龙岩城东某房地产项目市场调查报告.doc

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龙岩新罗区城东项目市场调查分析报告2009-9-23

目录

Ⅰ市场分析

第一章城市概况

第二章城市规划发展

第三章城市社会经济背景分析

第四章龙岩中心城市房地产市场状况分析

第五章龙岩中心城市经济适用房状况

Ⅱ项目分析

第一章项目基地分析

（一）项目介绍

（二）项目基地价值研判分析

（三）项目SWOT分析

Ⅲ结论与建议

附件：

2009年7月国土资源局土地出让竞拍结果等

第一章城市概况

一．龙岩市简介

 龙岩市位于福建省西部，通称闽西，全市地处东经115°51′，北纬24°23′至26°02′。

东与泉州、漳州两市接壤，西与江西省赣州市交界，南邻广东省梅州市，北接三明市，处于沿海地区与内陆腹地的结合部，是闽南沿海联接内地的主要通道，在地理位置上具有较大优势。

1997年5月1日撤地设市，全市总面积19.05万平方公里，辖新罗区、漳平市和长汀、上杭、永定、武平、连城五县，下设134个乡镇（街道办事处），1896个行政村（居委会），2006年末总人口287.5万人。

市政府设在新罗区，市辖区人口47.02万，城区建成区面积31.6平方公里。

全市属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛。

Ø龙岩是正在逐步升级的交通要地。

龙岩市东临厦门、漳州、泉州，南接广东梅州，西邻江西赣州，既是厦门经济特区、闽南金三角开放区的腹地，又是内地的前沿，是闽粤赣三省的交通要道和物资集散地，沿海与内地的过渡带和经济走廊。

国道319、205线贯穿闽西全境，2004年漳州至龙岩高速公路全线贯通，龙长高速公路也将于2007年建成通车。

在原有漳龙铁路基础上，连接华东与华南的重要通道梅（州）坎（市）铁路于2001年正式投入运营连接京九线的赣州至龙岩铁路于2004年建成通车，龙厦高速铁路加紧建设。

2003年，连城冠豸山机场正式投入运营。

龙岩作为连接东南沿海与内地的重要交通枢纽的地位不断升级，区位优势日益突出。

Ø龙岩是全国著名的革命老区。

早在1926年闽西就建立了党组织，1929年红军三次入闽创建革命根据地，闽西成为中央苏区的重要组成部分。

毛泽东、周恩来、朱德、陈毅等老一辈无产阶级革命家都曾在闽西领导过革命运动。

1929年12月毛泽东在上杭古田主持召开了著名的古田会议。

第二次国内革命战争时期，直至全国大陆解放，闽西红色政权及土地革命成果一直保存下来，被誉为“20年红旗不倒”。

闽西人民在长期的革命斗争中为新中国的建立作出了巨大牺牲和重大贡献。

全市有在册革命烈士2.37万名，1955年被授予少将以上军衔68人，其中上将有刘亚楼、杨成武。

解放后曾任党和国家领导职务的有：

邓子恢、张鼎丞、陈丕显、杨成武等。

Ø龙岩是资源丰富的黄金宝地。

矿产资源品种多、储量大，已发现的矿物品种类有64种。

金属矿种主要有铁、锰、铜、铅、锌、稀土、钼、钨、金等等。

非金属矿种有煤、石灰石、大理石、高岭土、膨润土等等。

全市已探明储量的矿种有33种，有11种矿藏探明储量占全省第一位。

水力资源丰富，水能理论蕴藏245.85万千瓦，可开发量209.56万千瓦。

森林覆盖率78.0%，林木蓄积量7720立方米，毛竹蓄积量2.76亿株，是福建省三大林区之一。

物产富饶，永定烤烟有“南湖瑞草”的美誉，是全国清香型烤烟的代表，“长汀河田鸡”是全国三大名鸡之一。

以“闽西八大干”为代表的土特产享誉海内外。

Ø龙岩是享誉海内外的客家祖地和著名侨区。

闽西是客家人的主要祖居地和聚居地之一，全市七个县（市、区）中有五个县的居民以客家人为主。

闽西客家文化、建筑、民俗、风情积淀深厚、丰富多彩、独具特色。

中国历史文化名城汀州城，被誉为“客家首府”，汀江河被称作“客家母亲河”；客家传统民居的代表永定土楼，以其独特的建筑风格和艺术，被誉为“世界建筑史上的奇葩”；始建于清道光16年的上杭稔田李氏大宗祠，被称为“东南亚李氏宗亲的大本营”。

全市在外华侨及港澳台胞30多万人，其中不少是东南亚地区政界、商界知名人士和实业家。

著名侨领胡文虎就是永定下洋人。

2000年11月，世界客属第16届恳亲大会在我市举行，全世界客属代表3500多人会聚龙岩。

二．龙岩行政划分、人口及城镇化水平

Ø2008年人口基本情况与城镇化水平

总户数

户　籍　　总人口（人）

增　长　（％）

人　口　　出生率（‰）

人　口　　死亡率（‰）

人口自然　　增长率（‰）

常　住　　总人口　（万人）

城镇化　　水　平（％）

全　市

825572

2913434

0.74

12.5

5.0

7.5

277.0

40.5

新罗区

151018

476552

0.60

11.2

4.3

7.0

58.3

79.2

漳平市

78891

274516

0.10

8.7

6.7

2.1

27.2

39.9

长汀县

136540

501177

0.77

11.5

4.3

7.2

41.1

33.2

永定县

131658

472475

0.88

17.2

7.4

9.8

42.0

29.6

上杭县

129681

490443

1.03

12.8

4.4

8.4

44.2

24.2

武平县

99876

368744

0.77

12.4

5.0

7.4

33.7

25.6

连城县

97908

329527

0.78

11.9

3.3

8.6

30.5

32.0

注：

本表常住总人口、城镇化水平均为省统计局反馈的2008年人口抽样调查评估数据，其余数据为市公安局提供。

第二章城市规划发展

Ø看前进中的龙岩大闽西活力十足

作为海峡西岸经济区延伸两翼、对接两洲、拓展腹地的交通枢纽与重要通道的龙岩，在海西经济圈崛起过程中发展态势十分迅猛。

南连珠三角、北接长三角、西接大京九，龙岩被确定为海峡西岸经济区闽西南一翼的重要组成部分，连接东南沿海与内地的重要交通枢纽的地位不断升级，区位优势日益突出，为海西经济圈构筑起闽西“大交通”的中轴线和主动脉，增强沿海发达地区向内陆腹地的经济辐射能力，更好地发挥“山海协作”，优势互补，也是适应对台“三通”，促进福建21世纪发展战略和西部大开发战略的需要，对进一步促进海峡西岸经济区“山海协作”及经济发展的意义不言而喻。

城市扩张，中心辐射增强。

随着产业经济的发展，龙岩城市的经脉开始舒展，周身血液喷薄奔腾，中心城市的扩张和建设如火如荼。

从拉大城市构架、拉开路网杠架、搞活城市经营三个方面入手，大力拓展城市发展空间，加快城市一体化进程，2007年，龙岩启动了商务、物流、人居三大板块规划建设，基本完成2003-2007年两个城建重点项目投资计划，2008年中心城市面积扩展到33.6平方公里，扩大了2平方公里；市辖区GDP突破200亿元，达229.0亿元，比上年增长17.7%，占全市比重41.2%，比上年提高0.2个百分点；中心城市常住人口达57.6万人，比上年增加约2000人，城镇化率达76.6%，较上年提升0.2个百分点。

Ø龙岩市被批准为国家可持续发展实验区

　2009年4月16日，龙岩市收到科技部的正式发文，文件批准包括龙岩市在内的全国19个市（县）为国家级可持续发展实验区。

龙岩市成为福建省首个获此殊荣的设区市。

——这标志着龙岩市的可持续发展迈上一个新的台阶，将全力探索出一条资源型城市可持续发展之路，对于龙岩市进一步落实科学发展观，提升区域综合竞争力具有重要意义。

可持续发展实验区建设，是龙岩国实施科教兴国和可持续发展战略、贯彻《中国２１世纪议程》的一个重大举措。

近年来，在加快经济发展的同时，龙岩市十分重视可持续发展实验区建设，全力推进产业结构调整，狠抓节能减排工作，着力民生工程建设，创建可持续发展实验区取得初步成效：

国民经济快速发展，产业结构不断优化，生产生活环境日益改善，社会事业全面发展。

龙岩市与中科院地理科学与资源研究所共同编制了《福建龙岩可持续发展实验区总体规划》，在经济、生态环境、科技发展等领域全面推进可持续发展工作。

今后龙岩市将围绕解决经济社会环境可持续发展的关键问题，严格按照《福建龙岩可持续发展实验区总体规划》确立的10大重点领域、59个优先发展项目，从经济结构调整、节能减排、统筹城乡发展、民生工程建设、发展科技教育文化等方面全方位实施龙岩可持续发展战略；同时，以市政府命名的16家可持续发展试点企业、18家可持续发展试点单位为重点，以点带面引导推进区域可持续发展。

通过国家可持续发展实验区建设，更好地解决发展与环境之间的矛盾，强化自我约束，实现对资源审慎、可持续开发利用，全面提升龙岩市可持续发展能力，努力将龙岩市建设成为科学发展的先行区，为全国革命老区和沿海山区可持续发展提供借鉴和示范。

Ø龙厦铁路基本完成路基工程，2009年10月将全线铺轨施工，使海西重要腹地——龙岩融入了沿海大厦门一小时经济生活圈

Ø双永、永武高速公路的开通，使龙岩重要区域位置更加凸显

第三章城市社会经济背景分析

Ø全市经济总量壮大，结构优化，民生改善，经济社会又好又快发展

2008年，全年实现生产总值672.85亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%。

其中，第一产业增加值113.8亿元，增长4.1%；第二产业增加值348.76亿元，增长16.9%；第三产业增加值210.29亿元，增长15.9%。

人均地区生产总值24400元，比上年增长14.0%。

产业结构继续调整。

第一产业比重下降，第二产业提升，第三产业稳步发展。

三次产业比例由上年的19.3∶48.9∶31.8调整为16.9∶51.8∶31.3。

全年居民消费价格总水平比上年上涨4.8%，其中，消费品价格上涨6.5%，商品零售价格上涨6.3%，服务项目价格下降2.1%。

工业品出厂价格上涨7.4%。

2008年，城镇新增就业人员3.23万人，达到40.06万人，比预期目标多0.53万人。

全年1.64万下岗失业人员实现了再就业，比预期目标多0.34万人。

年末城镇登记失业率为3.83%，与上年末比下降0.12个百分点，控制在预期目标4%以内。

2008年，全市财政总收入（不含基金收入）118.49亿元，比上年增长22.8%，其中，地方级财政收入46.28亿元，增长26.3%；财政支出（不含基金支出）68.34亿元，增长23.8%。

全市国税税收收入83.96亿元，比上年增长19.9%；地税系统组织各项收入45.24亿元，增长20.7%，其中税收收入37.27亿元，增长21.0%。

2008年，房地产开发投资39.85亿元，比上年增长2.0%；商品房销售面积84.79万平方米，其中，现房销售面积占18.7%，期房销售面积占81.3%，商品房销售额28.46亿元。

2008年全年旅游总收入48.54亿元，比上年增长0.66%，其中，国内旅游收入48.34亿元，增长0.65%。

全年接待旅游总人数536.91万人次，比上年增长10.96%。

其中，国内旅游人数535.62万人次，增长10.93%；接待境外游客1.29万人次，增长25.1%。

2008年，全市实现社会消费品零售总额208.36亿元，比上年增长24.2%，扣除价格因素，实际增长16.8%。

分城乡看，城市消费品零售额113.92亿元，增长34.3%；县及县以下消费品零售额94.44亿元，增长13.9%。

分行业看，批发零售业零售额182.04亿元，增长24.2%；住宿餐饮业零售额22.23亿元，增长25.1%；其他行业零售额4.09亿元，增长19.9%。

2008年居民消费价格与上年比变动情况

指　 标

全市（%）

城市（%）

农村（%）

居民消费价格总水平

104.8

105.0

104.7

食品

111.9

113.1

111.0

其中：

粮食

106.0

105.8

106.2

烟酒及用品

102.3

102.5

102.2

衣着

96.7

98.1

95.3

家庭设备用品及服务

102.1

103.0

101.4

医疗保健及个人用品

99.8

103.2

101.4

交通和通讯

96.9

95.3

98.0

娱乐教育文化用品及服务

98.2

97.2

99.1

居住

106.3

104.9

107.3

对外经济方面，2008年全市进出口总额53940万美元，比上年增长99.0%，其中，进口8028万美元，增长199.8%；出口45912万美元，增长87.9%。

批准设立外商直接投资项目85个，比上年增加21个；按历史可比口径统计合同外资金额24387万美元，下降6.7%；实际利用外商直接投资50615万美元，增长36.6%。

按验资口径统计实际利用外商直接投资15350万美元，增长21.1%。

Ø2008年国民经济主要指标

项　　 目

单位

2007年

2008年

增长（%）

1、地区生产总值（GDP）

亿元

553.44

672.85

14.5

　第一产业

亿元

97.24

113.80

4.1

　第二产业

亿元

278.54

348.76

16.9

　　#工业

亿元

248.81

310.87

16.8

　　 建筑业

亿元

29.73

37.89

17.5

　第三产业

亿元

177.66

210.29

15.9

2、财政总收入

亿元

96.47

118.49

22.8

　#地方财政收入

亿元

36.66

46.28

26.2

　财政支出

亿元

55.08

68.22

23.9

3、年末金融机构人民币存款余额

亿元

410.69

520.70

26.8

　年末金融机构人民币贷款余额

亿元

343.43

393.73

14.6

4、年末户籍总人口

万人

289.20

291.34

0.7

 年末常住总人口

万人

276.00

277.00

0.4

5、城镇就业人数

万人

36.83

40.03

8.7

　#在岗职工

万人

23.75

25.04

5.4

6、全社会固定资产投资

亿元

248.63

322.33

29.6

　#城镇以上固定资产投资

亿元

200.02

255.20

27.6

　　农村固定资产投资

亿元

48.61

67.13

38.1

项　　　 目

单位

2007年

2008年

增长（%）

 7、居民消费价格指数

%

105.9

104.8

4.8

　　　　（以上年价格为100）

8、人民生活

 城镇居民人均可支配收入

元

14128

15689

13.4

 农民人均纯收入

元

5086

5775

13.5

 城乡居民人民币储蓄存款余额

亿元

218.82

282.81

29.2

9、农林牧渔业总产值（含服务业）

亿元

159.7

189.33

4.5

10、工业总产值

亿元

639.49

815.61

21.0

　#规模以上工业

亿元

538.03

717.21

23.1

11、交通、邮电

　公路客运量

万人

3159

3957

25.3

项　　　 目

单位

2007年

2008年

增长（%）

12、社会消费品零售总额

亿元

167.72

208.36

24.2

13、外经外贸

　出口总额

万美元

24432

45912

87.9

　实际利用外商直接投资

万美元

37062

50615

36.6

Ø2009年8月（最新）国民经济主要指标

　单位：

万元

　指　 标

本月止

累　 计

比上年同期增长（％）

一、农林牧渔业总产值

二、工业总产值

5779785

13.9

　　　#规模以上工业总产值

5126985

15.1

　　　规模以上工业增加值

2030566

9.8

三、全社会固定资产投资

2605636

39.3

 #城乡50万元以上固定资产投资

2489035

39.0

 #房地产投资

280517

7.8

四、社会消费品零售总额

1575826

19.4

上半年龙岩市社会消费品零售总额增速居全省第一

五、进出口总额（万美元,上月数）

29080

0.8

　　 # 出口（万美元,上月数）

24472

0.4

　　实际利用外商直接投资（万美元）

37894

3.3

六、财政总收入

880151

4.1

　　 # 地方一般预算收入

355558

8.1

　　　 财政支出

503887

39.5

七、期末金融机构本外币存款余额

6673787

27.5

　　　　# 城乡本外币储蓄存款余额

3582613

33.8

　　　 期末金融机构本外币贷款余额

5424521

41.5

八、居民消费价格总指数（以上年同期为100）

98.0

-2.0

　　　工业品出厂价格指数

95.2

-4.8

九、城镇居民人均可支配收入（元）

117351472元/月

11.3

（以上数据资料来源于市统计局及政府相关部门）

【小结】：

国民经济快速发展，产业结构不断优化，生产、生活环境日益改善，社会事业全面发展。

龙岩市GDP等主要经济指标增速均高于全省平均水平，其中，地区生产总值、城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额、本外币存款余额、人民币储蓄存款余额等5个指标增幅居全省第一，财政总收入、地方级财政收入增幅均居全省第三，较好实现了市委提出的确保GDP增幅不低于全省平均水平，主要经济指标增幅不低于全省平均水平，抵御风险能力不低于全省平均水平的目标。

龙岩市经济发展主要特点：

农业生产平稳增长，产业化进程加快；工业经济持续回暖，建筑业快速发展；第三产业快速增长，消费需求旺盛；项目建设加快，投资增势明显；龙台交流合作更加密切，对外开放不断扩大；财政收入止跌回升，城乡居民收入稳定增长，2008年龙岩市城镇居民人均收入居“海西”20市第10位。

第四章龙岩中心城市房地产市场状况分析

²与08年相比，今年1—4月房地产投资增幅回落，销售形势良好

中央、省、市政府有关促进房地产市场健康发展的文件精神在龙岩市贯彻执行后，较好地扭转了从2007年第四季度开始，持续整整一年的房地产市场的疲软状态。

2008年底以来，龙岩中心城市商品住房已持续6个月保持旺销势头，总销售近5000套，平均每月销售800多套。

但在销售大幅增长的同时，房地产开发投资却明显下降。

据市统计局的统计数据，今年1-4月份，中心城市房地产完成投资6.72亿元，增幅与2008年全年完成投资增幅比回落10.17个百分点。

开发投资的下降，有可能导致房地产市场商品房后续供应减少，造成新一轮的房价上涨。

²加大土地投资力度，以满足房地产市场对土地的刚性需求

土地是房地产开发的基础，通过龙岩市国土资源管理部门和房地产管理部门了解获悉，目前中心城市可供房地产开发建设的土地主要由三大块组成：

一是近两年公开出让的土地。

由于近两年来房地产市场疲软，经营性土地供应减少。

据市土地部门统计，中心城市2007年、2008年供应房地产经营的土地分别为10.45公顷和18.71公顷。

而2008年供应的土地，主要是供商务和物流板块建设，实际供应商品房开发、建设用地的仅是2007年供应的10.45公顷（156.75亩）；二是近几年来，房地产开发企业通过“招、拍、挂”竟得或协议取得但尚未开发的储备土地约26.5公顷（397.5亩）；三是尚未办理出让手续的村民自用地约6.7公顷。

以上三项合计43.65公顷，按这几年的平均容积率计算，大约可开发建筑面积147.63万平方米，加上目前在建尚未出售以及历年来的空置面积约120万平方米，中心城市未来可供商品房销售面积约267.6万平方米。

按这两年平均每年销售65万平方米计算，大约需3-4年时间售完。

而商品房从供地到预售需三年周期，这样，若2009年继续不供地或少供地，对以后的中心城市房地产市场将造成项目减少、投资下降、商品房供不应求的现象。

据悉，为了科学有序供地，市政府正在调研土地供需情况，预计下半年及后续几年，市政府将根据中心城市房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格，适当调整出让规模，不断优化出让条件，加大土地招商力度，吸引有实力的开发企业参与开发建设。

广大房地产开发企业，应抓住这个有利机会，积极参与竟拍拿地，加大土地投资力度，为后续开发建设打下坚实的基础。

当前，无论是企业还是政府，都抓住国务院支持福建加快海西建设的有利时机，抓住目前建筑市场原材料价格较低的机会，加大房地产投资力度，全力推进商品房和保障性住房建设……

□2009上半年龙岩市房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资略有增长，但开工面积减少

1—6月，中心城市完成投资11.87亿元，同比增长10.12%，但新开工面积下降幅度较大。

据市统计局统计，全市新开工面积88.15万㎡。

同比下降26.3%。

其中，中心城市新开工面积43.45万㎡，同比下降31.17%。

（二）商品房交易量持续上升

1.商品房销售面积增幅远大于竣工面积增幅

上半年，全市销售商品房和住宅面积分别是113.21万㎡和87.25万㎡，同比分别增长160.13%和164.31%。

其中，中心城市销售商品房和住宅面积分别是64.37万㎡和51.33万㎡，同比分别增长329.71%和406.71%。

而同期全市商品房和住宅竣工面积分别只有58.60万㎡和45.65万㎡，分别只增长20.5%和21.3%；其中，中心城市商品房和住宅的竣工面积分别是36.66万㎡和28.59万㎡，同比分别增长13.85%和16.07%。

2.中心城市商品房合同备案面积全面回升

上半年，中心城市商品房合同登记备案面积66.09万㎡，同比增长269%。

其中，商品住宅合同备案面积52.65万㎡，同比增长315%。

从备案套数看，商品住宅备案套数为5523套，平均每月备案921套，而去年上半年商品住宅备案套数仅为1080套，平均每月备案180套。

3.二手房交易也大幅回升

上半年，全市二手房销售42.51万㎡，同比增长34.27%，其中，中心城市销售14.87万㎡，同比增长47.35%，二手房住宅全市销售26.23万㎡，同比增长68.9%，其中，中心城市销售12.89万㎡，同比增长120.34%。

（三）商品房可售房源面积比去年末略有减少

至2009年6月末，中心城市累计可售商品房和商品住宅面积比2008年末略有减少，可售商品房面积是112.99万㎡，而2008年末是119.3万㎡，对比减少5.29%；商品住宅房源面积是55.6万㎡，而2008年末是64.28万㎡，对比减少13.5%。

（四）开发企业资金全面紧张状况基本缓解

至6月底，全市房地产开发企业资金总