如何评判购物中心.docx
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如何评判购物中心
如何评判购物中心
1.1购物中心的选址原则
a 最短时间原则
购物中心应当位于人流集散最方便的区位。
随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。
b 易达性原则
购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。
易达性取决于交通工具和道路状况
c 聚集原则
商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。
城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
d 接近购买力原则
购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。
香港购物中心信奉的一个基本商圈二八原则——20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。
香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘商圈的期望值降低。
香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。
购物中心作为交通枢纽，而非上落站。
占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。
1.2购物中心的规模
合理控制商业规模和运营风险，现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，为未来预留发展空间，采取分阶段开发的策略，购物中心分地块分期开发。
香港购物中心的主流规模为5~10万平米，不建设面积超过20万平方米的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。
5~10 万平米——52%
3~5 万平米——20%
小于 3万平米——14%
大于10万平米——14%
美国购物中心的平均面积约为11100平方米，社区型购物中心占其购物中心总数的70%。
日本购物中心的平均面积约为14800平方米。
香港购物中心的平均面积约为50000平方米。
中国大陆购物中心的面积多为10~20万平米。
深圳万象城2004开业，（一期）：
18.8万。
杭州万象城2010054开业：
24.2万
沈阳万象城2011054开业：
20万
成都万象城：
24.4万
深圳益田假日广场200808开业:
13.58万（含酒店写字楼）
深圳中心城200704开业：
14万
深圳金光华广场 200411开业：
12万
广州正佳广场2005开业：
30万
1.3购物中心的层数和层面积
购物中心的层数与项目的用地及总规模有关。
一般购物中心营业部分的层数地上2~6层，地下1~2层。
但在香港一些用地极为紧张的情况下楼层数就做的比较多，5－9层的很普遍，有的高达19层。
商业层面积不宜过小，一般0.6~2万平米。
单层面积过大，将不得不采用环型或网格型主流线形式，会带来顾客位置感迷失的问题。
∙深圳万象城：
地上5层，地下1层。
平面长宽 195米x121米=23600平米。
∙深圳益田假日广场：
地上3层，地下2层。
平面长宽310米x44米,一层约1.4万。
∙深圳中心城：
地上1层，地下3层。
平面长宽 170米x121米=20570平米。
∙沈阳万象城：
地上6层，地下1层。
∙杭州万象城：
地上6层，地下2层。
∙哈尔滨欢乐颂：
地上5层，地下1层。
平面长宽 330米x（82~138）米，一层约2.4万，二层约2.1万。
∙广州正佳广场：
地上7层，地下2层。
平面长宽 195米x175米，一层约3万。
∙香港国际广场：
平面长宽 90米x40米=3600平米。
∙香港朗豪坊：
地上13层，地下2层。
平面长宽 190米x40米=7600平米。
∙香港MegaBox：
地上19层，地下1层。
平面长宽 110米x100米=11000平米。
2商业主流线
主流线俗称“动线”，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。
当购物中心确立了外部接口之后，内部主流线的设计就成了购物中心成功与否的关键。
主流线设计的首要点就是避免顾客走重复的路，最好能一次性逛完商场内所有的店铺。
2.1主流线的分类
购物中心交通基本组织分为四种模式：
即线形模式，网状模式，环形模式和放射模式。
2.2主流线设计的要点
可见性
可见性在购物中心设计中是一个非常重要的内容。
一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。
我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。
可达性
可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。
因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。
位置感
如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被光顾的机会。
难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的，在设计中，通常的做法是提高主流线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。
2.3各种主流线的特点比较：
线形主流线（包含直线形、弧形、L形、U形）
a可见性、可达性、位置感都很好。
b有利于聚集人气。
c当用地进深过大时，店铺的进深太大，不一定适合使用。
环形主流线
a适用于楼层面积大、用地进深大的购物中心，可达性好。
b可见性相对较差，人流分散，不利于聚集人气。
c位置感差，需要在设计中加强空间的可识别性。
网格主流线
a适用于楼层面积大的大型购物中心，能布置大量的店铺。
b可见性，可达性，位置感都不是很好。
c人流过于分散，不利于聚集人气。
最为理想的主流线为弧形：
透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸性更强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。
典型案例为深圳万象城。
2.4主流线中直线与弧形店面的比较
对店铺的可见性
由上图可知，顾客在弧形主流线购物过程中更多地面对着店铺，有利于增强对店铺的可见性。
空间感觉
直线主流线清晰明了，但笔直的主流线容易使顾客感觉单调而且距离过长而失去了“逛”的动力。
当直线主流线过长时，必须注意空间的改变，如中庭的设计，局部空间导弧……而弧形主流线则可以给顾客带来更加有趣的购物体验。
2.5竖向交通组织
垂直交通工具包括电梯、单层扶梯、跨层扶梯、楼梯。
2.5.1电梯
a电梯可以使顾客快速到达购物中心高楼层，尤其是对于要前往停车场或者从停车场前往商场的顾客。
b电梯分布应该在购物中心的中部及端部。
c电梯出入口尽量与主流线、主力店出入口顺畅连接。
d中庭观光梯尽量不要影响店铺的可见性。
2.5.2自动扶梯
A购物中心一般将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置。
B自动扶梯的布置应该避免出现商业死角。
C主流线端部的自动扶梯方向应该开往端部，尽量把人流引到端头。
2.5.3 跨层扶梯
按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样4楼就和8楼具有了几乎相同的商业价值。
3.1业态是什么？
业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
3.2 业态的分类
购物中心的业态可分为零售、娱乐和餐饮三大类。
商业：
娱乐：
餐饮=52:
30:
18
这个比例被称为商业黄金分割定律。
对不同的国家、地区、项目，其指导意义不尽相同，但在一个更加以人为本的体验经济时代，要在激烈的市场竞争中取得更大优势，对娱乐配套进行更大的投入是十分必要的。
还有一种比例为：
商业：
娱乐：
餐饮=55:
25:
20
香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。
其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。
在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。
其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。
区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。
深圳万象城业态组织
店铺数量 主力店5家（real时尚百货、Ole超市、嘉禾影院、冰纷万象滑冰场，顺电），餐饮44家，其余213家
业态面积比例主力店/次主力店40%，国际名牌3%，精品店22%，餐饮15%，娱乐20%
深圳COCOPARK业态组织
店铺数量：
主力店2家（百老汇影城、吉之岛超市），餐饮40家，其余128家。
业态面积比例：
零售47%，餐饮41%，服务7%，电影院5%。
香港圆方业态组织
业态面积比例：
主力店2家（Threesixty超市、Thegrand影院）占23%，其他77%。
名牌购物 26.11%，餐饮12.74%，娱乐21.02%，服装14.65%，美容25.48%。
3.3 购物中心中业态的五个考虑因素:
内容:
包含零售、娱乐和餐饮三大类。
大小：
一般来说，主力店面积>2000平米，次主力店面积〉1000平米，精品店面积<200平米。
形状：
精品店进深<20m，长宽适合比例为2：
1；百货等主力店尽可能方正。
位置：
主力店尽量布置在主流线端部，餐饮、娱乐业态适合布置在主流线端部及顶部。
相互关系：
a将餐饮场所设置于溜冰场上空或周围，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化
b不让主力店占据一整层的面积，而是要让它多层分布；电影院分层进出，使进出场人流分开，带动两层人气。
c餐饮设置一般采取集中和分区相结合的方法，多点多层，低层以轻餐饮为主，高层可布置 大型餐饮。
将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。
d平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。
e同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。
f顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。
3.4主力店
主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户，面积占比比较大。
在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，在客流带动、品牌引领、收入贡献上只是一个方面；而主力店是全方位的。
大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。
次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。
通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。
次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。
比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。
尽管有些面积比较大，也是次主力店。
主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。
在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。
主力店是购物中心吸引客流的主要来源，对聚集人气和组织人流有着重要作用。
它把人流从一个主力店吸引到另一个主力店，在这个过程中引导着顾客经过其它店铺，从而提高购物中心整体的商业价值。
主力店一般包括：
百货商店、超市、电影院、冰场、儿童主题乐园、电玩城等。
3.4.1 电影院
a规模
根据《电影院建筑设计规范》：
特大型：
1801座以上，宜有11个厅以上，平均164座／厅；
大型：
1201～1800座，宜有8～10个厅，平均150～180座；
中型：
701～1200座，宜有5～7个厅，平均140～171座；
小型：
700座以下，不宜少于4个厅，平均175座／厅。
b位置
根据《建筑设计防火规范》5.1.1A条放映厅、游戏厅,卡拉OK厅等娱乐场所，宜设置在一、二级耐火等级建筑内的首层、二层或三层的靠外墙部位，不应设置在袋形走道的两侧或尽端。
当必须设置在建筑的其他楼层时，尚应符合下列规定：
一、不应设置在地下二层及二层以下。
当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出入口地坪的高差不应大于10m；
二、一个厅、室的建筑面积不应大于200m2
但有些地区电影院设置在四层或四层以上，其放映厅可大于200m2但小于400m2。
具体实现需与当地规划、消防部门协商。
c放映厅
放映厅大小（大地影院标准）
大厅 401平米以上
中厅 201～400平米
小厅 200平米以下
放映厅人均面积：
观众厅人均面积约为1.0~1.2m²。
放映厅比例：
观众厅的长度与宽度比例（1.5±0.2）：
1。
楼面均布活荷载：
3KN/m²。
放映厅净高：
例：
一个10M净宽的观众厅做9米宽银幕，电影院的变形宽银幕屏幕比例是2.35：
1
该厅高度确定的计算公式为：
1.2+9/2.35+0.5≈5.53M。
电影业界有着多种多样的画面比例格式，但有两种“标准”比例占据着主导地位：
学院宽银幕（AcademyFlat，1.85:
1）和变形宽银幕（AnamorphicScope，2.35:
1）。
其他画面比例还有1.66:
1和2.20:
1（70mm胶片）等。
标准的IMAX银幕为22mX16m，但完全可以在更大的银幕播放。
国内大部分银幕为22mX12m
3.4.2滑冰场
奥林匹克国际标准30x60＝1800平米，四角转弯半径8.5米。
商业用途20x40＝800平米，四角转弯半径≥4.8米。
净高不低于6米。
冰面高度比楼层高度低0.5米左右，滑冰场场内高度与冰面高度接近。
冰面厚度20mm较为经济。
深圳万象城冰纷万象滑冰场
服务体系分为顾客服务体系和内部服务体系。
4.1顾客服务体系
顾客服务体系包含顾客服务设施和顾客停车系统。
4.1.1顾客服务功能
顾客服务设施主要为顾客卫生间、母婴室、客服中心、顾客休息区等。
a顾客卫生间
●位置根据目前已经运营的购物中心使用经验，每层顾客卫生间分布需均匀，服务半径不宜太大，应根据购物中心的平面形状大小，合理分布顾客卫生间。
● 厕位数量根据《城市公共厕所设计标准》的规定，商业区域内男女厕位比例为1:
1.5。
根据已建购物中心的使用经验，大部分购物中心男卫生间使用强度一般，基本够用，甚至有富余。
女卫生间使用强度高，普遍出现排队状况。
因此，根据现购物中心的使用经验，应提高女卫生间的蹲位数量。
据相关调查：
香港——男女厕总体比例目前还只能徘徊在1：
1.5间，
台湾——在2003年1月，其台北市男女厕位比例由1:
1调整为1:
3，在2006年4月，男女厕位比例从原本1:
2提高到1:
5。
美国——12个州已于上世纪90年代初通过了保证“如厕公平”的法案，将女厕所的数量增加两倍，甚至有州规定女厕面积需达到男厕3倍以上。
b顾客母婴室
从现在购物中心的消费群体看，家庭单位占有一定的比例，年轻妈妈带着婴儿购物已很常见，因此，购物中心在靠近卫生间的位置设置母婴室已成为必须，进而体现购物中心人性化设计的一面。
C客服中心
客服中心是购物中心运营商直接服务顾客的前端，是购物中心意见处理和解决顾客需求的唯一通道，是购物中心的重要组成部分。
因此，客服中心必须设置在可见性和可达性较强的非商业位置。
4.1.2顾客停车体系
a 停车位指标
根据大部分地方城市管理技术规定，商业停车位指标一般为1个/200㎡，而深圳商业停车位指标为0.8-2.0/100㎡。
随着城市发展的速度，人均拥有车辆已大大提高，自驾购物所占比例日益增加，如果按旧规定设置的停车指标，已经很难满足购物中心实际的停车位需要。
建议每70-100㎡设一个停车位。
b 车库出入口：
位置、车行方向
停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。
一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：
出入口应设于交通量较少的非主道路上。
若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。
应配合道路的车行方向以单进单出设计，避免进出在同一个口。
采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在坡道上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。
c 停车方式
停车方式可分为地面停车场、地下停车库，机械停车库、多层立体车库和屋顶停车等。
地面停车场对于顾客来说，使用方便，但是不利于商场统一管理。
而且为了使购物中心外环境井然有序，并增加购物中心的外部集散和停留空间，应尽量避免地面停车。
地下停车库是购物中心最适合的停车方式，方便管理。
机械停车，其优点是在满足购物中心停车指标的前提下，节省建筑面积，节省建筑投入成本。
但是机械停车管理不方便，且停车和拿车等候的时间太长，不适合购物中心使用。
多层立体车库，在商业建筑面积足够的情况下，尤其是高层商业建筑，可设置多层立体车库，使自驾购物的人流可以更快地到达各层商业，购物更方便。
在使用上多层立体车库采光通风良好，可以分流地下车库的车流压力。
从开发商的角度出发，维护成本低，建造成本比地下停车库低。
屋顶停车，在建筑面积有限的情况下，屋顶停车也是一种较好的选择，把自驾购物的人流直接带往屋顶层，然后从上到下逛商业，改变常规商场上部人流较少的情况。
但是在高层商业里，通常顾客不愿意上到屋顶停车。
d 可识别性
● 色彩
由于购物中心停车库单层面积较大，且受交通核和设备用房的视线遮挡，顾客很难定位自己停车所在位置。
因此，平层面积较大的停车库需要通过不同的色彩进行车库分区，缩小停车位置的寻找范围，提高可识别性。
● 设备
停车定位器，停车后在该分区的停车定位器领取定位条码，拿车时可在任意的停车定位器扫描条码，获取停车位置的信息。
LED车位指示灯，在每个停车位上空设置有LED指示灯，显示车位是否有空余，红灯显示本车位已满，绿灯显示有空车位。
减少顾客找车位的时间。
e 车库与商业的关系
如何从车库更快地进入商业，处理好车库与商业的关系？
第一，与商业同层的车库，应紧邻商业设置，并设置可直通商业中庭的出入口，方便车库人流直达商业。
第二，位于商业下部的地下车库，应设置大堂，大堂内有直达商业的扶梯或垂直电梯。
位于超市下部的车库，应设置平板扶梯，方便手推车直达车库。
大堂采用大面积落地玻璃围合，通过暖色灯光照亮，提高商业大堂的可见性。
在车库内各个位置，设置暖色的人行道标识，直接连接到商业大堂，引导地下车库的商业人流进入。
f 车库与卸货区的关系：
车库与卸货区应相对独立，并有各自独立的车行出入口，避免卸货区的臭味干扰顾客停车库。
在条件允许的情况下，顾客车库与卸货区之间，可设置临时性连通车道，在节假日大量车流出入的时候，顾客可借用卸货区的车行出入口出入车库，防止大量车流拥堵。
4.2内部服务体系
内部服务体系的组织设计体现了购物中心平面功能的合理完善。
内部服务体系包含货运流线、垃圾流线、员工流线和员工服务功能等，且与公共客流尽可能的区分开来。
4.2.1货运流线
a位置
卸货区一般设置在地下室，与商业部分相互隔离，避免卸货区臭味对商业的影响。
卸货平台应根据商业平面合理分组设置，临近货梯。
货车可以在地下层卸货，通过就近货梯将商品运送到各个楼层，再通过送货通道送达每个店铺。
b数量
由于购物中心物流量较大，需要根据商业平面合理布置足够的卸货区。
卸货区的合理设计，需考虑该商场所有货车的尺寸和转弯半径。
货车的尺寸大致可分为以下几种：
C要求
● 通风
由于卸货区与垃圾运送共用，通风处理尤为重要。
● 卸货平台宽度和高度
为了方便大批量货物的装卸和运送，卸货平台宽度一般不小于5m。
根据购物中心常用货车尺寸，卸货平台高度一般设置有0.8m和1.2m两种尺寸，能满足大部分货车的卸货要求。
● 坡道和台阶
由于卸货平台与车道的高差问题，卸货平台与车道之间需设置运货坡道和台阶。
坡道坡度不大于1:
5，以不影响车道为准，坡道宽度为1.2-1.8m。
4.2.2垃圾流线
垃圾流线设置最好的方法是与货运流线共用，与公共客流区分开，避免垃圾臭味干扰客流。
并靠近卸货平台设置垃圾房，方便垃圾运送。
4.2.3员工流线
员工流线即员工上下班、运送货物的流线。
内部进入专用的员工通道，然后通过货梯到达每个楼层，通过送货通道到达每个店铺。
为了提高商场的综合使用效率，员工流线同样可以和货运流线相结合，综合利用。
4.2.3员工服务功能
员工服务功能包含员工更衣室、员工餐厅、员工办公室和员工卫生间等。
商场需设置独立的员工出入口，统一打卡，并靠近打卡室设置员工更衣室。
员工餐厅和员工办公室可设置于地下室或地上商场次要位置，与公共客流分开，通过员工通道出入。
员工卫生间与顾客卫生间相对独立，是员工专用卫生间，每两层至少设置一个。
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