江西省房地产估价师《相关知识》自然人法人和合伙模拟试题.doc
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2017年江西省房地产估价师《相关知识》：
自然人、法人和合伙模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一个国家的城市规划体系一般不包括。
A：
规划法律体系
B：
规划行政体系
C：
规划运作体系
D：
规划核心体系
E：
执行层的组织协调
2、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。
A：
外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务
B：
外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
C：
外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
D：
外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
工程量近似匡算法
D：
概算指标估算法
E：
借款合同
4、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
5、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。
甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。
A：
因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
B：
因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
C：
该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D：
该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。
A．2125（元/m2）
B．2225（元/m2）
C．2325（元/m2）
D．2425（元/m2）
7、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
A．公共使用的排水沟
B．市政道路
C．权属不明的巷道
D．房屋占地面积
8、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】
A：
3275元／㎡
B：
3287元／㎡
C：
3402元／㎡
D：
4375元㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
10、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。
①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划
A．④⑤①②③
B．①②③④⑤
C．⑤④①②③
D．④⑤②①③
11、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为__。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
12、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A：
出售型房地产
B：
出租型房地产
C：
办公型房地产
D：
自用型房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
13、2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。
被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
（2007年试题）问题：
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。
A：
100
B：
140
C：
1100
D：
1540
E：
执行层的组织协调
14、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。
找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。
A．盈利
B．清偿
C．承担风险
D．保本
15、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
A：
房地产登记簿
B：
房地产档案
C：
房地产权属档案
D：
房地产登记档案
E：
执行层的组织协调
16、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
17、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】
A：
数学曲线拟合法
B：
平均增减量法
C：
平均发展速度法
D：
移动平均法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。
A．五年
B．三年
C．两年
D．一年
19、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。
A：
房地产开发经营业
B：
房地产咨询业
C：
房地产估价业
D：
房地产经纪业
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
21、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B：
建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C：
建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D：
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
E：
工业用地的监测点评估价格
22、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
23、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
（说明：
题干中假设土地出让合同中未约定不可续期）
A：
40
B：
43
C：
47
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：
6．2％
B：
7．2％
C：
8．2％
D：
9．2％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、收益法是以为基础的。
A：
替代原理
B：
预期原理
C：
收益递增递减原理
D：
均衡原理
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员
2、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。
A：
不得低于评估价格的50％
B：
不得高于评估价格的50％
C：
由政府决定
D：
不得低于按照国家规定所确定的最低价
E：
执行层的组织协调
3、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
4、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。
A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
D．成本利润
5、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．20
B．15
C．35
D．50
6、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
7、勘察设计的委托应遵守如下规定。
A：
委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：
工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：
工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：
委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：
委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方
8、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
9、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。
为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。
。
下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。
A：
经济适用住房实质上就是廉租住房
B：
低收入家庭可购买经济适用住房
C：
经济适用住房土地可以通过划拨取得
D：
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
E：
《城市房屋拆迁估价指导意见》
10、长期趋势法主要有__等方法。
A．数学曲线拟合法
B．衰减曲线法
C．平均增减量法
D．平均发展速度法
E．指数修匀法
11、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
12、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。
（2009年试题）
A：
查验申请人提供的权厲证明
B：
审查申请人提供的评估报告
C：
就登记有关事项询问当事人
D：
必要时对被登记房屋进行实地查看
E：
及时登记有关事项
13、确定房地产开发项目，应当符合__的要求。
A．国土规划
B．年度建设用地计划
C．城市规划
D．土地利用总体规划
E．房地产开发年度计划
14、下列关于监护人，表述正确的是。
A：
父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人
B：
未成年人的监护人是其父母
C：
无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人
D：
无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人
E：
对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人
15、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A：
1000
B：
3000
C：
5000
D：
10000
E：
执行层的组织协调
16、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。
A：
房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B：
各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C：
2010年的价格趋势值为6900元／㎡
D：
2011年的价格趋势值为7283元／㎡
E：
2012年的价格趋势值为7634元／㎡
17、是财产保险中最典型的类别。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
18、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
19、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。
A：
自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：
抵押权、地役权登记，10个工作日
C：
预告登记、更正登记，10个工作日
D：
公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：
因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
20、房地产投资的弊端不包括__。
A．变现性差
B．投资数额巨大
C．投资回收期较长
D．政府难以支持
21、人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有。
A：
发起者
B：
影响者
C：
决策者
D：
购买者
E：
旁观者
22、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。
A．政府大楼建设用地
B．商品房建设用地
C．经济适用住房建设用地
D．国家重点扶持的水利项目用地
23、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
24、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
25、应分摊的共有建筑面积不包括__。
A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积
B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半
C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层
D．外墙（包括山墙）水平投影面积的一半
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