《滨州市物业管理条例》起草说明.docx

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《滨州市物业管理条例》起草说明

《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》起草说明

滨州市住房和城乡建设局

一、《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》起草背景

（一）我市物业服务行业快速发展。

物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、构建和谐社会具有重要意义。

自年以来,我市物业管理行业从无到有，逐步兴起发展。

截止年月，我市拥有物业服务企业家，企业从业人员万人，服务面积万㎡，服务项目个，服务业主约万人。

物业服务类型包括了住宅、写字楼、商场、机关企事业单位、医院、学校、文体娱乐场馆等类别，物业和物业服务呈现出蓬勃发展的势头。

（二）我市在物业管理与服务中矛盾纠纷呈上升态势。

我市物业管理中存在许多突出的问题。

一是建设单位建设的物业服务用房、共用设施、共用设备不到位，存在一些质量问题，导致在物业管理中出现大量纠纷；二是供水、供电、供热等专营设施产权、管理责任不一致、不落实，专营单位与物业企业管理中存在推诿扯皮现象；三是业主大会、业主委员会成立难，成立之后运行难；四是物业服务不规范，有的物业企业存在以停水、停电来催收物业服务费情况，屡屡侵害业主权益；五是老旧小区较多，维修资金缺乏，难以实施物业管理；六是物业管理监督体制不理顺，乡镇办事处、物业主管部门、相关部门在物业管理中的职责不明确，存在履职缺位、越位、不到位。

特别是物业服务企业资质取消后，管理缺乏抓手。

以上问题的存在，致使物业管理与服务纠纷增多，严重影响了广大市民的生产、生活。

（三）我市在物业管理方面立法滞后。

《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》颁布时间较早，在物业管理中出现的新情况、新问题缺少法规规范调整。

《中华人民共和国立法法》修订以后，省外温州、南京、西安、太原、秦皇岛等城市制定了物业管理地方性法规；省内日照、菏泽、东营也制定了关于物业管理方面的地方性法规、政府规章，而我市至今尚未制定。

在市人大立法计划调研过程中，制定《滨州市物业管理条例》的建议，呼声最高，社会各界给予广泛关注。

市住建局党委高度重视，顺势而为，组织开展了《滨州市物业管理条例》草案起草工作。

二、《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》的起草过程

年，市人大常委会将《滨州市物业管理条例》列入立法调研项目，年列入立法审议项目。

年月，我局开始条例草案的起草工作，成立了党委书记、局长佘洪烈同志任组长的起草工作领导小组，下设办公室，设在局政策法规科，负责起草工作组织协调，整体推进。

经过全方位调研，多方面座谈讨论，认真细致地修改完善，形成了《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。

（一）积极开展调研，全面查找问题。

年月日至日，起草小组到滨城区杜店办事处、市中办事处、北镇办事处深入物业小区进行立法调研，分别对新建小区、老旧小区和社区物业管理中存在的问题进行专题调查；年月日召开房地产开发企业、物业服务企业座谈会，征询立法意见；年月日、日，起草小组到无棣、沾化、邹平召开物业管理立法座谈会。

通过全面调研，整理归纳出基层政府、企业、业主反映集中的类问题，为起草征求意见稿奠定了坚实的基础。

（二）坚持问题导向，反复讨论修改。

年月份，起草小组针对如何解决物业管理中存在的类主要问题，以《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》为依据，拟定了《滨州市物业管理条例条例（草案初稿）》。

起草小组先后召开七次会议对草案初稿进行讨论修改，逐条逐句进行分析研究，结合滨州实际不断进行修订，并征询县级物业主管部门及相关单位的意见。

（三）组织考察学习，借鉴外地经验。

年月，起草小组由滨州市人大法工委带队到日照、青岛进行物业管理立法考察；月，起草小组在市政府法制办的带领下，赴太原、西安进行立法考察。

认真学习借鉴外市在物业管理立法中好的经验做法；月，专门到淄博市学习专业经营设施设备配套建设、老旧小区改造、物业管理四位一体管理模式等经验。

三、《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》的主要内容及需要说明的问题

征求意见稿的起草，主要依据了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规以及最高人民法院关于物业管理方面的司法解释、住建部规章，借鉴了日照、菏泽、淄博、西安、太原、南京、温州、秦皇岛等城市的相关立法经验，同时立足滨州实际，坚持问题导向，着重解决实际问题。

征求意见稿分为总则、业主大会业主委员会与物业管理委员会、新建物业与前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护、旧住宅物业管理、监督管理、法律责任等八章，共八十一条。

现作以下说明：

（1）关于业主委员会的组建与运行。

为了解决业主大会、业主委员会成立难问题，一是明确建设单位职责。

对符合召开首次业主大会会议条件的小区，建设单位应当在达到规定条件十五日内向街道办事处、乡（镇）人民政府提供业主入住资料。

建设单位拖延、拒不提供资料的给予行政处罚。

二是明确街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。

负责组建业主大会，成立筹备组，承担筹备召开经费。

三是简化条件。

十人以上的业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的申请。

四是采取临时措施。

针对具备业主大会成立条件但未成立、或者成立后不能实际履行职责的情况，规定街道办事处、乡镇人民政府可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责，保证小区物业有机构管理。

六是城中村物业管理机构作出规定。

对物业管理区域内业主三分之二以上为村（居）委会的村（居）民的，经三分之二以上业主同意，可以由村（居）民会议行使业主大会职责，村（居）民委员会行使业主委员会职责。

针对某些小区存在业主委员会及其成员侵犯业主合法权益的问题，征求意见稿对业主委员会运行进行规范。

明确物业服务企业的选任、解聘由业主大会负责，业主委员会仅是代表业主大会签订或者解除物业服务合同；规定了业主委员会委员的任职条件；规定了业主委员会委员及业主委员会的禁止行为；规定街道办事处、乡（镇）人民政府应当加强对业主委员会的监督管理，保证业主委员会及其成员依法、依规履行职责。

（2）关于物业服务用房及公共配套设施建设。

针对在建设过程中物业服务用房配置、公共绿地、公共设施建设不到位的问题，征求意见稿作出规定。

一是县级城乡规划、建设行政主管部门在建设工程规划审批和设计审查时，应当确定物业管理区域内物业服务用房和各类配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位等的配置及建设标准，并征询物业主管部门、专业经营单位的意见。

二是建设单位应当严格按照城乡规划、建设行政主管部门批准的规划审批文件和设计审查文件进行建设。

三是建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将与物业服务企业签订的物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和公共设施设备的清单等资料报物业主管部门备案。

四是建设单位对物业管理区域内的物业服务用房等配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

五是建设单位应当与物业服务企业办理物业查验，并接受物业业主管部门的监督。

（3）关于新建住宅小区专业经营设施建设。

征求意见稿规定：

新建住宅小区内供水、供电、供气、供热等分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的各类专业经营设施设备，由专业经营单位负责投资建设，产权归其所有，由其承担维护和管理责任。

为保证贯彻落实，对专业经营单位作出规定，一是各类专业经营设施设备应当主体工程同步规划设计、同步施工、同步交付使用。

各类专业经营设施设备的设计、施工、监理、质量安全监督、竣工验收与备案应当严格执行有关法律法规规定和行业标准、规范。

二是各专业经营单位应当与开发建设单位应当签订专业经营设施设备配套建设合同，明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、施工进度、竣工验收及备案、交付、配套费金额及缴纳时间、相互配合等权利义务、违约责任等内容。

三是专业经营单位应当于配套建设合同签订之日起十日内报行业主管部门和房地产开发主管部门备案，纳入开发合同管理。

同时规定，住宅小区内用于分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的专业经营设施设备建设资金分类并入供水、供电、供气、供热等专项城市基础设施配套费，由开发建设单位向财政部门缴纳；财政部门定期拨付专业经营单位。

（4）关于旧住宅区专业经营设施改造与移交。

一是明确各级政府职责。

市、县（市、区）人民政府应当制定老旧住宅区整治改造实施方案，明确整治改造的原则、范围、内容、目标任务、实施步骤，建立健全市级统筹、县级组织、乡级实施、财政奖补的工作机制，对整治改造工作负总责。

二是明确专业经营设施设备改造责任。

市、县（市、区）人民政府应当制定本条例实施前的旧住宅区内专业经营设施设备改造移交规划、年度计划、政策措施，落实改造资金分担统筹责任，并与专业经营单位签订改造协议。

专业经营单位按照改造协议制定具体改造方案并负责实施，改造完成后进行产权移交。

分户计量装置（不含计量装置）或者入户端口以内的用水、用电、用气、用热等设施设备的改造费用由业主承担。

三是对专业经营设施设备产权移交征得业主同意作出规定。

确定专业经营设施设备产权移交，应当由业主委员会组织召开业主大会会议，无法召开业主大会会议或者未成立业主大会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者物业管理委员会书面征求住宅小区内全体业主的意见，须经三分之二以上的业主同意。

四是规定了专业经营设施设备产权移交程序。

同意进行专业经营设施设备产权移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将业主大会决定、业主表决情况及相关资料报送县（市、区）人民政府或者市属开发区管委会进行审核;经审核同意的，由县（市、区）人民政府或者市属开发区管委会在日内组织专业经营单位、小区业主委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会、专业经营单位行业主管部门、物业主管部门等进行专业经营设施设备移交工作。

小区业主委员会应当与专业经营单位签订产权移交协议，无业主委员会的，由物业管理委员会、社区居委会、街道办事处、乡镇人民政府其中之一代签，并办理移交手续。

（5）关于规范业主行为。

业主或者物业使用人使用物业，应当遵循维护公共安全、维护公共利益、不损害他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系，维护各方利益。

征求意见稿规定了业主的十四项禁止行为。

业主或者物业使用人在住宅修缮、装饰装修前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议，按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理及出现紧急情况时的处置等事项签订代管协议。

物业买受人购买商品房，应当在办理房屋入住手续前按照有关规定缴存专项维修资金。

未缴纳专项维修资金的物业管理区域，其共用部位、共用设施设备的维修费用由全体业主或相关业主承担。

（6）关于物业服务质量与收费。

一是规定要逐步建立物业服务第三方评估制度。

鼓励、支持、引导业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等各方主体委托第三方评估机构开展物业服务质量评估等活动。

二是强化合同约束。

建设单位、业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，收取服务费用。

三是对物业服务企业规定了十项禁止行为，提升服务质量。

四是规范物业服务费缴纳。

业主、物业使用人应当自觉接受物业服务企业的管理，根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

五是规范新老物业企业交接。

物业服务合同解除或者物业服务合同到期物业服务企业不被重新续聘的，应当自物业服务合同解除或者终止之日起十日内与业主委员会、新的物业服务企业办理资料交接。

原物业服务企业拒不退出或者拒不移交资料的，由街道办事处、乡（镇）人民政府召开物业管理联席会议协调解决。

（7）关于物业管理职责分工。

针对当前物业服务企业资质取消后如何监管的问题，规定由物业主管部门建立物业服务企业诚信档案，实行信用惩戒，并加强物业服务企业行业协会自律管理。

为了保障物业管理的规范、有序进行，征求意见稿具体界定了市、县（市、区）物业主管部门及相关部门的职责。

确定了街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。

对建立物业管理联席会议制度、物业纠纷人民调解制度、投诉举报程序作出明确规定。

注重物业管理体制改革创新，由单一部门管理向部门联动、基层政府统筹协调管理进行转变。

（8）关于设置的法律责任。

建设单位拖延或者向街道办事处、乡（镇）人民政府提供业主入住资料的，未按规定配置物业服务用房的，未按规定进行物业查验或者在物业查验中弄虚作假的；由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。

物业服务企业发生本条例规定的禁止行为的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。

专业经营单位违反本条例规定拒不承担新建小区专业经营设施设备设计、建设、维修、管理责任的，违反本条例规定拒不签订产权移交协议的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚，业主委员会违反本条例规定发生禁止行为的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令业主大会重新选举业主委员会。

征求意见稿规定的法律责任，符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。