湾里区市房地产市场调查报告.doc
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湾里区房地产市场调查报告
第一部分区域映像
一、区域简介
湾里区位于南昌西郊，距市中央18千米。
东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。
全区总面积251平方千米。
总人口84199人（2006年末），其中非农业人口37274人。
全区辖2个街道、3个镇、1个乡：
站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。
共有11个社区（居委会）、37个行政村。
区政府驻招贤镇。
湾里区地处南昌城西北部的西山山脉中段，湾里区区位优势明显。
全区土地面积238平方公里，东西宽20公里，南北长27公里。
二、社会经济发展
。
长期以来，重点工业企业税收占据了湾里财政收入的半壁江山，所占比重一度超过50%，“单腿走路”的收入增长模式一直是制约湾里经济发展的软肋，为实现湾里区的跨越式发展，该区大力推动“四区”项目建设，为财政收入持续增长提供新支撑。
同时，为最大限度巩固经济发展成果，财政部门更是将全区年度内88个重大重点建设项目、90户重点企业细化分解到每一个科室，每月跟踪税收入库情况，及时化解企业生产和项目推进中遇到的困难，确保各项税收及时入库、颗粒归仓。
一季度湾里区工业企业税收和“四区”项目建设产生的税收分别占财政总收入比重达42%、33%，改变了以往仅依靠工业企业“单腿走路”的被动局面，实现了“双腿走路”的良性增长模式。
面对经济增长和生态保护之间的矛盾，湾里区积极转变发展方式，着力打造旅游产业，金融产业、总部经济三个增收亮点，努力构建“绿色财政”，引导经济“绿色增长”。
共投入4500万将区内景点全部回收完毕，统一打造成精品旅游线路，做大旅游收入，做强旅游经济；大力扶持区内金融机构发展，全力争取各大银行在该区设立分支机构，在推动金融产业不断发展的同时，有效缓解了各行业融资难问题；积极支持镇街发展，将上年出台的镇街总部经济和梅岭省级示范镇建设扶持政策有效期限延长一年，对各镇、街办创办的总部企业，区级分成部分全部奖励镇街，鼓励镇街做强做大，一季度湾里区各镇街办完成财政总收入达5843万元，完成年初预算的34.6%，同比增长109.7%。
并全面落实机关作风效能建设、优化发展环境工作层级负责制，进一步规范对全区机关作风效能建设、优化发展环境工作的日常考核，促使机关服务功能转型、作风效能升级、区域发展环境优化，打造“廉洁、高效、务实”的政府形象，全面推进“四区互动、奋力比拼、富民强区、健康湾里”
目前，该区财政局正组织国税、地税及相关部门对全区所有企业、重点建设项目的税源归属情况进行梳理，建立信息共享平台，做到家底清、情况明，防止漏征漏管，堵住税收流失，增加财政收入。
三、社会收入及消费支出
收入情况：
2011年据50户农村住户抽样调查结果显示，今年上半年我区农民人均现金收入3632元，比去年同期增加500元，增长16%。
上半年我区农民人均工资性收入2035元，比去年同期增加361元，增长21.6%，占现金收入的56%。
在工资性收入中，来自非企业组织中劳动得到的收入362元，下降26.4%；在本乡地域内劳动得到的收入1194元，增长2.3倍；外出从业得到的收入479元，下降41.4%。
上半年家庭经营现金收入1367元，比去年同期增加130元，增长10.5%，占现金收入的37.6%。
第一产业现金收入1069元，增长6.5%。
第二产业的现金收入137元，下降32.1%，全部是建筑业收入。
第三产业现金收入161元，增长4.2倍，主要是交通运输业收入。
支出情况：
2011年上半年我区农民人均现金支出2308元，比去年同期增加246元，增长11.9%。
从农民期内各项现金支出情况看，生产费用支出增加，生活消费支出和转移性支出减少。
上半年我区农民人均生产费用支出504元，比去年同期增长3倍。
第一产业生产费用支出467元，增长3.2倍，主要是牧业生产费用支出增长较快；第三产业生产费用支出36元。
上半年生活消费支出1634元，比去年同期减少112元，下降6.4%，其中家庭设备用品及服务支出、文化教育娱乐用品及服务支出、衣着支出、居住支出分别增长117%、84.2%、63%、34.1%；医疗保健支出、食品消费支出、交通和通讯支出、其他商品和服务支出分别下降5.9%、16.6%、45.7%、77.1%。
转移性支出170元，比去年同期减少20元，下降10.6%；下降的主要原因是赠送农村亲友的现金支出下降24.5%。
第二部分湾里区房地产概况
一、湾里区房地产市场现状分析，
（一）房地产价格趋势
住宅：
湾里区的住宅均价在4000元/平米左右，但联排别墅高等公寓均价达到8000—10000元/平米，如：
乾茂公园、保利半山国际等，现阶段湾里区在售的10个楼盘中，共有7个楼盘价格出现上涨，这主要是由于红湾公路开通，给沿线楼盘带来了发展的机遇，所以湾里区楼盘的房价普遍涨价，
（二）房地产市场整体特征和销售状况分析
截止到2012年5月25日，湾里区上半年楼市的整体供应量并不大，仅434套，总体供应面积54228.3平米。
虽然年初时，南昌楼市整体遇冷，成交一再创新低，但是“金三银四红五月”，南昌楼市已有明显回暖，市区成交量也表现出个别大幅上涨趋势，但是湾里区的平均去化率却只有10.83%，成交套数47套，成交面积4134.44平米，与市区一个礼拜的成交量相当。
从在售的几个项目来看，体量大的项目去化率反而不及体量小的项目。
仅有一个楼盘的去化率达到100%，而且该项目的体量是最小的，体量位居前2的两个项目，去化率却位居倒数后2位，总共成交套数只有3套。
（三）湾里区当前房地产市场状况
湾里区的楼盘现在已是全面开花，以招贤大道为主路，靠近大学院校为主要商业闹区，学生经济是湾里的主要消费形势。
从湾里在售的楼盘来看，几个大盘分布在周边，中心区楼盘规模小，多而散，开发档次不高，但依托其地理位置，销售依然火爆。
从湾里购房群体分析：
湾里长期以来没有经济支柱产业，人们收入不高，大都出外务工,形成不了强有力的购买群体。
本地可以消化小部分，但多数还是以南昌的购房者为主，他们看中的第一是湾里有许多的风景名胜，把自己的家安在风景区.这里有新鲜空气和清静的环境,特别是中老年人退休后可以在这里常住。
第二是区政府大力开发湾里交通配套，最近新增了许多交通车班次。
出行十分方便。
第三是投资出租，周边的大学院校多，学生多以租房为主，房子供不应求，目前房价不高，而房租价格不菲，是个不错的投资渠道。
第四是普遍看好目前的经济形势，随着湾里旅游业做大做强，后市还有很大的升值空间。
湾里区房地产开发市场起步相对较晚,房屋均价从两三年前的８00-900元每平米稳步上扬至1800元每平米，作为建设和谐新南昌的重要组成部分,其城市化进程的加快使得越来越多的人切实感受到湾里居住,投资的优越性。
湾里的楼盘，由于其背靠大山，那种诗情画意的住宅，让人充满向往与追求，这成为一些都市人享有“第二居所”的缘由，再之都市白领们的“五加二生活方式”的流行，让人会有对此
处住宅有购买的冲动。
湾里现已成为集休闲、度假、旅游、教育、居住为一体的重要片区，目前在此“圈地”的有博泰花园、恒茂、上海天瑞与煌上煌等，湾里的房地产开发面临着前所未有的契机。
以下是湾里区主要商圈案例分析：
湾里区市场调查表
项目名称
保利半山国际
产权性质
商住一体
地理位置
湾里红湾大道66号（湾里风景区内）
所属商圈
湾里商圈
开发商
保利（江西）房地产开发有限公司
电话
0791-83781111/83783333
占地面积
2472亩
建筑面积
988630平米
容积率
0.60
绿化率
50%
总栋数
196栋
层数
/
总商铺数
70
主力商铺面积
50-100㎡
物业费
3.00元/平方米·月
开间
/
层高
/
总体规划
项目规划有国际五星级酒店、高端别墅和情景洋房等建筑形态，拟打造成江西顶级的集居住、休闲、度假为一体的纯山水社区。
保利半山国际整体分为三期开发，一期产品以别墅为主
销售政策
购房全款96折、按揭98折优惠
开盘时间
2011年6月19日
销售价格
双拼、联排别墅均价：
9000-15000元/㎡
商铺：
15000元/㎡
销售率
74.9%
综述
劣势
1、位于湾里郊区，项目周边配套设施缺乏，道路不畅交通不便利，对于短期的度假者来说基本的生活品质谈不上；2、湾里区的整体区域规划还未完成，再加上配套、交通等各方面的因素，对于投资者来说风险很大。
洪恒山庄市场调查表
一、基本资料
项目名称
洪恒山庄
产权性质
商住一体
地理位置
湾里幸福路188号
所属商圈
湾里商圈
开发商
南昌洪恒房地产开发有限公司
电话
0791-86260008/86827590
占地面积
120亩
建筑面积
130000平米
容积率
1.60
绿化率
46.00%
总栋数
24栋
层数
4层
总商铺数
49
主力商铺面积
40—100平米
物业费
0.7元/平米/月
开间
/
层高
/
总体规划
项目规划有多层、洋房、别墅、高层
销售政策
全款98折，按揭99折优惠
开盘时间
2007-09-28
销售价格
住宅均价4200元/平米
商铺均价：
6000元/平米
销售率
100%
综述
优势
游玩：
长春湖、天宁寺、梅岭、磨盘山公园等；医疗：
新华医院、新华疗养院、南昌第四医院等；教育：
湾里区幼儿园、湾里四小、湾里一中、二中、三中、南昌创世纪学校、江西中医学院、江西城市学院，大宇学院、江西财经理工专修学院等；道路：
红湾公路、昌湾大道、云湾公路等。
市区从“八一桥”乘坐222路公交到“长春湖”下车可直达项目现场。
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