宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷.doc
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宁夏省房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价报告目录的写作考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
2、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
3、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：
边际产值
B：
边际产量
C：
边际收益
D：
边际收益产量
E：
执行层的组织协调
4、下列不属于征收土地特点的是。
A：
具有一定的强制性
B：
要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C：
被征收后的土地所有权不发生转移
D：
用地单位给予被征地单位经济补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
6、俗称“保户”指的是。
A：
保险人
B：
被保险人
C：
投保人
D：
受益人
E：
执行层的组织协调
7、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38
B．42
C．58
D．60
8、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标
B．途径
C．市场化
D．商品化
9、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
10、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。
A：
搬迁期限不同于拆迁期限
B：
拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限
C：
拆迁期限从属于搬迁期限
D：
搬迁期限不能超出拆迁期限
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
7
E：
执行层的组织协调
12、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：
10．2
B：
11.0
C：
11．3
D：
11．5
E：
工业用地的监测点评估价格
13、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
14、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
整体式筏形基础
D：
桩基础
E：
执行层的组织协调
15、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。
A：
不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B：
约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C：
定金和违约金只能选择其一适用
D：
定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E：
执行层的组织协调
16、安置补助费是。
A：
为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B：
为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C：
为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D：
为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
18、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
（2007年试题）
A：
1.07
B：
1.47
C：
2.07
D：
3.33
E：
借款合同
19、在我国宪法不是。
A：
国家的根本大法
B：
由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改
C：
具有最高法律效力的一种法
D：
具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得与宪法相抵触
E：
执行层的组织协调
20、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】
A：
22m
B：
28m
C：
38m
D：
50m
E：
工业用地的监测点评估价格
21、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为。
A：
9.26％
B：
10％
C：
1132％
D：
12％
E：
借款合同
22、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：
乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
23、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。
A：
专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一
B：
专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一
C：
专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三
D：
专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二
E：
执行层的组织协调
24、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。
（2007年试题）
A：
观察法
B：
实验法
C：
讨论法
D：
问卷调查法
E：
借款合同
25、__通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
2、__不属于市政公用设施用地。
A．公共交通用地
B．煤气调压站
C．广场用地
D．火葬场
3、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。
A．矿藏、森林、草原
B．水流、山岭、滩涂
C．森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E．草原、滩涂、荒地
4、商品房买卖合同的内容应当由__。
A．房地产行政主管部门确定
B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定
D．商品房买卖当事人约定
5、农用地包括。
A：
养殖水面
B：
草地
C：
耕地
D：
水利设施用地
E：
未利用地
6、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是__。
A．800.62
B．687.22
C．804.73
D．752.49
7、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A：
继续作为城市基础设施用地
B：
继续作为公益事业设施用地
C：
国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：
在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：
国有企业改造或改组为国有独资公司的
8、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。
2009年3月1日，王某与甲公司签订了商品房预售合同（王某为首次购房）。
房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。
（2009年试题）下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。
A：
商品房预售合同未经备案，合同无效
B：
在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C：
王某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D：
商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
E：
要求查询的资料不存在的
9、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
A．5000
B．12574
C．12650
D．13911
10、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。
A．有效面积系数
B．建筑密度
C．空置率
D．建筑容积率
11、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
12、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。
A：
荒山
B：
滩涂
C：
沙漠
D：
集体土地
E：
城市的存量土地
13、房地产图中，通常采用比例尺为1：
1000的地形图为。
A：
城市总体规划图
B：
竣工图
C：
城市详细规划图
D：
地籍图
E：
执行层的组织协调
14、下列关于地籍图的阐述错误的是__。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素
C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料
D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
16、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。
A．结构
B．构造
C．用途
D．规模
E．档次
17、下列会计科目中，属于资产类的有。
（2009年试题）
A：
短期投资
B：
累计折旧
C：
实收资本
D：
委托加工材料
E：
坏账准备
18、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。
A：
导致房地产实际价值下降
B：
导致房地产实际价值上升
C：
加大投资者债务负担
D：
抑制房地产市场需求
E：
增加房地产市场需求
19、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是。
A：
地价
B：
建造成本
C：
贷款利率
D：
资本化率
E：
借款合同
20、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
21、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。
A：
市场潜量
B：
市场预测量
C：
市场最低量
D：
市场最高量
E：
借款合同
22、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。
A：
住房消费转向以租赁为主
B：
增加住房持有期间税费
C：
住宅开发成本上升
D：
住房租赁价格下降
E：
消费者的收入水平上升
23、单利计息与复利计息的区别在于。
A：
是否考虑资金的时间价值
B：
是否考虑本金的时间价值
C：
是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D：
采用名义利率还是实际利率
E：
借款合同
24、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。
A：
委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B：
委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C：
拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D：
买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E：
买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
25、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。
A：
金融机构手续费
B：
融资代理费、承诺费
C：
坏账损失
D：
外汇汇兑净损失
E：
企业筹资发生的其他财务费用
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