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1.项目发展时机研究
1.1.经济发展因素
1.1.1.南宁市地理位置概述
本项目所在城市——南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教育、信息和金融的中心。
南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青。
拥有丰富的矿产资源、农副产品资源、土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。
南宁地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。
南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。
南宁市区距钦州港、防城港、北海港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”，是人流、物流、信息流的汇流中心。
南宁距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易十分有利。
南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。
1.1.2.南宁市近两年经济发展情况及态势
房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。
经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础。
房地产的健康发展又会带动国民经济的发展。
房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化（商品化）等。
2001年，南宁市全年国内生产总值达322.63亿元，增长10%。
其中，第一产业增加值48.63亿元，增长1.6%；第二产业增加值94.27亿元，年增长7.5%；第三产业增加值179.73亿元，年增长13.6%。
一、二、三产业在国民经济总量中所占的比重分别是15.2%、28.8%、56.0%，第三产业的兴旺发达，充分体现了首府城市的经济特色。
（数据来源：
《南宁统计年鉴2001》）
2002年，南宁市国民经济继续保持持续稳定健康发展的良好态势，国内生产总值达356亿元，比上年增长11.50%，高于全国和广西的平均水平，其中，第一产业达50.90亿元，增长10.80%；第二产业达101.90亿元，增长12.20%；第三产业达203.20亿元，增长11.30%。
产业结构进一步优化，经济运行质量不断提高,固定资产投资完成122.94亿元。
城乡居民收入稳定增长，人民生活基本实现小康，城镇居民人均可支配收入为8796元，比上年增加890元；农民人均纯收入为2524元，增加203元。
城镇和农村人均居住面积分别达到9.1平方米和19平方米.（以政府工作报告为准）
2003年开始，南宁市进入全面建设小康社会、加快推进现代化发展的重要关键阶段。
主要预期目标：
国内生产总值增长11%左右，其中，第一产业增长6%,第二产业增长10%,第三产业增长12%;财政总收入增长11%;全社会固定资产投资增长13%左右;实际利用外资增长11%,全市外贸出口增长5%;社会消费品零售总额增长10%;城镇居民人均可支配收入增加7%元,农民人均纯收入增加200元。
（以上数据摘自2003年《政府工作报告》）
表1.1.2-1南宁市近十年国内生产总值
（按当年价格计算）单位：
万元
年份
国内生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
工业
建筑业
1992年
624798
133095
240777
208914
31863
250926
1993年
941350
166406
378992
315657
63335
365952
1994年
1331851
237402
518505
439309
79196
575944
1995年
1715252
293697
655478
552092
103386
766077
1996年
1954519
334403
683731
546773
136958
936385
1997年
2262395
398122
755121
586308
168813
1109152
1998年
2575733
440156
815278
622581
192697
1320299
1999年
2745506
463683
845594
631482
214112
1436229
2000年
2950000
480000
910000
679580
230420
1540000
2001年
3247856
495173
934271
695726
238545
1818412
2002年
3560670
511573
1025567
754742
270825
2023530
单位：
万元
数据表明：
南宁市国民经济和社会发展处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步增长，特别是第三产业、固定资产投资增长迅速。
1.2.人口因素
南宁是一个以壮族人口为主的多民族聚居城市，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首府城市。
南宁市聚居着壮、汉、瑶、苗、侗等30多个民族，2002年，全市壮族人口有1892245人，汉族人口有1048034人，分别占全市总人口的63.56%和35.20%。
南宁市现辖新城、兴宁、城北、永新、江南、南湖开发区六个城区、一个郊区和邕宁、武鸣两个县。
2002年末，南宁市总人口297.70万人，其中市区人口140.38万人，两个县人口为157.31万人。
全市人口自然增长率为4.99‰，人口增速保持平衡增长。
在2001年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目标：
在2005年把广西的南宁、柳州建设成为特大城市，城市人口分别达到150万和120万，相当于南宁市每年的人口机械净增长约为10万人。
城市化的加速发展，使南宁市中低价位的商品房需求增大，为南宁楼市的健康发展提供了极大的商机。
表1.2-1南宁市2002年人口统计
指标名称
单位
全市
市区
邕宁县
武鸣县
总户数
户
825387
409893
233982
181512
总人口数
人
2977064
1403897
926037
647130
男性人口
人
1547153
724737
486043
336373
女性人口
人
1429911
679160
439994
310757
农业人口
人
1736244
372225
824940
539079
非农业人口
人
1240820
1031672
101097
108051
年平均人口
人
2961309
1391202
922701
647407
自然增长率
‰
4.99
4.63
7.46
2.24
表1.2-2南宁市2002年各区人口统计
指标名称
总户数（户）
总人口（人）
占地面积（平方公里）
人口密度
（人/平方公里）
兴宁区
53009
170203
7.2
23639
新城区
104040
334747
24
13947
城北区
111963
425651
28
15201
江南区
60582
196486
24
8186
永新区
80299
276810
5.55
49875
邕宁县
233982
926037
4725
195
武鸣县
181512
647130
3366
192
如图所示，邕宁、武鸣两县人口分别占南宁市总人口的31.10%和21.73%；主要的五个城区中，城北区人口最多，占南宁全市人口的14%；其次是新城区，占全市总人口的11%；而江南区、永新区和兴宁区人口数量相当，分别占全市人口的6%、9%和5%。
通过考察南宁市各区的面积与人口数量两项指标，可以看出，五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为49875人；兴宁区次之，人口密度为23639人/平方公里；新城区人口密度为13947人/平方公里；江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到一万人，每平方公里仅为8186人，是南宁市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置及以工业发展为主的区域经济有着较大的关系。
随着国家、广西区、南宁市经济态势的强劲发展，未来全球一体化，以及南宁市户籍管理制度改革、加快城镇化政策实施，南宁市人口增长的数量、速度在“十五”期间将急速发展，为区域房地产投资发展带来了巨大需求空间。
南宁市经济不断发展，使市民的收入和消费得到较大的提高。
2002年，南宁市城市居民人均可支配收入为8796元，比2001年增加890元，增长11.26%，扣除价格因素，实际增长13%；城市居民人均消费性支出6970元，比上年增加521元，增长8.98%，扣除价格因素，实际增长13.64%。
城市居民人均收支节余额为526元，节余率为7.68%，比上年降低4.04%，意味着城市居民消费观念、消费意识均有所提高。
表1.2-4南宁市近十年城市居民人均收支统计
年份
城市居民人均可支配收入（元）
城市居民人均消费性支出（元）
1990
1454
1360
1991
1659
1667
1992
2106
1853
1993
3081
2624
1994
4543
4288
1995
5544
5055
1996
5973
5425
1997
5931
5456
1998
6570
5800
1999
6847
6321
2000
7483
6953
2001
7906
7107
2002
8796
6970
今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚，1-3月南宁市个人所得税入库为9400万元，同比增长112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。
考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由1998年的42.36%下降为37.5%。
而设备用品及服务、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。
城市居民家庭消费质量显著提高。
随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修支出的上升。
2002年，南宁市居民人均购建房支出1127.83元，比上年增长7.62%；年人均住房装修服务支出66.15元，增长61.98%；年人均家具材料及室内装饰品支出63.42元，增长5.3倍。
表1.2-42002年南宁市居民家庭居住情况
指标名称
调查户数（户）
家庭常住人口数（人）
总计
200
619
按居住面积分
4平方米以下
1
4
4-6平方米
3
12
6-8平方米
9
36
8-10平方米
16
68
10-12平方米
25
79
12-14平方米
32
102
14平方米以上
114
318
按房屋产权分
公房
30
95
租赁私房
1
5
自有房
99
297
部分产权的自有房
69
219
其他
1
3
南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。
1.3.社会与文化因素
南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。
南宁古属百粤领地，新中国成立后，1950年设南宁（省辖市）为广西省会，1958年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。
改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力、努力塑造城市新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。
南宁市民风淳朴，观念开放，喜欢、愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公德、职业道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得以不断提高。
了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是一个城市众多文化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的某些突出的生活习惯及行为特征。
南宁一带的方言，主要有官话、壮话、平话、白话四种。
随着时代的发展，城里人已不讲官话、壮话和平话了，白话（粤语）和普通话（汉语）是南宁人现时的日常用语。
南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话（据说是广东商人传入的），但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还是有些区别。
南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜、嫩、爽、滑，与广东口味极为相似；南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶、壮族糍粑、瑶族竹板鸡、苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情；南宁市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆、海鲜馆、香肉馆、牛杂馆、鹅餐馆等这些以珍、奇、精、美取胜的食肆，深受食客的青睐；南宁的传统风味小吃，有粉、面、糕、饼、甜品、油炸、酸品、冷食、杂食九大类，具有南方特色。
而南宁人对“食”的追求并不亚于以“食在广州”著称的广州人，他们往往会一家大小或与亲朋好友一起，专程到某家餐馆一尝特色、一饱口福。
通过重点考察南宁市民的语言、饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东与其地区相比，具有一定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为城市发展目标。
1.4.政策与法律因素
1.4.1国家及南宁市房地产相关政策法规
2002－2003年6月房地产法律法规对房地产的影响
1、2002年2月25日建设部下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房者的利益。
2、2、2002年2月26日建设部出台了《住宅室内装饰修理管理办法》，原因在于“毛坯房”在一家一户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大、违法违规现象多、危及建筑物性能、经济纠纷增多、消费者合法权益不易保障、装修施工扰民等，并存在偷、漏国家税费的现象。
3、2002年5月23日建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源、监察部、国家工商行政管理总局七部下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》目的规范房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益。
4、2002年7月1日国土资源部正式发布了并从即日起施行《招标拍卖出让国有土地使用权的规定》，《规定》共28条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原则、范围、程序和法律责任等。
5、2002年8月1日国土资源部下发了《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关的通知》，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。
6、2002年10月22日由建设部起草，国务院法制办公室公布《物业管理条例（草案）》，向各界征求意见。
条例共分6章72条，内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。
这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规。
7、2002年11月17日由建设部、国家计委推出《经济适用房价格管理办法》，《办法》从2003年1月1日起施行。
（资料来源（《当代生活报》）。
8、2003年4月9日由南宁市政府正式转批南宁市公安局《关于进一步改革户籍管理制度和意见》，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进一步放宽外地人落户南宁的条件。
9、2003年由南宁市政府印发了《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》将于2003年7月1日起施行。
该《规定》规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房、私房、杂物房、部分附属物、装修的拆迁补偿报导价，及搬迁补助和停产停业补偿指导价。
10、自治区人民政府办公厅下发文件《关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知》，《通知》明确提出了“农民进城务工，待遇等同居民”的新规定。
11、2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，公布《物业管理条例》，条例自2003年9月1日施行。
条例包括总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则。
12、2003年6月21日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》中指出，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要”，并明确指出，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人贷款。
对借款人申请人具住房贷款购买第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房诉，应适当提高首付比例”。
私房拆迁补偿指导价 单位：
元/平方米
结构
用途、级别
框架
砖混
砖木
简易
住宅
旅社
办公
一级
2200
2000
1800
1385
二级
2060
1870
1683
1135
三级
1925
1750
1575
930
四级
1780
1620
1460
760
五级
1650
1500
1350
720
铺面
一级
5115
4650
4185
2325
二级
4840
4400
3960
2200
三级
4620
4200
3780
2100
四级
4290
3900
3510
1950
五级
3960
3600
3240
1800
说明：
以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿
公房拆迁补偿指导价 单位：
元/平方米
结构 用途、级别
框架
砖混
砖木
简易
住宅
1265
1150
1035
575
办公用房
1330
1210
1090
605
旅馆
1730
1570
1410
785
工业用房
1100
1000
900
500
铺面
一级
2930
2660
2390
1330
二级
2820
2560
2300
1280
三级
2650
2410
2170
1205
四级
2490
2260
2030
1130
五级
2200
2000
1800
1000
说明：
以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿
有关补助费和停产业补偿指导价格
类别
项目
费用标准
搬 迁 补 助 费
住宅搬迁费
按房屋建筑面积每平方米每次5元标准
非住宅搬迁费
按房屋建筑面积每平方米每次5元补助以实际搬迁的货物和设备拆装及运输的市场价格费用标准
搬迁误工费
每户100元/次
电话、宽带网迁移费
按电信部门规定的安装费标准
有线电视安装费
按广播电视部门规定的原安装收费标准
三相电源安装费
按供电部门规定的收费标准
空调迁移费
窗式50元/台，壁挂式100元/台，柜式150元/台
管道燃气
按拆除时的安装标准
太阳能热水器
按拆除时的安装标准
房屋所有权办证补助费
200元/证
住宅房屋临时安置补助
按应补偿建筑面积计算，一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米10元，三类地段每月每平方米8元，四类地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。
非住宅房屋停产、停业补偿费指导价格
铺面：
以实际营业面积计算（不含营业配套用房），一类地段每月每平方米40元，二类地段每月每平方米35元，三类地段每月每平方米30元，四类地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。
办公、旅社、工业用房：
一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米11元，三类地段每月每平方米10元，四类地段每月每平方米9元，五、六类地段每月每平方米8元。
其它用房：
一类地段每月每平方米6元，二类地段每月每平方米5元，三类地段每月每平方米4元，四类地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。
房屋建筑安装工程造价计价标准 单位：
元/平方米
结构
钢混
（高层）
钢混（小高层）
钢混（多层）
排架（工业厂房）
砖混
砖木
简易
计价标准
1400
100
800
750
700
525
125
以上政策法规的制定与实施，为南宁市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，规范了行业行为，有效的促进南宁市房地产市场的健康发展。
如《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》的实施后，为旧城改造、房屋拆迁提供了明确的拆迁补偿方法，利于加快旧城改造的进度，户籍政策的放宽及进城务工农民待遇同等，极大地吸引了外来人口的到来，《物业管理条例》的签署，规范行业的物业管理，更充分体现出业主的权利，保障小区物业管理的良性运行。
同时，为住宅市场、商业物业的发展提供更多的客源，刺激居民的消费欲望，为南宁市房地产业的良性发展提供政策保证。
央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重点支持中低收入家庭购买住房，促进中低价位住宅产品发展，能有效推进住宅产业化，但又加强了对二次置业购买人群的控制。
1.4.2南宁市发展规划对项目的影响
南宁是一座正在发展的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。
南宁市的发展规划主要经历了以下的阶段：
1992年6月，南宁市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市发展目标：
在1994年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到2000年实现翻三番。
总体规划到2010年城市面积从72平方公里扩大到155平方公里，人口达150万人，把南宁逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。
在城市发展规划的指导下，南宁市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设，投资、生产和生活环境得到了较好的改善。
1995年，南宁市居民人均住房面积达到5.35平方米，2002年人均居住面积9.1平方米，建成区绿化覆盖面积5067公顷，绿化覆盖率达38%。
与此同时，路桥建设也日新月异，1992年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。
今后五年，南宁市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。
主要工作包括：
实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源计划等蓝天系统工程，使城市空气质量总体优于国家二级标准，农村地区达到国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，城市生活污水处理率达50%以上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等宁静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区覆盖率达
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