第三章物业管理的基本制度.docx

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第三章物业管理的基本制度

第三章物业管理的基本制度

第一节业主大会制度

《条例》前大多采用业主委员会制度

《条例》后确定业主大会和业主委员会并存

一、业主：

1．业主的概念——房屋的所有权人为业主

业主凭证所有权证书持有人

共有权证书持有人

待领证书的购房人（还未办到证的人）

业主代理人——业主委托他人代表自己参加业主大会，在业主授权内可行使投票、发表意见、参加表决等业主职权，但代理人无权以候选人身份参加业主委员会。

业主代表——为部份业主（按幢、单元、楼层）推选出来代表他们参加业主大会的业主。

业主代表本身也是业主。

业主代表≠业主代理人

2．业主的权利：

十项权利

3．业主的义务

六项义务

二、业主大会

1．性质——业主最高决策组织，决定物业管理区域内一切物业

管理事项

2．组成——全体业主组成

3．筹备——成立业主大会筹备组——政府指导

（30天使命）

业主代表+建设单位

筹备组的工作内容（5项）

筹备业主大会的工作要求（4项）

4．成立大会——6个步骤

5．职责——6项职责

6．活动规则定期会议和临时会议（重点临时会议）

业主代理人和业主代表

召开形式

到会业主集体讨论

书面征求意见表决

表决：

一般决定1/2以上到会业主通过重大事项（四项）全体业主2/3以上通过

（注意：

不是到会业主2/3以上）

三、业主委员会

1．性质——业主大会的执行机构

2．职责——5项职责

3．备案——向行政主管部门备案（30天内）

4．委员的资格——6项当选条件：

7项终止情况（重点是终止条件）

5．会议定期会议

临时会议：

1/3以上委员提议，或主任认为有必要

决定：

（两个“过半数”）1/2以上委员出席

1/2以上同意

6．换届：

任期届满前2个月召开业主大会进行换届改选

换届后10天内移交

7．委员变更——业主委员会或20%以上业主提议，经业主大会

作定（1/2以上）

第二节业主公约制度

（一）业主公约

1．概念——全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有

关物业使用、维护、管理等涉及业主共同事项的，

对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

2．理解：

全体业主共同制定≠每个业主都要参与制定工作

体现全体业主共同意志≠100%的业主都同意

对全体业主有约束力，包括反对的业主

业主公约对物业的继受人（新业主）自动产生效力

业主对其物业使用人履行业主公约负连带责任

3．内容——4个方面

（二）业主临时公约——实践中取代业主公约

1．概念——在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约

2．制定主体——建设单位，是物业销售之前的唯一业主

3．制定时间——物业销售之前

4．内容——5项

第三节前期物业管理招投标制度

一、前期物业管理招投标概念

1．概念：

由建设单位通过招标方式选聘物管企业

2．意义：

择优选聘好的物管企业

防止不正当交易行为

创造公平的市场竞争环境

3．原则：

公开、公平、公正和诚实信用

4．强制性要求——住宅物业应当通过招投标选聘物管企业

二种情况除外

二、前期物业管理项目招标规则

1．招标原则不得以不管理条件限制或排斥潜在投标人

不得对潜在投标人实行歧视待遇

不得对潜在投标人提出与招标项目实际不符的资格要求

2．招标形式：

公开招标

邀请招标≠协议方式选聘

（3家以上单位）（1家单位）

3．招标规则招标文件编制

招标项目备案

招标程序要求

4．投标规则

招标文件

A招标函

B报价

C管理方案

D其他材料

招标方案：

四项禁止行为

5．开标、评标和中标

开标——应当在招标人、监标人、投标人、评标人到齐后公开进行

评标——评标委员会由招标人的代表和评标专家（2/3）组成，推荐不超过3家有排序的合格的中标候选人

中标——招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日30天内签订书面合同

第四节物业承接查验制度

一、物业承接查验制度的意义

1．意义：

三项意义

二、物业承接查验的内容

1．物业管理资料移交

竣工验收资料

技术资料

质量保修文件和使用说明书文件

其他资料

2．物业现场验收

物业共同部份共用设施设备验收

物业管理区域环境验收

3．物业的保修责任

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

第五节物业管理企业资质管理制度

一、企业的性质：

1．从事物业管理活动的企业必须是独立的法人

2．成立的必要条件

依法成立

必要的财产或者经费

自己的名称、组织机构场所

独立承担民事责任

二、资质等级

1．一、二、三级资质

2．颁发

一级资质——建设部颁发

二级资质——省、自治区建设主管部门

三级资质——市房地产自管部门

3．项目承接

一级资质——各种物业项目

二级资质——30万㎡以下住宅项目，8万㎡以下非住宅项目

三级资质——20万㎡以下住宅项目，5万㎡以下非住宅项目

4．管理程序

资质申请——五方面文件

新设立企业其资质等级按最低等级，设一年的暂定期

资质等级的核定：

20个工作日

不得批准资质的行为：

13项

资质等级的变更、注销与撤销

注销——分立、合并、破产、歇业

撤销——A滥用职权

B超越职权

C违反法定程序

D不具备条件

E依法可撤消

资质年检

5．违规行为的行政处罚

四种处罚

第六节物业管理从业人员职业资格制度

一、从业人员的职业素质

二、职业资格

从业资格——是政府规定专业技术人员从事某种专业性工作的学识、技术和能力的起点标准

执业资格——是专业技术人员从事某种专业技术工作，学识、技术和能力的必备标准

职业资格证书《从业资格证书》

《执业资格证书》

三、物业管理师

国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度

1．物业管理师考试

2．物业管理师注册

注册审批机构——建设部

注册审查机构——省级房地产主管部门

3．物业管理师执业

物业管理师担任项目负责人，在一个公司任职，每年接受40

小时的继续教育。

在关键性文件上签字并承担法律责任

第七节住宅专项维修资金制度

一、维修资金的交存

1．概念——是指专项用于住房共用部份、共用设施设备，保修期满后的维修和更新、改造的资金

2．交存方式业主交存

首次交存为工程造价的5%-8%

首次交存资金由政府委托的单位代管

业主大会可依法变更代管单位

业主交存的维修资金应核算到户

业主分户帐资金余额不足首次交存额的30%

应续交

房屋转让，分户帐结余的维修资金同时过户

二、专项维修资金的使用

1．使用原则：

遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一

致的原则

2．列支：

用于全体业主共同所有的共同部位，共用设施设备，全体业主按建筑面积分摊。

（业主大会2/3业主通过）

用于部份业主共同所有的共同部位、共用设施设备的，由相关业主按建筑面积比例分摊（相关1/2以上业主通过）

三、专项维修资金的监管