美国购物中心.doc

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世界购物中心产业的发展与趋势

上海购物中心协会研发中心主任

俞稚玉

2007年9月

（一）美国购物中心产业已过了豆蔻年华

　　一、历史回顾

　　1916年芝加哥建筑师奥尔迪斯（Aldis）说服伊利诺斯洲LakeForest的富人居民和投资人如：

CyrusH.McCormick,Jr.组成LakeForest　ImprovementTrust（投资信托基金）建造MarketSquare，里面整合了28个商店、12个办公单元、30套公寓、健身房、俱乐部会所和景观。

按照理查德.朗斯特莱斯说：

汽车在这个规划中是一个重要的因素，因为居民早就拥有了汽车。

MarketSquare或许是第一个特别适合汽车停泊的商业区。

The　NationalRegisterofHistoricPlaces已经上市。

MarketSquare在美国是第一个规划的购物区。

　　二十世纪二十年代

　　某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港、商贸区。

包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。

　　1922年J.C.尼古尔斯在密苏里洲堪萨斯城的郊外创建了“乡村俱乐部广场”（CountryClubPlaza），按照比随机组合商店更好的办法即作为汽车中心广场来统一规划建造，业主和运营商由单一的实体，为租赁户出祖空间。

尼古尔斯用“购物中心”这个术语通俗地描述那些为汽车建造的商业场所。

　　1924年帕罗斯.佛得在洛杉矶太平洋西岸将16000英亩变成美国最大的经规划的社区，该项目由查尔斯.H.彻尼（CharlesH.Cheney）与奥尔姆斯特兄弟设计为理想的网络状的具有地中海风格的市场中心，但是大萧条延误了建造直至1940年才完成。

　　1928年唐.M.卡斯托在俄亥俄洲哥伦布的GrandviewAvenueShopping　Center开业。

那里由4个超市（Piggly-Wiggly,A&P,Kroger,Polumbos）和20家商店，400个泊车位。

Grandview成为汽车可到达的条状摩尔的典范。

新泽西建造了Radburn，一个经规划的有停车场和步行街及分散的购物商店的购物城。

　　1929年为威斯伍特（Westwood）在位于比佛里山庄（BeverlyHills）和桑太.莫尼克之间的布宜诺斯艾利斯圣何塞牧场（RanchoSanJosde　BuenosAires）3300英亩的土地上建造“第二好莱坞”配套的购物中心威斯伍特村开业。

这地块1919年由百货店业主亚瑟.莱特（ArthurLetts）收购并在1922年后由他的继子哈罗尔.捷司开发为住宅区，其中包括1926年出售384英亩给1929年开业的加利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA）作校园。

1929年该购物中心在1929年有34个商店，1939年增长到452个商店。

　　三十——四十年代

　　但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“HighlandParkShoppingVillage”是第一个经规划的购物中心。

它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。

而且，“HighlandParkShoppingVillage”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。

它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。

　　在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。

它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。

在俄亥俄州哥伦布市的“Town&CountryShoppingCenter”开辟了夜间购物。

开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（DonCastohiredGrandmaCarver）在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。

（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水。

）

　　1930年费城Strawbridge&Clothier百货店在Ardmore的主线上（MainLine）建造了一个分店“郊外广场”。

在许多城市里，百货商店成为建造郊外购物中心的领导力量。

　　1931年在达拉斯由HughPrather设计的TheHighlandParkShopping　Village是地中海风格的购物中心，前面由个内部停车场。

　　1935年在马里兰洲的Greenbelt由NewDeal建造，是一个经规划的包括商店在内的社区，但是没有组织成为一个购物中心。

　　1938年马里兰洲SilverSpring的SilverSpring购物中心由John　Eberson设计，是一个较早的邻里中心，由19个商店，以杂货店和Silver电影院作为锚店，隔街以个停车场。

　　1939年Wisstein兄弟和Surval规划的邻里中心在洛杉矶南百老汇开业，吸引那些想寻找远离拥挤市区而汽车又能到达旅游街区商铺的药店（Owl,Sontag,Thrifty）连锁店、超市（Von's,　Ralphs）和杂货商店（Kress,Woolworth,Newberry）。

每个购物中心提供一个小的100-300个车位的停车场。

　　1946年长岛的AbrahamLevitt‘sLevittown是战后时期大量产生的定位于大城市中心边缘的汽车郊区和卫星城市的低成本的住宅区的先驱。

1947年11月，在南洛杉矶TheBroadway　CrenshawCenter开业。

它有550000平方英尺，13英亩停车场，百来汇百货商店、Woolworth杂货店和Von's超市作为锚店，与今天大家知道的BaldwinHillsCrenshaw　ShoppingPlaza一样，是美国现存运营的最老的地区性购物中心。

　　1947年麻塞诸塞州比佛利附近作为波士顿地区的地区购物中心的The　NorthShoreCenter的开业，它由KennethWelch设计成为商店周围有100平方英尺景观的而中间作为开放区域的乡村绿地，

　　1949年DonM.Casto在哥伦布东Whitehall郊外的Town&Country开业。

他说：

“俄亥俄的哥伦布Town&Country购物中心开创了夜间购物，开发商DonCasto聘请GrandmaCarver（从90尺高台上往一个4尺热水池跳下潜水的女人）在灯光停车场进行艺术表演使物中心的促销达到了一个新的水平。

　　五十年代

　　二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。

在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。

马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（ShoppersWorld）购物中心在下一年也登场。

（这是第一个两层楼的购物中心）。

1954年密歇根州底特律市的“NorthlandCenter”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。

停车场环满购物中心的四周。

　　1956年，明尼苏达州Edina市的“SouthdaleCenter”（明尼阿波利斯市的外边）具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。

它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。

大多数行业内专家认为“SouthdaleCenter”是第一个现代地区摩尔。

　　1950年4月21日位于西亚图附近的Northgate开业。

这使首次将地区购物中心定义为摩尔。

锚店是BonMarche百货商店。

购物中心提供800000平方英尺的场地，商店沿着44英尺的步行街呈线状排列。

摩尔就成为未来所有地区购物中心的主流。

摩尔这个词来源于英国游戏“pall-mall”,或“ballandmallet”,它结合十五世纪以来在航道草坪边上玩的槌球和高尔夫球的元素。

　　1950年受欢迎的免下车购物流行，人口从市中心向郊外迁移。

圣迭戈州立大学附近校园免下车商店CampusDrive-In有个50英尺高的霓虹广告作标志。

　　1951年第一个设在主要高速公路附近的购物中心ValleyPlaza开业，西尔斯百货作锚店，中心位于快速成长的洛杉矶北SanFernandoValley的郊外

　　1952年位于亚道格拉斯飞机制造厂附近在长滩北7英里的LakewoodCenter开业，它是南加利福尼最大的摩尔之一。

内有100个商店，12000个车位的停车场，占地154英亩。

350000平方英尺的May百货商店作锚店，中心线的两端还有2个超市。

在后来的8年间，有13个地区摩尔建在洛杉矶地区。

　　1953年在丹佛的CherryCreekShoppingCenter开业，由建筑师TempleBull在1946年开始规划，1950年开始修建，在第一大街的一边有丹佛干货店（DenverDryGood）作为锚店。

1954年Buell金属装修的SearsRoebuck商店在第一大街的另一边。

　　1954年澳大利亚出生的维克多.格鲁恩设计了位于底特律附近的Northland,它又110个商店，119200平方英尺，两层楼，周围有停车场。

是古希腊市镇广场的集市形式。

格鲁恩是个流亡者，1938年为躲避纳粹来到纽约，口袋里只有8美元，行李中除了T-型尺多不了什么东西。

他在一

些早期开放式的购物中心中工作。

然后，底特律的J.L.Hudson连锁百货商店趁战后城市出现高速公路新近向郊外发展的机会，请他设计一个离市区旗舰店8英里的购物中心，于是当时世界最大的摩尔NorthlandCenter在1954年开业。

　　1956年维克多.格鲁恩在明尼苏达州明尼阿波利斯附近的Edina占地95英亩两层的SouthdaleCenterMall于10月日开业，这是第一个全封闭的购物中心，有恒温72度的人工气候，设计灵感来自于意大利米兰建筑师Giuseppe在1865-1877年设计和建造的GalleriaVittoriaEmanuele。

詹姆斯.路斯（JamesRouse美国房地产开发商）在巴尔的摩西面的MondawminMall于10月开业。

　　1957年36个成员创建了国际购物中心协会。

ICSC理事会首任主席是公司总部在纽约郊外条型购物中心的开发商伦纳德.L.法勃（LeonardL.Farber），1958-1986年阿尔伯特.舒斯曼被选为ICSC总裁。

　　1958年穿过圣地亚哥MissionValley的8号州间高速公路在二月开通。

MissionValleyShoppingCenter随后与1961年开业，里面的电影院Cinema21在1963年已有975个座位，1967年为Chargers和SDSUAztecs足球队（1981年由体育编辑JackMurphy重命名为圣地亚哥联盟，1997年再命名为Qualcomm）建了圣地亚哥露天体育场，1968年体育场成为从前小社团Padres之家，最近重组为MajorLeague棒球队

　　1959年在Kalamazoo的BurdickMall开业，市区步行摩尔由维克多.格鲁恩设计，他认为购物中心可能在美国衰退中的城市中心获得新生。

1959年美国新闻署挑选Kalamazoo作为“全美国城市”参展欧洲旅游展，BurdickMall的成功引发了美国市区步行摩尔的狂热。

　　六十年代

　　到1964年美国已有7600个购物中心。

第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。

建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。

　　1962年维克多.格鲁恩为纽约洲Rochester设计市中心的MidtownPlaza于1962年4月开业，占地7英亩，有2个百货商店：

McCurdy'sandForman's，造价3500万美元，是美国二战以来城市零售业单项最大的私人投资。

在芝加哥附近MountProspect的Gruen'sRandhurstShoppingCenter也在当年开业，在它巨大的园屋顶下有100万平方英尺面积和3个百货商店，被尊为那时世界最大的购物中心。

　　1963年StanleyH.Durwood成为多功能电影院之父，当时在堪萨斯城（KansasCity）的WardParkwayCenter的两边并排着有两个700个座位的电影院，他继续领导AMCEntertainment成为国内第三大的电影院公司。

　　1964年改造巧克力工厂1893年建筑的GhirardelliSquare在洛杉矶开业，它是第一个城市专业摩尔。

加利福尼亚Fresno的TheFultonStreet市区步行摩尔在9月1日开业。

具有喷泉、瀑布、水池、小溪和优美雕塑的步行绿洲被全世界建筑师赞扬。

　　1967年在OrangeCounty'sSouthCoastarea的SouthCoastPlaza开业，70年代扩建后增加到175个商店，6个百货商店和2000000平方英尺，包括主题餐厅如：

20thCenturyLimitedDiningCarRestaurant和StationSaloon。

　　1967年ErnestW.Hahn在加利福尼亚SantaBarbara的第一个地区购物中心LaCumbrePlaza开业。

在马利兰RouseCompany建造哥伦比亚规划社区并成为公司总部所在地。

TheRouseCompany成为东部最大的摩尔建造者之一，而在西部是ErnestHahnCompany。

　　1968年华盛顿特区第一个地区购物中心的MontomeryMall开业，跟着TysonsCenter于1969年开业，1972年LandoverMall开业，它在70年代后期作为“郊外黑色购物中心的首次成功”而重生，其他特区摩尔有在Gaithersbur的SpringfieldMall,LakeForestMall、在Fairfax的Fair　OaksMall和1977年在明尼苏达州NorthBethesda的WhiteFlint。

　　1969年为城市200周年纪念庆，圣地亚哥市议会批准了一项有个市区购物中心项目的城市复兴计划，这就是HortonPlaza，由Jerde建筑师在1975年设计，并由ErnestHahn建造，1985年开业。

内有一个七屏的电影院UnitedArtists。

　　七十年代

　　至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。

地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的“TheGalleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。

美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。

七十年代间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。

　　1976年，TheRouseCo.在马萨诸塞州Boston市开发了”FaneuilHall　Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。

这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。

市场居中销售食品和零售专卖。

类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。

购物中心的数量在市区已经领先。

。

　　“TheBicentennialyear”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。

业内许多专家认为：

伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“WaterTowerPlace”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。

“WaterTowerPlace”和“FaneuilHall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。

　　1970年亚特兰大的JohnPortman设计和建造了HyattRegency，是第一个都市“百万结构”的购物中心，有很大的开放式内部大堂和购物综合体。

　　1972年经20年稳定的扩张性建设，美国已有总数为13174个购物中心。

　　1973年TheHahnCo.在El.峡谷建造ParkwayPlaza购物中心，它包括已个3屏的电影院UnitedArtists（在1989年关闭）

　　1974年位于洛杉矶南的WestminsterMall开业，它是最后的地区摩尔，建有一个巨大的中庭。

　　1975年洛杉矶FoxHillsMall开业，是加利福尼亚第一个3层楼的摩尔。

Houston附近的Westwood同年开业。

　　1976年波士顿的FaneuilHallMarketplace由RouseCo.建造，按照BenThompson的思想于8月26日——就是原昆西市场（QuincyMarket）奉献150周年庆日开业。

是第一个“欢乐集市”，中央是食品和特色零售，使老的市镇得到重生。

在芝加哥位于密歇根大街（MichiganAvenue）国内第一个直立的摩尔WaterTowerPlace开业，内有7层楼的商店，一个开放中庭有3辆玻璃门墙的电梯，一个22层的酒店和40层的共管公寓。

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　　1977年RoyRamond在洛杉矶创立了Victoria'sSecret妇女内衣店，11982年卖给了The　Limitedcorporation后快速扩张并进入购物中心，2005年达1000家商店。

　　八十年代

　　八十年代是出购物中心发展的黄金时代。

1980——1990年建的购物中心超过16，000个。

这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。

1990年一项盖洛普民意测验（Galluppoll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每一个月光顾摩尔四次。

　　1989-1993年间新的购物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。

新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。

当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。

TheLimitedcorporation后快速扩张并进入购物中心，2005年达1000家商店。

　　1980年Harborplace在巴尔的摩市内开业，接着的例子是FaneuilHall，由RouseCompany建的新的建筑在一个历史的水边码头的位置。

圣地亚哥占有市区海湾前14英亩土地的SeaportVillage开业，有75个专卖店和餐厅，追随这些海边欢乐集市的先躯者的有类似的城市摩尔，如：

费城的PennLanding，马萨诸塞州的PickeringWharfinSalem，西亚图的Pike'sPlace和新奥尔良的JacksonBrewery。

　　九十年代

　　在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。

　　1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。

直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。

有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。

其中在佛罗里达州Sunrise的“SawgrassMills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。

　　到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。

1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。

较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。

　　1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。

使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。

　　在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。

这是一种定义较宽松的购物中心。

它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。

能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。

有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280MetroCenter增光添彩。

1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。

　　1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（TheMallof　America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。

“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。

它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。

面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。

中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。

　　领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West　EdmontonMall”，它的面积是550万平方英尺。

　　自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。

在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。

很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。

现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。

　　九十年代几乎停滞不。

国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。

1998年，《时代》杂志预测：

销品茂将消亡！

《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：

”吻别你的摩尔：

网上购物更便宜、更快捷并更好。

”封面非常动人，语气清晰。

购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。

早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。

实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：

“零售从不雷同，家庭购物的革命。

”不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。

幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。

开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。

　　尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：

品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。

这些有利条件很快使他们获得成功。

实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。

顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。