江苏省房地产估价师《制度与政策》违规处罚模拟试题.doc
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2017年江苏省房地产估价师《制度与政策》：
违规处罚模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。
（建筑物报酬率为10％）
A：
11.80
B：
16.07
C：
23.57
D：
31.07
E：
工业用地的监测点评估价格
2、估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．价值的减价修正
3、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A：
物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合
B：
物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分
C：
物业管理招投标实质是一种直接选择行为
D：
通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系
E：
执行层的组织协调
4、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。
A：
形式重于实质原则
B：
实质重于形式原则
C：
重要性原则
D：
谨慎原则
E：
执行层的组织协调
5、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。
A：
明晰性
B：
可比性
C：
客观性
D：
一贯性
E：
执行层的组织协调
6、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
7、房地产估价的合法原则是针对__来讲的。
A．估价机构
B．估价人员
C．估价对象
D．估价方法
8、城市房屋租赁应向__部门登记备案。
A．公安
B．工商管理
C．房地产管理
D．土地管理
9、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。
某类房地产2005年～2009年的价格（单位：
元/m2）
A．年份
B．2005
C．2006
D．2007
E．2008
F．2009
G．价格
H．6810
I．7130
J．7460
K．7810
L．8150
10、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。
A：
环境要素
B：
性质
C：
产生的原因
D：
空间
E：
执行层的组织协调
11、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
12、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。
A：
690.40
B：
8284.79
C：
8720.83
D：
9746.81
E：
工业用地的监测点评估价格
13、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。
A：
统一房地产范围
B：
统一付款方式
C：
统一价格单位
D：
统一市场状况
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
15、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。
（2009年试题）
A：
《住宅使用说明书》
B：
《住宅验收说明书》
C：
《住宅保修说明书》
D：
《住宅保修保证书》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
16、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：
拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：
补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、城市分区规划由__审批。
A．市规划行政主管部门
B．市人民政府
C．市人大常委会
D．省人大常委会
18、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A：
建筑物重置价
B：
建筑物现值
C：
土地价格
D：
房地产价格
E：
工业用地的监测点评估价格
19、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A．1994年7月5日
B．1993年7月5日
C．1994年8月15日
D．1993年6月1日
20、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。
A：
5‰
B：
2．5‰
C：
1．5‰
D：
0．8‰
E：
执行层的组织协调
21、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托公司
22、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5
B．4～6
C．6～10
D．3～5
23、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取__。
A．实质性审查
B．形式审查
C．核实审查
D．要件审查
24、估价的通俗含义是估计的价格或价值。
A：
现有物品
B：
一般物品
C：
经济物品
D：
建筑物品
E：
工业用地的监测点评估价格
25、建设工程施工和施工管理的最后环节是。
A：
竣工验收
B：
竣工决算
C：
质量保修项目维修
D：
交付使用
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产部门规章包括（）等。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．《城市房地产转让管理规定》
C．《房地产估价师注册管理办法》
D．《房地产估价规范》
E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
2、盈利能力分析指标主要包括等。
A：
存货周转天数
B：
资产报酬率
C：
股东权益报酬率
D：
销售毛利率
E：
销售净利率
3、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】
A：
可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B：
可比实例的交易类型与估价目的吻合
C：
可比实例的规模与估价对象的规模相当
D：
可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E：
可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
4、某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件包括等。
A：
有15名以上专职注册房地产估价师
B：
法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C：
机构的所有股份中专职注册房地产估价师的股份不低于50％
D：
注册资本人民币120万元以上
E：
股东中有3名以上专职注册房地产估价师
5、商品房的建筑面积由组成。
A：
套內建筑面积
B：
套外建筑面积
C：
套内使用面积
D：
套外使用面积
E：
分摊的共有建筑面积
6、房屋租金可分为__。
A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．市场租金
E．经济租金
7、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
A：
将承租的房屋擅自转租
B：
将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
C：
公有住房无正当理由闲置6个月以上
D：
故意损坏房屋的行为
E：
因不可抗力致使合同不能继续履行的
8、在图5.3所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。
（2002年试题）
A：
F=5A-P
B：
F=A（F/A，i，5）-P
C：
F=A（F/A，i，5）
D：
F=A（P＇/A，i，5）（F/P＇，i，6）+P（F/P，i，6）
E：
F=A[（F/A，i，5）-1]+P（F/P，i，6）
9、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。
A．市场价格
B．比准价格
C．理论价格
D．评估价格
10、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．审核估价报告
D．估价报告应用有效期
11、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。
A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
12、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。
A：
期望值相同、标准差小的为优
B：
标准差相同、期望值小的为优
C：
标准差相同、期望值大的为优
D：
标准差系数大的为优
E：
标准差系数小的为优
13、关于房地产“购买一更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有。
A：
横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B：
房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“上”时点
C：
发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D：
各期运营费用的垂直箭线全部向下
E：
转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
15、下列不应免征房产税的有__。
A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于教学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
16、征收集体土地所具有的特点为__。
A．具有一定的强制性
B．被征用单位可以根据实际情况提出异议
C．妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿
D．被征用后的土地所有权发生转移
E．土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口
17、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
18、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
19、失业一般分为三类。
A：
摩擦失业
B：
非摩擦失业
C：
困难失业
D：
自愿失业
E：
非自愿失业
20、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。
A：
处罚类会计科目
B：
负债类会计科目
C：
所有者权益类会计科目
D：
成本类会计科目和权益类会计科目
E：
资产类会计科目
21、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A．房地产产品结构
B．房地产供求结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
22、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。
A：
建设单位
B：
施工单位
C：
总承包单位
D：
监理单位
E：
执行层的组织协调
23、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是__。
A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
24、估价人员在拆迁估价中可按下列__来把握被拆迁房屋的性质和面积。
A．一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
B．地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
C．拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估
D．在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
25、建筑物重置价格的求取方法有（）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
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