广东省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题.doc

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广东省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：

住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。

A．概算造价

B．投资估算

C．预算造价

D．结算价

2、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。

A：

一

B：

两

C：

三

D：

四

E：

执行层的组织协调

3、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

4、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予209/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。

A．现金折扣

B．数量折扣

C．折让

D．季节折扣

5、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

6、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门

D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

7、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.91

8、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理

B．董事长

C．职代会

D．董事会

9、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费

B．利息

C．外汇汇兑净损失

D．融资代理费

10、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法

11、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：

易受限制

B：

相互影响

C：

独一无二

D：

不可移动

E：

工业用地的监测点评估价格

12、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

13、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。

A：

1204万元

B：

1374万元

C：

1404万元

D：

1536万元

E：

工业用地的监测点评估价格

14、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

15、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。

A．需求影响因素分析

B．吸纳率分析

C．需求预测分析

D．市场购买者的产品功能需求

16、我国土地用途管制的核心是。

A：

实行土地有偿有限期使用制度

B：

经营土地有偿使用

C：

不能随意改变农用地的用途

D：

不能随意改变建设用地的用途

E：

执行层的组织协调

17、房屋面积测算的内容不包括。

A：

房屋建筑面积

B：

房屋使用面积

C：

共有建筑分摊面积

D：

房屋占地面积

E：

执行层的组织协调

18、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。

A：

宗地图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

19、某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%

20、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年

21、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。

A．多样性

B．固定性

C．稀缺性

D．消耗材料多

22、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A．存量

B．增量

C．流量

D．减量

23、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位

B．市场调查

C．市场细分

D．市场分析

24、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

25、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。

A：

登记机构

B：

异议登记申请人

C：

登记机构的经办人

D：

登记机构和申请人共同

E：

执行层的组织协调

2、目前我国采用的复式记账法是。

A：

收付记账法

B：

借贷记账法

C：

支出记账法

D：

收入记账法

E：

执行层的组织协调

3、赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。

（2009年试题）

A：

0.12

B：

0.21

C：

1.26

D：

2.05

E：

借款合同

4、在运用成本法时最主要的有。

A：

区分计划成本和实际成本

B：

区分实际成本和客观成本

C：

结合实际成本来确定评估价值

D：

结合实际开发利润来确定评估价值

E：

结合市场供求分析来确定评估价值

5、最小二乘法又称。

A：

最大平方法

B：

最小平方法

C：

扩大时距法

D：

移动平均法

E：

执行层的组织协调

6、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：

地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：

土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租

C：

地租由土地的需求与供给所决定

D：

土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量

E：

当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

7、下列关于地方性法规，表述正确的是。

A：

其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

B：

较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规

C：

较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

D：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触

E：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围

8、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。

A：

契约型

B：

公司型

C：

封闭型

D：

开放型

E：

执行层的组织协调

9、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。

A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

10、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。

（2009年试题）

A：

施工定额

B：

预算定额

C：

概算定额

D：

概算指标

E：

投资估算指标

11、以下说法满足最高最佳使用的条件有__。

A．法律上许可

B．技术上可能

C．价值最大化

D．权益上允许

E．经济上可行

12、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．（2008年试题）

A：

房地产上市公司发行公司债券

B：

权益型REITs

C：

房地产上市公司发行股票

D：

商业银行贷款

E：

借款合同

13、商品房预售方案应包括的内容有。

A：

项目基本情况

B：

预售房屋套数

C：

销售人员姓名和身份证号

D：

竣工交付日期

E：

住房质量责任承担主体

14、下列行为中，需要缴纳契税的有。

A：

事业单位购买办公用房

B：

因地震导致房屋灭失而重新购房

C：

个人购买经济适用住房

D：

奥运冠军接受政府奖励的房屋

E：

城镇职工按规定第一次购买公有住房

15、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

16、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得。

A：

涉及贷款服务

B：

出现融资的内容

C：

承诺为人住者办理户口

D：

利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E：

使用建筑设计效果图

17、招标方式可以分为公开招标和__招标。

A．隐式

B．私下

C．幕后

D．邀请

18、下列属于不明产权的房屋是。

A：

无权属证明的

B：

产权人下落不明的

C：

暂时无法确定产权所有人的

D：

产权关系正在诉讼的

E：

有两个产权人的

19、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。

A：

土地使用权因土地灭失而终止

B：

因土地使用者的转让而终止

C：

因土地使用者的抛弃而终止

D：

因土地使用者的出租而终止

E：

因土地使用者的抵押而终止

20、依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，

A：

由国家无偿收回

B：

自动续期

C：

应于届满前6个月申请续期

D：

应于届满前1年申请续期

E：

执行层的组织协调

21、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

22、下列属于房地产登记类型的有。

A：

初始土地登记

B：

房屋所有权暂时登记

C：

房屋所有权临时登记

D：

房屋所有权初始登记

E：

房屋抵押权登记

23、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。

A：

简单平均法

B：

移动平均法

C：

加权移动平均法

D：

指数平滑法

E：

借款合同

24、房地产市场也存在空间市场和两个层面。

A：

资产市场

B：

资本市场

C：

信托市场

D：

证券市场

E：

借款合同

25、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。

A：

征地管理费

B：

耕地占用税

C：

印花税

D：

契税

E：

新菜地开发建设基金