上半年西部五城成都重庆西安贵阳昆明房地产市场分析报告.docx

上半年西部五城成都重庆西安贵阳昆明房地产市场分析报告.docx

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上半年西部五城成都重庆西安贵阳昆明房地产市场分析报告

2019年上半年西部五城（成都、重庆、西安、贵阳、昆明）房地产市场分析报告

▌下半年房地产外围环境趋紧

经济下行、货币环境持续宽松背景下，保持市场流动性，但强监管资金流向房地产

表1：

2019年上半年关于房企融资渠道相关描述

来源：

新闻网站，正合研究院整理

表2：

2019年全国财政/货币目标&上半年完成情况

来源：

国家统计局、中国人民银行、财政部，社融全年目标根据两会报告“社融与GDP名义增长相匹配”估算

房产调控政策全年高频微调是常态，房价涨幅与舆情事件是调控加码准则

图1：

2018年12月-2019年6月全国各城市分月房产政策调控次数

来源：

新闻网站，正合研究院整理

表3：

2018年12月-2019年6月房产政策调控情况

来源：

新闻网站，正合研究院整理

表4：

部分政策收紧城市70指数涨幅情况

来源：

新闻网站、国家统计局，正合研究院整理

▌挖掘新需求成为各城市角逐重点

2019年全国棚改腰斩，但西部地区棚改量最多，西部五城降幅较低，核心城市虹吸效应持续

表5：

全国及分区域2018-2019年棚改计划及同比情况

来源：

政府官网，正合研究院整理

表6：

2019年西部五城棚改计划量同比情况

来源：

政府官网，正合研究院整理

城市群是新型城镇化主体形态，人口资源将不断向城市群聚集；中心城市带动需时间积累，前期城市负载未饱和状态下，反而加剧都市圈边缘城市人口流失

图2：

2018年国内城市群各城市常住人口增长情况（同比17年，单位：

万人）

来源：

各城市统计局，正合研究院整理

备注：

西安2018年常住人口数据包括西咸新区咸阳片区，2017年未包含此区域，因此拉高常住人口同比增长量至113.4万人；若2017/2018年均计入西咸新区咸阳片区常住人口，同口径同比增长量为38.4万人

更多城市开启扩容抢人三部曲：

放宽落户、人才引进补贴、鼓励人才定居；一线城市，如广州、上海也积极“抢人”

图3：

2019年上半年各城市人才落户相关政策

来源：

新闻网站，正合研究院整理

▌全国市场高位见顶，唯有西部市场销售增长显著

图4：

2011-2019年上半年全国商品房销售面积及同比

来源：

国家统计局，正合研究院整理

图5：

2017-2019年上半年分区域商品房销售面积

来源：

国家统计局，正合研究院整理

▌西部五城下半年预判

维度1：

经济基本面

表7：

西部五城城市经济基本面

来源：

新闻网站、各城市统计局，正合研究院整理

备注：

重庆人口是大重庆人口数据，2018年西安的户籍和常住人口均包含西咸新区咸阳片区

维度2：

政策导向

表8：

截止2019年6月西部五城政策对比

来源：

新闻网站，正合研究院整理

备注：

首付成数及利率上浮情况均为最低标准

表9：

西部五城政策导向

来源：

新闻网站，正合研究院整理

维度3：

供需关系

表10：

西部五城房产市场供需关系

来源：

房管局备案系统、昆明锐理、房99，正合研究院整理

趋势预判

表11：

西部五城趋势预判

来源：

 正合研究院整理

▌西部五城市场特征Q&A

Q：

城市“新落户需求”吸引政策强度对比？

A：

西部五城对高校学生、技术型人才、海归等放宽落户限制，并给予相关人才住房和租赁优惠，其中西安人才落户政策力度最大，户籍人口增长最快

人才落户政策力度：

西安>重庆>成都>贵阳=昆明

表12：

西部五城落户政策明细

来源：

新闻网站、政府官网，正合研究院整理

表13：

西部五城人才安居政策明细

来源：

新闻网站、政府官网，正合研究院整理

2018年户籍人口增长率：

西安8.9%、成都3.0%、昆明1.5%

图6：

2010-2018年西部五城户籍人口增长情况

来源：

各城市统计局，正合研究院整理

备注：

贵阳、重庆暂无2018年户籍人口数据，重庆户籍人口为大重庆口径，重庆主城2018年常住人口875万人，近8年的年均增长率为2%，呈现持续的净流入态势；西安2018年户籍人口数据包含西咸新区咸阳片区，2017年未包含此区域，因此拉高户籍人口同比增长率至15.6%；若2017/2018年均计入西咸新区咸阳户籍人口，同口径同比增长为8.9%

Q：

城市土地获取难度？

A：

成都>西安>重庆>贵阳=昆明

土地供应量：

成都、重庆上半年土地成交规模明显缩量，西安、贵阳、昆明有所提升，贵阳、昆明分别同比增加97.6%、79.5%

土地利润空间：

成都、重庆地价房价比明显高于西安、昆明

土拍条件：

成都、西安、昆明土拍条件持续严格，其中成都最为严厉。

贵阳土地政策稳中有松，重庆土拍条件松绑

图7：

2017-2019年上半年西部五城住宅类土地楼面价情况

来源：

各城市自然资源局，正合研究整理

备注：

成都为大成都，近郊土地数据不含天府新区，住宅类土地为住宅体量占比超过50%的地块；重庆土地数据为主城区，住宅类土地为含住宅地块；西安土地数据为主城、近郊和西咸新区，剔除综合类地块，住宅类土地为含住宅地块；贵阳土地数据不包括三县一市、龙里县，不含工业、产业用地，住宅类土地为包含住宅的地块；昆明土地数据为主城区，住宅类土地为住宅体量超过50%地块，下同

表14：

2019年上半年西部五城土地市场特征

来源：

各城市自然资源局，正合研究院整理

Q：

“限墅令”下，低密物业成交是否有变化？

A：

“限墅令”背景下，后续土地的别墅过规受到抑制，但持续性项目的预售证获得呈现差异化特征。

其中，西安（受秦岭和临潼事件影响）、重庆上半年别墅物业预售证供应减少，进而抑制成交的释放；昆明供应正常释放，成都低密产品供应增大

“限墅令”对需求有一定正向刺激作用，但仍需要关注市场本身支付力的变化

成都别墅物业成交量价全面提升，近郊高价洋房成交走好；昆明别墅成交量持平，但别墅小面积趋势明显，洋房受面积放大带来的总价提升，成交下滑明显

成都：

土地高价低密趋势明显，叠加限价的放松，开发商积极推出改善产品；除远郊外，其他区域及大成都整体别墅供销量价均增长；130-200平占比逐渐扩大，2019年上半年达到54.7%

洋房产品近郊远郊成交基本持平，价格明显上涨，近郊尤为明显

表15：

2019年上半年成都分圈层分物业形态供销价及同比情况（单位：

量：

套，价：

元/平米）

来源：

房管局备案系统，正合研究院整理

图8：

2017-2019年上半年成都别墅分面积段成交套数占比

来源：

房管局备案系统，正合研究院整理

重庆：

别墅、洋房上半年成交面积同比明显下滑，均价保持稳定

图9：

2015-2019年上半年重庆分物业形态成交面积和成交均价情况

来源：

房管局备案系统，正合研究院整理

西安：

受别墅违建事件和限墅令影响，上半年别墅市场供不应求，成交均价持平

图10：

2018年1月-2019年6月西安别墅供销价情况

来源：

房99，正合研究院整理

昆明：

别墅小面积控总价趋势，成交量基本持平，洋房面积调大导致总价上升，走量下滑较为明显，客户总价支付力现天花板

表16：

2019年1-6月分物业类型成交量、成交均价及同比涨幅

来源：

昆明锐理，正合研究院整理

图11：

2017年-2019年上半年洋房分面积段成交套数占比

来源：

昆明锐理，正合研究院整理

图12：

2017年-2019年上半年别墅分面积段成交套数占比

来源：

昆明锐理，正合研究院整理

Q：

各城市开发商排行榜及市场集中度？

A：

成都2019年上半年TOP5和TOP10房企市场份额有所下滑，重庆、西安、昆明开发商集聚效应进一步加剧

表17：

成都、重庆、西安、昆明房企成交金额TOP5&TOP10

来源：

正合研究院整理

统计范围及相关指标解释：

统计范围根据国家统计局区域划分标准

东部地区：

包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；

中部地区：

包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；

西部地区：

包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；

东北地区：

包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

数据如未特别强调，成都为大成都范围，包括主城区（武侯区、青羊区、高新区、成华区、锦江区、金牛区）、近郊（双流区、郫都区、温江区、龙泉驿区、新都区）、远郊（青白江区、都江堰市、崇州市、邛崃市、彭州市、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县）、天府新区成都直管区；重庆、西安、贵阳、昆明均为主城区范围。

成都商品房供销存量口径为房管局认购，均价口径为房管局备案。