市规划管理技术规定.doc

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**市规划管理技术规定

（2012年修订版）

9

第一章总则…………………………………………………………………1

第二章用地管理通则……………………………………………………1

第三章建筑管理通则……………………………………………………2

第四章住宅区规划管理………………………………………………9

第五章公共设施规划管理…………………………………………12

第六章工业区规划管理………………………………………………15

第七章景观与环境规划管理………………………………………18

第八章市政工程规划管理…………………………………………21

第九章附则………………………………………………………………23

附录一名词解释

附录二各类用地建设内容适建表

附录三建筑物配建停车指标一览表

附录四建筑间距示意图

第一章总则

第一条（目的依据）

为进一步规范管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。

第二条（适用范围）

本规定适用于**市规划区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动。

第三条（规划建设理念）

根据“以现代工业文明为特征的生态宜居城市”的城市定位，体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。

第二章用地管理通则

第四条（城市用地分类）

建设用地按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）分类。

第五条（兼容性控制）

建设项目的选址和建设用地的使用，应当符合城市总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，按照附录二相关规定执行。

第六条（建设强度控制）

各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求，确需突破本规定要求的，应结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经规定程序批准后执行。

第七条（建设地块管理）

（一）新建建设项目用地应成片实施，以规划道路为界限。

（二）已取得规划许可的建设项目，因上位规划调整造成用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。

（三）因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：

1、地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；

2、若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。

（四）除公益性设施和城市基础设施外，开发建设用地面积未达到3000平方米的，不得单独建设。

工业仓储建设用地面积未达到2000平方米的，不得单独建设。

第三章建筑管理通则

第八条（建筑退线）

（一）建筑缓冲带距离控制

建筑缓冲带是指建筑物外墙与城市道路、公路、铁路、规划绿化景观带边线之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。

绿化缓冲带用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。

间距缓冲带中可建设停车位、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警务室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。

建筑缓冲带控制距离应符合表3.1的要求。

道路、地界分类

建筑退红线（米）

备注

城市道路

快速路

≥20

其中绿化缓冲带控制距离为15米，间距缓冲带控制距离为5米

主干路

≥15

其中绿化缓冲带控制距离为10米，间距缓冲带控制距离为5米

次干路

≥10

其中绿化缓冲带控制距离为5米，间距缓冲带控制距离为5米

支路

≥5

其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米

公路

高速公路、国道、机场

路、高速公路连接线

≥30

以绿化缓冲带为主

其余公路

≥20

以绿化缓冲带为主

铁路

≥50

以绿化缓冲带为主

表3.1建筑缓冲带控制距离

注：

公共建筑缓冲带距离应同时满足集散功能的要求。

（二）建筑物后退建设用地边界距离控制

1、沿建设用地边界布置的建筑，其离界距离应综合考虑日照、消防、交通、文物保护等要求，并符合下列规定：

（1）当界外是待建设用地时，建筑离界距离根据界外用地规划情况，按照本规定第十三条至第二十二条确定的建筑间距一半预留，且不小于5米。

（2）当界外是已建保留建筑时，建筑离界距离除符合上款规定外，还应同时符合本规定第十三条至第二十二条的要求。

在满足建筑间距的前提下，建筑离界距离因条件限制不能符合上款规定的，且相邻地块既有建筑离界距离大于本规定时，经相邻地块产权人达成书面协议并经规划行政主管部门核准后，可适当缩减建筑离界距离。

（3）当界外是城市公共绿地、广场或自然山体等用地时，建筑离界距离不小于5米；当遮挡城市公共绿地、广场日照时，按照多层居住建筑要求控制建筑离界距离。

（4）当建筑与用地边界非平行布置时，按两者之间最小间距计算建筑离界距离，且不小于5米。

（5）地下建筑的离界距离，不小于地下建筑深度的0.7倍，且不小于5米。

（三）轨道交通、气象观测场、工程管线及危险物品生产储存等场所周边的建筑后退距离，按国家有关规定，由规划行政主管部门会同有关专业部门具体核定。

第九条（建筑高度）

建筑的高度，应综合考虑日照、消防、景观、航空、通讯、文物保护等方面的要求，并符合下列规定：

（一）在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

（二）在历史优秀建筑、文物保护单位紫线范围内新建、改建建筑，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，提出控制高度和保护措施。

（三）在保密等特殊功能建筑周边新建、改建建筑，其建筑高度应严格控制并符合有关规定。

（四）高层建筑设计方案应进行视线景观分析。

（五）沿城市道路两侧建筑的控制高度（H），除经批准的详细规划另有规定外，不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）。

建筑直接临接或其面临的道路临接河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。

第十条（建筑面宽）

（一）沿城市道路两侧及临重要景观地段建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下要求控制（工业建筑除外）：

1、建筑高度小于或等于24米的，其最大连续面宽投影不宜大于60米。

2、建筑高度大于24米，但小于或等于60米的，其最大连续面宽投影不宜大于50米。

3、建筑高度大于60米，其最大连续面宽投影不宜大于45米。

4、不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽上限按较高建筑高度控制。

（二）其他地段的高层建筑面宽，其最大连续面宽投影不宜大于50米。

第十一条（建筑层高）

（一）住宅层高

1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；

2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于4.5米；

（二）其它建筑层高

1、办公建筑标准层层高不得超过4.5米；

2、住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米；

3、单层建筑面积超过5000平方米的仓储超市、大型商场等的建筑层高不得超过8.0米；

（三）有特殊使用要求的建筑，其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。

第十二条（停车设施配建）

停车位配置应当遵循以配建地下停车位为主、地面停车位为辅的原则。

建筑物配建停车指标应当符合附录三的规定。

第十三条（建筑间距）

建筑间距在满足日照、消防、视觉卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求的前提下，须符合第十四条至第二十二条的规定。

第十四条（低多层居住建筑之间间距）

建筑高度24米以下（含24米，下同）居住建筑之间的间距控制必须符合下列规定：

（一）平行布置（两建筑夹角小于30度，下同）时的间距：

1、朝向为南北向的（含正南北向和南偏东、西小于30度，下同）两建筑外墙面之间最窄处的间距不得小于南侧建筑高度的1.2倍。

2、朝向为东西向的（含正东西向和东、西偏南小于或等于30度，下同）两建筑纵墙之间最窄处的间距不得小于较高建筑高度的0.9倍。

3、朝向既非南北向也非东西向的（含南偏东、西在30度至60度之间，下同），两建筑外墙面之间最窄处的间距不得小于南侧建筑高度的1.0倍。

（二）垂直布置时（两建筑夹角为60度至90度，下同）两建筑相对两侧外墙面之间最窄处的间距不得小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.7倍。

（三）既非平行也非垂直布置时（两建筑夹角为30度至60度，下同）两建筑相对两侧外墙面之间最窄处的间距不得小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.9倍。

（四）按上述三种布置方式控制时，若建筑间距之间小于12米的，则以12米作为控制间距。

（五）相邻建筑山墙投影相对应部分小于16米时，山墙间距不得小于8米，山墙上开启除楼梯间窗洞之外的窗洞，则山墙间距不得小于10米。

若相邻建筑山墙投影相对应部分大于等于16米，则视为平行布置。

第十五条（中高层、高层居住建筑之间间距）

建筑高度24米至100米（含100米）的居住建筑之间的间距必须符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

1、南北向布置时，最小间距不得小于30米；南侧建筑高度小于60米时，间距不宜小于南侧建筑高度的0.6倍；南侧建筑高度超过60米时，则高度每增加5米时，间距增加1.5米（增加高度不足5米的按照上述比例控制）。

2、东西向布置时，最小间距不得小于26米，间距宜按南北向布置控制且较低建筑在南侧时的间距的0.8倍计算。

3、既非南北向也非东西向布置时，最小间距不得小于28米，间距宜按照南北向布置时的间距的0.9倍计算。

（二）垂直布置，且建筑高度不大于60米时，间距不得小于18米；建筑高度大于60米时，间距不得小于22米。

建筑山墙的连续长度大于16米，其间距按平行布置时的间距控制。

（三）既非平行布置也非垂直布置时，最小间距不得小于24米，间距按南北向平行布置时的0.8倍控制。

（四）高度小于等于60米的居住建筑的山墙间距不得小于13米；高度大于60米的居住建筑的山墙间距不得小于16米。

若相邻建筑山墙投影相对应部分大于等于16米，则视为平行布置。

第十六条（超高层居住建筑间距控制）

建筑高度在100米以上的超高层居住建筑，在100米高度建筑的基础上，高度每增高5米，间距增加不得小于1米；超过150米高度的其间距按150米高度标准控制。

第十七条（中高层、高层居住建筑与低多层居住建筑之间间距）

24米以上与24米以下居住建筑之间的间距必须符合以下规定：

（一）当24米以上建筑位于东、西、南侧时，其间距按照第十五条至第十六条的规定控制。

（二）当24米以上建筑位于北侧，平行布置时，按24米以下建筑高度控制间距，且北侧建筑高度24米至60米时最小间距为15米，北侧建筑高度大于等于60米时最小间距为18米；垂直或既非平行也非垂直布置时，按24米以下建筑高度的0.8倍控制，且建筑高度24米至60米时最小间距为13米，建筑高度大于60米时最小间距为15米。

第十八条（文、教、卫建筑与其它建筑之间间距）

文、教、卫及养老院的主导功能建筑之间及与其它建筑之间的间距，在同高度同型布置方式的居住建筑间距要求上必须提高10%（平行布置时文、教、卫及托养老院主体建筑在南侧的除外），同时必须满足各专业规范的要求。

第十九条（商业、办公等公共建筑之间间距）

商业、办公等公共建筑（文、教、卫及养老院除外）之间的间距，可在同高度同型布置方式的居住建筑间距的要求上减少10%，同时必须满足各专业规范要求。

第二十条（工业、仓储、市政设施建筑之间间距）

工业、仓储、市政设施建筑之间的间距，按其工艺、安全及消防要求控制。

第二十一条（非居住建筑与居住建筑之间间距）

非居住建筑与居住建筑的间距，还必须符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧时，其间距按第十四条至第十七条的规定控制。

（二）非居住建筑（文、教、卫及养老院除外）位于居住建筑的北侧时，按第十九条至第二十条的规定控制。

（三）文、教、卫及养老院位于居住建筑的北侧或东西侧时，其间距按第十八条的规定控制。

第二十二条（挡土墙、护坡与建筑之间最小间距）

挡土墙、护坡与建筑的最小间距必须符合下列规定：

（一）挡土墙、护坡与住宅建筑的间距必须同时满足住宅日照、通风、消防及安全要求。

（二）高度大于2米小于6米的挡土墙与护坡，其上缘与建筑间的水平距离不应小于4米，其下缘与住宅间的水平距离不应小于3米。

（三）高度大于等于6米的挡土墙与护坡，其下缘与建筑间的水平距离不应小于6米，且必须满足地质灾害评估要求。

第四章住宅区规划管理

第二十三条（居住用地分类）

居住用地指居住区、居住小区、居住组团等类型的成片或零星用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

第二十四条（居住用地分级规模）

居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团，规模标准应符合表4.1的规定。

表4.1居住用地分级规模

居住区

居住小区

居住组团

户数（户）

10000～13000

3000～4500

300～1000

人口（人）

30000～50000

10000～15000

1000～3000

注：

每户按照3.2人计算。

第二十五条（住宅区开发控制）

住宅区开发强度应符合表4.2的规定。

住宅区现状建筑容量指标已超出规定值的，不应进行扩建。

表4.2住宅区开发控制指标

指

标

类

型

容积率

建筑密度

绿地率

建筑层数

低密度住宅区

＜0.6

35%

35%

≤3层

中密度住宅区

0.6～1.2（含0.6）

30%

35%

4～11层

中高密度住宅区

1.2～1.8（含1.8）

25%

40%

8～24层

高密度住宅区

1.8～2.5

23%

42%

18～33层

注：

1、本表规定的容积率、建筑密度指标为上限，绿地率指标为下限；

2、低密度住宅区内除私人庭院外绿地率不小于15%；

3、建筑层数为建议指标。

第二十六条（住宅区绿地）

（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、并满足绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。

（二）住宅区公共绿化宜集中布置。

组团集中绿地面积一般不应小于400平方米，并应设置相应的老人和儿童活动场地。

集中绿地应临城市道路开敞设置且面积不得少于建设项目绿地面积的20%。

（三）住宅区绿地面积指标应符合规范要求，提倡采用垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。

第二十七条（住宅区道路）

（一）住宅区道路系统应结构清晰，分级明确，宜采用人车分流的交通组织方式。

（二）住宅区道路宽度应满足以下规定：

1、各类可通车道路车行道宽度不宜小于双向6米、单向4米。

2、路面宽度6～9米的可通车道路必须设置双侧宽度之和不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路必须设置双侧宽度之和不小于3米的人行道。

3、尽端式可通车道路长度不得超过120米，并应设置不小于18米×18米的尽端回车场地。

4、步行专用道路应设置机动车物理阻挡设施和完善的无障碍设施。

（三）住宅区内道路、公共建筑应满足无障碍通行的要求。

第二十八条（住宅区停车）

（一）住宅区停车场地应尽量靠近机动车出入口，并保证相对集中设置与停放安全，减少对住宅环境的影响。

住宅架空层不应设置机动车停车位。

非机动车停车库（位）应设置在地下或半地下室，不得在住宅群落或楼栋之间搭建停车棚。

（二）住宅区地面停车场应有绿化种植，宜设置植草砖等透水地面。

地面停车位比例应按以下要求进行控制：

低层住宅区除少量访客停车位外不宜设置地面停车场地；多层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的20%；高层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的10%。

住宅区停车设施配建标准应满足附录三的有关规定。

第二十九条（住宅区公共配套）

各类住宅小区均应按规划标准配建一定规模的公共服务设施，以满足居民最基本的日常生活服务需求和社区管理需要。

提倡多个住宅区的配套公共服务设施集中设置。

（一）住宅区公共配套设施的布置应考虑合理规模及服务半径，方便居民日常使用，并应避免对居民生活的干扰。

（二）居住及商住用地内商业建筑宜相对集中独立设置。

居住用地内临城市道路的住宅建筑底层不宜设置商业。

确需配套的商业无独立设置条件需在住宅建筑底层配设的，不应超出主体建筑最外围轮廓线。

（三）住宅区公共配套设施的配置标准应满足下表的要求。

表4.4住宅区公共配套设施配置标准

分类

备注

占计容面积的1%～3%

其中不少于0.7%为物业管理服务用房，满足物业服务办公、业委会办公、便民服务等功能需求。

其建筑面积最低不得少于100平方米，且间数不少于3间，位置宜布置在小区中心位置或小区主出入口附近。

商业设施应相对独立，一般不得沿主要城市道路设置。

设置餐饮、娱乐类项目的独立商业设施，与最近住宅楼的距离不小于30米。

住宅区商住楼内不得设置餐饮、娱乐等有油烟、噪音及其它污染的扰民商业用房。

其中不少于0.3%为居民委员会用房，满足居委会办公、会议、图书阅览室、健身（文化）活动、社区教育、全科医师工作站、“五位一体”（社区警务、信访调解、治保联防、综合治理、外来人口管理）综合用房等功能需求。

其中0%～2%为视具体情况设置的住宅区配套便民商业设施。

注：

其它住宅区配套用房及设施应根据相关文件的要求进行设置。

（四）中学、小学、幼托等教育设施，原则上按国家规范以及本市专项规划统一考虑、布置。

幼儿园须独立占地，有独立院落与出入口。

（五）住宅区内应有完备的环卫及市政设施。

提倡采用太阳能、集中供热制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分类收集处理等节能环保技术。

（六）对居住环境有声、光、电、辐射干扰或有异味的各类市政设施、附属设施，应在方案审查中详细标明其位置、功能及面积。

（七）住宅区的供水、雨水、污水、电力、电讯、有线、燃气、消防及其它按规定设置的管线应配套齐全，工程管线应进行管网综合设计，合理安排，一次敷设到位。

第五章公共设施规划管理

第三十条（公共设施分级）

公共设施按城市级、片区级、社区级、居住小区级四级配置。

建成区更新改造时，可参照本规定对公共设施进行优化完善。

第三十一条（城市级与片区级公共设施）

城市级公共设施的布局、设置内容和规模应符合城市总体规划、分区规划、专项规划等相关规划，并应结合城市不同发展阶段的目标确定合理的建设时序。

片区级公共设施服务人口5～10万人。

满足本区域教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、社区服务、市政公用和行政管理等需求。

片区级公共设施宜结合轨道交通和公交枢纽站点，在交通便捷的区域中心地带集中布置。

表5.1片区级公共设施设置内容和规模标准

设施内容

规划标准

建筑面积

（万平方米）

占地面积

（公顷）

备注

普通高中

1个/片区

1.2～2

3.3～6

普通高中宜设24班、30班或36班，每班45座。

应设400m标准环形跑道（其中含不小于100m的直跑道），室内体育馆1座，另至少应设2～3个篮球场、2～3个排球场（兼羽毛球场）、1个游泳池以及150～200m2器械场地。

300～500床综合医院

4床/千人

2～3.5

2.5～6

综合医院用地面积按110～120m2/床、建筑面积按60～70m2/床控制。

片区文化站

1个/片区

0.5～0.7

0.5～1

进行文化活动的文化广场；文化站若附设影院，宜按影院指标增加建筑面积。

体育活动中心

1个/片区

-

1.2～1.8

宜配置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、排球场、篮球场、羽毛球场、游泳池及儿童活动场所等。

敬老院

1个/片区

0.3～0.6

0.8-1.2

按每处容纳200～300床设置。

社区综合服务中心

1个/片区

0.15～0.2

-

宜设置助残、康复保健、家政服务、计划生育等社会救助和便民利民的服务项目。

派出所

1个/片区

0.25～0.3

0.3～0.4

宜结合公安系统内部基层设施建设的有关规划进行选址建设。

商业设施

300～400

m2/千人

-

-

宜相对集中布局，独立设置。

邮政支局

1个/片区

0.15

0.2

宜单独占地，便于车辆出入及识别。

第三十二条（社区级公共设施）

社区级公共设施以社区服务中心为主体，提倡结合设置教育、社区公园、公交站场、社会公共停车场等设施，为居民提供综合性日常生活服务。

社区服务中心服务半径500～800米，服务人口3～5万，包含公益类服务设施和商业类服务设施。

社区服务中心应设置超市、银行、通信、餐饮、洗衣、美容美发、药店、文化用品店、维修店、社区文体中心、社区生鲜（菜场）、卫生所等12项基本功能。

社区服务中心设置基本内容及要求见表5.2。

表5.2社区服务中心设置基本内容及要求

设施分类

设置内容

设置要求

备注

公益类服务设施

生活服务设施

超市、银行、餐饮、菜场、邮政所等。

生活服务设施占公益类服务设施建筑面积的2/3。

公益类服务设施占社区服务中心总建筑面积的45%。

公益类服务设施必须方便到达和使用，其中人流量大的、有特殊需求的设施（如菜场、老人活动室、邮政所等）须设于一楼，有直接的出入口。

社区服务设施

社区工作站、社区卫生站、图书室、文体活动室、老年人活动室、青少年活动室、儿童活动室等。

社区服务设施占公益类服务设施建筑面积的1/3（总建筑面积在3000m2以内）。

商业类服务设施

文化娱乐、酒店宾馆等。

商业类服务设施占社区服务中心总建筑面积的55%。

注：

其它住宅区配套用房及设施应根据相关文件的要求进行设置。

第三十三条（公益性公共设施用地控制）

公益性公共设施用地包括行政、教育、医疗、文化、体育、社会福利等设施用地，其具体用地位置和范围由总体规划和控制性详细规划确定。

提倡同一级别、功能和服务方式相近的公益性公共设施集中组合设置。

功能相对独立或有特殊布局要求的公共设施（如教育设施、医疗卫生设施、派出所等）可相邻设置或独立设置。

表5.3公益性公共设施用地控制指标

指标

类型

容积率

建筑密度

绿地率

行政

1.2～2.0

20%～25%

30%～35%

教育

0.8～1.5

25%～30%

35%～40%

医疗

1.0～1.8

25%～30%

35%～40%

文化

0.8～1.2

30%～35%

30%～35%

体育

0.6～0.8

20%～25%

40%～45%

社会福利

0.6～0.8

20%～25%

40%～45%

注：

本表规定适用于单