租赁服务类商业计划书.docx

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租赁服务类商业计划书

***租赁服务项目

商

业

计

划

书

****公司

二零一六年六月

第一章项目概要

1.1项目名称

1.2公司简介

公司名称：

注册时间：

注册资本：

1.3项目简介

1.4项目核心优势

1.5战略目标

1.6盈利模式

1.7融资方案

1.8财务分析

第二章市场分析

2.1目标市场定位

Ø目标群体

前端客户：

后端客户：

Ø目标区域

前期：

中后期：

2.2市场容量分析

2.2.1市场分析

Ø多城市写字楼存量激增

图2-1国内主要城市甲级写字楼总存量情况（单位：

万平方米）

图2-22011-2017年中国各大城市甲级办公楼总量统计（单位：

百万平方米）

图2-3中国20大城市截至2017年甲级写字楼存量比例（单位：

%）

目前，一线城市的写字楼空置率仍然不高，CBRE统计2015年不到7%。

未来几年各大城市写字楼供应仍然不少，预计写字楼的租金回报率仍将维持，个别城市或略有下降。

图2-32015年各大城市甲级写字楼租金排行（单位：

元/平方米/月）

图2-42015年各大城市甲级写字楼空置率（单位：

%）

2.2.2驱动因素

1、“互联网+传统租赁”成为行业发展新趋势

随着“互联网+”时代的到来，越来越多的人群选择更为便捷有效的消费方式，给用户提供便利高效的网络平台也变得日益重要。

所以各行各业贴合互联网都已成为整个社会的大趋势。

2、大众创业、万众创新成为项目发展新动力

2015年，国务院下发《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，大力推进大众创业、万众创新。

随着大众创业热情的高涨，对写字楼的需求也不断提升，中小企业成为写字楼租赁行业的生力军。

3、城市基础设施和服务功能完善推动行业持续发展

随着城市基础设施和服务功能的完善，未来中国城市商业地产将最终实现良好的改造和升级，与服务业实现联动发展。

2.3竞争分析

2.3.1竞争格局

目前，国内商业地产租赁市场竞争火热，各大传统中介和新兴线上平台在市场竞争中打磨自己的杀手锏。

众所周知，长期以来在租房领域痛点颇多，不论是商品住宅还是商业地产，信息不对等、高昂中介费、假房源等现象层出不穷。

在互联网思维的冲击下，酝酿了一批致力于用互联网工具变革地产市场的企业，如住宅领域的爱屋吉屋、房多多，商业地产的点点租等。

在商业地产领域，目前以点点租、优办、好租为主的竞争对手已经形成了办公租赁O2O竞争格局中的第一阵营。

不论是融资额，还是在已经攫取的市占率方面，都将后起之秀狠狠地甩在了千里之外。

2.3.2主要竞争对手分析

表2-1办公租赁O2O第一阵营概况

序号

名称

大本营

成立时间

融资时间

融资阶段

融资金额

投资机构

1

2

3

好租

目前的竞争态势中，位居第一阵营的三家办公租赁O2O平台各有优势和不足，很难断言未来的江湖地位。

总的来看……凭借……位列第一，而租赁上下游的拓展能力是……目前亟需解决的，也是未来重点发力点；位列第二的……融资能力、流量拦截能力和品牌力方面可圈可点，而产品力和商业概念还需要补足；……短期内受制于资金实力屈居第三。

本项目能够为客户提供更加完善的配套服务，提供更具竞争力的租金价格，因此，在市场竞争中，本项目能够占据一定的优势，获得一定的市场份额。

2.4市场分析结论

第三章项目介绍

3.1项目定位

本项目以……为核心原则，杜绝任何虚假和低质量的房源信息，打造……用互联网的思维改变传统的办公租赁行业，为开发商/运营商与企业租户搭建快速服务通道，通过各种开放式服务资源的整合，延伸覆盖到其他各个强相关领域，围绕企业办公发展的不同阶段，提供相应的支持服务及整体解决方案。

3.2核心价值

Ø后端房源出租方

Ø前端企业租客

3.3功能与服务

3.3.1平台功能架构

3.3.2平台服务介绍

3.4项目优势

3.4.1独创先发优势

3.4.2完善服务优势

3.4.3众多房源优势

3.4.4资源集聚优势

3.4.5盈利多元优势

3.4.6丰富经验优势

3.4.7创新交易模式

第四章商业模式

4.1运营模式

本项目运营模式如下图所示：

项目具体运营模式如下：

Ø后端写字楼开发商、园区招商办、物业等在平台上投放房源，通过平台吸引前端客户；

Ø前端客户通过平台根据自身的需求筛选写字楼；

4.2盈利模式

本项目包括以下几种盈利模式：

Ø写字楼租赁佣金收入

Ø广告收入

Ø配套服务中介收入

第五章战略规划

5.1竞争策略

5.1.1差异化策略

打造服务的独特性。

确保服务的优质性。

。

5.1.2聚焦策略

5.2战略目标

表5-1项目战略目标

近期

中期

远期

（2016.05-2016.12）

（2017.01-2017.12）

（2018以后）

用户数量

业务区域

平台交易额

服务提供

品牌建设

5.3战略规划

5.3.1近期（2016.07-2016.12）

具体安排

5.3.2中期（2017.01-2017.12）

具体安排

5.3.3远期（2018以后）

具体安排

第六章营销策略

6.1客户行为分析

6.1.1客户信息收集渠道

信息收集渠道主要包括行业报刊、杂志、网络、行业协会、业内人士推荐、电视媒体等。

信息收集渠道主要有电视、网络、杂志、朋友推荐、实体店推荐等。

6.1.2影响决策因素

6.2推广策略

6.2.1线上推广

Ø自媒体推广

Ø微信、微博推广

Ø搜索引擎

Ø社区/论坛/贴吧营销

6.2.2线下推广

Ø房产、生活杂志

Ø户外广告投放

Ø公益活动推广

Ø加盟商推广

6.3渠道策略

Ø自建线上渠道

Ø实体店渠道

Ø客户推荐渠道

第七章组织结构

7.1组织结构

7.2管理团队

第八章融资方案

8.1融资计划

本项目计划融资万，拟出的股份。

资金主要用于平台开发、团队建设、宣传推广、城市铺点和流动资金。

8.2资金使用计划

表8-1项目资金使用计划

序号

项目名称

投资金额（万元）

1

平台开发

2

团队建设

3

宣传推广

4

城市铺点

5

流动资金

6

合计

8.3退出机制

本项目有以下几种退出机制：

Ø上市退出

Ø股权转让

Ø公司回购

Ø银行质押

第九章财务分析

9.1财务假设

1、本项目财务预测基于以下基本假设：

2、本项目的内外部环境变化较为迅速，较长的预测期不能很好地反映项目的效益。

因此，该财务的预测期暂定为3年，即从T+1年投入运营至T+3年。

3、本项目财务预测按照一次性融资方式进行预测，假设融资金额能足额及时到位；

4、国家商业环境没有大变化，国家行业政策不发生实质性的变化；

5、人力资源成本、固定资产价格和推广费用与计划没有太大变化，并且这种计划在预测期间没有实质性的改变和调整；

6、战略目标能如期实现；

7、增值税按照6%征收；

8、正常情形下，企业所得税按25%计；

9、基准折现率按25%计。

9.2财务预测

9.2.1收入预测

表9-1项目收入预测单位：

万元

序号

项目收入

T+1

T+2

T+3

1

写字楼租赁佣金收入

1.1

一线城市佣金收入

单个城市收入（万元/月）

城市数量

1.2

二线城市佣金收入

单个城市收入（万元/月）

城市数量

2

金融服务收入

3

广告收入

4

总收入

编制说明：

9.2.2成本预测

序号

项目成本

T+1

T+2

T+3

1

直接成本

1.1

人力成本

2

管理费用

2.1

一般管理费用

2.2

城市铺点租金

2.3

平台维护升级

2.4

房源信息收集

2.5

折旧摊销

3

销售费用

4

财务费用

5

总成本

编制说明：

9.2.3利润预测

项目

T+1年

T+2年

T+3年

一、主营业务收入

减：

直接成本

税金及附加

销售费用

管理费用

财务费用

二、营业利润

加：

营业外收入

减：

营业外支出

三、利润总额

所得税（25%）

四、净利润

9.2.4现金流量预测

序号

项目现金流

T

T+1

T+2

T+3

1

现金流入

收入

2

现金流出

建设费用

流动资金

业务成本

增值税

所得税

3

净现金流

4

净现金流量累积

9.3财务评价

在三年的预测期内，各项预测财务指标如下：

⏹项目年均收入为……万元

⏹项目年均净利润为……万元

⏹项目净利润率为……

⏹项目内部收益率为……

⏹项目现金流净现值为……

⏹项目投资收益率为……

⏹项目回收期为

本项目投资收益率高，回收期较短，具有很高的投资价值。

第十章风险分析

10.1市场风险

10.1管理风险

10.1.1风险识别

10.1.2风险规避

10.2技术风险分析

10.2.1风险识别

10.2.2风险规避