中海城项目后评估报告.docx
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中海城项目后评估报告
中海----城项目后评估报告
中海集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
成都【中海----城】项目后评估报告
前言：
成都中海----城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：
2007年6月30日）。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
中海----城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
核心内容提要
【投资管理评估】
Ø***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。
Ø该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。
经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。
但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：
如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【财务管理评估】
Ø该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。
但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。
【规划设计工作评估】
Ø*******项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。
【营销工作评估】
Ø********项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。
Ø住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。
【发展进度、工程管理评估】
Ø项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。
Ø*********小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等
方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。
【成本管理评估】
Ø项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。
实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况
Ø*********是***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。
项目地处成都市区东南区域一环路外侧：
北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。
Ø成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置，战略地位显著。
同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。
2、项目经济技术指标
Ø项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。
总建筑面积208,109.64㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,411.28㎡，共1,211户；商业建筑面积为24,819.87㎡；农贸市场建筑面积为4,256.05㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,068.31㎡，不可售面积10,554.13㎡（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。
3、项目开发周期
Ø*********于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：
5101武<2003>出让和同第13号），截止到****B区全面入伙，项目发展总周期为3.57年，共计43个月。
其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2个月（计406天）、1年零1个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。
4、项目综合评估
Ø成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为******的成功开发和销售提供了良好的市场契机。
*********是**地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继******之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于**名城，具有巨大的挑战性。
Ø成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。
Ø在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现**地产“过程精品”的生产施工理念。
Ø销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。
准确把握销售时机，克服了“非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可
【项目投资管理评估】
1.项目背景及合同执行情况
Ø【********】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：
北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
Ø
该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。
总建筑面积20.81万平方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。
Ø该项目由***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。
2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾
Ø【********】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方米，占全部可售面积的90％。
Ø在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：
✧GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9％；
✧作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到3.18％；
✧良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2003年的245.4亿元增至2006年的619.17亿元，年均复合增长率高达36.14％。
Ø该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：
✧市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
2003～2006年投资额及销售额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；
✧销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长16.6％和19.7％；
✧供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。
Ø在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。
2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。
3.规划指标变动评估
可研指标（平方米）
实际指标（平方米）
指标变化（平方米）
变动率（％）
净用地面积
50,821
50,821
0
0.00%
容积率
3.50
3.56
0
1.71%
总容积率面积
177,874
181,040
3,166
1.78%
总建筑面积
196,474
208,110
11,636
5.92%
＃可售面积
195,294
197,556
2,262
1.16%
住宅
155,178
143,411
-11,767
-7.58%
商业
18,516
24,820
6,304
34.05%
农贸市场
3,000
4,256
1,256
41.87%
车库
18,600
25,068
6,468
34.78%
＃不可售面积
1,180
10,554
9,374
794.42%
本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下
几点：
Ø不可售面积巨幅增加。
项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：
其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。
该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。
Ø可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：
住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米，增幅34％。
Ø可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。
（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）
销售价格（元/平方米）
销售面积（平方米）
可研
阶段
实际
建设
增幅
可研
阶段
实际
建设
实际
销售
销售率
＃可售面积
4,622
5,672
22.71%
195,294
197,556
178,264
90.23%
住宅
4,300
5,309
23.47%
155,178
143,411
140,578
98.02%
商业*
9,115
9,373
2.83%
18,516
24,820
20,479
82.64%
农贸市场
3,600
12,746
254.06%
3,000
4,256
1,999
46.53%
车库
9
10
11.11%
18,600
25,068
15,208
60.67%
（备注：
商业物业中包括商铺及写字楼）
✧住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：
P＝A2×B2－A1×B1
＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】
P：
收益增加值
A1：
可研销售价格
B1：
可研销售面积
A2：
实际销售价格
B2：
实际销售面积
其中：
【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值
【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值
✧商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。
经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。
目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。
如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。
✧
农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平方米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000平方米），其原因主要有以下几点：
规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。
虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。
✧车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了34.8％，但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶段的标准（18,600平方米），而销售价格仅比可研提高了11.1％，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的85％。
因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。
✧小结：
1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积率面积减少（-11,767平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。
其中商业部分规划面积增加（6,304平方米）对项目具有一定的良性作用，农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。
2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。
今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
4.项目综合评价
Ø销售收入
项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。
其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。
今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。
Ø投资回收期
投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。
【项目规划设计工作评估】
1.项目基本情况
Ø项目的建筑标准
住宅
商业
结构体系
框支剪力墙
框架
墙体维护材料
空心砖
空心砖
外立面
釉面砖、金属氟碳漆
花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板
勾缝材料
水泥砂浆掺加聚合物
水泥砂浆掺加聚合物
外窗及玻璃
断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面
断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面
入口大堂
墙面：
石材、部分木作；地面：
石材；顶棚：
石膏吊顶，吊灯
标准层公共空间
墙面：
玻化砖、部分木作；地面：
玻化砖；顶棚：
石膏吊顶，筒灯
Ø小户型精装修标准
房间名称
部位
装修标准
客厅
地面
（强化）木地板
墙面
乳胶漆、木质踢脚线
天花
乳胶漆，预留吊灯位
卧室
地面
（强化）木地板
墙面
乳胶漆；木质踢脚线
天花
乳胶漆，预留吊灯位
卫生间
地面
防滑地砖
墙面
瓷片
天花
铝扣板吊顶
设备
盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸
厨房
地面
防滑地砖
墙面
瓷片
天花
铝扣板吊顶，吸顶灯
设备
橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机
阳台
地面
防滑地砖
天花
乳胶漆；吸顶灯
其他
户内门及门套带锁；热水器
小户型装修成本分析:
****商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，降低装修成本。
精装商务小户型总建筑面积为5,272.56㎡，甲供材料单方造价约278.96元/㎡。
Ø商务会馆
功能：
大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。
装修标准：
精装修：
石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。
2.值得借鉴和推广的经验
Ø概念设计
产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。
延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观最大化”，打造“亲水社区”、“亲水生活”；形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。
项目包含多种物业形态：
高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。
多元化成就了*******城市综合体的新颖面貌和独特气质。
本项目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。
Ø
规划设计
针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限，商业占地大、容积率高、规划限制多的情况，在明确重点、合理分配、适当组合、综合平衡的
原则之下，在各栋塔楼的布局设计中，重点控制景观、朝向、主导风向、视野间距等几个要素；在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。
规划为东部住宅区和西部商业区两个区,互不干扰，互利共生，并充分考虑项目分期开发的特性和要求。
7栋塔楼布置在园区四周，形成较大面积的中心景园，小区围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；商业布置沿地块周边进行设计，在太平南街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业的休闲性，划分较清晰的区域，便于经营管理；并结合入口设置小户型，形成“小户型+商业”的模式布置；公建配套以不占用沿街商业的口岸用地为原则。
Ø户型设计
在规划上依据江景景观特点呈级差分布，以均好性，私密性和可变性为设计原则。
✧弹性空间：
户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通后可变成一户。
✧户型平面“三进式”布置：
第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的多功能空间；第二进，客厅、餐厅、厨房、客卫，开放、交往空间；第三进，卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。
✧
完善住宅功能：
设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。
✧生态空间：
设计入户花园、空中花园、生态小阳台（花池）等，满足人与自然亲近的需要，成为户内与户外、与室外的缓冲地带。
✧空间可延续性：
室内空间有一定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地，如将主卧与小次卧贴邻布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。
✧照度与隔声：
将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布置在临河景观面的同时，尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、日照、降噪平衡最优组合。
✧厨卫与设备：
厨房面积在6～7㎡，大小适用，长方形的平面便于布置曲尺型橱柜，动线较短、空间利用较高，橱柜连续长度不应小于2700mm，转角部分布置烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房；主卫面积6㎡左右，短边大于1900mm，能较为紧凑的摆放四间套，或摆放档次较高的三件套，浴缸能看到很好的景色。
✧家庭紧急求助报警：
每户客厅及主卧设置紧急求助按钮各一个，与电话保持垂直，距地0.8米。
并接后与管理中心报警控制主机相连。
户内及阳台外窗防范报警，靠近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启的门，窗上预留门磁，窗磁管路。
Ø立面设计
✧
立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施工的仔细，最终呈现的效果令人满意。
✧糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔，造型简洁，突出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的Modern感强烈；另一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。
其中，少而精致的细节是“现代简约”气质的最佳体现：
立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素——窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其作一些适当的处理和强化——凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。
✧建筑立面配色原则：
******选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。
✧立面设计特点：
高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。
商业街立面根据业态进行整体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、体验特性。
重点考虑商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。
Ø环境设计
✧******的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水而居”、“与文为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清新自然的环境空间。
同时强调“GREENWICH”的艺术氛围，烘托楼盘的都市形象；在内部空间的处理上注重步移景易、起落回环、小中见大，营造有景可赏、有景可游的居住环境空间。
✧延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约——GREENWICH——**高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲浪漫的商业环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。
✧环境空间架构：
本项目景观设计分为三个层次：
商业与城市临界面空间、住宅空间（包括人行入口空间及临河架空层）、屋顶绿化三个不同层次，三个层次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协调统一起来，形成从平面到立体空间的全方位园林体系。
✧环境设计导则：
整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样
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