成都别墅市场重新布局经济型别墅开始.docx
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成都别墅市场重新布局经济型别墅开始
“投迹归此地”是多少人一生梦求的栖居理想。
在人生的历程，把所有的酸甜苦辣与荣辱重新打包，或回忆，或寄存，或细细品味的时候，别墅，成为一生历程最好的归养“此地”。
养身，养心，养性，养一生之灵睿气度。
秋雨先生在羡慕东坡先生能“此地”天柱山，“拂拭悬崖观古字，尘心病眼两醒然”的时候，今天，我们对别墅生活或许有了“此地”更广义的诠释。
当人生的栖居理想需要重新定义与解读，而不仅仅是满足居住的时候，别墅，成为一种定义与诠释人生的最好符号。
当富豪成为一种“多种”经营的衍生概念，成为有钱人不太荣耀的“小指环”的时候，别墅为有意义的人生，寻找到了另一种解释或者阐述“一生戮力”的智慧和释然。
感怀。
知足。
随遇。
一生戮力，墅地为报，或许是最好的栖居注解。
2007，成都别墅，我们解读另一种定义，赏析墅地风云的另一种场景。
墅地风云之别墅市场重新布局
从“郊县”包围“城市”
从锦绣花园到清华坊，再到芙蓉古城、金林半岛，成都的别墅从最初市场的稀贵，发展到今天的满郊县尽是“别墅盘”，经历了一个完全不同的发展历程。
随着近年来国家对高端住宅市场的政策调控，加之成都已规划三环路内不得再建低密度建筑，未来产品全部以高密度、高容积率、高品质住宅项目为主，客观上限制了城区别墅项目的开发。
目前，主城区内在售别墅项目大多是在此规定出台之前取得用地的，集中在城西的浣花溪板块、光华清水河板块和城南的新棕树板块，以叠拼式类别墅为主，如东坡大道边的时代尊城至品等类型。
只有极个别项目中会推出独栋别墅物业，如锦宏·流水山庄等。
目前，城区别墅项目在数量与体量上已呈明显下降趋势，而且随着政策前景和政府规划来看，这种趋势势必还将继续加大。
因此，作为未来成都高端住宅物业战场的郊县别墅，备受市场关注。
与前几年双流（含华阳）、龙泉片区别墅开发市场的独领风骚相比，近年来，随着成都城市规划的不断落实，近郊人居环境得到良好打造，凭借地域优势与土地资源，一批别墅（类别墅）形态的建筑群落逐渐在成都近郊落地开花，与主城区接壤的温江、新都、崇州等地成为近郊别墅新生地带。
尤值一提的是，在生态居住渐成时尚的今天，远离城市的郊外别墅成新兴之势，都江堰-青城山的传统旅游别墅物业其势日涨；这类别墅的代表如彭山的养生别墅等高端产品，也在城际交通的升级与产品的独特优势中，突起于成都高端住宅物业市场，表现不俗。
据中原最新的一份调查表明，截止2007年7月，成都近郊地区别墅供应的数量和体量已经占到整体市场的54.85%和50.07%，以双流和龙泉两地为主要供应点；在远郊地区，供应热点主要集中在都江堰——青城山附近，而且，该区域短期内，潜在或延续项目较多，后继力量较大。
与市区开发别墅处处制肘不同，郊县别墅开发具有更大的自由空间与独到的环境条件，可以在产品形态上向真正的别墅建筑靠拢；而与之相应的是，人们对于近郊物业的接受已逐渐成为趋势，而对生态居住环境的要求则不断提高。
在政府停止别墅项目的审批与市区别墅类产品稀缺的双重刺激下，促使以前持币观望的消费者下定决心购买，形成郊区别墅类产品日益高走、产品呈多元化市场布局的形态。
2007年，从别墅市场的分布上，城市已经为别墅需求的主力市场所“抛弃”，取而代之的是郊区别墅市场的迅速崛起和多元化发展。
“郊县”包围“城市”已经势在必得。
2007年上半年成都别墅市场特点
从2007年上半年成都别墅市场来看，未来成都别墅走向呈现如下特点：
1、户型面积适中，由近郊走向远郊；2、价格普遍上扬，市场外延拓展；3、低端别墅走俏，高端别墅稀贵；4、产品从开发品质到开发特色，呈现多元化发展；5、产品个性增强，消费者热情高涨。
墅地风云之经济型别墅大行其道
楼市“后起之秀”
目前成都别墅市场：
联排、叠拼类经济型别墅的销售情况明显好于一般常见的独栋别墅。
究其原因，主要在于这类别墅一般价格相对较低，户型面积较小，因而总价较低，面向的消费群体较独立别墅而言更为广泛，所以市场接受度较高。
据了解，当前此类别墅在成都市场上的价位区间主要集中在5000—7000元/m2，因其价格经济，故又被称为“经济别墅”，以区别于独栋类的“顶级别墅”概念。
在成都市区城南和城西区域，这类别墅价格稍高，一般在8000元/m2左右；不过，这类经济别墅在郊区分布更为广泛，供应量相对集中在近郊区的双流以及远郊的青城山等地，两地总比例占到整个经济别墅成都别墅市场供应的50%以上。
经济别墅供应类型多元化，其产品覆盖中、低档的多种别墅建筑形态，联排、叠拼等都有市场供给，能够满足不同消费层次的需求；而其对地理位置及周边环境的要求比较低，主要强调有比较大的地块面积可进行规模开发。
其在区域分布上的特征是：
多位于郊区和城乡结合部，散布在各个板块之中，而且楼盘的供应数量和体量所占比重很大。
其中，200—250m2之间的户型供应量最多，接近联排总供应量的50%，这也代表了当前市场一种经济型别墅的消费主流。
经济别墅好比一支“和路雪”，让更多吃不起或买不到哈根达斯的人们，有了享受奢华别墅生活的可能，并在2007年，迅速成为别墅市场的“后起之秀”。
墅地风云之中端产品形态占主导市场
没有最好只有最多
从房源信息中不难看出，目前成都市场在售的别墅（含类别墅）项目大概在50个上下，这些项目除极少数在市区内，其它都较为集中地分布在双流、龙泉、华阳、温江、新都、崇州、彭山、新津、金堂以及都江堰、青城山等郊县区域，尤以双流、温江、都江堰—青城山三大板块为重，正在形成成都“郊区别墅”的三大热点板块。
双流牧马山板块
期待气质精华大盘出现
作为成都最早真正意义上的高端别墅社区发祥地板块——双流牧马山区域在继牧马山·易城之后，萨尔茨堡、半山卫城、中航·云岭高尔夫别墅等项目陆续面世，连同即将开盘发售的南洋国际庄园项目，双流区域近年来的别墅产业成绩不俗；尤其是将其区域坡地、山林特色运用到建筑设计中，更为其别墅项目添加了一份独特的、区域性的高远、大气、尊贵的居住氛围，符合了高端人士居家需求。
然而，在这样一个颇具高端气质的区域，今天的别墅产品仍然还缺乏一些成为业主一生“定义”的最好诠释产品，从产品的形态、居住、生活氛围等的打造上，都略显欠缺，而改区域板块预计在未来几年，还将有大宗的土地与气质产品出现。
温江板块
宜居成就中产阶层别墅梦
温江片区板块，得利于便捷的交通优势与品牌开发企业的入驻，在开发产品上以中低端的联排、叠拼式别墅项目逐步扩大着市场占有率。
该区域逐渐完善的市政生活配套、成规模的片区开发模式、良好的近郊居住生态，加上类别墅的高品质居住定位与低于准别墅市场值的定价，成于高端品质而就于经济市场，让该区域成为不少要求“远城市近繁华”的人士首选。
目前，这个板块内在售别墅类（含类别墅）项目较多，新项目如西贵堂、紫檀山、美泉纪等预计年内也将推出市场。
相较于当前双流市场已开发到一定规模的市场情况，作为后起新秀，温江板块的高端住宅产品发展空间似乎更大，但前提是政府对其开发规划指标的持续宽松支持，并在地价与环境优势上保持的相对合理性，成为了区域发展的持续力量。
都江堰—青城山板块
天然资源优势打造别墅生活领地
都江堰，坐拥天地钟灵的山水宝地，都江堰—青城山区域，逐渐形成成都旅游别墅群落的聚居地。
顾名思义，其板块最大优势即在于得天独厚的自然地域环境，有山有水，有风景有生活，正是追求享受的高端住宅消费群体所希求渴望的。
基于这一点，在此区域内的别墅类型以旅游、生态定位为主；除联排、双拼的经济型别墅外，面向高端消费者的独栋别墅也变得多起来，例如目前在售项目中，位于都江堰蒲阳河的“水郡”、青城街子古镇的“青城神韵”、青城前山近期开盘的“上善栖等高端别墅吸引了众多购房者的青睐……
从当前发售数量和体量而言，该板块项目几乎占了成都别墅市场半壁江山，但就品质与定位看，该区域别墅项目差异较大，既有以小面积户型为主的投资型项目，也有以宽门大户为主题的宅院式别墅；区域别墅在形式上，得利于区域得天独厚的资源优势，开发商将整合的环境与资源优势，充分地发挥出来了。
另一方面，该区域的中式建筑群落成为这里项目的最大亮点和吸引别墅居住者的关键因素。
2007年上半年成都市别墅
市场分析报告
四川中原物业顾问有限公司
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目录
一、成都郊区别墅分布...............................................................................................................3
二、成都别墅市场供需分析........................................................................................................4
1、供应量.....................................................................................................................................4
2、供应价格..................................................................................................................................4
3、供应户型..................................................................................................................................5
4、需求分析..................................................................................................................................5
三、成都市别墅市场发展前景.....................................................................................................6
1、区域开发前景预测....................................................................................................................6
2、功能开发前景预测....................................................................................................................6
3、类型发展前景预测....................................................................................................................6
四、成都别墅发展的趋势预测.....................................................................................................7
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一、成都郊区别墅分布
北
西东
南
地理价值：
距市区30分钟车程+临近机
场
环境价值：
起伏的山丘+森林+河流+高尔
夫球场
价位：
以3500~9000元/平方米为主
项目定位：
以休闲居家型别墅为主
代表项目：
维也纳森林别墅、锦丽园、
交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山
别墅项目、麓山国际社区
地理价值：
距市区30分钟车程
环境价值：
起伏的浅丘地带+森林
+湖泊
价位：
从2000元/平方米到5000
元/平方米不等
项目定位：
主要以休闲居家型别墅
为主。
代表项目：
天泉聚龙国际生态别墅
园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中
华、大行
地理价值：
距市区50分钟以内车程
环境价值：
天下幽的青城山+森林+
河流
价位：
从2000元/平方米—9000元
/平方米不等
项目定位：
主要是休闲度假和商务型
别墅为主
代表项目：
高山流水、中国青城、天
下青城、芙蓉古城、迎宾大道1号、
国色天香
成都别墅
温江—青城市场
山别墅带
龙泉山别
墅带
牧马山
别墅带
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二、成都别墅市场供需分析
1、供应量
成都市别墅供应量对比
411
78578268
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
成都市区成都郊区总体供应量
户
截止到2007年6月底，成都市共有21个在售别墅项目，其中郊区占到了19个之多，在售别墅
的总体供应量达到128.8万平方米，别墅供应户数达到8268户，其中郊区在售别墅的总供应量为119
万__________平方米，别墅供应户数为7857户。
由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。
成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的
57.6%，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。
成都及郊县具有别墅形态的项目总共
53个，目前亮相及在售别墅项目48个，已经开发（目前亮相及在售别墅）面积3000亩左右，其中面积
在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。
2、供应价格
价格供应分布图
17%
37%
36%
10%
100万以下100～200万200-300万300万以上
从价格分布的供求关系来看，成都2007年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200
万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的37%和36％，较上年这一比例有较大变化；
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住宅消费市场
而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为17％和10％，变
化不大，别墅市场出现的中间多两头尖的发展情况，这与目前容积率的限制使得更多类别墅项目的诞
生有直接关系。
3、供应户型
远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内,别墅户型面积
设计相应缩小,同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群。
二来有利于该区域
的别墅项目的推广。
主力户型供应区间比例分布图（万方）
>400
0%
<150
301-40011%
15%
251-300
32%
201-250
26%
150-200
16%
Ø目前成都别墅项目的主力户型面积较多集中在201-300㎡之间，并且251-300㎡的居多，占到了
整个供应的32%；
Ø此外200㎡以下的“小户型”和300㎡以上的“大户型”在市场中的份额比重相当，两者均在15%
左右；
Ø由此可见，成都别墅市场户型区间供应呈现出中间大两头小的格局，说明市场以满足大众需求为
主。
4、需求分析
暴富阶别墅消费市场
中产阶层20%的富裕阶层
1、年龄：
35-45岁之间；
2、月家庭平均收入：
1万-2万元；
3、职业：
企业高级管理人员、私
营业主、股票经纪人、医生、
律师、演艺人员、运动员、国
家公务员等；
4、消费需求：
新的生活方式以及
新的空间感受；
5、消费态度：
有二、三次置业经
历，买房理性而挑剔；
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成都目前有超过1000万的人口，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住
理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。
市场原因是经济型别墅的成熟，刺
激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。
对于300到600平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，主要是境外客和
外地客户购买，且多半用于自住，而面积以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅
更受欢迎。
通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特
定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。
三、成都市别墅市场发展前景
1、区域开发前景预测
区域发展前瞻
城南开发趋于饱和，土地资源有限，短期内不会有大规模项目出现
城北鉴于目前区域内较差的居住环境，短期内不适宜别墅开发
城东随着大规模拆迁和旧城改造，会出现一定量的别墅产品，其多以联排为主
主
城
区
城西新项目向三环外扩张趋势明显，未来供应不会有较大突破
华阳拥有离主城区近和便利交通的优势，但自然资源不突出，别墅开发潜力有限
龙泉有地貌及生态优势，未来几年的别墅供应量较大，开发热潮不减
温江规划中的生态居住区，有适宜别墅开发的先天条件，开发前景较光明
郊
区
青城山
自然资源、历史人文稀缺性大，但土地资源有限，只能作为别墅市场不可或缺的补充
成分
2、功能开发前景预测
功能发展前瞻
居家型别墅作为一种住宅产品，居住功能依然是其主要的功能
度假型为了满足部分消费者_____5+2、1+1生活模式的需求，在近郊区内有较大市场
商务型为企业提供内部办公或交流场所，及对外公关场所，有一定的市场空间
投资型风险高，多为自用+投资方式，非市场主流需求
旅游型局限于部分拥有旅游资源的度假胜地，总体需求量少，非市场主流需求
3、类型发展前景预测
类型发展前瞻
市场依然是为极少独数人服务的非主流产品，市场需求稳中有升，但增长缓慢
立产品建筑质量、风格、园林等自身素质向国际化靠拢，对产品个性化日益重视
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别墅客户要求提供高质量的国际化物管服务，更好的私密性
市场在相当长的时间内都将是别墅市场的主流产品，客户群体增长速度较快
产品城乡结合部将是最佳的开发地段，主力户型面积仍将集中在200-250㎡
联排
别墅
客户客户仍将满足居家功能作为最主要的需求
四、成都别墅发展的趋势预测
Ø别墅市场竞争日趋激烈
近年来成都别墅市场开发异常火爆，特别是郊区别墅即将大量面市，这预示着近期将会有更多的
别墅项目集中上市，使得别墅市场供应量回持续上升，但是由于国家在对别墅项目上的金融政策的进
一步收缩，以及消费群体的特殊性，使得别墅的购买能力并没有同步跟上，消费购买者数量有限，使
别墅市场需求将面临更加严重的瓶颈，必将引发更为激烈的市场竞争。
Ø产品规避同质化
纵观过去成都市出现的别墅项目，同质化现象十分普遍，由于不同层次的消费者有着不同才要求，
甚至许多消费者总寻找不到适合自己的产品，满足不了消费者特殊的要求，从而使得部分消费者的消
费能力得不到释放，目前成都不少开发商已经深深的意识到这一点，在产品设计上尽可能突出自己产
品特征。
因此，未来的成都别墅开发将会在产品上力求大力创新，避免因产品同质化带来的市场不景
气，别墅的升级换代必将提上日程。
Ø郊区别墅领先化
郊区别墅将会成为成都别墅的亮点，目前市场形势已经出现端倪，随着卫星城镇建设的加快，整
个城市网络的优化，住宅郊区化已是明显的发展趋势，城东、城南、新区的规划更是引爆了郊区房地
产开发，其中郊区的别墅开发也进行得如火如荼，因此。
以前郊区的劣势在快速的被弱化，而优势在
不断地被体现，在大环境已经改变的情况下，郊区的别墅开发正在进行思路上的转变，开发理念和创
新意识的加强，并与国内、国际的先进开发模式接轨。
当前郊区出现的一些别墅项目已经实现理念上
的超越，产品的规划设计往往能够给人耳目一新的感觉。
因此，郊区别墅在这种强势的发展势头下，
未来的市场优势将更加明显。
Ø经济别墅趋势化
近来，政府一方面大力提倡发展大众化住宅产品，另一方面加强了对别墅土地供应的限制，这样，
既有助于整顿土地市场，又利于楼市的结构调整，由于别墅用地在未来一段时间内会吃紧，开发商会
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在其已经圈定的土地上“精耕细作”，发挥出土地的最大价值，高端的别墅产品因市场容纳有限，也有
违背土地高效利的原则，那么，开发经济型别墅将会更加符合市场规律，会出现以下特征的经济型别
墅，户型面积不会很大，一般控制在150-250平方米之间，销售总价也会控制在80万以内，位置一般
在近郊，交通便捷，环境优良，生活舒适；容积率一般在0.6-1.0之间，建筑形态多会以联排、连排、
叠拼别墅为主。
这类别墅势必更受现代崇尚自由、而又不过度张扬的新兴中产阶级人士喜爱。
——完——
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浣花城市别墅区：
早在2000年，春天花园在浣花溪的成功推出让人们认识到了该区域的居
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