广西2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义试题.doc
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广西2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。
A：
风险辨识
B：
风险估计
C：
风险评价
D：
风险决策
E：
借款合同
3、下列属于要约邀请行为的是__。
A．竞买人举牌报价
B．投标人将标书寄给招标单位
C．采购单位向生产单位寄送采购合同
D．拍卖机构发出拍卖公告
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
A：
市、县人民政府
B：
市、县人民政府土地管理部门
C：
市、县人民政府建设管理部门
D：
市、县人民政府房产管理部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。
A：
凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：
产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人
C：
产权出典的，以出典人为纳税人
D：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人
E：
执行层的组织协调
6、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。
如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。
A：
6％
B：
7％
C：
8％
D：
9％
E：
工业用地的监测点评估价格
7、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
8、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。
A：
市场失灵
B：
市场配置
C：
市场调节
D：
市场均衡
E：
执行层的组织协调
9、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
10、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率
B．税基
C．课税对象
D．税费征缴
11、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A：
价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：
竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：
价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：
价高者得规则不约束委托人
E：
执行层的组织协调
12、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。
A．房地产相邻关系的限制
B．房地产权利的限制
C．房地产政府监督
D．银行利率
13、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
14、__是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。
A．永久荷载
B．长期荷载，
C．可变荷载
D．偶然荷载
15、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。
A：
从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
B：
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
C：
即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D：
利率是资金时间价值的一种标志
E：
借款合同
16、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
17、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A：
49627
B：
57647
C：
65548
D：
65920
E：
工业用地的监测点评估价格
18、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A．3551.29
B．2283.84
C．3124.15
D．2187.65
19、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。
A：
300万元
B：
30万元
C：
4240万元
D：
1272万元
E：
工业用地的监测点评估价格
20、潜在购买者一般具有三个特点：
兴趣、收入与__。
A．意愿
B．途径
C．能力
D．动机
21、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。
A．转移变更
B．新建
C．遗失
D．他项权利
22、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。
A：
都是有价证券
B：
同属于资本证券
C：
都是投资手段，都是融资工具
D：
投资性质和各自所包含的权利相同
E：
执行层的组织协调
23、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。
A：
-100
B：
-50
C：
50
D：
100
E：
工业用地的监测点评估价格
24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。
A：
会计时限
B：
会计期间
C：
会计内涵
D：
会计形式
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的__。
A．估价目的
B．估价方法
C．价格类型
D．时间长短
2、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括__。
A．城市规划编制管理
B．城市规划编制审查管理
C．城市规划实施管理
D．城市规划实施监察管理
E．城市规划引导监督
3、城乡规划包括。
A：
城镇体系规划
B：
城市规划
C：
镇规划
D：
乡规划和村庄规划
E：
总体规划和详细规划
4、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。
A．市场价值
B．保留价
C．清算价值
D．谨慎价值
5、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
6、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。
A．A市人民政府
B．A市人民政府土地管理部门
C．B县人民政府
D．B县人民政府土地管理部门
7、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
8、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
9、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
10、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是__。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
11、房地产估价师注册分为__。
A．总注册
B．初始注册
C．续期注册
D．变更注册
E．转移注册
12、最小二乘法的基本原理是__。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
13、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
14、通过资产负债表可以了解。
A：
企业的经济实力
B：
企业的偿债能力
C：
企业的经营能力
D：
企业获得的利润总额和分配情况
E：
企业未来的财务趋向
15、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。
A：
物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系
B：
物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员
C：
物业代理信誉更高，更易销售
D：
物业代理更加熟悉市场情况
E：
房地产开发商有特定的销售对象
16、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。
A：
增加抵押贷款
B：
抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：
抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：
处置抵押房地产
E：
租赁抵押房地产
17、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A．2
B．4
C．6
D．8
18、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值
B．主观合理价值和非公开市场价值
C．主观合理价值和客观合理价值
D．公开市场价值和非公开市场价值
19、某房地产投资项目的实际收益率为8．0％，若银行的存、贷款年利率分别为3．5％和6．5％。
通货膨胀率为4．0％，则该项目投资的名义收益率是。
A：
11．78％
B：
12．00％
C：
12．32％
D：
15．02％
E：
借款合同
20、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。
A：
国家机关用地
B：
非军事用地
C：
城市基础设施用地
D：
个人企业用地
E：
法律、行政法规定的其他用地
21、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。
A．人员工资
B．抵押贷款还本付息
C．保险费
D．房产税
22、优先股可以分为三种，其中不包括__。
A．累计优先股
B．股息可调整的优先股
C．法人优先股
D．可转换的优先股
23、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
24、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。
A：
办理房地产交易登记、鉴证等手续
B：
开展房地产股票活动指导和监督
C：
为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D：
协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
E：
为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
25、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。
A：
避强定位方式
B：
产品差别化方式
C：
对抗性定位方式
D：
重新定位方式
E：
借款合同
升级会员 