房地产估价案例与分析考试试题及答案解析.docx
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房地产估价案例与分析考试试题及答案解析
2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：
1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。
A．1035．0 B．1066．1 C．1150．0D．1184．5
4．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。
A．9734．2 B．10218．3 C．10407．5D．10458．8来源:
（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A．交通条件 B．产业集聚度C．基础设施完备程度 D．公共设施完备程度
10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：
1．合法原则（略）。
2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。
4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。
综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：
（略）。
十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）
地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程（略）
（一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：
（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：
银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971．27㎡，建筑面积为98741．45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：
新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699．77㎡，建筑面积为34198．63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：
中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752．56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。
错处不超过四个。
如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2．5分。
本题最多扣至0分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：
通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。
一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：
独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。
一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3．可分割转让性：
所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。
容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4．房地产开发程度：
估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5．价值、规模大小：
一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。
例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：
一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。
例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。
假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
来源:
考试大-房地产估价师考试
2009年试题参考答案
一、问答题
（一）答：
1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。
估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：
受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：
在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
（二）答：
1．估价时点不同。
乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。
乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。
由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。
项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
（三）答：
1．政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。
理论上的补偿内容包含：
被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。
二、单项选择题
1．D2．D3．D4．B5．A6．C7．D8．B9．D10．D
三、指错题
1．致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2．致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3．致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
4．估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5．估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6．估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7．估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
8．估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9．估价原则中缺谨慎原则。
10．估价结果报告中缺变现能力分析。
11．市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12．市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13．市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15．市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。
16．周边景观应属于区域因素。
17．市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
18．市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
20．市场法修正系数计算应说明理由。
21．市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22．地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
23．估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。
四、改错题
1．在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2．在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
3．缺少变现时间长短的说明。
4．缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
解析
二、单项选择题
1．根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此选D。
3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5万元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3万元。
2008年房地产估价案例与分析考试试题及答案
一、问答题（共3题，每题0分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问上述观点是否正确?
为什么?
（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价；
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1．上述两种估价思路中哪种较合适?
并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：
总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄
妹俩达成书面协议：
妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：
1：
0.7：
0.6：
0.5：
0.4：
0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A．11.43
B．11.77
C．22.86
D．23.53
2．因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。
估价中正确的选择是（ ）。
A．若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B．若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析
C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
D．若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用
3．兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。
A．房屋所有权注销登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋所有权变更登记
D．房屋所有权转移登记
4．若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（ ）。
A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效
D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。
建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。
甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。
自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。
2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
5．如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。
A．该宗商业房地产的收益年限为28年
B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C．该宗商业房地产的收益年限为38年
D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
6．若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。
若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。
采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（ ）万元。
A．6625 B．7333 C．7571 D．8833
7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ ）。
A．项目改建投入的成本费用应包括：
工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：
名称
建筑面积
（㎡）
建筑基底
面积（㎡）
房屋结构
建筑物重置
单价（元/㎡）
建筑物
成新率
店面
1000
1000
砖混
800
90%
仓库
2000
2000
砖木
500
85%
住宅
1500
1500
砖混
650
90%
8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ ）。
A．耕地占用税 B．征地管理费 C．耕地开垦费 D．新增建设用地有偿使用费
9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ ）。
A．22.22% B．33.61% C．36.55% D．37.80%
10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
B．因拆迁估价
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