贵绳地产项目概念设计任务书设计理念及要点说明.docx
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贵绳地产项目概念设计任务书
设计理念及要点说明
遵义市贵绳房地产开发有限责任公司
2013年01月01日
第一、项目概况及周边条件
一、项目区位
项目位于遵义市中心区南部，北与老城片区隔山相望，东与万里路片区比邻，南面、西面与海尔大道、桃溪寺片区近邻，空间距离仅2Km，区位优越。
项目区位图：
二、用地范围
（看红线图）
三、建筑规模
本项目占地面积1158亩，容积率3.5，建筑面积260万M2左右。
四、地块条件
1、地块周边条件：
1.1东至：
联通遵义南部大动脉海尔大道，规划为区域内主干道；道路以东为遵义电厂用地，目前未开始建设。
1.2南至：
规划为区域内主干道，联通南部新城片区并至遵义县（未来的遵义市南白区）；至洛江江岸。
1.3西至：
规划为区域内主干道。
1.4北至：
规划为区域内主干道；以北为红花岗公园。
南侧
东侧
北侧
西侧
2、地块内部条件：
地块高程在810-900米之间，绝大部分用地在840-845米之间，地块西北面高程较大，达到900米高，中部（工业厂房用地）较为平坦，相对高程在10米以内，整个地块的高程向南部以及西北部逐渐升高。
西北部主要为厂区的职工居住用地及少量的村民住宅用地。
3、道路交通
地块内的交通凌乱缺统一规划，与外界的交通存在瓶颈。
地块内、地块与外界的通达性都较差。
3.1为地块内部的现主干道，通往万里路、海尔大道。
3.2为地块内部的现次干道，通往海尔大道。
3.3为地块内部的现次干道，通往桃溪寺片区。
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4、周边区域环境及设施
项目地块本身为贵绳集团的生产厂房和生活配套区域，人口比较集中。
本项目位于遵义南部新城与老城之间的结合部，与遵义南部新城仅仅一江（洛江）之隔。
东向为遵义电厂厂区；西向与老城仅一山之隔；南向是遵义南部新城；北向是繁华的遵义老城商业地带，紧挨万里路中天万里湘江星力商业和老城丁字口商圈商业（重庆百货、国贸百货），三星及经济型酒店较多。
星力百货
第二、设计理念
一、遵义名片、黔北明珠、贵州精神文化高地
黔北首席城市综合体
l商业中心：
遵义顶级商业中心（新商圈）
l文化创意区：
遵义主题文化创意产业园区
l滨江商业休闲带：
遵义滨江外滩休闲商业街区
l遵义地标：
标志性建筑群
l南城与老城连接核心枢纽：
遵义南城核心交通枢纽和要道
l形象关键词：
外滩、人文、顶级、地标、潮流、格调、品味、枢纽
黔北新名片、遵义副中心
l黔北新名片：
将洛江河畔打造为与会址齐肩的休闲旅游目的地，以此为基点，集成旅游中转功能，打造遵义城市客厅及旅游集散中心。
l遵义副中心：
保留地块历史文化及天然资源精髓，承接区域城市功能，打造集商务、休闲、居住三位一体，超越广珠商圈的主城副中心。
观光在会址、休闲在外滩
l极具特色的城市客厅，比肩遵义会址，
l是未来遵义观光游客的必到之地。
二、项目形象定位
文化搭台，引擎撬动，城市运营，实现板块价值引爆！
l延续钢绳厂历史，打造企业文化展示窗口。
l深挖板块自然、历史、文化资源，化腐朽为神奇！
l城市运营、承接区域价值，打造核心引擎！
第三、设计要点及思路
一、项目核心点、线、面、立体的规划思路及布局
1、点的规划
1.1五个入口（项目地块入户大门）
1.1.1一号入口，规划中入口，北接遵义老城中心，未来将会吸引更多老城人流量进入项目，这是地块交通的未来主要入口。
因本入口规划为穿山隧道，因此，隧道接入项目部分需要充分考虑合理布局。
该入口在项目红线范围内。
1.1.2二号入口，南接遵义南部新城，未来将直接吸引南部新城及项目南边毗邻项目的居住人口进入项目，这是地块交通的主要入口。
因本入口已建成桥连接洛江两岸，从大桥进入项目后的连接点需要考虑项目的标志性形象或建筑、往主干道两端分流车流和人流进入洛江商业休闲带的两个功能性问题。
该入口在项目红线范围内。
1.1.3三号入口，现成道路，西接桃溪寺片区，未来将直接吸引遵义老城、桃溪寺片区居住人口进入项目，这是地块交通的次要入口。
该入口在项目红线范围内。
1.1.4四号入口，现成道路，东接海尔大道片区，直接吸引东边毗邻项目居住人口进入项目，因为该入口不在项目红线范围内，所以只能借助这个入口规划好红线边界的交通动线。
1.1.5五号入口，现成道路，东北向，连接万里路片区、外环路片区、电厂地块，也将是项目的主要入口，需要重点借助该入口。
该入口不在项目红线范围内，所以只能借助这个入口规划好红线边界的交通动线。
如下图示：
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1.2一个核心商圈（商业中心）
1.2.1商圈定于此点，考虑如下：
一居于项目地块比较中心的位置，以此为核心商圈，容易将商业价值、功能辐射项目地块东西南北四向；二离可以旧翻新修建成文化创意街区的老厂房很近，容易借助这两个不同的商业业态进行资源互补，合理利用和发挥最大的商业人流量和商业价值；三可以将此规划为十字交通要道及黄金地段。
1.2.2将此处设计成遵义的地标性建筑或群，包括写字楼、商业中心、五星级酒店、三星级酒店、公寓。
建议：
一合理利用十字路的地下空间，设计成地下商业、交通枢纽、停车场；二写字楼坐落在主干道东边，紧靠创意产业园，利用写字楼的上班一族人流量，带动创意额街区的餐饮、休闲商业；三商业中心内部要有中庭。
1.2.3提醒：
商圈主干道东向紧挨电厂地块红线，本项目红线内扣除退让距离后，要评估是否足够建设和布置建筑物。
如下图示：
商圈
1.3一个核心文化创意产业区（文化中心）
1.3.1在二分厂的厂址上进行选择、翻新、改造，北靠货运铁路和八七厂中学。
注意屋顶的改造和有利空间利用。
文化创意产业区以雕塑文化为主题，增加雕塑小品。
1.3.2铁路轨道保留部分，其中一段建设成可运营的有轨电车（作为文化创意区的亮点），保留铁路元素，同时对现存蒸汽机车进行翻新，作为项目的旅游亮点。
1.3.3紧靠八七厂中学的现有马路改造成临街商业（合理利用八七中学的学生、教师资源），临街商业南边则是沿铁路轨道的商业步行街，联通商圈中心和文化创意园区，同时又合理利用铁路轨道资源。
1.3.4文化创意园区主要规划为创意/现代办公、新概念/主题餐饮、咖啡馆、酒吧聚集区（升级遵义现有酒吧文化）、培训机构、文化产业等。
1.3.5可以在此规划一个文化中心广场，作为本项目的中心广场，成为市民中心。
文化中心广场可考虑设置成地下停车场。
可以考虑将八七厂的烟囱移植到此，并改造成温度计。
1.3.6现有车队所处地块的山顶旧风格建筑如果需要保留，建议等比例移植到该区内。
如下图示：
创意区
该区所处实际属性图：
文化创意产业区
车队所处地块的旧建筑风格：
1.4一个核心滨江商业休闲区（休闲地带）
1.4.1承载功能：
一以美丽洛江为主题，构建沿河休闲商业长廊地带；二沿河步行路（黔北情侣路，休闲功能），合理改造和利用现有河岸护堤，移植精美树种（如樱花）；三吸引本地潮流/商务人士、南部新城居民聚集于此。
1.4.2沿河全为景观步行路，不通车，因此，考虑将车行动线从东欣桥进入本项目后，分流进入以桥为东、西两向的地下单行道（合理利用地上建筑的地下停车场划出车行道），人流量通过电梯直达地上。
1.4.3洛江下游水面，考虑利用成水上乐园，作为水上娱乐运营项目（后期）。
如下图示：
往西
滨江带
1.5一个核心公共中心-文化广场
（在文化创意区中已经有了说明，不再重复）
创意区
1.6多个核心住宅区（中高端住宅）
1.6.1在上述几个核心点之外的地块，完整、合理的将剩余地块规划成住宅用地，可以提高土地的利用率和规划率，便于形成商业与住宅紧密交错但是又相对独立的空间。
1.6.2合理利用北端住宅区的山脉景观资源。
1.6.3住宅区内的道路需要统一、合理规划。
住宅区
住宅区
1.7高端别墅区
1.7.1车队所处地块上规划为高端别墅。
以独栋、联排别墅为主。
别墅区
2、线的规划
2.1两条主干道及临街商业线
2.1.1一号主干道目前为半成形道路，待隧道建成则成为完整道路。
以该主干道形成临街商业街。
2.2.2二号主干道可以调整规划，并形成临街商业街。
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2.2次干道及临街商业线
需要合理规划和设计。
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2.3一条商业步行街线
紧靠八七厂中学的现有马路改造成临街商业（合理利用八七中学的学生、教师资源），临街商业南边则是沿铁路轨道的商业步行街，联通商圈中心和文化创意园区，同时又合理利用铁路轨道资源。
创意区
2.4一条滨江商业休闲线
前面已阐述。
滨江带
2.5一条步行路至滨江
前面已阐述。
滨
3、面的规划
3.1处理好住宅居住区的规划面，提高和合理利用住宅地块的利用率。
3.2配套设施的人群覆盖面。
3.3商业中心的覆盖面是全市消费人群。
4、立体规划
4.1天际线。
围绕核心区域，处理好天际线。
5、景观规划（需要注重以下几个片区的景观规划和设计）
5.1洛江滨江景观
5.2文化创意区、中心广场
5.3项目主、次入口
5.4车队地块
5.5沿山休闲景观
5.6主、次干道，及住宅区景观
6、配套功能考虑
6.1停车位规划。
要考虑足够的车位，并且满足商业中心、文化创意区、滨江商业休闲带的停车规划。
6.2社区公共中心、菜市场。
6.3原有医院、学校不整体拆迁，仅部分涉及拆除。
6.4未来商业中心可能成为南部和老城的交通枢纽，超前规划功能。
二、分期开发节奏及布局
1、一期（30万M2）开发地块及范围
1.1围绕主干道两侧的地块开发住宅。
修建样板房实景展示。
1.2在东欣桥一侧修建售楼处及沿江部分休闲商业景观带。
其中售楼处可以设计成永久性的商业物业。
一期
2、二期开发地块及范围
2.1文化创意区。
通过文化创意区的建成带动地块的知名度和眼球经济，创造地块的更大价值和高端属性。
2.2二期住宅在选点方面需要参考贵绳集团厂房搬迁计划而确定。
3、三期以后开发地块及范围
待定。
第四、其它注意事项
1、深入考虑地块上附着物的拆迁与保留。
2、考虑是否可以利用洛江上游水资源，通过高差引入社区成为流动水景。
3、主干道公交站布点及风格设计。
4、地块高差很大，注意高差的处理及利用。
5、整个社区的住宅未必规划成统一的建筑和外立面风格。
第五、项目用地技术经济指标
1、经济指标
1.1土地面积：
1158亩约771,228平米
1.2土地用途：
商业、住宅类用地
1.3建筑容积率：
3.5
1.4建筑密度：
30%
1.5小区绿地率：
30%
2、设计成果要求
分类
图纸名称
备注
总图
1.彩色规划总平面图
示意性表达建筑排布及路网
2.功能分区与产品类型分布图
不同住宅产品、公建等功能分布
3.公共服务设施布置分析图
公建、配套位置关系及规模
4.竖向设计平面和泡面分析图
针对复杂地形可选用纵向、横向、斜向多处
5.区市内政布置示意图
需标注用地方为内需建设的主要水、电、气
6.交通分析图（包括停车方式示意）
强调小区与外部交通间的衔接
7.外部空间及景观分析图
8.项目分期开发示意图
应划分不同分期开发得分地块的边界
9.组团基本单元分析图
组团、邻里单元示意
单体
10.主力户型选型
对主力户型需提供带家具布置的放大平面
11.各类型住宅单体的典型平、立、剖面图
其他
12.工作模型
13.景观效果
14.效果图或模型照片
3、方案数量
3.1为表达设计意图，设计单位可根据实际情况增加图纸。
3.2设计图纸和说明统一订装为A3彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式肆份。
3.3应提交设计成果（电子文件）以及配合现场讲解的ppt文件。
3.4所有设计成果版权归贵绳地产所有，贵绳地产有权使用设计成果中的部分或全部内容为本项目服务。
4、设计时间计划
概念设计时间为2013年月日至2013年月日。
5、甲方提供的附件资料
5.1附件一：
项目概况
5.2附件二：
实测地形图
5.3附件三：
用地红线坐标及道路标高图
5.4附件五：
用地周围市政条件图
5.5其他必须资料
2013.01.01
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