上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》房地产贷款项目评估的特点考试试卷.doc

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2017年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：

房地产贷款项目评估的特点考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。

A．单一市场集中化

B．产品专业化

C．市场专业化

D．全面覆盖

2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：

房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B：

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C：

房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D：

房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E：

工业用地的监测点评估价格

3、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。

A．必然得到最大利润

B．不可能亏损

C．必然得到最小的亏损

D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小

4、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。

A：

房地产重新购建价格的求取思路

B：

土地重新购建价格的求取思路

C：

具体价格重新购建价格的求取思路

D：

建筑物重新购建价格的求取思路

E：

工业用地的监测点评估价格

5、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。

该改变用途理论上应补地价为万元。

A：

500

B：

525

C：

600

D：

1650

E：

工业用地的监测点评估价格

6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。

A：

3

B：

5

C：

7

D：

15

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

8、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。

（2008年试题）

A：

超短波超短波>短波>中波>长波

D：

超短波>短波>微波>中波>长波

E：

执行层的组织协调

9、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。

A．25%

B．20%

C．15%

D．10%

10、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费

B．无偿收回土地使用权

C．解除出让合同

D．变更出让合同

11、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050

12、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流动性

13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

（说明：

建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）

A：

85.45

B：

87.16

C：

88.50

D：

88.90

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：

899万元

B：

1000万元

C：

1349万元

D：

1500万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有关系，一般情况下很难同时兼顾。

A：

相逆性

B：

相关性

C：

相联性

D：

统一性

E：

执行层的组织协调

16、概算定额是在__的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。

A．预算定额

B．施工定额

C．企业定额

D．投资估算

17、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：

市场价值

B：

投资价值

C：

谨慎价值

D：

在用价值

E：

工业用地的监测点评估价格

18、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：

逐渐降低

B：

逐渐升高

C：

可视为基本不变

D：

为零

E：

工业用地的监测点评估价格

19、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。

A：

建筑高度

B：

建筑间距

C：

建筑密度

D：

建筑后退红线距离

E：

执行层的组织协调

20、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]

A：

2281．83万元

B：

2474．60万元

C：

3798．30万元

D：

4119．18万元

E：

工业用地的监测点评估价格

21、经营成本是指房地产产品__时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A．出售与出租

B．开发

C．建设

D．管理

22、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。

A：

经济学原理

B：

均衡原理

C：

替代原理

D：

对立原理

E：

工业用地的监测点评估价格

23、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程

24、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：

租赁协议

B：

买卖协议

C：

购买协议

D：

合作协议

E：

房地产估价机构必须加盖公章

25、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

2、《土地使用权出让合同》规定：

土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15

B．30

C．60

D．90

3、下列保险中，属于政策保险的有。

A：

社会养老保险

B：

农业保险

C：

巨灾保险

D：

失业保险

E：

出口信用保险

4、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三

5、成本控制的主要对象是主要费用中的__。

A．固定费用

B．变动费用

C．经营费用

D．原材料费用

6、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测

B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值

D．开发利润的客观预测

E．开发时间的准确预测

7、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。

流动资产投资包括以下__投资。

A．土地

B．房屋

C．机械设备

D．原材料

E．辅料

8、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

A：

11.41

B：

11.49

C：

12.41

D：

12.49

E：

借款合同

9、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

10、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。

A．17%

B．20%

C．25%

D．30%

11、需求规律是。

A：

一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动

B：

一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动

C：

需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

D：

需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少

E：

需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

12、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A：

必须按套销售

B：

不得分割拆零销售

C：

不必按套销售

D：

可以分割拆零销售

E：

在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

13、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%

14、房地产开发程序可以划分为等阶段。

A：

物业管理阶段

B：

前期工作

C：

建设阶段

D：

租售阶段

E：

投资机会选择与决策分析

15、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。

A：

消费者偏好

B：

消费者的收入水平

C：

该商品的价格

D：

厂商对未来的预期

E：

厂商对商品的评价

16、下列房地产中不得发布广告的有__。

A．在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C．司法机关依法决定查封的

D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E．权属有争议的

17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

18、直接资本化法的优点不包括。

A：

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：

资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

19、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．绿岛效应

B．温室效应

C．热岛效应

D．逆温效应

20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

21、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。

A．增加

B．减少

C．改变

D．不改变

22、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：

住房公积金总账核算

B：

住房公积金单位账户核算

C：

住房公积金个人账户核算

D：

住房公积金分账核算

E：

住房公积金综合核算

23、不属于影响房地产价格的自身因素是__。

A．社会因素

B．区位因素

C．经济因素

D．权益因素

E．实物因素

24、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表

25、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：

重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：

重新购建价格相当于账面价值

C：

重新购建价格是客观重新购建价格

D：

建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：

土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格