内蒙古上半房地产估价师《制度与政策》：建筑工程施工许可管理的原则考试试卷.doc
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内蒙古2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
建筑工程施工许可管理的原则考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．（2007年试题）
A：
设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业
B：
知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C：
百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D：
营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
E：
借款合同
2、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23.4
B．28.6
C．33.4
D．46.8
3、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。
A：
空置率偏小
B：
运营费用偏大
C：
收益期限偏短
D：
报酬率偏高
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。
假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。
A：
14140
B：
42421
C：
56561
D：
60000
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为。
A：
8．0
B：
5．6
C：
5．0
D：
0．7
E：
工业用地的监测点评估价格
6、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A：
土地使用权出让合同签订
B：
土地使用权出让合同约定的动工开发
C：
土地使用权出让金缴纳
D：
土地使用权证书取得
E：
执行层的组织协调
7、住房公积金汇缴年度为。
A：
本年7月1日至下年6月30日
B：
上年7月1日至下年6月30日
C：
上年7月1日至当年6月30日
D：
当年1月1日至当年12月31日
E：
执行层的组织协调
8、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。
A：
估价结果
B：
估价假设
C：
估价目的
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】
A：
40年
B：
43年
C：
47年
D：
50年
E：
工业用地的监测点评估价格
10、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
11、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
13、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。
A：
资本化率应较高，价值较低
B：
资本化率应较低，价值较高
C：
资本化率应较高，价值较高
D：
资本化率应较低，价值较低
E：
工业用地的监测点评估价格
14、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
15、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。
A．土地使用权出让费
B．土地使用费
C．土地使用权转让费
D．毛地价
16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
17、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
18、动态投资回收期是指项目以__抵偿全部投资所需的时间。
A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
19、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3439
B：
3473
C：
3508
D：
3608
E：
工业用地的监测点评估价格
20、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
21、有一宗房产交易，成交价格为3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：
3000元／㎡
B：
2700元／㎡
C：
2914元／㎡
D：
2500元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
22、如果某建筑物的±0．000=30．800，按照规定，其室内地面标高±0．000相当于绝对标高。
A：
30．8
B：
30．80
C：
30．800
D：
30．8000
E：
执行层的组织协调
23、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。
A．两个方面：
租金和物业增值
B．三个方面：
租金、物业增值和股权增加
C．四个方面：
租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D．五个方面：
租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
24、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价__。
A．78万元
B．882万元
C．1210万元
D．1272万元
25、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。
A：
开发商
B：
监理单位
C：
分包单位
D：
总承包单位
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。
A：
从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：
业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上
C：
注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师
D：
有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上
E：
执行层的组织协调
2、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
3、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。
A：
金融机构手续费
B：
融资代理费、承诺费
C：
坏账损失
D：
外汇汇兑净损失
E：
企业筹资发生的其他财务费用
4、获取房地产估价业务的措施有（）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
5、不属于长期趋势法的方法是__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．时间顺序法
D．预测法
E．指数修匀法
6、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：
住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：
住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：
单套建筑面积在140以下
D：
单套建筑面积在120以下
E：
实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
7、为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为。
A：
责任保险
B：
保证保险
C：
信用保险
D：
财产损失保险
E：
执行层的组织协调
8、质权的特征包括。
A：
质权是一种担保物权
B：
质权是一种用益物权
C：
质权的标的物只能是动产或财产权利
D：
质权须转移质物的占有
E：
质权是就质物优先受偿的权利
9、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。
A．商品房预售许可申请表
B．开发企业的《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
D．工程施工合同及关于施工进度地说明
E．商品房预售方案
10、以下这些权利中，属于他物权的有__。
A．使用权
B．租赁权
C．地役权
D．所有权
E．抵押权
11、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。
A：
与会业主所持投票权1／2以上
B：
与会业主所持投票权2／3以上
C：
全体业主所持投票权1／2以上
D：
全体业主所持投票权2／3以上
E：
执行层的组织协调
12、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
13、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有__。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
14、房屋抵押权自之日起生效。
A：
抵押合同签订
B：
抵押合同生效
C：
抵押权登记
D：
核发他项权利证书
E：
执行层的组织协调
15、编制城市分区规划的主要任务是。
A：
在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排
B：
以便与城市详细规划更好地衔接
C：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
D：
强化城市规划的控制功能
E：
指导修建性详细规划的编制
16、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
17、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。
A：
保证书
B：
投保单
C：
保险单
D：
批单
E：
暂保单
18、房地产长期贷款利率上调，导致__。
A．新开发量增加，租金下降
B．新开发量减少，租金增加
C．租金下降，新开发量减少
D．新开发量增加，租金增加
19、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。
A：
B市房产管理部门
B：
B市土地管理部门
C：
C县房产管理部门
D：
C县土地管理部门
E：
W省房产管理部门和土地管理部门
20、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。
A：
对房地产本身进行投资改良
B：
需求增加导致稀缺性增加
C：
通货膨胀
D：
外部经济
E：
提高建造成本
21、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
22、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
其每平方米开发利润应不高于元。
A：
12
B：
24
C：
36
D：
48
E：
执行层的组织协调
23、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。
A：
房地产开发企业
B：
政府物业管理职能部门
C：
公房出售单位
D：
业主大会
E：
业主委员会
24、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
25、评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是__。
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
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