综合农贸市场建设项目建议书.doc
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城南综合农贸市场建设
项
目
建
议
书
广西XX开发投资有限公司
二〇一二年五月
目 录
第一章 总论
1.1 项目名称
1.2项目性质
1.3开发建设单位
1.4 项目建设相关性
1.5 项目概况
1.5.1 建设地点
1.5.2 场址建设条件
1.5.3 建设内容和规模
1.5.4 建设年限及预期进度
1.5.5 建设概算投资及资金来源
1.5.6 主要经济指标
1.6 效益分析
1.7 编写依据
第二章 建设背景和必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 XX简介
2.1.2 县城区发展概况
2.1.3 县城区农贸市场现状
2.2 项目建设理由
2.2.1 现代商贸服务行业发展方向
2.2.2 县域区位条件
2.2.3 市场服务功能及设施现状
2.2.4 区域市场格局
2.3 项目建设必要性
2.3.1综合性农贸市场有利于农村产业结构的调整优化和区域经济的增长
2.3.2 综合性农贸市场有利于小城镇的发展
2.3.3 综合性农贸市场有利于农村人口素质的提高
2.3.4 综合性农贸市场有利于保障食品安全
2.4 项目建设意义
第三章 规模及工程方案
3.1 建设功能及规模
3.2 交易规模
3.3建设目标
3.4建筑设计指导思想与原则
3.5 项目总体布局方案
3.5.1 建筑方案
3.5.2 主体工程与辅助工程
3.5.3 公用及配套工程设施
第四章 场址及建设条件
4.1 场址现状
4.1.1 地点与地理位置
4.1.2 土地可能性类别及占地面积
4.2 建设条件
4.2.1 气候条件
4.2.2 地质条件
4.2.3 交通条件
4.2.4 公用设施条件
4.2.5 周边建筑物与环境条件
4.2.6 征地拆迁条件
4.2.7 施工条件
第五章 投资估算及资金筹措
5.1 投资估算
5.2 资金筹措
5.3 项目主要技术经济指标表
第六章 效益分析
6.1 经济效益
6.2 社会效益
第七章 结论
第一章 总 论
1.1 项目名称
XXXX族自治县城南综合农贸市场基础设施建设项目。
1.2 项目性质
建设性质为新建。
1.3 开发建设单位
1、项目业主：
广西XX开发投资有限公司
1.4 项目建设相关性
根据《XXXX族自治县县城总体规划（2006－2020）》和XX县县城区农贸交易市场现状，为满足城镇化建设快速发展需要，新建或改扩建农贸交易市场势在必行，此工作已提高到的重要议事日程。
项目建设与XXXX族自治县发展战略思想衔接，作为社会发展公益性城市基础设施项目开发建设，采用招商引资商业运作方式运营。
1.5 项目概况
1.5.1 建设地点
项目建设地点为广西百色市XXXX族自治县新州镇民权社区城南红庙蔬菜队片区。
1.5.2 场址建设条件
本项目建设地点位于县城区的城南片区，地块呈半岛状，新州河自西经南往东流向环绕，地势平坦，地形地貌简单。
该地块属县城范围内未开发建设区域之一，片区的供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。
1.5.3 建设内容和规模
项目主要为农贸市场建设，规划占地总面积36658.70平方米（55.0亩）；其中农贸市场12464.46平方米（18.7亩）；河道占地面积10968.38平方米（折合16.45亩）；道路广场占地面积13225.86平方米（折合19.84亩）；绿地面积12097.37平方米（折合18.15亩）；建筑总规模55000平方米。
1.5.4 建设年限及预期进度
项目分两期建设。
第一期为农贸市场基础设施建设，建设年限8个月，拟于2012年6月开始动工，至2013年2月竣工；第二期农贸市场建设，建设年限2年，拟于2012年9月开始动工，至2014年9月竣工。
1.5.5 建设概算投资及资金来源
项目总概算投资1.5亿元，资金来源为自筹。
第一期为农贸市场基础设施建设投资为0.5亿元人民币，第二期农贸市场建设投资为1.0亿元人民币，其中固定资产投资0.9亿元，流动资金0.1亿元。
资金来源为其他投资。
1.5.6 主要经济指标
表1-1 项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
m2
12464.46
2
建筑总面积
m2
55000.00
3
建设年限
年
1.8
两期
4
项目总投资
亿元
1.5
1.6 效益分析
该项目是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益和经济效益为主的建设项目，项目在建成后的正常经营期内，年营业总收入预计可达2287.62万元，年创税后净利润594.19万元。
项目年可为国家及地方财政创XX种税金收入542.55万元。
项目平均投资利润率为7.4%，项目投资财务内部收益率为8.22%（所得税后），全部投资回期10.49年（所得税后）；项目总投资收益率9.6%；固定资产贷款偿还年限为11年（含两年建设期）。
该项目在技术方案上是先进可靠的，在经济上是合理可行的，并具有较显著的社会效益。
1.7 编写依据
1、国家相关项目建设法律和法规；
2、XXXX族自治县人民政府招商引资相关文件；
3、《XXXX族自治县县城总体规划（2006-2020）》；
4、《规划标准与准则》；
5、建筑工程、给排水工程、市政工程、园林绿化工程、消防安全工程及其他相关设计标准和规范；
6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
7、《XXXX族自治县人民政政府关于制定本县XX类建设项目征用土地补偿标准的通知》（隆政发[2001]43号）；
8、《XXXX族自治县人民政府关于印发自治县征收城区集体所有土地和城区旧城改造安置办法（试行）》（隆政发[2006]27号）；
9、委托方提供的相关基础资料。
第二章 建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1XX简介
XXXX族自治县位于广西西北部，全县辖16个乡（镇）179个行政村（社区），总面积3551平方公里，境内聚居着苗、彝、仡佬、壮、汉等5个民族，总人口为391472人，其中少数民族占全县总人口的80％，目前XX是全国仅有的两个XX族自治县之一，也是百色革命老区唯一的少数民族自治县。
全县耕地面积为35万亩，人均耕地约0.92亩，海拨400—1950米，年平均气温19．1度，年平均日照1764小时，年平均降雨量1599毫米，属亚热带气候区。
XX自然资源丰富，有大小河流118条，在南盘江上，现已建成的国家重点工程天生桥一、二级水电站，总装机容量为252万千瓦，年发电量132亿千瓦时；自治区重点工程平班水电站已于2005年全部建成发电，装机容量40．5万千瓦，年发电量16亿千瓦时；还有自然落差达484米的冷水河现已建成7个梯级电站，总装机容量3万千瓦，年发电量达1．5亿千瓦时，是国家“西电东送”的重要能源基地。
矿产资源也较为丰富，至今已探明的有锑、黄金、煤、锰、水晶矿、石灰石、硅石和辉绿岩等，是广西小有名气的有色矿藏之乡，其中锑矿储量大，矿产品位高，锑含量高达30％——60％。
XX黑山羊、黄牛等岭南地区优良畜种，深受区内外客商亲睐；烤烟是广西的优质烟，可与“云烟”相媲美。
XX旅游风光秀美。
XXXX族自治县民族文化独特，人文景观和民族风情多姿多彩，么窝、大树脚、张家寨、龙洞大寨等民族风情旅游景点已经开发；雪莲洞入选“百色十八景区”，“一日三省游”的天生桥旅游渡假区、国家级金钟山原始森林自然保护区等旅游景点、景区正逐步被开发；少数民族节庆文化活动在区内外都有较大的影响，苗族的“跳坡节”、彝族的“火把节”、仡佬族的“尝新节”、壮族的“颠罗颠罗那”歌会等原汁原味的少数民族风情，少数民族服饰、蜡染、刺绣等手工艺品及黑粽子、羊瘪汤、辣椒骨、五色糯饭、枕头粑等民族风味小吃享誉区内外，曾被联合国教科文组织专家誉为“活的少数民族博物馆”。
2.1.2县城区发展概况
XX县城所在地新州镇，素称鹤城。
1992年以前，只有一条窄小的“扁担”街，总长不过3公里，城区面积不足100公顷，人口约1万人。
1992年来，XX紧紧抓住机遇，大掀城市建设高潮，特别是2006年以来，XX全面推动城镇化进程，以实施“城乡清洁工程”和参加市容“南珠杯”竞赛为契机，以建设现代化“绿色山水城”和“民族文化城”和建设成为百色市北部片区中心城市为目标，大力开发了坝禄小区、富康小区、城西新区等新开发区，城区面积不断扩大；实施后龙山公园配套设施建设、江那小区、城东入城口、夜市街、绕城路硬化和垃圾处理场、污水处理厂项目以及县城亮化、公园绿地景观亮化等基础设施建设，使城镇基础设施得到不断完善；加快房地产开发步伐，推进“明珠阁”、“欣欣花园”、“皇家花园”、“幸福花园”、“商业步行街”、“城东商住城”、“水岸华庭”、“石龙大厦”、“聚宝家园”等开发项目建设，打造XX新名片；大力实施旧城改造，加强城市经营管理，城市品位得到提高，城镇化发展步伐得到加快。
2006年2月和2008年3月，XX县城分别荣获了广西第五届、第六届市容环境综合整治“南珠杯”竞赛县城C类优秀奖、特等奖。
目前，XX县城城区面积已扩大到800公顷（8平方公里），人口已超过5.8万人。
县城道路面积达74万平方米；供水综合生产能力1.5万立方米/日，用水普及率达100%；燃气普及率达68.20%；县城绿地率达31.19％，绿化覆盖率达35.02％。
2.1.3县城区农贸市场现状
根据XXXX族自治县县城总体规划建设以及自发形成的农贸交易市场，XX县县城区目前有城南农贸市场、城东农贸市场（简易棚）、新兴路路口农贸交易市场（露天）、城东商住楼农贸市场（未投入使用）、城西农贸市场（规划中）等规模大小不一的农贸交易市场。
其中规模最大的城南农贸市场始建于1995年，于1997年8月31日建成投入使用至今，市场占地面积约为5686平方米，折合8.53亩，建筑面积约为6913平方米。
随着我县城镇化的快速发展，城镇人口不断增加，该农贸市场的容量明显不足，另外该市场地处城南交通枢纽区，空间布局不合理，交通堵塞严重，存在严重的安全隐患，制约了我县城镇化发展和经济社会的发展。
2.2项目建设理由
2.2.1现代商贸服务行业发展方向
农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其它商品市场一样作为生产者与经销商乃至最终消费者之间的纽带，作为城乡居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和综合流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关。
它不仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象。
建设好城市农贸市场，不但可提高一个城市的品位，而且可增强县域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，也是解决“三农”问题，解决再就业的有效途径。
为此，我县已明确提出，要以市场化、社会化为发展方向，以满足城乡居民消费需求，拓宽发展规模和服务领域，优化结构和提高服务质量为重点，积极发展现代服务业，改组改造传统服务业。
扶持发展一批跨地区、跨行业的多元化投资主体的大型流通企业集团。
重视和加强市场体系建设，加快发展生产要素市场、中介市场和服务性消费市场，在交通干线的重点乡镇和大宗综合集散地建设一批综合贸易市场，促进生产要素和商品的流动，建立竞争有序、流通顺畅、均衡供给的社会主义新的商品流通体系。
建立一批较大的综合综合性市场，适时吞吐大宗商品，提高商品流通效率，可促进社会主义新农村建设，加快对农业及农村经济结构的调整，加快农业产业化经营和现代农业的发展进程，实现农民收入的尽快增加，促进综合质量安全体系的建立和农业社会化服务体系的进一步完善。
2.2.2 县域区位条件
XXXX族自治县地处滇、黔、桂三省（区）交界处，属云贵高原东南边缘，东与田林县相连，南与西林县接壤，北以南盘江为界，与贵州省的兴义、安龙、册亨等县市隔江相望，324国道贯穿境内，区位优势明显，是滇黔桂三省、区结合部区域的中心城市。
由于XX县的自然地理位置优越，使其近处于三省区结合部的一个轴点，是广西通往滇黔等南部地区最快捷的通道之一，同时又是与贵州等西南边陲省份经贸往来较密切的区域，与省内其他地区间的经济联系又密不可分。
三位一体的市场优势地位，使其成为三省区结合部区域重要的商品物质集散地，随着南昆铁路、G78汕昆高速公路（隆百段）的建成通车，交通运输条件的极大改善，距南宁、昆明、贵阳都在4个小时左右的路程，将成为桂西次中心城市，使其成为滇黔桂三省区结合部区域商贸中心的重要地位更显突出。
在中国——东盟“一轴两翼”经济发展战略中，起到连接云南、贵州的桥梁作用，是广西进入大西南的“桥头堡”。
2.2.3 市场服务功能及设施现状
由于近年来经济的高速发展，县城区内XX农贸市场的服务功能及设施严重落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，对农贸市场的管理不够到位，脏、乱、差现象较为严重，安全隐患极大。
主要表现：
1、是市场狭窄、拥挤、存在无序性的流动经营人员。
这些经营者随意性强，以路为市，摆摊设点，往往今天到这个东街乱设摊，明天又去那个弄堂乱吆喝，今天卖蔬菜，明天卖鱼货，打一枪换一个地方，逃费又逃税。
2、是经营者素质参差不齐。
时不时会发生短斤缺两、以次充好、强买强卖等不诚信经营行为，对自身的经营行为缺乏正确的认识。
3、是保洁不到位。
有的市场业主为了节约经营成本，减少开支，减少保洁人员，造成市场垃圾随意堆放，卫生状况极差。
4、是市场业主对市场经营的认识不到位。
认为农贸市场设施如何无所谓，只要市场有人来，能产生效益就可以了，没必要掏腰包来改善基础设施。
5、是存在抢生意拉客的现象。
表现在个别经营户为了一笔生意采取XX种手段，让顾客购买其商品，同行之间经常会发生口角，争吵不休甚至打架斗殴，导致市场交易秩序混乱。
6、是管理人员和制度不到位。
认为市场内不出大事就没关系，管理制度不够健全，对乱占道、乱设摊缺少有效的管理和教育，致使有的市场摊位成了仓库，货物堆放过多，又不够整齐，车辆任意停放，影响市场的总体经营环境。
7、是市场外围环境不够完善。
市场外围的情况不容乐观：
自行车、三轮车、机动车随意停放的现象还比较严重。
有的市场外围无证摊贩较多，管理难度较大。
8、是市场管理和食品监管难度大。
尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候，更显XX县现有的农贸市场在流通设施的布局、建设和管理方式以及综合质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。
2.2.4 区域市场格局
XX县现还没有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的农贸市场市场，不仅影响了该区域综合顺畅、快捷地流通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。
还未形成市场牵龙头（企业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。
此外，由于对现代物流管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远未达到标准化、规范化的要求，进场从事XX种综合交易活动的客商对XX种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大和交易范围的扩大，同时也影响了综合生产基地和消费群体间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到综合生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及综合加工的导向作用。
正是基于上述一些理由，提出拟按规范化、标准化、功能设施配套齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射范围广的大型综合性农贸市场模式，在XX县城南区汽车修理厂和蔬菜地处，新建一个区域性的综合性农贸市场，并使其成为在滇黔桂三省、区结合部区域综合交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型综合性农贸市场。
2.3 项目建设必要性
2.3.1综合性农贸市场有利于农村产业结构的调整优化和区域经济的增长。
农村产业结构的调整和优化是农村经济快速增长、城乡二元结构差异消除和农民收入提高的必然途径。
农贸市场的改造提升有利于改善农村消费环境，引导和方便农民进入市场，并促使他们根据市场供需的变化趋势，及时调整农业结构，加快规模经营和专业化生产，推动农业产业化进程，使农村经济逐步实现商品化、专业化、社会化，促进区域经济的增长。
2.3.2 综合性农贸市场有利于小城镇的发展。
综合性农贸市场的建设与小城镇发展密不可分。
一方面，农贸市场的改造提升应该依托于小城镇。
因为小城镇是区域经济、文化、交通的中心，是人流、商品流、信息流的主要集散地，而且，它能够提供农贸市场发展所必须依托的配套基础设施，有利于减少市场配套设施建设投资，降低交易成本；另一方面，农贸市场的改造提升能够促进人流、商品流、信息流向小城镇的更大集聚，从而带动其相关产业和基础设施的发展，有利于产业结构的优化和提升，提高人口规模和经济实力。
2.3.3 综合性农贸市场有利于农村人口素质的提高。
经济的发展最根本的决定因素是人。
农村经济落后一个很重要的原因就是农村人口素质相对较低，比较保守，商品经济意识较差。
通过农贸市场的改造提升，提高管理者和经营者的整体素质，引入先进的管理、经营理念，激发和提高他们的商品意识、市场竞争意识，开阔他们的眼界，逐步提高他们自身的素质，培养出一批农村能人，并以他们的示范效应带动农村经济的发展。
2.3.4 综合性农贸市场有利于保障食品安全。
城内现有农贸市场“脏、乱、差”现象普遍存在，这对城乡居民的消费安全和食品安全产生了极大的隐患。
推进农贸市场的建设提升，改善市场经营环境，建立健全XX项制度，加强农贸市场的管理，提高经营者素质和服务质量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众的生活质量，具有重要的现实意义。
XX县城目前虽已建有一些农贸市场，但普遍存在着市场交易规模偏小，场地狭小，市场设施简陋，交易方式落后，交易品种相对较少，管理及服务手段落后，市场内综合质量安全检测系统不完善，一些假冒伪劣和农药残留超标的综合也时常进入市场内，不仅影响了进入市场的综合整体质量的安全可靠，并有可能危及人体健康，而且还扰乱了市场内规范经营、竞争有序的正常交易活动和秩序。
现有综合农贸市场管理水平相对较低，综合总体竞争力相对较弱，还远不能适应现代流通业中标准化、规范化大市场、大流通的发展要求，也不能适应当前新农村建设、农业及农村经济结构调整，农业产业化经营和发展现代农业以及农村社会化服务体系建设的需要。
因此，需要在滇黔桂三省区结合部区域的中心城市，同时也是该区域的商品物质的主要集散地——XX县，建立一个较为规范的、功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易的综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务幅射范围广、管理手段先进、可适应现代流通业发展要求的大型综合性农贸市场，以适应该区域高科技农业、生态农业、高效集约化农业等现代农业的发展需要，适应综合物质大吞吐、大流通的发展趋势要求。
通过现代流通市场的建立，可提高商品流通效率，以市场为导向，合理配置资源，提高对现代营销技术、信息技术和现代物流管理技术的应用，使交易方式更为先进，服务功能更为齐全，服务领域进一步扩大，明显降低商品流通成本，平抑市场物价，合理调节商品流向，并同时还可加强对综合质量及安全性能的监控，有效防止XX种假冒伪劣和不合格的综合进入市场，以便为广大消费者提供放心、可靠、先进、安全、质量有保障的综合，使社会主义市场流通体系进一步完善，并形成一个较为合理的流通市场网络。
因此，从进一步完善区域性综合农贸市场网络体系，以适应国内市场与国际市场合理接轨的要求，满足广大消费者对XX种优质、可靠、价廉物美的综合日益增长的需求，适应现代物流发展趋势要求等方面看，在我县建立一个大型的、现代化的综合农贸市场是十分必要的。
XX县不仅是我省，而且也是我国西南地区通往沿海地区通道上的重要城市。
G78汕昆高速公路（隆百段）的建成通车，物质运输更为便利、通畅，既可南下出海进行进出口贸易，也可西进贵州、云南，同时也可北上通过昆铁路的连接，进入四川、重庆等西南XX省市区域。
在公路交通方面，不仅国道324从XX县境内穿过，形成了广西，西进云南、贵州的一条主要公路通道。
此外，境内的几条省道及县际公路已经完成道路的拓宽改造工程，使县境内的几条主要公路的技术等级将全部达到三级公路的标准，使XX县与周边相邻地区及县、市的公路交通条件大为改善，公路运输更为快捷方便，并形成一个较为合理的、可与周边地区公路网络紧密相连的公路交通运输网络，从而为本项目的外部公路运输创造了更为有利的条件。
因此，XX县均具有较优越的运输条件，为本项目的外部交通创造了必要的前提和基础。
所以，在具有依托中心城市，位置适中、交通发达、运输方便、信息快捷、集散能力强等诸多优势的黔、滇、桂三省区结合部的中心城市——XX县，建设一个大型的、现代化的综合农贸市场是十分必要的。
2.4 项目建设意义
建设一个大型的、现代化的综合农贸市场有以下重大意义：
1、是培育市场，扩大内需，拉动国民经济持续增长的坚实基础，是促进国民经济可持续健康发展的重要举措，是一项长期的战略方针。
农村市场是社会主义市场体系的重要组成，关系着9亿多农民的根本利益和生活质量能否得到实质性的提高。
城市市场与农村市场是相互关联、相互促进、不可分割的有机整体，是促进城乡交流，减少城乡差别的重要途径。
城市中的综合农贸市场，特别是幅射范围较广的中心城市大型综合农贸市场，是综合流通的重要形式，是连接城乡的重要媒介。
增进城乡两个市场的连接交流，可使城市为农村提供商品、技术和资本的渠道更加通畅。
这不仅有利于促进农村技术、信息、运输、加工、销售等农村社会化服务体系的不断发展壮大，为农民进入第二、三产业提供更多的机会，推进城镇化进程，而且还有利于在农业生产中能根据市场的XX种信息反馈和需求，及时对产品质量产品结构进行调整和改进，促进农业产业化经营和现代农业的发展。
因此，需进一步加强对城市中综合农贸市场的规范化改造，不断完善和提升城市中综合农贸市场的交易功能和服务功能，促进城市中综合农贸市场上规模、上档次，规范农贸市场的管理，努力把综合农贸市场，尤其是一些大型综合农贸市场建设成综合的集散中心、价格形成中心、信息发布中心和资金结算中心，实现农贸市场与现代流通方式的有机结合，并积极促进现代流通方式向农村市场的延伸，使农村综合流通市场网络逐步完善，促进农民传统消费观念的转变，使农民的生活水平和生活质量明显得以提高。
所以，从加强城乡交流，努力开拓农村市场，加快城市与农村两个市场建设，使综合能更顺畅地流通，促进新农村建设和现代农业的发展，满足农业发展对综合流通市场的需求，发挥市场对农业生产的导向作用，促进农业和农村经济结构调整，加快农业产业化进程，促进农民收入增加等意义上看，建设本项目是很有必要的。
2、建设规范化的、功能设施较为齐全、配套的、大型的综合农贸市场，有助于综合流通成本的降低、减少流通损耗、均衡商品供给、平抑市场物价，密切生产与消费间的沟通与联系，使综合能更适应市场发展的需求。
同时还可对进场交易的商品进行有效监控，杜绝假
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