上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》估价对象区位状况描述与分析模拟试题.doc

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2017年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：

估价对象区位状况描述与分析模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。

A：

假设开发法

B：

剩余法

C：

市场法

D：

成本法

E：

工业用地的监测点评估价格

2、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续。

A．7

B．10

C．12

D．15

3、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡（镇）人民政府

C．土地使用者

D．农村集体经济组织

4、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。

A：

房屋完工

B：

房屋竣工验收合格

C：

房屋交付使用

D：

办理房屋登记

E：

执行层的组织协调

5、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：

估价师声明

B：

估价的假设和限制条件

C：

估价方法

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

6、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

（过时）

A：

批量行业

B：

僵滞行业

C：

分块行业

D：

专业化行业

E：

借款合同

7、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。

（2008年试题）

A：

0．4～8

B：

0．4～12

C：

0．6～12

D：

0．9～18

E：

执行层的组织协调

8、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。

A：

清算价值

B：

在用价值

C：

快速变现价值

D：

市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

11、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.5

12、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划

B．临街状况

C．周围环境

D．地形地势

13、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。

A．购买价格

B．容积率及有关设计参数

C．空置率

D．运营费用

14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖

16、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：

3300

B：

3324

C：

3335

D：

3573

E：

工业用地的监测点评估价格

17、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。

A．市场状况

B．经济状况

C．物价状况

D．房地产状况

18、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：

4580万元

B：

5580万元

C：

6580万元

D：

7580万元

E：

工业用地的监测点评估价格

19、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

20、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。

已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。

该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。

A．1635.31

B．1714.03

C．1728.28

D．1736.38

21、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

22、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

A：

城市总体规划是区域规划的重要依据

B：

国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

C：

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

D：

区域规划是城市总体规划的重要依据

E：

执行层的组织协调

23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】

A：

交通拥挤

B：

建筑技术减少

C：

城市规划改变

D：

自然环境恶化

E：

工业用地的监测点评估价格

24、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000

B．3277

C．3295

D．3599

25、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。

则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。

A：

9616.83

B：

10161.05

C：

12021.04

D：

12800

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A：

投资机会选择与决策分析

B：

前期工作

C：

建设阶段

D：

租售阶段

E：

借款合同

2、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。

A．《物权法》

B．《城市房地产管理法》

C．《建筑法》

D．《土地管理法》

3、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。

A．2～4倍

B．4～6倍

C．6～8倍

D．8～10倍

4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。

A．4.42%

B．8.11%

C．8.13%

D．9.54%

5、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

6、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。

A：

若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动

B：

若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动

C：

若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动

D：

若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动

E：

若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等

7、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性

B．物业的临街状况

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

8、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。

A：

土地增值税

B：

教育费附加

C：

营业税

D：

城市维护建设税

E：

契税

9、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。

该宗土地的总价为__万元。

A．96

B．192

C．240

D．480

10、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

11、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。

A．取三者的平均值

B．取三者的中间值

C．任选其中之一

D．在三者的基础上综合分析决定

12、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。

A：

估价目的不同，估价对象的范围可能不同

B：

估价委托机构的不同，估价的性质可能不同

C：

估价时点的不同，估价方法也可能不同

D：

估价时点的不同，评估的价值类型可能不同

E：

估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

13、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心

14、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。

A：

对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

B：

控制混凝土质量

C：

对工程中的配套设备进行检验

D：

对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E：

实行科学合理的施工进度控制安排

15、保险合同的辅助人，包括。

A：

被保险人

B：

受益人

C：

保险代理人

D：

保险经纪人

E：

保险公估人

16、质权的特征包括。

A：

质权是一种担保物权

B：

质权是一种用益物权

C：

质权的标的物只能是动产或财产权利

D：

质权须转移质物的占有

E：

质权是就质物优先受偿的权利

17、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。

A：

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元

B：

按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元

C：

取得了该房地产项目的土地使用权证书

D：

实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上

E：

实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上

18、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

A：

住宅专项维修资金的存储利息

B：

利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益

C：

住宅共用设施设备报废后回收的残值

D：

物业服务企业的支出节余

E：

利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益

19、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。

A．期限短

B．不记名、可自由转让

C．能提前提取现金

D．面额固定

20、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。

A：

土地所有权

B：

依法承包的荒山的土地使用权

C：

宅基地使用权

D：

固有汽车加油站

E：

乡镇企业用房

21、具体的长期趋势法主要有__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法

C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法

E．回归分析法

22、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是。

（2009年试题）

A：

甲物业投资风险大

B：

乙物业投资风险大

C：

甲、乙两个物业的投资风险相同

D：

难以判断甲、乙物业的投资风险大小

E：

借款合同

23、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价值的摊销与回收

C．重置价值的摊销与回收

D．价值的减价修正

24、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：

开发商违法预售

B：

借款人赖账不还

C：

借款人拖延还款

D：

房地产市场供需失衡

E：

借款合同

25、以下关于房屋征收补偿的说法，不正确的是__。

A．因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费

B．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

C．对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格

D．被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼