浙江省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点考试试题.docx
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浙江省2016年房地产估价师《理论与方法》：
动态分析法和静态分析法的优缺点考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分房地产历史价格资料
C：
房地产在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：
工业用地的监测点评估价格
2、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。
下列四个衡量指标，与其不同的是__。
A．利息保障倍数
B．流动比率1
C．速动比率
D．流动比率2
3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价．【2003年考题】
A：
保持现状前提
B：
装修改造前提
C：
转换用途前提
D：
重新利用前提
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列属于城市发展战略中建设水平目标的是。
A：
人际环境质量
B：
国內生产总值（GDP）等经济总量指标
C：
人均国民收入等经济效益指标
D：
第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标
E：
执行层的组织协调
5、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A．设定标准深度
B．求取路线价
C．编制深度百分率表
D．划分路线价区段
6、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．60%
B．70%
C．85%
D．90%
7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
8、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。
A．房地产净收益按－固定数额逐年递增
B．房地产净收益按－固定数额逐年递减
C．房地产净收益按－固定比率逐年递增
D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
9、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：
配套设施建设的限制
B：
房地产使用管制
C：
房地产权利的设立和行使的限制
D：
房地产相邻关系的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
11、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
（2005年试题）
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
12、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。
A：
建设单位
B：
监理单位
C：
施工单位
D：
建设主管部门
E：
执行层的组织协调
13、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】
A：
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：
价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
14、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
A：
4
B：
5
C：
6
D：
7
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。
A：
货币补偿
B：
产权调换
C：
产权调换或货币补偿
D：
加倍补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
18、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。
A．抵押权人
B．具有土地估价资格的中介机构
C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构
D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构
19、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：
1．67％
B：
2．1％
C：
2．3％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）
A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
21、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
22、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：
6．2％
B：
7．2％
C：
8．2％
D：
9．2％
E：
工业用地的监测点评估价格
23、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
B．房屋转租，不必订立转租合同
C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意
24、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为．[2004年考题]
A：
10．0％
B：
11．1％
C：
11．9％
D：
12．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。
A：
3．6％
B：
4％
C：
36％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．速动比率
2、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。
A：
随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：
随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：
随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：
当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：
当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
3、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。
A：
按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：
要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：
要求查询的房屋已完成权属登记的
D：
要求查询的事项不存在的
E：
要求查询的资料不存在的
4、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。
A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据
B．已纳印花税凭证的副本或抄本
C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同
D．权利、许可证照
5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。
A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
6、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
7、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式。
A：
从容不迫型
B：
选择型
C：
凶猛型
D：
随机型
E：
灵活型
8、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。
A．潜在毛租金收入
B．空置和收租损失
C．准备金
D．经营费用
E．抵押贷款还本付息
9、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。
A．珍惜耕地，合理利用土地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
10、下列保险中，属于商业保险的有。
A：
保证保险
B：
劳动工伤保险
C：
信用保险
D：
健康保险
E：
责任保险
11、下列属于品质标志的包括。
A：
人的性别
B：
班干部人数
C：
人的年龄
D：
工种
E：
工人工资
12、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。
A：
资产负债表
B：
现金流量表
C：
汇总报表
D：
商品销售利润明细表
E：
损益表
13、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
14、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。
A：
契约型
B：
公司型
C：
封闭型
D：
开放型
E：
执行层的组织协调
15、下列关于地役权，表述不正确的是。
A：
地役权自地役权合同生效时设立
B：
地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：
地役权可以单独抵押
E：
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
16、下列关于划拨土地政策，说法正确的是。
A：
划拨土地可以转让，但是有条件的
B：
划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金
C：
划拨土地无偿取得，因此不得转让
D：
划拨建设用地使用权可以出租
E：
划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格
17、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。
A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
19、按照噪声产生的机理，噪声分为。
A：
机械噪声
B：
空气动力噪声
C：
电磁性噪声
D：
稳态噪声
E：
非稳态噪声
20、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
21、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙,
D．难以判断
22、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
23、预期原理是等估价方法的理论依据。
A：
市场比较法
B：
收益法
C：
成本法
D：
假设开发法
E：
路线价法
24、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
25、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：
③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥⑧⑦
B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦
D．②③⑤④①⑧⑥⑦
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