左邻右里物业管理方案Word文档格式.docx
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7、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等安护工作。
8、消防管理。
9、小区文化娱乐活动。
10、其他特约服务。
11、物业管理档案、资料。
七、总体目标和创优目标实施方案
（一）总体目标
在管理合同期内将该住宅小区管理成“舒适、安全、文明”的住宅小区。
根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，使本住宅小区达到硬件指标。
（二）创优实施方案
1.准备阶段
成立达标创优工作领导小组，并制定详细的达标创优计划；
加强员工队伍建设，强化员工团队精神。
2.实施阶段
做好达标宣传工作；
做好员工培训工作，提高管理水平；
对照创优标准，参照先进管理，对薄弱环节、不足之处加以改进；
按计划分配任务，责任到部门、到人，签定责任书；
定期进行自检，不断改进、总结；
迎接考评，实现创优目标。
第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算
第一章管理架构
根据该住宅小区的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置一些专门的机构，一专多能，重在管理。
管理处设置一个中心、三个部门，即：
客服中心和工程维修部、安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。
机构设置图：
委托方
（汇景房产开发公司）
金坛鑫盛物业有限公司
左邻右里管理处
客服中心
环境部
安保部
维修部科
清洁管理
绿化管理
秩序管理
消防管理
车辆管理
房屋维修
设备管理
装修管理
有偿维修
财务管理
文档管理
接待管理
社区文化
第二章管理人员配备
本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该住宅小区实施专业化的物业管理与服务。
在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥其效能。
一、配备原则
1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；
2、力求精干、高效、实用；
3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。
二、管理人员的配备分类和数量：
（仅限一期前期交付人员配置）
岗位
岗位及人数
人数
备注
管理处
主任
1
全面负责小区的管理
主管
负责安护队员的全面管理
保安员
（兼消防员、车管员）
12
维护小区公共秩序
工程维修部
前期管理面积较小
暂时可不设主管
维修工
主管1人，维修1人
清卫
3
小区道路、楼道清扫等
绿化工
负责小区的绿化工作
接待与财务各1人
2
负责与业主（使用人）之间的联系
合计
24
三、人员配备标准
分类
岗 位
职 责
具备条件
全面负责小区物业管理工作
大专以上文化，协调管理能力强，有2年以上物业管理经验，
接待员
会计
负责接待受理业主（使用人）的投诉，管理公司发放的文件和小区技术档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员，负责小区的文化宣传工作，落实各项小区服务措施
中专以上学历，懂档案管理，有物业管理经验1年以上
负责小区的房屋和设施、设备的管理、维修
具有初级以上技术职称
班长
全面负责小区的治安、消防和车辆管理工作
高中文化、退伍军人，有3年的物业公司治安队管理经验
保安
负责小区治安、消防、车辆管理工作
高中文化，35岁以下，退伍军人
环保部
道路保洁
负责小区各主、干支道清扫、垃圾清运、消毒
勤劳
楼道保洁
负责小区楼道的保洁
绿化养护
负责小区绿化养护工作
有多年绿化养护工作经验
第三章员工培训和考核
人是企业中最重要的资源，物业管理的经营就是人与人之间的往来，企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱，而教育和培训是提高企业人员素质的重要手段，所以我们把培训人才作为实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。
一、培训目标
规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能，提高管理处全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，为管好小区提供人力资源保证，确保管理人员合格上岗。
二、培训方式
（一）外派培训：
积极开展行业交流，每年组织一次市优、示范小区参观，引进新观念、新理论、新思维，达到实践和理论的结合；
选送业务骨干参加行业主管组织的物业管理培训班，接受新事物，学习好方法，提高业务能力。
（二）岗位培训
针对不同岗位集中授课进行岗前培训，实地跟班，以老带新进行岗中培训。
（三）会议讨论
针对日常管理工作中发现的典型案例组织管理处各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。
三、培训计划
培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。
培训阶段
培训对象
培训内容
目标及效果
培训时间
接管前
培训
全体员工
小区概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等
通过岗前培训，使小区各类管理人员基本具备上岗能力
日常管理
新进员工
管理处概况、管理处规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等
具备上岗基本能力
进入管理处一周内
管理人员
物业管理法规文件、岗位技能技巧培训等
提高管理服务能力水平
常年进行
操作层培训
岗位技能技巧、服务意识、沟通能力
提高服务水平
仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范
建立良好的公司文化氛围
第四章员工的仪表、行为规范
物业管理是该住宅小区的一个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是小区业主（使用人）开展小区活动的对外窗口。
物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的，要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的信誉度和公司形象。
一、着装
所有员工一律穿制服上岗。
二、仪表行为规范
1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净、整齐、笔挺。
2、穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。
3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。
4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。
5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。
三、仪态行为规范
1、面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。
2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。
不得东张西望、心不在焉。
3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。
4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。
5、不得当众整理个人衣物、化妆等。
6、行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。
7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。
8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。
9、员工在工作、打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头同意，表示注意到他（她）的来临，不准毫无表示或装作没看见。
10、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。
11、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。
第五章员工奖惩机制
我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理；
根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议，评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
（一）警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
（二）严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
（三）最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
（四）开除（或辞退）
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
（一）轻微过失（违反下列一项者，给予警告一次）
1、一个月迟到或早退三次；
2、违反保安制度，拒绝保安人员检查；
3、违反安全制度但未造成后果；
4、在小区内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹；
5、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊；
7、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下；
8、业主连续三次反映工作态度不好（经查属实）；
9、私扣业主（使用人）提出的一般意见。
（二）严重过失（违反下列一项者，给予严重警告一次）：
1、旷工一天；
2、利用职务之便收取户主或客户钱物；
3、对业主（使用人）态度蛮横；
4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工；
5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
（三）重大警告（违反下列一项者，给予最后警告一次）：
1、连续旷工三天；
2、接受贿赂；
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上。
（四）开除（犯有下列错误，立即予以开除或辞退）
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天；
2、偷窃公司、同事或业主财务；
3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利；
4、严重玩忽职守，给业主（使用人）或公司利益造成重大损失；
5、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人；
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
（一）奖励对象
1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩者；
2、工作努力，深得业主表扬者；
3、在危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者；
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者；
5、因其行为为公司带来荣誉者；
（二）奖励办法
凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。
1、全公司通报表扬；
2、颁发奖品或奖金；
3、特别加薪；
4、晋级
第六章开办费用测算
前期开办费用的组成:
1、施工末期与交房期之间1个月的所有人员工资福利
2、管理处固定资产的购置
3、管理处所有的法律文书、运行表单、办公用品的印刷和购置
4、工程、保洁、绿化等工具的采购、库房设施的购置
5、管理处员工的统一服装、劳保用品的采购
6、管理处筹备期的办公费用
7、其他
一、工资福利劳保费用
序号
岗位
人数
工资标准
月度工资
管理处主任
3500.00
1500.00
客服主管
4
保安主管
5
环境主管
1200.00
6
工程主管
7
8
客服接待
9
安护员
1100.00
13200.00
10
保洁员
800.00
2400.00
11
850.00
合计
29550.00
13
法定加班费，春节、元旦、五一、国庆共10天的300%加班费。
及周六周日其他突击加班费用计（月工资总和乘1.3系数）
3179.00
14
社会统筹
230.00
14720.00
15
工作服、劳保用品
440.00
10560.00
16
中秋、端午、春节福利
300.00
7200.00
17
人身意外保险费
20.00
240.00
18
小计
65449.00
二、固定资产的购置
序号
名称
数量
单价
金额
办公桌椅
5套
350.00
1750.00
会议桌椅
1套
2000.00
档案柜
600.00
3000.00
员工更衣柜
10组
450.00
4500.00
高压冲洗泵
1台
保险柜
1450.00
对讲机
16部
900.00
14400.00
电脑
3台
5000.00
15000.00
打印机
2台
1600.00
复印机
8000.00
传真机
1300.00
高效吸尘器
电锤
管道疏通机
1650.00
七米拉伸梯
电焊机
1000.00
2匹空调
4000.00
69700.00
三、各类工具的购置
3米人子梯
1只
550.00
切割机
接线盘
1盘
280.00
手电钻
万用表
110.00
绝缘摇表
220.00
钳形电流表
120.00
液压压线钳
260.00
电烙铁
150.00
电话压线钳
46.00
手持式测温仪
250.00
塑柄一字起
5只
5.00
25.00
塑柄十字起
电笔
2只
2.00
4.00
老虎钳
11.00
22.00
尖嘴钳
斜口钳
13.00
26.00
剥线钳
15.00
30.00
19
梅花扳手
175.00
20
呆扳手
180.00
21
强光灯
10台
90.00
22
内六角扳手
2套
40.00
23
铁锤
17.00
85.00
管子钳
380.00
25
锯弓
100.00
26
套筒扳手
27
平板锉刀
7.00
14.00
28
三抓拉起
140.00
29
ABS工具箱
55.00
30
玻璃刮
16.00
32.00
31
涂抹器
32
喷壶
10只
9.00
33
手刷
10把
34
恭刷
35
2M伸缩杆
5根
200.00
36
拖把
20条
37
扫帚
20把
3.00
60.00
38
簸箕
20个
80.00
39
玻璃铲刀
5把
10.00
50.00
40
鸡毛掸
10个
41
地刷
42
尘推
43
尘推布头
10套
44
夹纸钳
14把
42.00
45
水管
100米
46
推水刮
47
垃圾收集车
5辆
7500.00
48
货架
2组
16638.00
四、首次绿化、保洁耗材费用
单位
数量
单价/元
金额/元
全能清洁剂
加仑
酸性清洁剂
19.00
95.00
玻璃清洁剂
氯水消毒清洁剂
320.00
毛巾
条
胶靴
双
160.00
塑胶手套
付
大垃圾袋
只
1000
0.5
500.00
小垃圾袋
卷
500
1.00
铲刀刀片
片
卫生球
个
水
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