宜昌市伍家岗工业园区控制性详细规划.docx
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宜昌市伍家岗工业园区控制性详细规划
说明目录
宜昌市伍家岗工业园区控制性详细规划
说明书
第一章规划编制的背景条件
第一节园区发展回顾
伍家岗工业园区原名为三峡移民民营科技园，1997年由宜昌市科委、宜昌市移民局、伍家岗区人民政府联合发起筹建，1998年正式挂牌成立，1999年省科委以鄂科政[1999]3号文批复，同意将三峡民科园列为首家省级民营科技园区。
2000年宜昌市人民政府以宜府办文[2000]41号文成立了“三峡移民民营科技园协调领导小组”，协调解决三峡民科园开发建设、招商引资中的困难和问题，并成立民科园管委会进行规范运作。
2002年省乡镇企业管理局、省建设厅、省国土资源厅以鄂企企指字[2002]46号文确认三峡民科园为全省第一批重点乡村工业园区，并于同年10月确认为全省6家重点联系工业园。
2006年4月，国家发改委批准三峡民科园更名为湖北伍家岗工业园，明确为省级开发园区。
第二节城市东拓为园区发展带来机遇
新版城市总体规划把伍家岗作为宜昌市“双中心”之一，并确定城市的主导发展方向向东，为伍家岗工业园区的发展提供了千载难逢的发展机遇。
伍家岗是宜昌市的老工业基地，在城市东拓的过程中，城市用地和功能面临结构性调整，此时，伍家岗区委、区政府提出了从“老工业基地”到“新型工业强区”的区位发展战略，为园区发展提供了政策机遇。
随着沿江大道全线贯通，城东大道、宜万铁路、宜昌东站等重点工程的即将竣工以及宜昌市“工业强市”、“沿江突破”战略的逐步实施，园区迎来了一个大开放、大开发、大发展的黄金时期。
第三节园区开发和规划管理的需要
为了指导园区的开发建设，市规划局于2004年委托原宜昌市城镇设计事务所编制了《湖北三峡移民民营科技园控制性详细规划》，该规划有效地促进了园区的开发建设，推动了园区健康、有序的发展。
但是，随着新版城市总体规划的逐步实施和园区地位的提升、版图的扩大，该规划已不能满足园区未来的发展需要，因此需要编制相应的控制性详细规划来指导该地区的城市建设。
基于上述背景条件的出现，市规划局及时启动《宜昌市伍家岗工业园区控制性详细规划》的编制工作。
第二章规划指导思想、依据及规划目标
第一节规划指导思想
1、以城市总体规划为依据并在分区规划为指导下，落实、深化、细化规划要求，完善城市功能，推动伍家岗工业园区健康有序发展。
2、以科学发展观为指导，坚持“以信息化带动工业化、工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的”新型工业化发展之路。
3、坚持“十分珍惜和节约土地”的基本国策，合理确定建设用地规模和开发强度；优化配置空间资源，提高土地利用效率，节约、集约用地。
4、坚持以人为本，改善和提高城市环境质量，建立良好的生产和生活环境，使规划区步入可持续发展的良性轨道。
5、以园区道路交通体系建设为重点，强化公共服务设施和市政基础设施的规划建设，巩固和加强园区的发展基础。
第二节规划依据
1、《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》
2、《宜昌市伍家岗分区规划（2007-2020年）》
3、《城市规划编制办法》及实施细则
4、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
5、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》
6、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》
7、《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部）
8、《工业项目建设用地控制指标》
9、《宜昌市城市规划管理技术规定》
10、1：
500地形图、规划区现状调查资料、国家、省市其它相关法规和规范
第三节规划目标
依托园区现有机电仪表、轻工纺织、机械制造等优势产业，依靠科技进步和技术创新来提升企业的整体竞争力；通过完善园区软硬环境建设来增强园区的载体功能，通过扩大对外开放和大力招商引资来壮大园区规模，把伍家岗工业园区打造成伍家新城中心的产业支撑基地和区域经济的重要增长极；走新型工业化发展之路，加大节能减排力度，积极提倡清洁生产，把伍家岗工业园区建设成布局合理、功能完备、设施健全的新型工业示范园区。
第三章规划范围及区位
第一节规划范围的界定
本次控制性详细规划的规划范围为：
东起花溪一路、西至花溪路、南达柏临河、北抵魏家畈路，规划总面积446.41公顷，其中城市建设用地为419.38公顷。
第二节区位
伍家岗工业园区位于宜昌市伍家岗区花艳冲，西距西陵中心约12公里、伍家岗中心约4公里，南距长江深水港3公里，东距三峡国际机场约13公里，宜昌东站（客、货）坐落在园区腹地，宜万铁路、宜当公路横穿园区，汉宜高速公路从园区南侧通过，并留有出入口。
区位优势非常突出。
同时，伍家岗工业园区也是宜昌市城市总体规划确定的中心城区五个工业园区之一。
第三节规划区及周边重要设施分布
规划区位于城郊结合部，紧靠伍家岗城市新中心区、东站商贸居住区和东站仓储物流园区三大城市功能区，可以充分依托城市现有基础设施和公共服务设施进行发展，以降低开发建设成本，加快发展速度。
在园区及周边地区对园区发展起到重要推动和支撑作用的设施主要有：
1、交通设施：
宜万铁路、宜昌东站（客、货运站）、宜当公路、宜黄高速公路、临江坪港等。
2、市政设施：
市三水厂、花艳220KV和110KV变电站、临江溪污水处理厂等。
3、教育设施：
花艳中学（30班）、花艳小学（24班）。
第四章现状基本情况分析
第一节现状用地基本情况及可建设用地分析
1、现状用地基本情况
本次控制性详细规划总用地面积为446.41公顷，隶属于伍家岗区伍家乡，用地范围涉及伍家乡共谊、共和、共升和前坪等四个村。
规划区大部分为自然山体、林地和园地，现状建成区面积为156.24公顷（其中工业用地为81.97公顷，占建成区面积的52.42%）。
以宜万铁路为界，建成区主要集中在铁路南部地区，主要有经纬纺机、叉车厂、东政仪器和鑫源纺织等工业企业；铁路北部只有高峡水泥和共升村村办企业等少数工业企业。
建成区各类用地面积统计见下表。
现状用地一览表
序号
用地代码
用地名称
面积（公顷）
比例（%）
备注
1
R2
二类居住用地
2.68
1.68
2
C
公共设施用地
4.39
2.81
C1
行政办公用地
4.00
C3
医疗卫生用地
0.39
3
M
工业用地
81.97
52.42
4
W
仓储用地
2.65
1.70
5
T1
铁路用地
5.16
3.30
6
S1
道路用地
16.65
10.36
7
U
市政公用设施用地
1.57
1.00
8
G2
防护绿地
13.61
8.71
9
E61
村镇居住用地
28.15
18.02
10
建成区总用地
156.24
100
2、可建设用地分析
本次控制性详细规划对规划区内的用地按已建设用地和未建设用地两大类来进行分析。
其中已建设用地又分为因建设质量和环境条件相对较好而予以保留的用地和需要改造整合的用地两类；未建设用地则按照土地利用适应性评价因子划分为一类用地、二类用地和三类用地。
一类用地：
即适于修建的用地。
其构成条件为地形坡度在15%以下，符合各项建设用地的要求；高程高于长江洪水位和山洪水位线。
二类用地：
即基本上可以建设的用地。
其构成条件为地形坡度在15%-25%以，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需要动用较大土石方工程，高程高于长江洪水位和山洪水位线。
三类用地：
即不适于修建的用地。
其构成条件为：
地形坡度超过25%以上，布置建筑物很困难；或高程低于长江洪水水位线和山洪水位线；或有严重的冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需要花费很大工程量和工程费用。
经过统计分析，规划区内的用地综合分析汇总如下表：
建设用地分析一览表
序号
用地类别
面积（ha）
比例（%）
1
建成区保留用地
135.91
30.45
2
建成区改造用地
20.33
4.55
3
一类用地
128.54
28.79
4
二类用地
64.36
14.42
5
三类用地
89.91
20.14
7
水域
7.36
1.65
8
规划总用地
446.41
100
可建设用地为上表中1、2、3、4项用地之和，为349.14ha。
占规划区总用地的78.21%。
第二节现状人口
规划范围内现有居住人口主要是伍家乡共谊、共和、共升和前坪四个村的村民，共计1320人。
各村人口分别为共谊120人、共和400人、共升500人、前坪300人。
第五章规划性质与规模
第一节规划性质
伍家岗工业园区是城区“退二进三”的产业转移基地、老工业企业的搬迁改造基地、新城中心的产业支撑基地和对外招商引资的平台，是以发展轻工纺织、机电仪表、包装印刷及生物食品为主的中心城区重要的轻工业园区。
第二节规划规模
1、用地规模：
规划区总用地面积为446.41公顷，其中用于城市建设用地规模为419.38公顷（其中工业用地为240.73公顷，占城市建设用地总量的57.40%）。
2、人口规模：
就业人口按80-100平方米工业用地面积/人，则规划区就业人口为2.4-3.0万人。
另外，规划保留现状共和、共升和前坪三个村民安置点，按城市居住用地面积标准计算可居住6500人。
第六章规划结构与土地利用规划
第一节规划结构
本次规划的规划结构为“一心一轴二组团”，一心即园区服务管理中心，一轴即汉宜路城市发展主轴，二组团即前坪工业组团和花艳工业组团。
第二节土地利用规划
1、居住用地规划
（1）由于规划区紧靠城市总体规划确定的城市居住区，因此本次规划不考虑为产业工人服务的居住用地规划，只考虑规伍家乡共和、共升和前坪等三个村的村民搬迁安置用地的规划布局，规划保留现状共和、公升和前坪三个村民安置点用地。
规划村民安置用地面积18.39公顷，按城市居住标准建设，可安置6500人。
（2）、中、小学和幼儿园用地：
按《宜昌市伍家岗分区规划》中的中小学规划布局，在花溪路西侧布置有花艳中学和花艳小学，其规模分别为30班和24班，可满足本区就学需求；结合共升村民点的建设设置一处幼儿园，规模为4班，占地0.16公顷。
规划居住用地总面积18.69公顷，占建设用地总量的4.46%。
2、公共设施用地规划
公共设施用地集中布置在汉宜路两侧，其中行政办公用地4.31公顷、商业金融用地7.39公顷、医疗卫生用地0.39公顷，教育科研用地1.81公顷。
规划公共设施项目分为独立设置和非独立设置两类，具体设施见下表。
独立公共服务设施一览表
序号
项目
名称
面积（平方米）
所在地块
1
幼儿园
共升幼儿园
1640
GYY—02—11
2
变电站
花艳变电站
3780
GYY—03—06
3
市场
东站批发市场
35394
GYY—02—08
东站批发市场
37164
GYY—02—09
4
垃圾转运站
共联路垃圾转运站
572
GYY—03—08
花艳一路垃圾转运站
560
GYY—01—15
5
停车场
花艳一路停车场
2615
GYY—01—17
前坪路停车场
2945
GYY—02—14
共联路停车场
3215
GYY—05—02
6
加油站
峡江加油站
1824
GYY—02—15
7
社区卫生服务中心
共和社区卫生服务中心
3888
GYY—03—03
8
消防站
共联路消防站
5914
GYY—05—01
非独立公共设施一览表
项目
建筑面积（平方米/处）
备注
社区居委会
300
1处
社区卫生服务站
100
1处
储蓄所
100-150
1处
公共厕所
60
8处
社区文化活动室
100-150
1处
社区体育活动场地
--
1处
规划公共设施用地总面积13.90公顷，占建设用地总量的3.31%。
3、工业用地规划
规划区现状工业用地主要位于铁路以南地区，总用地为81.97公顷。
规划新增工业用地分为花艳和前坪两个组团进行布局，全部为一类工业。
前坪组团主要布置轻工纺织、机电仪表、包装印刷等工业；花艳组团主要布置生物食品、轻型加工工业及新型建材等工业。
规划工业用地总面积为240.73公顷，占建设用地总量的57.40%。
4、规划用地分类统计
规划城市建设用地一览表
用地分类
代码
面积（hm2）
用地百分比（%）
人均用地（m2/人）
备注
居住用地
R
18.69
4.46
28.75
幼儿园占地0.16公顷
公共服务设施用地
公共服务设施用地
C
13.90
3.31
其中
行政办公用地
C1
4.31
商业金融用地
C2
7.39
医疗卫生用地
C5
0.39
教育科研用地
C6
1.81
一类工业用地
M1
240.73
57.40
仓储用地
W
2.31
0.55
对外交通用地
T
12.13
2.89
道路广场用地
S
53.79
12.83
市政设施用地
U
3.82
0.91
绿地
绿地
G
74.01
17.65
其中
公园绿地
G1
44.53
10.62
防护绿地
G2
29.48
7.03
合计
419.38
100
注：
规划居住人口6500人。
用地汇总表
序号
类别名称
面积（公顷）
占总用地比例
1
总用地
446.41
100
2
城市建设用地
419.38
93.95
3
水域和其他用地
水域和其他用地
27.03
6.05
其中
水域
7.36
1.64
其他用地
19.67
4.41
第七章开发建设控制
第一节地块划分
本次控制性详细规划将规划区划分为5街区和85个地块。
1、街区划分
本次控规对规划区范围内446.41公顷的用地根据道路的分割情况划分为GYY-01、GYY-02、GYY-03、GYY-04、GYY-05等共计5个街区。
各街区总用地面积和建设用地面积见下表。
街区总用地面积和建设用地面积一览表
街区编码
总用地面积（公顷）
城市建设用地面积（公顷）
GYY-01
97.83
76.24
GYY-02
73.60
73.60
GYY-03
93.06
90.10
GYY-04
74.97
74.58
GYY-05
106.85
104.86
合计
446.41
419.38
2、地块划分
（1）、地块划分原则：
①依据城市道路、步行道等形成的人工界线进行划分，地块划分尽量形成单一性质的用地地块；②对城市公共设施用地、市政设施用地、公园绿地等进行单独划分，以便重点优先保证。
（2）、在编制土地开发控制图则时，将这5个街区又进一步进行了细分，共划分出85个小地块。
第二节开发建设控制
建设开发控制涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。
通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市环境起到积极的作用。
本次规划参照《宜昌市城市规划管理技术规定》和《工业项目建设用地控制指标》，并结合本地区实际情况进行合理指定。
1、指标选取
控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，本次控规选取的规定性指标有用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、建筑后退道路红线距离、地块应预留的泊车位、地块的交通出入口方位等；指导性指标有人口容量、投资强度、建筑形式和色彩等。
这些指标应当成为下一层次修建性详细规划编制的主要依据。
2、控制目标
按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，通过制定和完善建设用地定额指标和土地集约利用评价指标体系，推行单位土地面积的投资强度、土地利用强度、投入产出率等指标控制制度，合理确定规划区的开发强度，提高土地、交通等基础设施的使用效率，提高产业用地的集约利用水平。
3、开发强度控制
根据用地性质的不同，对于每个地块都有不同的指标。
居住用地：
规划将村民安置用地按城市居住用地标准进行建设，建议以多层为主。
容积率一般控制在1.6以下，其建筑密度在30%以下。
商业金融用地：
商业金融用地建议控制其容积率在1.8左右，建筑密度在35%以下；
行政办公用地：
参考一般城市办公建筑的开发强度，建议容积率控制在1.8左右，建筑密度控制在30%左右。
工业区：
以一类工业为主，建议容积率控制在0.6-1.6左右，建筑密度控制在40%左右。
具体开发控制见规划图则。
第八章道路及竖向规划
第一节道路交通规划
1、道路等级：
本次控规将规划区内道路系统划分为三个等级，即主干道、次干道和支路。
其中主干道红线宽度为44米、40米、36米三种，次干道红线宽度均为25米，支路红线宽度均为15米。
主干路有五条：
即魏家畈路（36米）、东山大道（40米）、柏临河路（44米）、花溪路（44米）、汉宜路（44米）等，总长度约8250米。
次干路有六条：
前坪路、共联路、花艳路、花溪一路、花溪二路、花艳一路等，总长度约8310米。
支路共14条，总长度约8000米。
规划区内道路总长度24560米。
2、道路横断面设计
道路横断面设计依据《宜昌市中心城区道路网专项规划》，在满足国家规范、行业标准规范的要求下，结合规划范围的用地性质，确定规划区内城市主干道采用三块板，次干道及支路采用一块板，具体见下表。
规划主、次道路一览表
道路等级
道路名称
红线宽度（m）
道路长度
断面形式
断面编号
备注
主干路
东山大道
40
829
三块板
B—B
柏临河路
44
2118
三块板
A—A
花溪路
44
3185
三块板
A—A
汉宜路
44
1407
三块板
A—A
魏家畈路
36
713
一块板
C—C
次干路
前坪路
25
1277
一块板
D—D
共联路
25
1660
一块板
D—D
花艳路
25
970
一块板
D—D
花溪一路
25
2368
一块板
D—D
花溪二路
25
1153
一块板
D—D
花艳一路
25
882
一块板
D—D
3、停车场和加油站规划
规划范围内共设3处社会停车场，一处位于花艳工业组团，布置在花艳路与花艳一路交叉处；一处位于园区服务中心，布置在汉宜路与前坪路交叉口处；一处位于前坪工业组团，布置在消防站西侧。
规划保留位于汉宜路北侧的加油站。
第二节竖向规划
区内的地形较为复杂，总体趋势北高南低，花艳工业组团地势较高，场地高程均在72～102之间，前坪工业组团地势较低，场地高程均在50-62之间。
竖向规划时重点考虑以下几个方面：
以现状为基础，以道路竖向设计规范为依据，对本区内的道路进行相应的设计和调整；尽量减少土石方量，减少对现有山体的开挖工程，保护环境；考虑规划道路和现状道路的衔接，满足市政设施工程的要求。
规划区内的竖向设计主要受两个方面的因素制约，其一是与宜万铁路相交的标高，其二是现状建成区用地的场地标高。
规划区内有四条道路与宜万铁路相交，分别是花溪路、花溪二路、汉宜路和柏临河路，均采用下穿方式通过宜万铁路。
花溪路、花溪二路、汉宜路和柏临河路与宜万铁路交叉处标高分别为71.44米、65.00米、68.80米和54.20米，现状建成区标高在50-62米之间。
规划高程：
花艳组团高程为67.0-88.0左右，前坪组团高程为51.2-70.0米。
本次规划中道路纵坡按照主干道纵坡≤5％、次干道纵坡≤6％、支路纵坡≤8％进行控制，道路的横坡控制在1％－2％之间。
规划最大道路纵坡位于花溪一路，纵坡5.12%，坡长468.29米，最小纵坡0.2%，主要是共联一路。
第九章专项工程规划
第一节给水工程规划
1、规划原则
（1）依据《宜昌市伍家岗分区规划（2004-2020年）》和《宜昌市中心城区供水专业规划（2007-2020年）》，从总体上进行布局，统筹兼顾。
（2）充分利用现状供水设施，注重与城市供水管网的衔接，逐步完善规划区内配水管网系统。
（3）近、远期结合，统一规划，分步实施。
充分发挥近期建设的经济合理性，又兼顾长期投资效益。
2、规划区用水量预测
（1）、生活用水量预测：
根据《城市给水工程规范》（GB50282-98）规定：
第一分区中的中等城市的最高日人均综合用水量指标为280~520升/人·日，根据规划区现状用水量水平，结合发展规模和充分考虑分区的地理位置和自然环境等要求，确定规划区最高日人均综合生活用水量指标采用350升/人·日，则综合生活用水量为：
350×0.001×0.65≈0.23万m3/d
（2）、生产用水量：
工业用水量按照工业分类分别计算，一类工业用地用水量标准为0.8万m3/km2·d，则区内工业总用水量约为1.93万m3/d。
（3）、市政及其他用水：
市政及其他未预见用水量按前两者用水量的15%计算,约为0.32万m3/d。
规划区总用水量为以上三者之和为2.48万m3/d，本次规划取2.5万m3/d。
3、水源规划
根据调查，规划区内现状用水主要由市三水厂供给，而三水厂现状供水规模为10万m3/d，远期为20万m3/d，根据本区对用水的需求和三水厂未来的供水能力，它完全能满足用水要求。
因此，三水厂仍将作为本区的主要水源。
4、给水管道布置
为了提高供水的安全性和稳定性，区内的给水主干管将按规划形成环网状，支管则根据实际情况呈环网状与树枝状相结合的分布形式，具体见《给水工程规划图》。
规划新增给水干管：
DN800管，总长6700米；DN600管，总长8400米；DN400管，总长9000米。
5、消火栓的规划布置
规划区内消火栓的数量及布置方式必须遵守以下规定：
消火栓设置的间距不大于120m,消火栓的接管管径不得小于100mm,并按规范要求距建筑物不小于5m,距车行道不大于2m。
第二节排水工程规划
1、排水体制
依据《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》确定本规划区采用雨、污分流的排水体制。
2、污水工程规划
（1）、污水量预测：
规划区内的污水主要包括生活污水和工业废水。
污水排放总量按用水总量的80%核定，管网渗入量和未预见水量按污水量的10%计算，则污水预测量为：
2.22万m3/d。
（2）、污水排放：
生活污水经无动力装置处理后排入城市污水管网。
工业生产污水依据工业性质应先行在各企业单独建设的污水处理设施中进行处理，处理达标后排入污水管网。
经污水管网集中收集后排入临江溪污水处理厂。
（3）污水管网布置：
规划区内污水管道原则上沿道路的路南、路西布置，覆土深度不小于0.7m。
具体见《排水工程规划图》。
3、雨水工程规划
（1）雨水工程规划标准：
宜昌市暴雨强度公式为：
q=1853×（1+0.8816lgP）/[t+10.6×（1+0.283lgP）]0.63，设计暴雨重现期，采用P=1年；流量Q=ψqF（其中：
径流系数ψ=0.2～0.65），地表集水时间采用t=5～15分钟），管道流行延缓系数采用m=2。
（2）雨水收集与排放
根据
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