物业工程部作业指导书样本.docx
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物业工程部作业指导书样本
嘉
实
物
业
工
程
作
业
指
导
书
一、一、工程部架构组成
二、工程部物资配备
三、工程部主要工作职能
四、工程部管理制度
五、工程部岗位职责
六、工程部工作程序
一、工程部架构
1、架构图
2、岗位设置/人员配备
序号
岗位名称
岗位配备
班组计数
班次运作
工作描述
备注
1
工程主管
1
*1班
日班
2
万能维修工
1
*1班
翻班
值班长
3
土建维修
1
*1班
翻班
4
维修操作工
2
*1班
翻班
5
合计
5人
合计
3、作息时间及班次运转安排
日班：
09：
00—17：
30值班：
17：
30—次日09：
00
翻班：
做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件
序号
岗位
配置
基本要求
工作说明
调整时间
备注
1
工程主管
1
工程/电脑/主观/计划性/分析逻辑/吃苦等
工程介入/应急维修/房屋设施设备维保/装修审核/装修管控等
8月底
现有人员转岗
2
维修员
4
土建、配套、水电等
应急维修/房屋维修养护/设施设备运行管理等
8月底
项目交付需求新增
3
合计
5人
商业街/办公楼/小区
二、工程物资配备
序号
品名
数量
说明
备注
1
铝合金梯子（1m、2m、3m）
1*3
2
液压钳
3
万用表
1
4
数字万用表
1
5
钳型电流表
1
6
潜水泵
1
7
冲击钻
1
8
手枪钻
1
9
电锤
1
10
摇表
1
11
管道疏通器
1
12
砂轮机
1
13
温感、烟感测试仪
1
14
切割机
1
15
维修工作台
1
16
对讲机
2
17
大、中管钳
1
18
随身工具
4
19
总计
三、工程部主要工作职能
1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度
（一）、上门维修文明守则
1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放（使用维修工作布），维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定
为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
1、楼顶水箱
1.1变频增压泵
1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。
1.1.2变频增压泵控制箱：
检查电压、电流、压力是否正常。
1.2水箱及附件
检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。
2、屋顶泛光照明和航空障碍灯
2.1屋顶泛光照明
2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
2.1.2检查泛光照明控制箱。
2.2航空障碍灯
2.2.1检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
2.2.2检查航空障碍灯控制箱。
3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明
3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。
4、水笼井内给水减压阀
检查给水减压阀压力是否正常。
5、底层大厅
5.1底层大厅照明
检查底层大厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
5.2底层大厅门禁、门机系统
5.2.1门禁系统：
测试供电电压；紧固接线桩头螺丝；清除浮尘。
5.2.2门机系统
测试供电电压（门机电锁）；清洁电锁；检查门机是否有漏电现象；检查导向论、止动轮、吊轮；紧固机械部分，清洁导轨，导向槽内加注润滑脂。
5.3底层大厅安防系统
5.3.1摄像机
供电电压测试，亮度、聚焦角度调整；Qg头检查，镜头位置调整；清洁罩壳，传动部位加仪表油；检查摄像机支架牢固程度；定期与监控中心联动操作试验。
5.3.2可视对讲系统
测试系统前端、末端及系统供电电压；紧固桩头螺丝；清除浮尘。
6、配电间
6.1每天检查配电柜电压、电流是否正常。
6.2每月对配电柜作外部保洁，并结合电试周期，进行柜内清洁、检查、紧固电气桩头等保养工作。
7、风机房
7.1每天检查风机运行是否正常，不应有过大的嘈声和震动。
7.2每天检查控制柜的电压、电流是否正常。
7.3定期检查风机的传动皮带，如有松，及时收紧或更换新皮带。
7.4定期检查更换风机轴承的润滑脂。
8、诱导风机
每天检查诱导风机运行是否正常，不应有过大的嘈声和震动。
9、地下层水泵房
9.1水泵机组
9.1.1水泵机组运行是否正常，不应有异声和过大的震动，不应有渗水现象。
9.1.2出水压力是否正常。
9.1.3检查电控箱电压、电流是否正常，电动机不应有异声和过高的温升。
9.1.4检查润滑油油位，如低于正常油位，及时添加。
9.2阀门、止回阀
检查密封胶垫是否渗水，如有渗水，及时更换密封胶垫。
9.3管道
9.3.1检查管道及联接处是否有渗水现象，检查管道支架是否牢固。
9.3.2定期做好管道支架除锈、油漆工作。
10、地下层污水潜水泵
10.1污水潜水泵运行是否正常。
10.2定期检测污水潜水泵绝缘电阻，（>0.25MΩ）,如不合格,应查明原因,及
时处理。
（三）、设备台帐管理
1、设备档案的建立
1.1管理处工程部在接管物业后将管辖范围内的设备建立台帐
1.2管理处工程部应在接管物业后将管辖范围内的所有设备进行设备标识及设备编号。
1.3按物业管理处规定对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。
1.4设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换零配件应填写设备台卡中的维修记录。
1.5每台设备的明显处设置设备标识，标识按物业管理处规定制作。
1.6设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。
2、设备编号分类
2.1电气设备：
变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。
2.2给排水设备：
生活泵、水箱、水过滤器、排污泵、热水炉、热水循环泵等。
2.3消防设备：
消火拴泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。
2.4暖通设备：
燃气锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、电热地采暖、暖风机等。
2.5电梯设备
2.6工程设备：
闭路电视监控系统、周界防范报警系统、楼宇访客可视系统，家庭安防报警系统门禁管理系统，电子巡更系统，车库管理系统，背景音响系统等设备
（四）、生活水箱管理规定
1、所有水池的进水浮球阀检查清洗，调换易损件。
2、所有水箱浮球拆卸检查、清洗、调换易损件。
3、水箱门锁全部加油，重新用塑料包扎，保证锁开启后灵活，清洗完毕将箱门锁好，并交专人保管。
4、清洗水池、水箱时，必须穿用规定的工作服与工作鞋。
5、水池、水箱用漂白精进行消毒。
6、经消毒后的水池、水箱必须进行三次清水冲洗，使减少消毒液气味。
7、生活水箱清洗后应立即盖上盖板上锁。
8、生活水箱每年清洗两次，根据安排提前通知业主，并做好记录。
五、工程部岗位职责
（一）、工程主管职责
直接向物业经理负责。
1、负责整个小区设备系统运行管理、维修保养，改善及更新工程计划。
2、制订和实施小区内的重大设备的保养，检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况。
3、全面负责工程部日常维修，跟踪控制所有水、电等能源消耗，并严格控制内部的维修费用，保证小区取得最大限度的节能、节支。
4、制定并实施验房和二次装修的计划方案，并建立完整的档案。
5、协调及正确指导客户装修施工、监督管理所有图纸记录，各系统专业备件、配件详细资料。
6、及时组织人力处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备事故的发生。
7、查核承包商的单据及报价，并监管承包商工作，向物业经理提供工程技术数据及建议。
8、根据季节变化抓好防火、防风、防雨工作，确保小区内安全。
9、分析工程项目报价单，并现场检查施工质量与施工进度，对完工的项目组织工程部人员进行评估验收。
10、负责协调工程部与小区内部各部门及外界配套部门的关系，以获得良好的外部环境。
11、协助物业经理拟定年度工程预算及工程审核。
12、协助及指导下属员工定期进行职位及岗前工作、技术培训。
13、全面制定并实施工程部各项制度，并跟踪检查。
14、直接考核下属员工对其工作做出指导和评估。
（二）、电梯管理职责
直接向工程主管负责
1、负责整个小区内电梯系统设备运行管理，并对电梯系统设备设施制
施维护保养的计划。
2、负责电梯及电梯机房的巡查。
3、负责电梯设备外委维保的质量跟踪、记录等工作及电梯关人等故障的紧急处
理。
4、工作中要勤查设备，发现故障及时通知维保单位处理。
5、负责填写巡视日记，详细记录电梯运行中所发生的问题。
6、对外委合同的质量、频度作出评估。
7、监督维保单位进行调试、改装工作，控制和保证施工质量。
8、完成上级交办的其它任务。
（三）、工程工程管理职责
直接向工程主管负责
1、负责小区内电视、音响系统，通讯设备、消防控制系统、自动门等保安设备
及BA系统、局域网络、车辆管理等工程系统的运行管理，并对上述系统设备制
定实施维护保养的计划。
2、负责各种活动时所需音像（响）设备的安装和调试。
3、负责对交换机电话线路的定期检查。
4、配合保安部做好消防控制系统的维护保养，定期做消防测试，保证小区消防设备安全运行。
5、落实有关的会所的音响设备和业主的电视机、电话机、可视对讲等的的维修安排。
6、负责小区内外围工程设备的质量跟踪、记录等工作。
7、在工作中要勤查设备，发现故障组织人员立即排除，如果处理不了，及时通知维保单位。
8、负责填写巡视日记，详细记录运行中所发生的问题。
9、监督维保单位进行调试、改装工作，控制和保证施工质量。
。
10、完成上级交办的其它任务。
（四）、工程维修值班长职责
直接向工程主管负责
1、负责及时处理客户单元、公共区域、会所的维修申请，合理安排、调度、调整公共区域与住户单元及会所的各维修工种的维保与巡检接单人员，确保维修及时率、设备完好率。
2、熟悉客户单元设备情况，掌握公共区域、会所设施设备的运行状态，认真做好每天维修接单的现场复查工作，确保维修质量。
3、掌握维修所需的备品备件的状况，及时填写申购单，确保维修工作的正常进行。
4、对各维修工进行工作统计，编报每天的工作日报表，注重记录预约维修的项目。
5、协助编制与实施对员工的培训计划，着重加强服务意识、技术水平、一专多能等方面的培训，提高工作效率、控制维修成本。
6、对维修质量与服务程序进行跟踪监督并进行评估。
7、遇到需外协单位协作的事项应及时向客户说明，并致电有关单位了解情况，及时回复或通过物业员回复客户，说明情况及预定时间。
8、在维修工程产生费用时，应与物业员向客户交代清楚，在客户同意收费及明白工程细节后，方可安排施工。
9、协助管理部对客户做好保修期外设备维修收费的解释工作，并对外协单位的维修质量进行督导，为客户把好技术关与验收关。
10、配合工程主管处理好客户维修质量，服务态度等投诉事宜。
11、完成上级交办的其他任务。
（五）、工程电工职责
直接向工程值班长负责
1、严格按照配电操作规程，负责配电设备的运行监护和严格执行进出配电房的有关规定，杜绝闲杂人员进入配电房，确保配电设备的安全运行。
2、对派发的维修单应无条件执行，要及时、准确、无误的实施完成。
3、负责小区公共区域内各设备机房、照明、各水景点的巡检和维修。
4、负责小区会所、办公区域、业主、公共区域等室内外照明灯具、电器开关、插座及小型电器的日常维修。
5、负责所有照明控制盘、开关箱、动力开关柜的定期检查、清理和维修工作。
6、负责做好配电的安全防范措施，并保管好配电房的常用仪器、仪表和各类工具。
7、负责小型改造维修工程的电器安装、改造事项。
8、配合其它工种对有关电器设备实施计划保养和维修。
9、严格执行电工操作规程，维修时注意安全。
10、完成上级交办的其它任务。
（六）、维修人员岗位要求
直接向工程值班长负责
1、服从领导的安排、调遣及指令，遵守高空操作及防火、用电安全规程，确保自身及他人的安全进行维修、保养工作，发现问题及时汇报。
2、负责小区内业主住户要求入室的设备设施维修及房屋修缮作。
3、负责小区公共设备设施日常巡检工作，并认真做好巡检记录，若发现问题，应及时维修，当时无法解决（或无法独立维修的），须立即向领导汇报，以便调配其他人员前来维修。
4、负责小区公共设备设施日常维修保养工作，根据维修工作单内容，要及时、准确、无误地实施完成，维护工作结束后，应认真做好录，并做好现场清理工作，若面积较大或污染较重，可请示要求保洁人员前来协助。
5、协助外协单位对小区公共设备设施进行维修保养工作，在条件容许情况下，为他们提供便利。
6、遇到紧急抢修时，应无条件的执行领导的调配，并以最快的速度赶到现场，实施抢修，若有特殊情况，须向领导说明。
7、在工作中严禁浪费材料。
8、完成交办的其它任务。
六、工作程序
（一）、报修
1.0、目的
为全体业户提供物业维修服务
2.0、范围
小区全体业户。
3.0职责
管理处负责本规程归口管理，各相关部门协助执行。
4.0工作程序
4.1、业主报修程序
4.1.1业主电话报修接待程序
（1）客服接待接起电话首先应说：
“您好，嘉实物业，请讲。
”
（2）问清情况，在《小区业户接待记录表》中填写报修内容及楼号、室号、客户姓名、确定维修时间等。
（3）紧急报修：
用对讲机调度维修员前往修理，并补办《维修工作单》。
（4）一般报修：
在电话中和业主预约上门时间，并填写《接待记录表》，通知工程值班长安排维修员前往修理。
4.1.2、业主至接待处报修接待程序
（1）问清情况，在《小区业户接待记录表》中填写报修内容及楼号、室号。
（2）急报修：
用对讲机调度维修员前往修理，并补办《维修工作单》。
（3）一般报修：
在电话中和业主预约上门时间，并填写《接待记录表》，通知工程值班长安排维修员前往修理。
4.2、巡检、保安、保洁报修程序
4.2.1、巡检、保安、保洁在小区工作时，发现公用设备设施运行异常，或接收业主报修需求时，可用对讲机告知客服接待，并说明设备使用的地点，异常情况内容或业主报修的楼号、室号、报修内容。
4.2.2、客服接待接到巡检、保安、保洁的报修信息，按情况分别填写《小区接待记录表》。
4.2.3、根据报修情况
（1）紧急报修：
用对讲机调度维修员前往修理，并补办《维修工作单》。
（2）一般报修，填写《接待记录表》，通知工程值班长安排维修员前往修理。
4.3、维修后回访程序
4.3.1、维修员将完成《维修工作单》交工程值班长，工程值班长将维修情况汇总回复客服接待。
4.3.2、客服接待根据报修性质选择合适的回访方式方法。
（1）采用电话的形式对业主进行回访。
（2）对有偿服务并且涉及居住生活安全的供水、供电等采用上门服务。
（3）在工作表单上注明回访记录时间、回访人员等。
4.3.3、每月底统计归档。
4.4报修流程图
（二）、弱电维修保养程序
1.0目的
保证弱电系统正常运行，延长设备使用寿命，减少故障率。
2.0适用范围
小区红外周界报警系统、监控摄像系统、消防报警系统、可视对讲系统、
门禁系统、门机系统、车辆管理系统、BA系统设备的维修保养。
3.0职责
3.1工程维修人员负责弱电设备的日常维修和保养。
3.2工程值班长负责制定弱电系统设备保养计划，组织实施技术指导和质量检查。
3.3工程主管负责弱电系统设备管理的组织、实施和监督、检查。
4.0工作程序
4.1红外周界报警系统
4.1.1供电电压测试
4.1.2支架固定，螺丝上黄油。
4.1.3清洁外壳，监控联测试。
4.2摄像机
4.2.1供电电压测试，亮度聚焦调整。
4.2.2Qq头检查，镜头位置调整。
4.2.3清洁罩壳，传动部分加仪表油。
4.2.4监控中心联动操作试验。
4.3消防报警系统
4.3.1测试系统电压各类探头模块运作状态。
4.3.2查找安装部位有否漏水。
4.4可视对讲系统
4.4.1测试供电电压。
4.4.2紧固桩头螺丝。
4.4.3清除浮尘。
4.5门禁系统
4.5.1测试供电电压
4.5.2紧固接线桩头螺丝。
4.5.3清除浮尘。
4.6门机系统
4.6.1紧固机械部分，清洁导轨，检查导向轮。
4.6.2测试供电电压（门机电锁）。
4.6.3清洁电锁。
4.7车辆管理系统
4.7.1地脚螺丝固定。
4.7.2机械传动部分加油。
4.7.3桩头紧固。
4.8BA系统
4.8.1检查DDC箱内供电电压，紧固桩头螺丝。
4.8.2保持箱内整洁。
4.8.3监控联动测试。
4.8.4检查探测机构运行状态。
4.8.5填写维保记录。
4.9注意事项
4.9.1维保时注意设备安全，防止出现短路断路现象。
4.9.2维保时注意人身安全。
4.9.3维保前后加强中控联络。
4.9.4注意保持场地的整洁。
5.0相关表式《小区周界报警系统维修记录表》《小区监控摄像系统维修记录
表》《小区消防报警系统维修记录表》《小区可视对讲系统维修记录表》《小区门禁、门机系统维修记录表》《小区车辆管理系统维修记录表》《小区BA系统维修记录表》
（三）、楼宇建筑设施保养程序
1.0目的
通过对房屋公共部位及公共设施（楼宇建筑）的日常养护及定期修缮，
为业主（住户）提供一个安全、舒适的生活环境。
2.0适用范围
小区公共设施（楼宇建筑物、构筑物）养护及修缮。
3.0职责
3.1工程部参与楼宇建筑、构筑养护、大、中型项目修缮洽谈，外包给专业
公司的由物业经理负责安排解决。
3.2工程主管根据养护计划，负责协调并派发与工程部相关联的协作部分。
3.3工程值班长根据工程主管的安排，加强对所修理项目及现场跟踪监督，
确保技术工艺施工作业质量。
4.0工作程序
4.1工作规定
4.1.1房屋大修期限为15年以上，设备设施大修期限为6-8年。
4.1.2房屋中修期限为7-10年，设备设施中修期限为2-5年（设备设施大型
组件进行拆解保养保修）。
4.1.3房屋、设备、设施的修理费用应根据维修合同约定的费用资金渠道，
由房产公司、建设单位、业主大会、物业管理处、物业公司财务会同有关部门审核，报总经理审批。
4.1.4工程值班长依工程主管的安排，每天到施工现场解决施工中出现的问
题，检查和验收当天任务完成情况。
4.1.5住宅楼内、墙体局部挖补，墙面局部粉刷，接到报修后根据维修责任确
定维修房案，工程部负责操作解决。
4.1.6因其它方面的原因，未能完成的部分，由物业经理协调安排。
4.1.7屋面清扫、补漏泛水、道路井盖、井圈的修配、刷漆、地下车库墙面粉
刷由工程主管编制计划修缮表，安排解决。
4.1.8室外排水管道的疏通，窨井、雨水井的清理由清洁部领班安排解决。
4.1.9公共区域、窗的维修、装配五金、少量拆换由安保专业巡楼人员发现问题报客服，由工程值班长派工负责解决。
4.1.10定期检查房屋公共部位、楼宇建筑，填写修缮养护表。
5.0相关表式《小区房屋及公共设施检查记录表》
（四）、供电设备运行管理程序
1.0目的
确保小区各楼宇内的供配电设备正常安全运行。
2.0适用范围
适用于各楼宇内供配电设备的运行管理。
3.0职责
3.1工程值班长负责供配电设备的综合管理和对供配电设备维保的检查监督。
3.2工程主管负责对上述工作的检查监督。
4.0工作程序
4.1每天定时巡查供配电系统设备，包括高低压室、变压器室、污水处理设备、
水泵房设备、水景控制设备、集水井设备，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
4.2发现供配电负荷有显著变化或其它设备异常，应马上查找原因，并通知主管
（工程师）安排处理。
4.3接到客户报修通知后，按《接待报修工作规程》操作。
4.4未经物业经理同意，不得擅自更改设备线路和运行管理，特殊情况下，
须经批准并做记录。
4.5严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
4.6高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。
4.7与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，以便交接。
4.8按照计划派工单做好供配电设备的维修、保养、清洁工作。
5.0相关表式《小区日耗电量统计》《电工巡检记录表》
（五）、供电设备维修保养程序
1.0目的
确保本小区各楼宇内的供配电设备的正常运行。
2.0适用范围
适用于各楼宇供配电设备的日常维修保养。
3.0职责
3.1工程部维修保养人员负责供配电设备的巡查、保洁，并做好记录。
3.2维保人员负责检修设备的故障。
3.3维保人员将检修所需的材料填好领料单交值班长签字后到仓库领料。
3.4维保结束后将维修结果交值班长。
4.0工作程序
4.1严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
4.2室内各配电柜每月做外部保洁，并结合电试周期，进行柜清洁、检查、紧固
电气桩头等保养工作。
4.3空调配电室内各配电柜每月做外部保洁，每年进行一次柜内清洁检查、紧
固电气桩头等保养工作。
4.4消防、喷淋柜配电柜每月做外部保洁，每年进行一次柜内清洁、检查、紧
固电气桩头等保养工作。
4.5生活水泵配电柜每
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