上半年河北省房地产估价师《制度与政策》房地产抵押合同考试试题.doc

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2016年上半年河北省房地产估价师《制度与政策》：

房地产抵押合同考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭

B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

2、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A：

暂定级

B：

一

C：

二

D：

三

E：

执行层的组织协调

3、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。

A．外墙面积

B．营业面积

C．公用面积

D．建筑面积

4、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。

找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。

A．盈利

B．清偿

C．承担风险

D．保本

5、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。

A：

吸附水率

B：

自由水率

C：

平衡含水率

D：

化合水率

E：

执行层的组织协调

6、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：

4023.04

B：

4074.10

C：

4768.50

D：

5652.09

E：

工业用地的监测点评估价格

7、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。

A．工程师责任

B．注册会计师

C．开发商

D．律师

8、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价值的摊销与回收

C．重置价值的摊销与回收

D．价值的减价修正

9、__的理论依据是生产费用价值论。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发未

10、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

11、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．意外伤害保险

D．保证保险

12、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：

市场法

B：

成本法

C：

收益法

D：

长期趋势法

E：

工业用地的监测点评估价格

13、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。

A：

临界点分析

B：

期望值分析

C：

敏感性分析

D：

概率分析

E：

借款合同

14、商品房预售合同登记备案的申请人应是。

A：

购房人

B：

房地产开发企业

C：

商品房销售代理机构

D：

购房人和房地产开发企业

E：

执行层的组织协调

15、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。

A：

《城市房地产管理法》

B：

《土地管理法》

C：

《城市规划法》

D：

《城市房地产转让管理规定》

E：

执行层的组织协调

16、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为__元。

A．430000

B．430200

C．432000

D．432100

17、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积

A．①②③④⑤

B．①②④⑤

C．①③④⑤

D．①②③⑤

18、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。

A：

不受该抵押权影响

B：

应当解除

C：

没有效力

D：

不得对抗抵押权

E：

执行层的组织协调

19、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。

A：

估价目的

B：

估价方法

C：

价格类型

D：

估价时间

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。

A：

38

B：

42

C：

58

D：

60

E：

工业用地的监测点评估价格

21、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

混合深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

22、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

23、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税

24、会计的基本职能不包括__。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

25、某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。

A：

482．79

B：

448．24

C：

467．25

D：

498．53

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为__元/m2。

A．2265

B．2346

C．2698

D．3968

2、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%

3、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响

4、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

5、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

6、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

7、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元：

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150

8、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。

A．租金调整条款

B．代收代缴费用条款

C．装修费用条款

D．折让优惠条款

9、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。

（2008年试题）

A：

均衡

B：

非均衡

C：

结构性失衡

D：

失衡

E：

借款合同

10、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。

A．房屋重置价格结合结构差价

B．商品房价格

C．房屋结构差价

D．房屋重置价格结合成新差价

11、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。

A：

若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B：

若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C：

若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D：

若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

E：

若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

12、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。

A．不变和减少

B．上升和减少

C．下降和不变

D．上升和增加。

13、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。

A．住宅用地

B．公共服务设施用地

C．道路用地

D．绿化用地

E．军事用地

14、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。

A．名胜古迹自用的房产

B．寺庙出租的经营用房产

C．校办工厂的房产

D．房地产开发企业建造未售但自用的房产

E．地下停车场

15、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A：

特定地理范围内

B：

特定时期

C：

特定的政治环境

D：

特定市场营销环境

E：

特定市场营销计划

16、开发商的主要合同关系通常包括__等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

17、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。

（2008年试题）

A：

产品质量

B：

产品性价比

C：

规模和结构

D：

产品档次

E：

借款合同

18、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。

某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%

19、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权

20、住房公积金管理的中心环节是。

A：

住房公积金的决策

B：

住房公积金的运作

C：

银行专户存储

D：

财政监督

E：

执行层的组织协调

21、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：

联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任

C：

投标人可以以低于成本的报价竞标

D：

投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：

投标人可以以他人的名义投标

22、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为12%，抵押贷款常数为0.078。

则该房地产的价格为__。

A．15.706

B．13.578

C．13.846

D．19.846

23、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。

A：

50％

B：

60％

C：

70％

D：

80％

E：

借款合同

24、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33

25、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本