广西2016年房地产估价师《相关知识》:控制性详细规划有关计算规则考试题.docx
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广西2016年房地产估价师《相关知识》:
控制性详细规划有关计算规则考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某宗地面积为5000㎡,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/㎡,拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/㎡,则理论上应补交地价万元。
A:
1250
B:
1750
C:
2050
D:
2150
E:
工业用地的监测点评估价格
2、某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大,较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元.假定该空调系统使用寿命为l5年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为.【2007年考题】
A:
1838.00万元
B:
1844.55万元
C:
1845.87万元
D:
1850.00万元
E:
工业用地的监测点评估价格
3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道,以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A.间接融资
B.直接融资
C.基金融资
D.债券融资
4、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A:
《中华人民共和国土地管理法》
B:
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C:
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D:
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
E:
房地产估价机构必须加盖公章
5、根据权利的作用,以下民事权利属于形成权的是__。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
6、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元,折现率为10%,则该房地产的价值为:
__万元。
A.1562289
B.1652289
C.1502263
D.1520263
7、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
8、某墙身详图中所标明的尺寸为660,表明其所对应的实际尺寸是__。
A.660mm
B.1320mm
C.5500mm
D.13200mm
9、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是。
A:
毛租金乘数法
B:
潜在毛收入乘数法
C:
有效毛收入乘数法
D:
净收益乘数法
E:
工业用地的监测点评估价格
10、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。
A:
人身
B:
社会
C:
经济
D:
财产
E:
执行层的组织协调
11、为控制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力,计算月房产支出与收入比的公式是。
A:
本次贷款的月还款额/月均收入
B:
(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入
C:
(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D:
(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入
E:
借款合同
12、下列与城市规划管理有关的工作中,属于城市规划保障系统主要内容的是。
A:
城市规划的制定
B:
城市规划的实施和管理
C:
城市规划的监督检查
D:
城市规划法律法规的制定
E:
执行层的组织协调
13、房屋的成本租金不含__。
A.折旧费
B.维修费
C.保险费
D.税金
14、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为=1500万元,=1800万元,=2200万元;净现值的标准差分别为=890万元,=910万元,=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。
A:
乙
15、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房,有100户居民。
经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/㎡;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是。
A:
该损害在经济上是可修复的
B:
修复所能带来的价值增加额为500万元
C:
该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D:
在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
E:
工业用地的监测点评估价格
16、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.60
B.45
C.30
D.15
17、某宗地面积为5000㎡,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/㎡,拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/㎡,则理论上应补交地价万元。
A:
1250
B:
1750
C:
2050
D:
2150
E:
工业用地的监测点评估价格
18、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元,单位和个人的定期存款为2000万亿元,其他存款为500万亿元,则该国的狭义货币为__万亿元。
A.4000
B.5000
C.7000
D.7500
19、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税,是依据不同来划分的。
A:
课税主体
B:
课税对象
C:
税基
D:
税率
E:
执行层的组织协调
20、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。
A:
《城市房地产开发经营管理条例》
B:
《商品房销售管理办法》
C:
《房地产开发企业资质管理规定》
D:
《城市商品房预售管理办法》
E:
房地产估价机构必须加盖公章
21、某幢楼房的土地总面积500㎡,总建筑面积1000㎡,某人拥有其中80㎡的建筑面积,则该人占有的土地份额为。
A:
0.08
B:
0.16
C:
0.5
D:
0.04
E:
工业用地的监测点评估价格
22、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。
A:
股份
B:
股单
C:
股票
D:
公司债券
E:
执行层的组织协调
23、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为万元。
A:
180
B:
196
C:
200
D:
300
E:
工业用地的监测点评估价格
24、在价值工程中,价值的定义为。
A:
价值=费用/功能
B:
费用=功能/价值
C:
价值=功能/费用
D:
价值=功能×费用
E:
执行层的组织协调
25、《城市房地产开发经营管理条例》规定,出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的,可征收相当于20%以下的土地闲置费。
A:
地价款
B:
房价款
C:
土地使用权出让金
D:
土地使用权出让税
E:
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。
A.房价收入比
B.实际价格/理论价格
C.房地产价格指数
D.期内吸纳率/历年同期吸纳率
E.房地产投资需求/房地产使用需求
2、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为__年。
A.40
B.43
C.47
D.50
3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方()元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
4、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A.在依法判定的权力类型及归属方面,一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。
房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的,以权属证书的记载为准。
B.在依法判定的使用权方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
C.在依法判定的处分权利方面,应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。
D.在依法判定的其他权益方面,评估出的价值应当符合国家的价格政策。
5、房地产价格与一般物品价格的共同之处是。
A:
供求变化
B:
生产成本
C:
价格差异
D:
按质论价
E:
都用货币表示
6、当前,我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。
A:
办理房地产交易登记、鉴证等手续
B:
开展房地产股票活动指导和监督
C:
为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D:
协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
E:
为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
7、估价时点为现在,估计对象为历史状况下的情形,多出现在__中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
8、因施工需要临时使用土地的,对其管理规定正确的是__。
A.要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同
B.要支付临时使用土地补偿费
C.使用后要完全恢复原状
D.不得修建永久建筑物
E.使用期限一般不超过两年
9、下列有关保险的表述中,正确的是__。
A.社会保险采用合同的形式,运用概率论和大数定律,根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B.从本质上说,保险体现一定的社会关系
C.危险的存在是保险产生的必要条件
D.在各种保险中,商业保险最能体现分配职能
10、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用__。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析
11、某居住区住宅用地面积17.8hm2,建有42栋住宅,分别为:
6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋3层的住宅,每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅,每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2,则该居住区住宅平均层数为__层。
A.7.9
B.11.9
C.12.1
D.19.0
12、已知某地区某类商品住宅2000~2005年的价格依次为:
1900元/m2,2510元/m2,3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2,7760元/m2,则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为()元/m2。
A.10281.32
B.13622.77
C.9563.78
D.10542.35
13、拆迁人是__。
A.房屋拆迁管理部门
B.规划行政主管部门
C.专门从事房屋拆迁的单位
D.取得房屋拆迁许可证的单位
14、我国房屋权属登记__。
A.具有公信力
B.公告是必经程序
C.是一项法定制度
D.为权利动态登记
E.可以制作颁发统一的房地产权证书
15、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。
A.人员工资
B.抵押贷款还本付息
C.保险费
D.房产税
16、根据权利的作用,以下民事权利属于形成权的是__。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
17、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款;没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。
A:
同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B:
未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C:
以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D:
准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E:
两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
18、关于个人住房公积金的说法,正确的是__。
A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%
C.个人购买商铺时,可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
19、已知某投资的净现金流量如下表所示,如果投资者目标收益率为10%,此项目的财务净现值是()万元。
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
20、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.取得待开发房地产的价值
C.开发成本和管理费用
D.开发成本、管理费用和销售费用
E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费
21、房地产权属登记的地域范围是__。
A.城市建成区内的所有房地产
B.城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C.城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D.城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
22、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把__作为现金流出,用以计算项目自有资金的财务评价指标,考查项目自有资金的盈利能力。
A.借款本金偿还和利息支出
B.开发建设投资
C.投资方向调节税
D.项目投资总额
23、房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满日前,申请延续注册。
A:
15
B:
30
C:
60
D:
90
E:
执行层的组织协调
24、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼,包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。
为了弥补自有流动资金的不足,该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款,而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。
试根据上述条件回答下列问题:
(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。
A:
保证保险
B:
责任保险
C:
信用保险
D:
财产损失保险
E:
执行层的组织协调
25、挑廊__计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积