进击的蓉杭我的诗和远方#s018.docx

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进击的蓉杭我的诗和远方#s018

进击的蓉杭，我的诗和远方#S018

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skadmin01前文:

重庆团购持续火热进行中，加入重庆团购群请加KAI01，微信号：

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1，除原有8辆车外，趁重庆车展，管家个人定购的路虎一辆，宝马一辆，皇冠一辆已提车。

因最近来重庆选购的库友超级多，管家团队加定一辆奥德赛，一辆GL8，以提高大家看房舒适度。

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最新团购盘：

详见水库重庆团购一群到六群。

即日起，会在文章结尾增加一个栏位：

今日笋盘推荐。

以下为正文：

进击的蓉杭，我的诗和远方

进击的蓉杭，我的诗和远方#S018网红遇上了好时代文/朱红之泪分答小妹最近联系我，说准备推出一个城市专辑系列课程，现在还在构思和思考阶段，说不定过不了多久，《房产财富精进指南-成都篇》就会问世，欢迎大家留言说出自己的观点和问题。

当务之急是先把我的感冒咳嗽治好。

一）四个波次2015-2017年的房产大牛市，实际上是有四个波次的。

第一波是2015上半年年深圳率先领涨；第二波是2016年初的上海以及传说中的“四小龙”以及“暗涨”两城（宁、厦、苏、合、武汉、天津）；第三波是2016年9月开始的省城与环一线浪潮（蓉、杭、长沙、济南、西安、郑州、青岛、福州、环京、环沪、环深等等）；第四波是2017年春天开始的普通三四线城市的上涨（唐山、徐州、贵阳、昆明、沈阳、无锡、南通、常州、镇江、扬州、蚌埠、宜宾、清远等等）。

当前三四线城市涨幅

其中，2015-2017时间内，北京、广州两城一直稳步上涨，累计涨幅非常可观，但无法算作任何一波次里面，北京一直到今年春天出政策才停止，而广州到现在还在暗涨。

在长沙的十字路口一文中，我提到过一个概念，叫做楼市的“动能”，如果一个城市人口经济面持续看好，引发楼市大火的干柴很多，动能巨大，一旦楼市启动，只要不是全国第一的调控（今年北京的政策），是根本刹不住车的。

在2017年的秋天，我回过头来看看还有多少城市的大火在如此严厉的调控下已然在熊熊燃烧。

第一波的深圳已经调整了近2年，如今深圳的老旧房屋和远郊房屋的价格相对于其他一线城市居然形成了洼地。

第二波的上海于2016年秋天偃旗息鼓，行情时间一年。

苏州合肥行情不到半年，天津厦门房价处于高位，进入冰冻状态，高处不胜寒。

四小龙中唯一的一条龙，南京以其持续行情时间之长，动能之强，以至于成为了四小龙中的“真龙天子”。

暗涨两城中的武汉，其行情久久不灭，日光盘从一日一光变成一日三光，到现在仍然热度不减。

宁汉两城是第二波中硕果仅存的翘楚，但仔细观察，最近南京和武汉楼市上涨的惯性动能也在衰减，已有不少微博大V唱空南京和武汉。

第三波城市中，郑州的突然爆发遭至强力调控，如今已被压制。

西安一直在不作死就不会死的路上不断作死，政策一个比一个看不懂。

山东两城因能量过于分散，城市集中度差，话题热度一直一般。

长沙无论肖东敏怎么吹，终归城市太小，热度虽有，但是无奈城市底子薄弱，走不到舞台的中央。

环沪、环京已陷入深度调整，燕郊固安昆山都很惨淡。

过了今年夏天，谁都知道，在第三波浪潮中，到现在还在“放量上冲”的就是成都和杭州。

截图自“撸房价”公众号三四线城市的上涨我们不讨论，无论三四线到底有没有涨，涨了多少，我们都毫不关心。

任何事情，即使大家都赚钱了，处在食物链最低端的也是赚的最少的，无论从人口流动还是经济发展，三四线城市的房子都毫无价值。

二）火爆的蓉杭两城现在大家的沟通平台很多，微信群、QQ群、小密圈、分答、论坛、公众号。

你可能还会关注一些数据统计软件，链家APP自己的行情统计、冰山指数、撸房价。

无论是通过哪个途径，想必大家都知道，当下，重点城市中，仍处于大牛市的只有成都与杭州。

尽管武汉、南京、广州的价格还在上涨，便宜新盘持续日光，但是二手房已经处于“量减价升”，开始缩量了。

因为杭州涨的太过于离谱，“包租婆二小姐”已经成为人生赢家，粉丝簇拥无数。

杭州越是远郊，涨的越凶，刚刚设区的临安成了涨价急先锋。

杭州楼市一只独秀

因为成都的行情波澜壮阔，东南西北涨声一片，大丰天回洼地已平，万元新房已经烧到了崇州、仁寿，“城市发掘者”公众号的受关注度也陡然上升。

更不用说有关成都、杭州两城的微信群、QQ群了，每天几千条根本来及看。

成都一小区价格指导委员会

在去年10月的调控后，成都杭州的二手房才真正发挥了威力，全城陷入了“房荒”，一手新盘限价全款，二手房的价格一再突破业主们心里的预期和想象。

因为本人常年潜水于上百个成都楼盘业主群，当前全成都的业主情绪很不稳定，所有人都在刷自己小区以及隔壁小区的链家价格，生怕自己的房子涨的慢。

成都业主群的狂欢

杭州曾经房价冲高回落过，原本就不缺乏高价楼盘，此次杭州行情的主要集中在学区领涨、填平洼地和拉升远郊上。

成都去年南面的高涨幅被今年的全城暴涨拉平，如今成都高新区的价格已经稀松平常，和其他区域无异。

蓉杭如此亢奋的行情还能持续么？

最近很多人都在问。

我的回答是：

当前还会惯性上冲3成左右，歇一歇，稳一稳后，只要信贷开一点口子，明年后年还会继续疯狂。

节选自知乎

谁让网红城市遇上了好时代呢？

三）网红遇上了好时代在《网红的力量#S017》里面，我们回顾了近年来的网红城市，越是小，越是昙花一现，越是大，才越发持久。

比如，厦门的品牌价值虽然有所损耗，但是毕竟红的比大连晚，还没有泯然众人。

不过以前的网红最大也就到大连、厦门这种沿海非省会的计划单列市，市区人口规模不一定进的了全国前20，城市规模有限。

而如今，网红的蓉杭两城，是一省之省会，而且市区人口都进了全国前十。

成都两年流入149万人

其本身已经不属于地方城市，而是大区或者区域性城市，与偏安一隅的小城不属于一类。

无论你是关注“新一线城市”的排行，还是年轻人的人口流向，以及知乎、微信、QQ等平台，或是全国的餐饮、服饰、奢侈品等企业品牌的布局，你都可以得出一个结论，那就是蓉杭两城在年轻人心中的地位甚高。

2017新一线城市排行榜

两城的人口吸附力早就超越了自己所在的省份，一线漂泊的年轻人，以及“三北地区”的年轻人都在大批涌向蓉杭。

武汉南京是本身高校众多，但是留在本地的比例不大，不过即使比例低，架不住总量大，人还是不少。

成都杭州的毕业生留在本地的比例很大，而且还能够吸引武汉、南京乃至一线城市的毕业生。

宁汉蓉杭四城恰恰是当前房价还在上涨的四城。

时尚、休闲、阿里、王者荣耀、吃喝玩乐、美女、美景、地铁、销品茂，奢侈品，文艺小清新、蓉杭近些年在互联网时代积累的口碑，在2015-2016年一线城市房价暴涨后被不断放大。

按省份的毕业生去向排名，其实省份排名等于省城排名

北上赶人政策与深圳房价暴涨后无处可逃的年轻人二本狗们对于大城市和法治治理水平有很高的要求，网红小城以及自己家乡地市县城的是不达标的，无法安放他们的青春。

二线省城近几年突然间的大发展、自己的母校所在地省城、曾经背包骑车环绕的杭州西湖边，去稻城九寨中途一直住宿的成都锦里、九眼桥成了北上二本文青们逃离的目标。

成都和杭州已单独划分为一类

每个人都有西湖与川西美景梦，也都有武汉南京读书的过往，这些超越一般省城，具有全国性影响力的因素，为蓉杭以及宁汉的人口流入，注入了和长沙、合肥、济南、郑州完全不一样的内涵。

网传的成都茶水费一览

网红的力量#S017文后的留言中，有人问，既然网红容易过气，前浪死在沙滩上，会不会蓉杭也是红两年就滑落？

城市越大，滑落越慢，当人口超过千万的网红城市在这个互联网时代打出了品牌，人口用脚投票的不断涌入只会继续提升其法治和发展水平，就和本世纪前十年，京沪被涌入的人口不断提升其魅力一样，陷入正循环。

因此，即使没有今年爆红歌曲赵雷的《成都》，成都依旧是年轻人心中的圣地。

赵雷《成都》

2016-2017年发生在长江流域蓉杭的网络走红与宁汉的大学生回潮会对全国的人口流动起到非常深远的影响，新时期人口流动有了新的特点。

很可能在5年内，这四城城区实际管理人口会突破两千万。

在一千万人向两千万人跃进的时候，首当其冲的就是近郊区地铁屌丝房。

距离春熙路、龙翔桥、江汉路、新街口12到16站地铁的90平三房次新，一定会是流动性和收益性最好的产品。

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对了，还有申请入群的时候提交8000万现金的深圳单身80后美女）水库A8群--入群需验证净资产1000万。

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目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。

目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。

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房一：

亚太商谷位置：

南岸区工贸轻轨房，亚太商谷，到江北商圈只需要十分钟，南坪商圈三分钟，中间楼层，视野辽阔，市场价一万多装修：

毛坯楼层：

24价格：

57万综合单价：

11000+是否有照片：

有资产年限:

2008是否租赁:

有。

2017年底，租850（库房）卖点：

重庆首个开放式社区，商业配套完善，融创大盘，面积56.75，现只卖57万包税，按揭贷款7成贷款29万，付28万包过户，全款后抵押贷款35万，出22万包干，外地客户房产税自理

房二：

龙湖.春森彼岸9折笋，低于市场价15万，江北嘴金融中心，升值潜力大小区：

龙湖.春森彼岸楼层：

20/32户型：

2房+1房面积:

96楼龄：

2014年售价：

165万税费中介费自理，朝北正规2房2厅+书房，大阳台，大厨房，采光佳

全款客户优先，银行可贷款86万左右。

（首付79万）中装！

小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边，如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区，春森彼岸就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘，离观音桥商圈步行15分钟！

离江北嘴金融中心步行8分钟！

！

房三：

海棠晓月A区小区：

海棠晓月A区楼层：

10／32户型：

3室2厅2卫大阳台面积:

145装修：

精装修售价：

140单价：

9600满两年，中介费税费自理产证说明：

证在手，不用考虑解压问题

首付金额：

（贷款参考）首付3成，预计贷款85万，首付55万推荐理由：

1、正规3房，大厨房，采光佳，稀缺户型2、南坪浦辉试验小学，玛瑙小学，南坪中学，珊瑚幼儿园，七彩幼儿园，工商大学，南坪中学；

3、周边配套超市：

永辉市，新世纪超市，中百仓储超市、交通：

公交车：

373、368、371、376、354房四：

大川花园9折笋，低于市场价8万，装修的房子。

小区：

大川花园（地铁房）楼层：

6/18户型：

1房一厅面积:

44楼龄：

2009售价：

39万租金：

1400以上，可抵80%的月供税费中介费自理，此房银行贷款28万首付11万本小区真实成交单价11000以上，此套单价仅8900

中装修采光佳

杨公桥，大川花园，地段绝佳，轻轨房，此小区全是小高层，周边小区卖12000以上，离全国知名旅游景区白公馆与红岩洞景区500米，离歌乐山国家森林公园才600米，周边还有三峡广场，红岩广场，重庆大学，地铁，超市，银行，美食街等等。

要的快喔！

房五:

武夷滨江一线！

一线江景！

武夷滨江无遮挡正看两江交汇。

朝天门来福士广场，江北嘴中央商务区，重庆大剧院以及弹子石CBD14楼总层高28楼。

视野开阔。

建面122。

抛开阳台。

在额外赠送13平米左右。

客厅卧室厨房通通看江！

户型方正！

仅售175万。

距离轨道环线仅400米远。

出门就是轻轨站。

地铁口物业。

周边商业配套齐全。

贷款80首付95万。

（税费自理大概3万左右，中介费2%按揭服务费1.5%）

房六:

国兴北岸江山。

区域：

江北区北滨路品质楼盘小区名称：

国兴北岸江山。

西区2015年建次新盘建筑面积：

131套内面积：

109售价：

170万低于市场价15万楼层：

14/334梯6户。

清水大三房。

满两年朝中庭。

通风效果好偏南北向首付：

60万贷款：

110万税费：

大概3.5万物业：

财信物业，物管费2.4元/平。

中介费2%按揭服务费1.5%小区配套规划完善距离轻轨9号线李家坪站800米小区自带3000方农贸市场。

以及永辉超市。

到观音桥步行街4公里车程。

小区内部人车分流，且均可电梯直达车库。

绿化率高，外立面采用干挂石材。

外观整洁大气，经久耐脏。

大堂采用水晶大吊灯高端大气上档次，要逼格有逼格，要环境有环境，要地段有地段。

花白菜的价格，买豪宅的典范。

目前市场售价15000平左右。

市场租金6000左右，采取名宿运营回报更高。

房七:

融景城今日笋盘推荐:

9折笋，低于市场价7万，江北嘴金融中心，升值潜力大小区：

融景城楼层：

33/35户型：

3房面积:

113楼龄：

2010年售价：

160单价：

14100朝向：

北未满两年，中介费自理，营业税业主负责！

本小区真实相同户型成交单价清水都在15000以上，此套单价仅14100

正规大3房，大厨房，高楼层，采光佳，稀缺户型。

外地客户首套贷6成80，首付80万小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边，如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区，融景城就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘，离观音桥商圈步行15分钟！

离江北嘴金融中心步行8分钟！

！

房八:

阳光100今日笋盘推荐:

9折笋，低于市场价10万，南滨路大社区，两江交汇处！

小区：

阳光100楼层：

11/28户型：

2房可改3房面积:

96楼龄：

2008年售价：

96万装修：

清水税费中介费自理，须全款购买正规2房2厅可改3房+大阳台，大厨房，采光佳周边商业：

渝信川菜、陶然居、新海味、澳门豆捞、东海海鲜城、凯香龙、巴味堂周边超市：

麦德龙、沃尔玛、新世纪周边公园：

两江广场、烟雨公园、江南体育中心（内含高尔夫）、海棠公园、龙门浩月公园周边医院：

重麻医院、南岸区第一医院南岸区五院、武警总队医院周边学校：

弹子石中学、大佛段小学、弹子石小学、重庆三十八中、窍角沱小学、南岸区小太阳幼儿园小区旁拥有市重点中学11中

房九:

同景国际房源急售/降价出售区域：

南岸区

房源A：

小区：

同景国际G组团楼梯房：

5楼/共6楼建面：

134.01售价：

111万贷款：

本地贷88万首付:

23万外地贷:

75万首付:

36万佣金税费按揭客户自理房源B：

小区：

同景国际I组团楼梯房：

5楼/共6楼建面：

117.82平现售价：

96万本地贷77万，首付.19万外地贷66万，首付30万佣金税费按揭客户自理

房十:

时代绿苑2期投资首选、渝北区花卉园，时代绿苑租金抵70%以上月供，低于市场价7万小区：

时代绿苑2期楼层：

4/20户型：

2室2厅一卫大阳台＋生活阳台面积:

97楼龄：

2006售价：

89万单价：

9100朝向：

南满两年产证情况：

证在银行，业主自行解压税费佣金按揭等客户自理此房银行6成贷款52万首付37万本小区真实成交单价10000以上，此套单价仅9100住家中装采光佳推荐理由：

【交通】：

距公交车站200米，轻轨5/6号线约800米；【商业】：

永辉超市、万隆市场、农业银行；【教育】：

东和春天实验小学，龙山中学，花园小学；【医疗】：

东和医院，金岛医院，都市丽人医院，龙都医院；【内部环境】：

电梯房，小区环境整洁、安静；【车位情况】：

有车库；【安保措施】：

小区有保安24小时值守。

房十一:

阳光100

重磅重磅:

85折笋，低于市场价20万，买到就是赚到，位于重庆南区CBD核心版块小区：

阳光100楼层：

21楼共32楼大平层无遮挡一线江景。

大阳台3个客厅卧室都看江面积：

建面148平实得套内140左右楼龄：

2010年售价：

162万单价：

10945/㎡本小区真实成交单价在12500-14000元此套单价只需10945元正看渝中半岛。

两江交汇。

视野开阔。

户型方正，大气三房。

在售同户型低楼层都是180万。

外地户口贷款78万左右首付84万左右。

税费自理大概3.5万左右。

中介费2%

房十二:

金港大厦8折笋，低于市场价35万/套沙坪坝学区房、读沙小（沙小现在10万一个名额都买不到）三峡广场步行街上，到地铁口只需要五分钟，现在即將开通的成渝高铁年底通车（到成都90分钟），龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建，学区房334平两套（每套167平）总售价266万，相当于一套133万，单价7900，（17楼，共29楼）现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了，外地客户有社保有流水每套首付38万（贷款95万），如无社保无流水的首付51万（贷款82万），现在带租约9000一月（一套4500）做酒店，合同签的10年，还有6年多到期，后期税费+中介费7万一套。

超级好地段。

同地段楼梯房都不止这个价。

房十三:

加新沁园渝北人和，轻轨房，门口就是5号线。

九折笋.小区：

加新沁园面积：

135/114户型：

3室2厅装修：

简装房龄：

2008楼层：

2/30售价：

130外地贷85万，首付45万，佣金2个点，税费按揭等客户自理星光天地对面，成熟小区，小区门20米就是5号线和睦路轻轨入口，天来大酒店旁，附近人和实验小学，人和医院

房十四:

志龙新起点区域：

南岸区丹龙路品质楼盘一线江景视野好2013年开建2015年接房次新盘建筑面积：

97.5套内面积：

80售价：

102万低于市场价20万楼层：

28/33跃层清水三房。

未满两年。

通风效果好东南向。

架空部分以及楼梯已浇筑好节省费用3万又省心首付：

34万贷款：

68万税费自理：

大概5万中介费2%按揭服务费1.5%小区地处美全世纪城商业街旁，周边商业生活设施配套齐全，小区门口就是永辉超市，成龙影城，新世纪超市。

距离轻轨环线海峡路站（开往重庆北站方向）800米，轨道交通10号线（江北国际机场，重庆北站高铁站）1.7公里车程。

小区门口公交车站。

未来发展潜力巨大，且旁边已规划超大绿化公园。

房屋户型方正，利用率高，客厅，卧室都正看江。

双阳台。

采光好。

所有房间均有窗户。

目前市场成交价格单价12000还不看江。

本套看江单价才10461。

买到就是赚到！

房十五:

恒大御龙天峰区域：

江北区北滨路品质楼盘看江小区名称：

恒大御龙天峰。

2016年建次新盘建筑面积：

151平三个阳台正南朝向套内面积：

121平售价：

230万低于市场价30万楼层：

15/454梯7户。

清水大三房双卫三阳台。

满两年朝南。

采光，通风效果特别好首付：

83万需要首付款解压贷款：

147万税费：

大概5万物业：

信和（福州）物业管理有限公司，物管费3.5元/平。

中介费2%按揭服务费1.5%恒大御龙天峰位于江北区核心商圈观音桥旁。

北滨路上。

本套房屋属于一期，由香港信和集团承建与设计开发。

品质保障（香港地产前4强！

）。

小区距轻轨3号线200米，北滨路横线交通+大坪-机场路竖线交通，处于十字交叉地。

到观音桥商圈步行街1公里。

江北嘴金融城4公里！

距轨道交通9，10号线换成站2公里！

（在建）小区内部规划设计偏法式风格。

自带顶级豪华会所吃喝玩乐全都有。

室内室外游泳池，咖啡馆，健身房等豪宅标配一个不少！

读重庆市重点中学18中，华新街小学本部超市就在小区门口！

生活也十分方便400处就是永辉超市！

目前小区市场价17500+。

本套房屋单价15200.低于市场价30万以上！

房十六:

青河苑8折，低于市场价格30万，旁边就是渝北富人区别墅群！

小区：

青河苑板块：

两江新区，汽博中心面积：

131总价:

100万户型:

3室2厅1厨2卫1阳台房龄:

2010税费:

满2年，无增值税朝向：

南楼层:

5/28权属:

商品房装修:

清水贷款:

65万首付：

35万单价:

7600元/平，市场价9000左右，低于市场价格20万中介费税费自理视野景观:

小区绿化很好，朝中庭，楼成朝向非常的好，周边无高压线，离轻轨站只有10分钟，汽博中心，两江新区，CBD大型金融中心！