康桥总部经济园区市场调研报告.docx

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康桥总部经济园区市场调研报告

前言

此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。

本项目的整体定位是：

工业园内部的总部经济园区。

这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。

本次调研的主要内容涉及：

宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。

我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

上海康桥总部经济园区市场调研报告48页康桥总部经济园区市场调研报告

第一章宏观环境分析

1.1国家总体宏观经济

图1：

历年国民经济发展情况

2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。

其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。

全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。

在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。

规模以上工业企业产销率达到98.1%。

工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。

全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。

其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。

投资结构有所改善。

第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%。

1.2上海市宏观经济概况

图2：

上海市历年经济发展情况

2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。

全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。

第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。

2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。

第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。

三次产业的投资比例为0.2:

32.7:

67.1。

Ø工业

——工业总产值继续上升

全年实现工业增加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值3427.04亿元，增长19%。

在规模以上工业增加值中，轻工业增加值990.14亿元，增长18.8%；重工业增加值2436.9亿元，增长19.1%。

全年工业总产值达到14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。

——企业综合效益改善，利润增长

工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。

全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。

全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。

工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。

其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。

——区县经济突出，工业园贡献加大

区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。

在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。

区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。

全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。

——产业内部结构调整，重点行业增长较快

产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。

全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重达到28.2%，比上年提高1.7个百分点。

工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市工业中的主体地位进一步巩固。

电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。

1.3南汇区经济总体形势

图3：

历年南汇区经济增长情况

2004年全年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；

工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。

2004年全年完成工业总产值585.3亿元，同比增长23.6%。

全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。

三产和消费增速加快。

2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。

综述：

2004年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园的基本条件。

第二章上海市工业园&商务区发展情况

总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。

国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：

在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。

目前我国在城市边缘规划商务花园以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式在国外已经发展得较为成熟，而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选。

本项目位于上海市城乡接合部——康桥工业区内，由于我们的最终目标是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对上海市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群。

2.1上海市现代工业园概况

2.1.1主要经济园区分布

上海市规划了“1+3+9”工业园发展规划，康桥工业区属于市级工业园区，因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区。

图4：

上海市主要工业园分布

从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。

2.1.2各大工业园主导产业特色

表1：

上海市各工业园区主要主导产业分布

园区

主导产业

张江高科技园区

微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等

金桥出口加工区

电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业

漕河泾新兴技术开发区

重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等

闵行经济技术开发区

轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业

上海化学工业区

石油化工、精细化工、化工新材料

临港产业区

汽车、重大和中型设备制造业及出口加工

嘉定工业区

汽车零部件以及光电子信息、环保设备

青浦工业区

生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工

松江工业区

电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工

莘庄工业区

电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业

上海市综合工业开发区

通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药

宝山工业区

金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业

康桥工业区

汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业

金山工业区

化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业

崇明工业园区

食品制造业和船舶修造业

星火开发区

精细化工、造纸、生物医药、建筑材料

紫竹科技园

微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训

从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。

2.1.3各工业区发展趋势

Ø生产规模进一步扩大，发展速度增快

2003年，“1+3+9”工业园区生产规模进一步扩大，年末资产总计达到4514.55亿元，占全市资产总计的37.1%，比上年增长25.4%。

在生产规模不断扩大的基础上，生产速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59亿元，占全市比重达到43.9%，比上年增长45%，增幅不仅高出上年23.2个百分点，也高出全市工业平均水平13.6个百分点，对全市工业增长贡献率为61.1%。

各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78亿元，比上年增长5.1倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综合开发区、青浦工业园区和崇明县工业园区，工业生产均呈成倍增长之势。

表2：

2003年工业园区经济总量

名称

工业总产值（亿元）

所占比重（%）

比上年增长（%）

“1+3+9”工业园区

4695.59

100

45.0

其中：

浦东新区

2834.32

60.36

27.0

漕河泾新兴技术开发区

306.87

6.54

1.6倍

闵行经济技术开发区

206.37

4.39

48.0

上海松江出口加工区

495.78

10.56

5.1倍

莘庄工业区

187.68

4.00

14.7

宝山城市工业园区

12.03

0.26

96.3

嘉定工业区

187.39

3.99

43.4

康桥工业开发区

134.29

2.86

37.6

上海市工业综合开发区

81.85

1.74

1.5倍

松江工业区

143.69

3.06

33.6

青浦工业园区

97.28

2.07

1.1倍

从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于所有工业区平均增长速度。

图5：

各大工业区总产值

Ø经济效益明显提高，但附加值率较低

上海工业已经进入“发展中调整”阶段，经济发展更注重质量和效益。

“1+3+9”工业园区的经济效益也有明显提高。

2003年，工业园区共实现产品销售收入5011.64亿元，比上年增长59.8%；实现利润总额277.97亿元，增长50.8%；税金总额164.16亿元，增长40%。

九大市级工业园区共实现利润总额53.75亿元，比上年增长74.4%。

其中，莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户”，全年实现利润15.34亿元，占九大工业园区利润总额的28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现利润5.73亿元，比上年增长4.5倍。

虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业发展水平看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配状况。

2003年，“1+3+9”工业园区的工业增加值率仅为22%，比全市平均水平低5.4个百分点；实现利润总额占全市比重34.6%，与工业总产值占全市比重相差近10个百分点。

较突出的是通信设备、计算机及其他电子设备制造业的产品附加值较低，增加值率为13.7%，仅为全市平均水平的一半。

Ø工业产品出口大幅增长，电子信息产品是主力军

出口是拉动经济增长的动力之一，工业园区的快速增长与产品出口大幅度增长紧密相连。

2003年，工业园区完成出口交货值1755.18亿元，比上年增长将近一倍，拉动园区工业增长23个百分点；占全市工业出口交货值的64.9%，其比重较上年提高12个百分点。

其中，松江出口加工区是全市首家实行全封闭管理的出口加工区，出口交货值490.55亿元，比上年增长4.9倍；漕河泾新兴技术开发区和崇明县工业区出口交货值增长也较快，分别完成196.13亿元和2.88亿元，比上年增长2.4倍和3.1倍。

从行业看，工业园区中出口能力强的行业主要集中在通信设备、计算机及其他电子设备制造业。

其中，电子计算机制造业出口交货值719.77亿元，家用视听设备制造业153.19亿元，电子器件制造业123.87亿元，通信设备制造业97.67亿元，分别比上年增长2.2倍、1倍、45.9%和52.1%。

Ø产业集聚效应显著，重点发展工业行业占全市比重过半

2003年，全市六个重点发展工业行业完成工业总产值6559.56亿元，比上年增长38.6%，占全市工业总产值的63.4%。

“1+3+9”工业园区中六个重点发展工业行业完成工业总产值3524.99亿元，占全市六个重点发展工业行业的比重达53.7%，首次过半，比上年提高7个百分点；在工业园区工业总产值总量中，六个重点发展工业行业的产值占75%，可见工业园区的产业集中度较高。

2003年，工业园区中信息产品制造业完成工业总产值1827.26亿元，占全市信息产品制造业工业总产值的82.9%；汽车制造业完成工业总产值639.57亿元，占47%；石油化工及精细化工制造业完成工业总产值432.73亿元，占40.6%；精品钢材制造业完成工业总产值113.16亿元，占14.2%；成套设备制造业完成工业总产值399.34亿元，占43.6%；生物医药制造业完成工业总产值112.94亿元，占52.4%。

Ø外向型经济是园区特点，外商及港澳台企业是“生力军”

外向型经济是上海工业园区发展的主要特点。

为支持区县政府加大招商引资力度，方便企业办事，降低商务成本，市政府将总投资3000万美元以下鼓励类外商投资项目登记审批权下放至区县，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港澳台资本的集聚地。

目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量，已占到七成以上。

2003年，工业园区内外商及港澳台投资企业完成工业总产值3648.23亿元，占工业园区工业总产值的77.7%，比重比上年提高4个百分点；年末资产总计达3276.02亿元，占工业园区资产总计的72.6%；实现利润总额236.58亿元，占工业园区利润总额的85%。

Ø制造业逐步向工业园区集中，集中优势明显提高

2003年是郊区推进“三个集中”建设的重要一年。

“工业向园区集中”的政策导向初见成效，九大市级工业园区的经济总量占郊区比重进一步提高。

至2003年末，九大市级工业园区资产总计达到889.28亿元，比上年末增长33.2%，占九个区县资产总计的14.1%，比重比上年末提高1.6个百分点；全年实现产品销售收入837.44亿元，比上年增长52.5%，占九个区县产品销售收入的13.4%，比重比上年提高1.2个百分点。

其中康桥工业开发区是集中度最高的一个园区，资产总计和产品销售收入占南汇区的比重超过四成。

松江、青浦、嘉定三个市级工业园区是市政府降低商务成本的试点园区，重新规划后面积增加了1-2倍。

园区的集中优势得到进一步发挥，经济总量占各郊区比重均有明显提高。

图6：

2003年九大市级工业园区主要经济指标

综述：

工业区经济在上海市总体经济发展中扮演着越来越重要的角色，其低廉的商务成本和各种优惠条件是吸引海外企业、港澳台企业以及国内企业入驻的主要诱因。

但是大量制造业企业的集中也使得工业园区的利润率水平较低。

出口型经济仍是工业区的特色，而且其增长速度也相当快。

2.2上海市工业房地产发展动态

从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。

但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间，而且较高的总价也可能成为企业投资入驻的障碍。

为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究上海市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。

2.2.1工业项目供需概况

受国家宏观调控影响，2005年1季度的新竣工工业项目有69%的季度性的减少，在中央政府对非必要性设施的限制下，只有65,000平方米的新增面积将要投放市场。

本季度的租售量基本保持不变，仅比上季度有微量减少，但是由于新增量的降低，空置面积减少了约25%。

上海市11个主要工业区的厂房平均售价和租金连续5个季度保持增长，反应出连续的宏观经济调控加之需求强势增长所产生的效应。

2.2.2工业物业租售情况

2005年第一季度总的租售面积达到137,500平方米，比上季度有所降低。

南汇工业区的新租售面积有30,000平方米，居上海市11个主要工业区之首。

本季度总体上新租售量依然保持稳定，由于新增量的大量降低和大客户对工业厂房持续强劲需求的增长，空置量有25%的季度性的减少。

高需求量加上限制性的供应量推动了租金和售价连续5个季度的上涨。

本季度南汇工业区和青浦工业区的租金上涨幅度最大，张江高科技园区和漕河泾高科技园区的租金正如预期的依然居于上海所有工业区的租金水平首位。

上海郊区化的办公物业市场继续转向工业开发区，张江高科技园区尤为引人瞩目。

园区内的标志性建筑—张江大厦，于2005年3月16日举行落成典礼，一些曾经落户在浦西市中心的大客户已经被其相对低廉的租金和靠近地铁的便捷交通所吸引。

图7：

工业物业租金情况

南汇的厂房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，约为0.7元/平方米/天；远低于漕河泾、金桥、外高桥和张江。

张江的租金价格约为1.6元/平方米/天。

同为1000平方米的厂房，南汇一年的租金要比张江的租金低32.85万，张江除了拥有轨道交通优势以及形成了一定的产业规模以外，康桥在地理位置上与张江相差不大，而且有临港临空的独特优势，所以以康桥的区位，加上相对低廉的租金，对于企业还是有较大的吸引力的。

2.2.3土地批租价格

上海市11个主要工业区本季度的平均土地批租价格略有上涨，嘉定工业区的涨幅最大，达到近27%.本季度总体平均土地批租价格为75.2美元/平方米。

图8：

主要工业区土地批租价格

南汇土地批租价格约为50美元/平方米，张江达到150美元/平方米以上，约为南汇的3倍。

南汇土地的批租价格高于奉浦、嘉定、青浦和松江几地，但是差距不大。

整体来看，上海市工业项目租金和工业用地批租价格都保持了上涨的趋势，说明上海市作为重要的经济中心城市，其吸引力和凝聚力仍在继续加强。

在成熟的工业区如张江、漕河泾，工业物业处于供不应求的状态，而且保持了较高的租金水平和土地批租价格。

2.3.上海甲级写字楼市场动态

陆家嘴金融中心是总部经济发展较为成熟的一个区域，这里聚集着众多世界知名的金融、保险、咨询以及其他高附加值行业的公司类型，许多欲进军中国市场的世界500强企业也选择这里作为总部。

一般而言，许多大型知名企业会选择甲级写字楼作为它们的办公基地，所以从甲级写字楼的供求状况，我们也可以对企业总部基地的需求情况作大概的了解。

2.3.1甲级写字楼需求

1、需求量

2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微，仍然受到市场有限供应的限制。

总吸纳量约达到39,000平方米，与2004年第四季度基本持平。

与前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：

世纪商贸广场、嘉华中心等新近落成的物业。

另外，受到几家金融银行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。

图9：

上海市甲级写字楼供应、吸纳量、空置率

从甲级写字楼需求指标的历年变动情况来看，自1999年以来，上海市的甲级写字楼保持了强劲的需求，一直都处于供不应求的状态，吸纳量保持在40万-55万平方米之间；空置率也是连年下降（2005年春季空置率已降到7%左右），这说明上海对于跨国企业以及国内大型企业的吸引力呈迅速上升的趋势。

2、需求面积

表3：

：

公司需求面积

Company公司

Property物业

District区域

Area（sqmgross）

面积（建筑平方米）

DSM帝斯曼

都市总部大楼

黄浦

2,000

HSBCJVAssetManagement

震旦大厦

陆家嘴

2,000

DBSBank星展银行

汇亚大厦

陆家嘴

4,600

BankofTokyo-Mitsubishi

东京三菱银行

汇亚大厦

陆家嘴

9,200

CapGemini凯捷集团

汇亚大厦

陆家嘴

6,000

Linklaters

英国年利达律师事务所

花旗大厦

陆家嘴

2,000

LeerCorporation

花旗大厦

陆家嘴

2,000

BinHaiGolfCo.

花旗大厦

陆家嘴

2,000

MaerskShipping马士基航运

天安中心

黄浦

10,000

PrudentialInsurance

天安中心

黄浦

2,000

e-Bay

张江大厦

黄浦

6,000

从需求面积来看，一般的保险公司、咨询公司需求量在2000平方米左右；需求面积最大的为马士基航运和东京三菱银行，达到10000平方米左右。

易趣公司需求量为6000平方米，由于其选择的办公楼位于张江，租赁价格远低于市中心的甲级写字楼，所以购置的面积也较大。

如果以45万平方米/年的吸纳量、每家公司需求面积为3000平方米计算，那么上海市可能吸纳的入驻甲级写字楼的公司总部约为150家。

2.3.2甲级写字楼供应

1999年以前上海市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998年期间，甲级写字楼供给严重过剩。

1998-2001年供应量则出现了持续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速增加需求相比，供应量还是显得不足。

2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量缓增至353万平方米。

此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。

受益于市场需求过剩，加上强式的预租推广，入市以来嘉华中心凭借其顶级的品质以及高尚的地理位置深受有此类需求客户的欢迎，本季末其签约预租率约达到80%。

其中主要客户包括丰田、雅芳以及KLine。

本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买了新茂大厦。

此物业位于卢湾区新天地附近，预计在本年末完工，预租推广活动将会在数月后拉开序幕。

2.3.3甲级写字楼空置率

空置率自1998年以来逐年下降。

由1998年的55%降至2005年春季的7%，年均降幅为5.9%。

2005年第一季度由于吸纳量与市场新增供应相互抵消，上海市甲级写字楼的整体空置率保持在7.0%，较上一