物流园区调研考察总结.docx
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物流园区调研考察总结
物流园区调研考察总结
一、调研时间：
2013年3月28日—20134年4月15日
二、调研对象：
1、武汉周边商贸物流园区
2、深圳、广州、长沙及周边专业市场调研
序号
园区类型
园区名称
市场类别
调研资料
竞争优势分析
1
专业市场
一力物流园
钢铁物流园
宣传册、照片、影像
专业市场、特殊资源生命力、复制力强
2
武汉家居CBD
家具市场
照片
3
深圳海吉星
农贸市场
照片
4
中山古镇
灯饰市场
照片、录音
5
佛山国际家居博览城
陶瓷市场
照片、影像
6
公路港
林安物流园
零担配送
照片、影像
7
淇骏物流园
零担配送
照片、影像
8
华中物流超市
零担配送
照片、宣传册
9
汇通物流园
物流信息平台
照片、宣传册
10
保税仓
华南国际物流园
监控仓
宣传册
11
深圳盐田港普洛斯
监控仓
照片
12
商贸物流
深圳华南城
综合商贸
照片、宣传册
逐步发展为商贸地产模式，复制模式受限
13
汉口北国际商品交易中心
综合商贸
照片、宣传册
14
湖北现代五金机电城
五金机电
照片、企业名片
15
五洲国际建材城
综合商贸
照片、宣传册
16
四季美农贸城
蔬菜批发
照片
17
四季美花木大世界
苗木、花卉
照片
18
长沙高桥农商贸城
综合商贸
照片
19
长沙马王堆商贸城
综合商贸
照片
20
汉正街
综合商贸
照片
21
武汉舵落口大市场
综合商贸
照片
22
文化创意
佛山文化创意园
旧厂房改造，打造陶文化
照片、宣传册
依据佛山传统陶瓷市场打造特有的陶文化，不可复制
3、访谈客户：
序号
访谈对象
访谈时间
访谈内容
访谈人
1
黄陂区招商区、汉口北管委会
2013年3月31日
汉口北市场的整体规划、定位及招商策略
倪总、李总、郑总、邹斌
2
汉南幸福工业园
2013年3月30日
考察汉南土地的情况，是否存在摘地的空间
倪总、李总、郑总、邹斌
3
深圳普洛斯
2013年4月7日
了解普洛斯的园区模式及布局战略，考虑双方今后的合作空间
倪总、李总、郑总、邹斌
4
浙江商会华南城分会
2013年4月8日
了解协会的规模、经营方式，京山项目介绍、预招商
倪总、张中锋、陈跃群、霍道强
5
深圳宝湾物流
2013年4月10日
了解企业的背景、发展方向机园区布局特点，建立沟通合作的机制
倪总、李总、郑总、邹斌
6
中山湖北、江西商会
2013年4月11日
中山灯具市场及商会的发展历史、现有规模及合作方式
倪总、邹斌、陈跃群、霍道强
7
简爱家具股份有限公司
2013年4月11日
该公司未来家具市场的发展布局及与京山园区的合作
李总、郑总、张中锋
8
茂名医药代理商
2013年4月12日
探讨医药产品在京山园区合作开发的可能
倪总、李总、张中锋
9
湖南晟通科技集团有限公司
2013年4月14日
企业背景、业务范围机未来发展方向，对接京山项目考虑合作的空间
郑总、陈跃群
三、调研组织安排：
1、组长：
郑秋
2、组员：
李庚刚、倪卫文、邹斌、霍道强、张中锋、陈跃群
3、司机：
郑大超、何华波
四、调研会议记录：
1、第一阶段武汉周边商贸园
1、1市场区位：
武汉九省通衢，居中独优，是物资进出流通重要节点，是中国内陆最大的流通中心和货物集散地，商品可辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。
坐拥国家级交通枢纽环绕
项目选址于武汉所独具的航空、铁路、港口等三大交通枢纽战略资源的黄金节点：
武汉航空城、横店编组站、阳逻深水港正好将其围合其中，南距汉口火车站5公里、武汉港10公里，东距阳逻深水港15公里，西距天河国际机场6公里。
✧高密度流通路网纵横
完善的城市公交直达：
政府承诺确保待汉口北国际商品交易中心开业
起同步开设1128、1129、291、292等12条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北的客源流通。
现代化的物流配送体系：
中国物流百强企业之一的盛辉物流集团入驻汉口北市场集群。
轻轨地铁：
在建轨道一号线二期与轨道二号线分别在汉口北东部的堤角和西部的盘龙城设立总站，将实现汉口北与中心城区的无缝接入。
1.2项目概况
汉口北批发第一城（又称汉口北国际商品交易中心）由武汉卓尔企业汉口北集团联手香港国际金融投资机构及义乌等地市场团队打造的“汉口北批发第一城”，定位“中国最好、中部最大”。
项目位于武汉市盘龙城经济技术开发区，总建筑面积380万平方米，其中交易市场200万平方米，物流仓储30万平方米、生活及综合配套30万平方米，预计投资人民币60亿元，分三期、五年逐步开发建设完成。
汉口北国际商品交易中心目前形成以鞋业、小商品、服装、家纺、酒店用品、家居家具、日化用品、儿童用品、电子电器、塑料制品等十大专业市场，其中以大型商业广场、大型物流中心、电子商务交易平台等为核心。
★服装市场
高档男女装、休闲/运动/牛仔服饰、精品服装、欧美日韩服饰、汉派服装
★日化用品市场
日用品、化妆品、洗涤用品
★鞋业市场
男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋
★儿童用品市场
童装童鞋、童车童玩、幼教器材、游乐设施
★纺织市场
针纺面料、毛纺面料、家纺面料、纺织辅料
★电子电器市场
小家电、数码电子产品
★小商品市场
饰品、钟表、眼镜、珠宝玉器、婚庆用品、塑料盆景、工艺礼品
★塑料制品市场
塑料器具、家庭保洁器具
★酒店用品市场
一次性用品、酒店器皿、布草、专业炉具、食品加工机械、清洁用品
★家居家具市场
家居建材、家具装饰
1.3销售情况
✧价格：
售价水平：
2009年开盘起始价为3000+，2013年售价基本为1万起；一期已售完。
具体售价：
一层：
1.6-2.0万元/平米、二层：
1.2-1.4万元/平米、三层：
1万/平米、四层：
9000元/平米。
一期成交均价低于此价格。
租金水平：
一层：
50元/平米；二层：
30元/平米；三层：
20元/平米，免租半年。
美食街：
5000元/120平米.月
✧销售情况
项目第一期（轻纺、服装、针棉、酒店用品）售完；
项目第二期（轻纺二期、服装二期、针棉二期、酒店二期）正在销售，总体销售超过50%；
二期部分主题市场建筑面积高于一期，7层。
✧客户选择
当前主题市场销售客户仅限于有营业执照的经营户；对于投资客户一般区位较经营户略差。
同时武汉市政府要求汉口北集团必须自持50%比例以上的物业。
1.4配套物流
✧客运中心
规划建设有占地100亩的大型长途客运站，首期开通80条线路通达湖南、安微、河南、江西、浙江、江苏、福建、广东、广西等省，实现“打货直达”，便利于商家往来。
还在武汉设立北部最大公交换乘总站，开通20条公交线路，连接汉正街、集家嘴、新华路、付家坡等市内主要市场及客运站，设置专用候车点，接送往来商家。
✧货运中心
当前完成招商150家物流企业。
档口面积30多平米，两层共60平米，2.5万/年租金，因为食品城已经相对成熟，所以刚开始3个月免租金，后面开始收租，且租金会逐年上涨，门面已全部租满，省内各主要线路均开通，省际线也开通部分。
门面前停车场宽度大约10米，相对拥挤。
✧仓储设施
当前已建低成本仓库4栋，目测造价约为500元/平米。
2、汉口北四季美农贸城
横向主通道宽度大约33米，纵向主通道也有30米左右，进口收费站8个，宽度3.2米，采购车进收费站免费，进农贸城卖菜车收费50元起步，超载10元/吨，200元封顶；农贸城内部档口可停放3个车位，若短期租1车位则200元/天，长期租150元/天；蔬菜流通加工区档口租金2800元/月，面积110平米；农贸城门面4000元/间/月，按季度交，总共2层，自己搭建，面积60平米，如果出售，售价在60万；干货区3000元/间/月，面积30平米。
3、花卉苗木市场
2007年初建，租金5.5元/平方，整体园区300亩，目前市场已租满，而且市场已成气候。
4、五洲建材城
比邻华中物流超市，占地面积2000亩，建筑面积300万平米，售价1楼18000元/平米，2楼售价9000元/平米，该建材城买家5年内无经营权，全部返租给建材城，铺面面积45-200平米，租金在45-60元/平米之间，租户签3年免1年租金。
5、汉口北五金机电市场
与纵横集团合作开发。
基本售价在12000元左右，租金水平在15000元-20000元/年，签约2年免租金，铺面长宽高8.1*3.6*4.8米，使用面积30多平米，建筑面积60平米，实得率47%，目前五金城正在招商。
相关配套的有汉招会这样的展览服务，同时也有电子商务平台宣传。
6、湖北现代五金机电城：
以街区商铺组合形式，由4排纵向、8排横向以及1排环绕全城商铺，共24栋商铺和1栋综合大楼构成，一期占地200亩，配套仓储80亩，总商铺1143间，面积约30多平米，车位630个。
城内规划有14条宽阔的道路，设置有14大出入口以及8大城中绿化带；配套有超市，商务休闲、餐饮、娱乐、酒店等商业设施，提供工商、税务、银行等服务；设置有信息中心，开通网上电子商务平台，是一座软硬设施完善的现代化五金机电超大型专业市场新城。
当街门面200平米大概每年租金不少于50万（柳工）。
7、周边自然物流市场
业务情况好于汉口北货运中心，一天发运量在4-5车/天，最多可发10+车/天。
店铺档次不高，租金一般为2万元/90平米。
湖北省内的物流价格约为0.18元/吨.公里，低于周边省份公路运输成本。
8、华中物流超市
经普通商贸市场改建的物流中心，整体入住率较低。
其仓储设施布局不合理，租金仅为8元/平米（含物业费）。
经营思路主要发展网点收货模式（专线零担）。
9、第一阶段总结：
武汉地区物流园区的调研主要是针对商贸物流及综合物流园形式展开的，通过四天的走访及实际调研总结出下面的问题：
9.1传统的商贸市场（汉正街市场、舵落口市场）虽然在运作模式及管理上比较落后，但因市场是自发形成，历史沉淀下来生命力极其旺盛，这在一定程度上增加了商贸物流园的发展难度，武汉汉口北与汉正街就是这一问题的典型代表，汉口北建设定位为汉正街的整体搬迁，但发展了几年汉正街依然顽强地生存；
9.2通过4天对武汉周边的调研，汉口北极其周边商贸物流园区的空置率达到60—70%，体量非常大，这些闲置的资源势必对武汉外围商贸物流园的发展带来非常大的竞争压力，我们要看到这一因素带来的影响；
9.3武汉是物资进出流通重要节点，是中国内陆最大的流通中心和货物集散地，货物的存储的需求量非常大，经过调研的几个园区都存在仓储配套不足导致周边自发形成零散的仓储资源且标准非常差，这是武汉周边仓储条件的缩影，与现代物流的设计标准差距非常大，未来3-5年将面临升级改造的巨大发展空间；
9.4考虑到武汉地区自身商贸物流的巨大存量及京山项目的地理位置，商贸物流的定位空间将会受到挤压，京山项目要通过“精、专”项目的挖掘开发才能实现真正的“破题”。
2、第二阶段深圳、广州、长沙及周边地区的调研
2.14月7日深圳调研会议记录
上午：
约见钟立军普洛斯高级业务拓展经理（战略联合开发）
刘云秀怡亚通供应链管理咨询中心总经理
内容：
1.普洛斯表示有兴趣合作开发金瑞中科湖北京山项目，具体条件和合作范围以文本形式发至郑总；
2．怡亚通刘总建议可以做农产品的供应链项目，以江汉平原的农业为依托。
下午：
实地调研华南城5号馆3层招商中心
内容：
1.华南城整体面积为2200亩，建筑面积约为260万方，均为仓储用地性质，但是政府默许其不仅可以用于商业开发，并且土地允许分割且办法权证。
（当前华南城在其他城市拿地时基本不再采取此办法，因为存在后期风险）
2．政府要求华南城自持物业比例为70%，可能与其土地性质有关，担心其随时变现撤走。
3．华南城销售情况较为理想，售价从开盘时的9000上升至2万/平米。
销售过
程中以协议的方式向买家承诺返租3年，每年回报率不低于8%，并且一次
性在成交价中抵扣三年房租回报，相当于价格的76%。
4．预测华南城在城镇化和商贸化概念中从国家相关部门争取到了可观的政策扶持资金。
2.24月8日深圳调研会议记录
2.2.14月9日早8点早餐，8:
30分集合出发，形成安排为郑总一行上午调研海吉星，华润万家物流园，下午调研普洛斯；倪总及张中锋拜访浙江商会；
2.2.2每天调研结束后召开总结会，由邹彬、霍道强负责记录整理后，发送给倪总、李总郑总；每个地区调研完毕后由汇总并发送给倪总、李总、郑总审核后发送给公司做阶段调研汇报；
2.2.3华南城园区道路三横一竖的道路实际数据，需要4月9日再次确认实际的数据——张中锋
2.2.4与华南城招商部周经理会谈，了解华南城的战略布局，目前只做一线城市（省会），二三线城市由其合作公司东北城及中汇城两家控股公司（有待确认）做开发；考虑到土地的成本每个园区的物流仓储面积配套比较少，且有逐渐退出的趋势；电子商务平台正在开发建设中，目前还无法实现网上交易的功能。
2.2.5
（一）华南国际物流中心：
该公司成立于2000年12月，主要负责华南国际物流中心的开发、建设、经营，该项目占地62万平方米，建有20万平方米仓库（监管仓13万平方米、保税仓7000-8000平方米、保税仓6万平方米），仓库一层设计称重4.5t,二层2.5t（二层的设计有点偏低，考虑在3-3.5t为宜）集装箱堆场6万平方米；预计总投入16个亿。
该中心位于深圳市中部，梅林关口梅关高速东侧，距皇岗口岸9KM，盐田港25KM，蛇口港20KM，宝安机场30KM。
五大业务板块：
1、2000年开始空箱堆场；
2、2004年进口保税仓、出口监管仓；
3、2006年1月实现皇岗口岸转关接驳业务的操作；
4、2006年5月产品检验绿色通道，实现港口功能延伸；
5、2006年成立报关报检业务模块；
为配合物流园区功能的提升，2005年实现海关监管科的入驻，2007年实现国检局的入驻目前园区每天的单据处理能力在1200票，每月货物吞吐量在10万立方米。
同时为实现园区的转型实施了两个布局：
传统的集装箱堆场业务正逐步整合缩减，加大对两仓的建设；2011年开始布局商贸物流。
（二）拜访浙江商会华南城分会，
目前只服务于华南城50多家会员，深圳总会服务700家会员
2.2.6总结之前调研中存在的问题，特别是调研的数据不准确及支撑数据不明确的问题，郑总建议由倪总、李总整理出指导性的数据调研提纲，指导调研员有目的的去做数据收集，同时调研员对数据的准确性负责，会议记录时会体现调研数据的提供人来做记录。
2.2.7华南城在运作中成立华盛商业有限公司负责奥特莱斯项目的招商及管理工作：
2.2.7.1奥特莱斯遵循1小时购物圈的理念，客户资源分布：
70%的客户来自车程40分钟的深圳市区，20%来自平湖周边，10%来自惠州。
2.2.7.2招商的主要信息来源：
人脉、客户拜访、品牌代理公司，截止4月底为做庆典活动预计完成120家商户入驻。
2.2.7.3招商与物业分开，目前招商团队为10人，物业需要50人左右的团队负责，并且物业单独成立下属公司来运作。
2.2.7.4奥特莱斯实施连锁经营，不提供返租的操作，统一管理，商户收10-15元/平方米不等的费用，本身不提供物流配套服务。
目前的保证金每个品牌实行5000-10000元/年的标准。
2.2.8郑总强调了调研纪律，对之前出现的纪律问题进行强调，确保调研的顺利进行。
2.2.9会议决定调研组成员根据各自承担的任务在4月15-20日做各自的调研报告，针对目前调研中出现的问题与意见进行保留，在形成最后报告时统一意见（在此之前可以做内部的沟通）
2.2.10针对华南城道路数据不准确的情况，9日早7:
20分张中锋、陈跃群及霍道强进行数据的再次确认；为确保今后数据提供的准确性，一线调研员必须进行实际确认后方可提供数据，坚决杜绝数据出现不确定性的问题发生。
2.34月9日深圳调研会议纪要
2.3.1华南城道路数据已再次确认：
主干道路红线47.5米，次干道路38.5米。
2.3.2与浙江商会华南城分会会长进行了业务沟通，存在合作的潜在空间，可考虑在月底前由商会提供我们商户的经营介绍，我们提前做好与京山政府的沟通，调查当地是否有商户的需求，如存在则5月份可考虑组织商会成员到京山考察合作的空间，费用可考虑与经商招商局共担的可能
2.3.3海吉星项目的考察：
园区占地30.3万平方米（约合450亩），建筑面积82万平方米共有6各交易大厅（主营蔬菜、水果干货、茶叶、冷冻食品），每栋交易大厅四周都有20各卸货口，分三种模式操作：
月台操作、移动雨棚操作、板车及配送车专用通道；交易厅的档口为6*7&6*8两种标准，档口间距在10m左右；其中水果区每间自由冷藏室。
园区共设有7各入口，10各出口，都是电子刷卡计费；园区整体规划比较合理，
2.3.4盐田港普洛斯建筑面积90000平方米的出口监管仓，分三层建筑，通过自建的环形通道实现货物的输送。
园区不提供设备及劳务服务，完全由入驻的元泰、八达仓、嘉宏及金鹰（DHL）四家独立运作。
卸货场月台间距45m，环形通道12m宽。
2.3.5华南城园区有电子商务平台的服务，但只限与日用品、电子产品及服装等大宗商品的网上订单服务，但受限与平台的推广及范围，目前还停留在商户的宣传层面上，并没有实现大宗的交易，特备是园区内的原辅料市场更多的是商户自己通过B2B的模式来实现自销。
2.3.64月10日的调研安排，8:
30分集合出发，先去考察宝湾物流的情况后直接转到中山、佛山调研。
2.44月10日宝湾物流会议纪要
调研单位：
宝湾物流
访谈对象：
杜飞深圳赤湾石油基地股份经营部经理
调研内容：
2.4.1宝湾物流控股有限公司是招商局旗下，由深圳赤湾石油基地股份有限公司与南山开发（集团）有限公司打造的高端物流投资平台，目标是购足全国性物流设施网络，提高高端物流仓储服务。
2.4.1.1目前已累计开发园区5000多亩，已建成及在建的高标准仓储设施180万平米。
2010年中国仓储协会全国通用仓储企业规模排名第四，全国高标准仓储规模排名第二。
2.4.1.2其投资选址一般选择为中国重要的物流节点城市和热点经济区域中心城市。
大方向的策略为
（1）全国网点T型布局策略（即沿着国内的发达经济节点布局）；
（2）单一城市多点布局。
这点对我们公司的选点具有参考和借鉴意义。
2.4.1.2.1业务布局
（1）长三角：
上海：
宝山（18栋仓库，20万平方米，582亩）；松江（12栋仓库，12万平方米，321亩）。
昆山：
12栋仓库，14万平方米，占地400亩。
南京：
15栋仓库，14万平方米，占地402亩。
在建：
南通
待开发：
太仓、苏州、杭州、嘉兴
（2）珠三角：
广州：
6栋仓库，13.5万平方米，占地217亩。
深圳：
普通仓、保税仓三仓合一，仓储面积4.5万平米，27亩。
待开发：
东莞、中山、佛山、惠州
（3）环渤海湾：
天津：
16栋仓库，16万平方米，占地481亩。
廊坊：
10栋，10万平方米，占地260亩。
在建项目：
天津（滨港）、天津（西青）、沈阳
待开发项目：
北京、济南、青岛
（4）中西部：
成都：
新都6栋，7万平方米，占地241亩。
成都：
龙泉9栋，14万平方米，占地381亩。
在建项目：
合肥、武汉（汉南）
待开发项目：
重庆、成都（资阳）、西安、长沙、昆明
2.4.1.2客户群：
（1）第三方物流客户及合作伙伴：
TOLL、DHL、IDS、中远、宝供、招商物流
（2）商贸流通：
商贸连锁企业（nike、H&M、康师傅）、电商企业（京东商城、唯品会）、
（3）汽车、电子、日用消费品等品牌制造企业客户（奔驰、东风、大众、福特、达能）
2.4.1.3运营服务
（1）物业租赁（仓库、办公楼、宿舍楼）
（2）设备租赁（叉车、货架、拖车）
（3）仓储操作（进出库装卸、理货）
（4）流通加工（分拣、分拆、包装、贴标签）
（5）物流金融（仓单质押、保兑仓）
（6）城市配送（城区及近郊配送）
（7）商品展示交易
（8）电子商务与信息中心
2.4.1.4后期调研重点
（1）城市配送
（2）物流金融
2.4.1.5双方已经达成意向性战略合作意向
2.34月11日中山古镇
调研单位：
中山市古镇灯饰
调研对象：
博瑞灯饰有限公司国奇照明有限公司总经理
湖北商会江西商会
调研内容：
2.3.1当前古镇灯饰租金无论厂房和展厅都较高，占到了经营成本的30%以上，沿街商铺租金可到300-800元/平米.月。
2.3.2古镇灯饰产业总值达到173亿元，为中山古镇经济的绝对支柱。
其中常住人口不足10万人，总人口60万人，每天客流量20万人。
2.3.3古镇灯饰市场由政府培育近20年，由浙江温州搬迁而来。
2.3.4目前已接触湖北商会、江西商会，两个协会愿意进一步交流。
倪总提出由中山商会提出加盟条件，由金瑞在京山（周边）进行初步招商，然后由京山县商务局一起洽谈后期合作；
2.3.5接触简爱家具股份有限公司拓展总监范惠详，对方表示在网点布局上进行具体的商谈，希望我方提出明确的方案。
2.3.6今天会议初步确定项目应定位服务京山（远至湖北），规避市场培育过长的问题。
2.44月12日—13日佛山、广州
2.4.1佛山创意园区、佛山家具产业：
2.4.1.1创意产业园区基本是旧城改造而来，由于改变了旧式的厂房与办公楼的格局而加以修饰成别致的办公企业群，引入了现代创意办公和产业集群的概念，得到了政府的肯定，并获取了响应的支持；
2.4.1.2山商业街店面采取背靠背设计（双向店面）；
2.4.1.3创意产业园区的服务手册对我们的运营建议非常有指导意义；
2.4.1.4下午参观了佛山罗湖宫家居馆，经营类别多为中高档，反应出乐从的家具行业特色：
1）油漆加工水平较高
2）整体生产能力较高
3）高档木材按重量计算，打破市场结构。
以上导致整个乐从的家具行业整体价格较低，且配合物流可直接到发到目的地。
2.4.1.5在茂名市接触医药厂家洽谈未来合作的可能，同时延展与东阿阿胶、南京医药接触的可能性；
2.4.1.6简单和接触香港物流科技，因对方不了解和认可模式短期不适宜合作；
2.4.2林安物流中心：
2.4.2.1整体位于白云区物流市场区域（整条街约合5km，仅停车车辆估计一万辆以上）；定位物流领域的阿里巴巴，做第四方物流综合服务平台；
林安物流中心内停车位：
1000余个；
零担：
遍布全国各专线（因仓库设计较早，且地形限制，部分仓储设计径深不足；
2.4.2.2货运信息：
业态1：
集中式物流交易中心，每个集中式的交易站位小于5平米，入住企业需缴纳5万元的保证年和1万元的入场费，每个月交600元的/平米的使用费；同时入场的司机需缴纳150元/年的信息费；
业态2：
信息铺面：
按照3层一个单位的格局，约120平方，主要用于日常办公和零散信息服务，与交易中心面对面；
业态3：
交易中心初期免租2年，铺面免租3年。
3年后租金上涨率超过20%。
2.4.2.3林安物流特色功能与服务：
在线投保，货运班车，资信审查，衍生服
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