商业地产项目代理策划方案.docx
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商业地产项目代理策划方案
商业地产项目
策划方案
1.0公司简介
•在房地产业，我们只专注于系统地解决本质问题
•倾城尚德的核心团队成员均为有着八年以上专业历练的业内专家，多年来脚步遍及中国几十个省、市、自治区，成功操盘项目近百个，涉及别墅、公寓、酒店、普通住宅、商业、写字楼等各种物业类型。
倾城尚德以国际化的视角和前瞻的思维对房地产业有着深厚的领悟和深刻的解读。
经历了中国房地产业的高峰和低谷、上升期和调整期，洗尽了铅华和浮躁的尚德，十分荣幸能与有理想、有责任的优秀开发商一起，开创中国房地产业的真正繁荣！
•我们以谦卑之心洞见未来，为的是在每一次合作中站在未来决定现在；我们以越级的高度思考，为的是让每一次带给伙伴的价值都超越期待；我们以完美的尺度要求，为的是用出色赢得信任赢得喝彩。
2.0全案策划服务内容
2.1商业项目全案策划报告服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。
凸显项目发展的全面性及整体性。
我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：
第一部分市场调研
第二部分市场定位
第三部分产品建议
2.2具体服务内容
第一部分：
市场调研
目的：
●通过对于项目周边总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；
●对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；
●通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。
明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。
●包含内容：
见下图
1.宏观市场环境的调查与分析
◆总体经济环境分析
◆总体商业发展政策分析
◆动态市场信息的收集与分析
2.区域商业市场分析
◆区域商业市场总体特征分析
◆区域重点商业物业供应分析
◆区域商业市场未来发展分析
3．区域基础环境分析
◆区域消费人群分析
◆交通状况分析
◆相关配套设施分析
4．可比性竞争分析
◆可比性项目的确定
◆可比性项目的市场定位分析
◆可比性项目对本项目所带来的影响
5．商业物业目标客群分析
◆经营者分析
◆终端消费者分析
6．调研部分相关结论
第二部分：
项目定位部分
目的：
●在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；
●明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。
●包含内容：
见下图
1．项目自身分析
◆项目区位分析
◆项目SWOT分析
2．项目总体定位
◆项目主题概念定位
◆经营业态及目标客户组合定位
3．项目价格定位
◆定价的依据说明
◆租售价格的制定
第三部分：
产品建议
目的：
●针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；
●本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。
●主要内容：
见下图
1．产品塑造主题
2．商业经营产品改造建议
◆店铺分割与功能布局
1）店铺分割总体策略的确定
2）物业功能布局的设计与规划
（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）
◆交通组织系统
（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）
◆经营管理产品
（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）
◆装饰装潢设计
（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）
4．商业经营管理（物业管理）建议
◆商业经营管理模式的建议
◆商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
◆商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定
3.0招商销售代理服务内容
3.1商业项目招商销售代理服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用倾城尚德的规模、信誉优势展开具体的操作。
我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：
第一部分招商销售策略计划的制定
第二部分招商销售的组织执行
3.2具体服务内容
第一部分：
招商销售策略计划
目的：
●制定招商销售策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目发展的招商销售推广手段，以配合项目未来的经营；
●根据市场的不同情况，调整项目的招商销售推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。
●主要内容：
见下图
1．商业整体形象定位
◆形象定位确定
◆营销组合策略
2．招商销售推广计划
◆招商销售团队组建
◆招商销售前期准备工作
◆招商销售执行计划
第二部分：
招商销售的组织执行
4.0工程验收咨询服务
4.1大厦土建装饰的验收标准
4.2电梯工程验收标准
4.3电气工程验收标准
4.4大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件
4.5弱电系统、消防系统验收要求
4.6物业接管验收前所需资料汇总
5.0工作周期、服务收费及付款方法
我司针对本项目将采取全案策划及项目顾问的形式与贵司合作。
5.1工作周期
全案策划报告完成工作时间为为自合同签订之日起45天。
5.2收费及付款方式
1.我司向贵司提供的策划服务以策划费的形式收取，。
付款方式：
在签订策划代理合同的两日内支付策划费的50%，即10万作为启动费用，其余50%策划费，在我司提交策划报告后5个工作日内收取。
2.项目顾问服务包括工程验收咨询服务以月顾问费形式收取,10万/月。
6.0针对本项目策划之初步思路
策划思路之一：
整合资源强势操作
策划思路之二：
创新策划错位经营
策划思路之三：
整体运作打造城市综合体
8.0结束语
通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、项目顾问等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。
在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。
预祝双方合作愉快。
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