安徽住宅楼项目计划书secret.docx
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安徽住宅楼项目计划书secret
XX华城项目计划书
一、项目背景
枫丹·欧洲华城是由安徽XX房地产开发有限责任公司将在安徽舒城县开发的住宅项目，根据舒城县的城市总体规划发展以及片区控制性规划要求，该片区为舒城县的重要住宅区。
本公司经过对舒城全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据舒城目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足舒城县城市居民新的要求和高品质的住房，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项工作已相继展开。
二、项目简介
项目位于安徽舒城县合安路与舒岳路交汇处的东北面，合安路为舒城通往省城合肥的主要道路，舒岳路为舒城重要的环城公路，有着良好的交通条件和居住条件。
项目占地458亩，其中一期规划用地面积为72566平米，一期建筑面积为78620平米，容积率为1.08；其中花园洋房建筑面积11620平米为，公寓面积为49500平米，配套面积17500平米。
项目在当地具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
项目规划指标：
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
亩
458亩
2
一期总占地面积
平方米
72566
3
建筑面积
平方米
78620
其中
花园洋房
平方米
11620
公寓面积
平方米
49500
其他面积
平方米
17500
3
容积率
1．08
三、开发商简介
安徽XX房地产开发有限责任公司成立于1997年，隶属于安徽省著名企业----安徽华联投资集团公司，是专业从事房地产开发、物业管理、室内装饰的大型多元化企业，具有三级房地产开发资质。
安徽XX公司自1997年成立以来，在安徽省合肥市承建了省农业银行18层定向住宅工程和合肥国家高新技术产业开发区恢复楼工程，相继成功开发了合肥市著名住宅小区园景天下-枫丹山庄、枫丹城市花园，六安市枫丹-翰林苑等。
承建的位于合肥市黄山东路的省农业银行18层住宅工程开创了安徽省高层住宅之先河，欧洲双语住宅“园景天下--枫丹山庄”，全新的建筑概念已成为安徽省高尚住宅的领航标。
安徽XX公司自成立以来，前瞻性的将公司的品牌建设纳入了企业战略发展的轨道，我们以“向消费者提供最高品质的产品与最完善的服务”为追求，以此全力打造“枫丹”的高尚品牌形象。
我公司每个项目从规划设计、工程施工、营销推广、物业管理等等都充分借鉴国内外业界的先进经验，始终强调“以人为本”的精神内涵，赢得了消费者的广泛好评。
在项目设计方面注重前瞻性、科学性和适用性的完美结合，尤其注重与国际接轨，几年来与国际多家著名设计院（所）均有合作，高起点高水平的规划设计，保证公司项目在设计上的优势。
同时公司十分注重工程质量，对施工企业高标准、严要求，严把质量关，公司拥有一批高素质的施工管理人员，具有丰富的理论知识和实践经验，能充分保证项目施工的高品质。
物管公司与全球知名物管公司戴得梁行合作，全新的物业管理服务，为业主营造温馨的居住环境。
公司十分注重对人才的培养和吸纳，始终坚信高素质的人才是企业持续健康发展的源动力，精心塑造了一支一流的精英团队，XX公司现拥有固定骨干员工达200余人，其中大学学历以上达百余人，拥有众多房地产业界的精英。
安徽XX公司把目光放的更远，现在不仅已向周边的城市积极的发展，而且也正积极地向国际招商，寻求国际合作，坚实地迈出了国际化的步伐。
四、项目所在区域舒城概况
1、行政区位
舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。
舒城区位优越，交通便捷。
距省城合肥54公里，合九铁路、206国道、105国道、沪蓉高速公路横穿境内，长江、巢湖等水运航道方便快捷，可直达华东、华中各大中城市。
舒城县隶属于六安市，辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区，490个行政村。
2、人口区域
舒城县东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。
全县总面积2100平方公里，其中县城区面积为13平方公里。
全县总人口99万（其中农业人口83万），县区常住人口为13万人。
3、人文历史
舒城历史悠久，名胜古迹有周瑜故里周瑜城，与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的龙津桥，以世界第一大人工土坝而名闻的龙河口水库（万佛湖）等。
舒城是鄂豫皖革命根据地的组成部分，是红二十八军、皖西北独立游击师的主要根据地之一。
历史上出现的著名人物有西汉羹吉候刘信、教育家文翁，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦，被周总理誉为我党初期情报战线“三杰”之一胡底、史称“南陶”（因）“北马”（寅初）的政治经济学界泰斗陶因等。
时至今天，国际金融、学界著名学者、教授滕茂桐，中科院院士刘有成、宋家树，工程院院士刘（王介）、著名作家艾暄等。
五、舒城经济概况
1、地方经济发展
在“十五”期间，全县的地方经济总值由26亿元增加到45亿元，国民经济年均增长率8.5％。
其中，04年地方经济由33亿元增加到41亿元，增长率高达20％，05年地方经济由41亿元增加到45亿元，增长率约10％。
舒城县总体经济不断增强，特别是04、05年，经济发展速度保留在两位数，经济发展速度强劲。
地方经济产业结构不断优化。
第一产业所占比例为27％，第二产业为34％，第三产业为39％，第一产业占有比例最低。
第二产业与第三产业所占比例达到了73％，其中第二产业工业以羽绒、啤酒、制衣、包装材料等产业为工业支柱产业，第三产业以旅游、商贸流通业为支柱产业，地方经济结构较为优越，经济竞争力较强。
2、人民生活水平
名称
单位
2000
2001
2002
2003
2004
2005
职工年平均工资
元
5449
5818
6554
7335
9182
10068
城乡居民储蓄存款余额
亿元
13.3
16.4
20.0
24.3
29.7
35.9
平均每人储蓄额
元
1350
1662
2020
2460
3000
3627
人民生活水平持续提高，职工工资、居民储蓄额不断增长。
舒城职工在“十五”期间，职工年工资由5449元增长到10068元，2004年增长率达到25％，2005年达到近10％，职工工资快速增长。
据统计年鉴显示，城乡居民储蓄存款余额每年不断增长，尽管近年每年房地产放量较大，市场吸收较多，但是城乡居民的消费能力依然健在，并不断的增强。
3、区域经济特色
舒城劳务经济明显，年输出23万劳动力，创收12亿元以上。
该劳务群体主要集中在浙江、江苏、上海等经济强市，依托经济强市的劳务需求，每年输出劳务23万以上，加强了经济的发展和人民收入增长的速度，借助了外力推动经济的大力发展。
舒城拥有外贸进出口自营权企业15家，累计到位境内资金15.8亿元，是当地的经济是一个重要的基石，为当地经济税收的重要部分。
舒城当地的经济总体是“外向型”经济，紧跟先进城市的发展步伐，推动了经济的快速发展。
六、舒城城市发展规划
1.城市总体规划
到2010年城市人口规模近20万人，用地规模20平方公里，人均建设用地标准为100平方米。
加快城市基础设施建设，完善城市综合服务功能，丰富城市内涵，提高城市文化品位，加强区域协调发展，逐步扩张中心城区规模，适应新型工业化和城镇化发展需要。
2.城市建设计划
（1）积极建设公路为主体的对外交通体系，改善市区交通条件。
估算总投资22427．5万元，扩建春秋南路和七门堰路，新建高峰路、西大街和花桥路，续建梅河西路。
（2）加强城市基础设施配套建设。
估算投资15000万元，建设污水处理一期工程，日处理能力3-4万吨；投资2000万元，扩建县自来水厂，日供水能力达4万吨；投资3333．3万元，改造城区给水管道；投资2000万元，建设县城垃圾处理厂，占地约100亩，日处理垃圾100吨；投资2000万元，进行城区高压线路改造，沿城区主要道路架设或埋地下电缆。
（3）加快住宅建设：
估算投资30000万元，新增建筑面积40万平方米住宅及配套用房；投资3000万元，建设接纳2000名学生容量的舒城师范新校园；投资1500万元，扩建孔集竹器市场， 以竹器市场为主兼备综合市场功能；投资2500万元，建设周瑜城公园，占地约250亩。
（4）投资2亿元，启动政务新区建设。
重点建设区域：
估算投资100000万元，建设开发舒城县工业业园区，用地2平方公里，水泥干道15公里及相关配套建设。
七、房地产市场状况
1、供求状况
指标
单位
2004年
2005年
增长比例（％）
商品房竣工面积
万平米
22．36
23．27
4．1
商品房销售面积
万平米
23．64
21．16
－10．5
2005年，舒城县商品房竣工面积较2004年由2236万平米增长到23．27万平米，增长率为4．1％；商品房销售面积由23．64下降到21．16，销售减少约10％，依然保持了20万平米的吸收量，市场潜力较大。
随着近年的经济发展，人民收入水平的提高，人民的购房需求和购房能力将不断的加强，市场前景广阔。
同时，舒城的经济基础快速增强，外向型的经济特点，房地产市场必将有广阔的市场前景，房地产市场将是舒城经济发展的一支劲旅。
2、产品类型
目前，舒城县房地产的产品类型逐渐丰富，市场上现有的产品类型有高层、多层、花园洋房、别墅等产品。
就销售的情况来看，消费者还是偏好购买多层住宅，而市场部分的别墅也销售状况良好。
市场供应来看：
高层：
5％
多层：
75％
花园洋房：
5％
别墅：
15％
3、价格特点
市场上总体的价格相差较大，主要是由于楼盘的品质不同而产生较大的价格差异，同时，有部分楼盘则是依托周边的完善配套，综合价值高度而表现出价格水平较高。
目前，市场上价格主要集中在1700元/平米左右，不同的产品类型，价格表现不一：
别墅价格：
2000——2800元/平米
多层、花园洋房：
1150——1900元/平米
高层价格：
1300——2000元/平米
八、项目前景
基于舒城的地方经济特点和项目的本身素质，本项目的发展市场前景非常可观：
●舒城向北发展成为“十一五”规划列为重大发展方向，城区向北发展将使得项目成为该区块的重要战略要地和居住的乐园。
●项目所在区域市场的外向型经济特点，为项目推入市场被迅速吸收提供了强有力的保证。
●房地产价格呈增长趋势，为项目的价值提升和投资收益提供了较大的保证，项目花园洋房的销售价格可以达到2000元/平米，公寓的销售价格可以达到1500元/平米。
●人民收入的提高，消费能力的增强，目标受众市场更加广阔，项目的开发量销售将能够迅速被市场吸收。
●项目产品品质的领先，是领导市场重要要素，将是消费者推崇和追随的产品。
●开发商丰富的开发经验，项目重视品质的开发理念，大大降低了项目的开发风险。
九、项目投资收益分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号
项目
单价（元/m2）
数量
金额（元）
1
土地费用
200
78620
15724000
2
前期费用
40
78620
3144800
2.1
勘测设计费
10
78620
786200
2.2
各类规费
30
78620
2358600
3
工程费用
600
78620
47172000
4
销售费用
按销售收入的2%提计
2474800
5
管理费用
按销售收入的3%提计
3712200
6
资金成本
50
3931000
7
不可预见
80
6289600
8
总投资
82448400
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目花园洋房均价定位为2000元/m2，公寓及其他均价定位为1500元/m2。
销售收入见下表：
序号
项目
单位
数量
价格
金额（元）
1
花园洋房
元/m2
11620
2000
23240000
2
公寓及其他
元/m2
67000
1500
100500000
3
合计
123740000
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加7424400元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号
项目
合计
1
现金流入
123740000
1.1
销售收入
123740000
1.2
其它收入
0
2
现金流出
89872800
2.1
成本投资
82448400
2.2
营业税及附加
7424400
3
税前利润额
33867200
4
项目税前利润率
0.410768432
十、结论与建议
本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，项目开发之后，将为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。
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