估价规程Word格式文档下载.docx

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宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

２．２表格准备

根据当地土地估价需要，从附录Ａ中有选择地准备工作用表。

２．３土地估价工作图件的收集

２．３．ｌ基准地价工作底图

大城市１：

１００００～ｌ：

２００００

中等城市１：

5000~ｌ：

１００００

小城市以下１：

1000~ｌ：

5000

按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。

２．３．２宗地地价工作用图

宗地地价评估的图件有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。

工作中需要调查的其它图件由各城镇根据需要确定。

３．资料调查与整理

３．１资料调查的一般要求

ａ．调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；

ｂ．调查以土地级或均质地域为单位进行；

Ｃ．样本抽样采用分类不等比抽样调查；

ｄ．样本要有代表性；

ｅ．样本分布要均匀；

ｆ．调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于３０个；

ｇ．所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；

ｈ．土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；

ｉ．出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；

ｊ．调查资料必须填入相应的调查表格。

３．２资料调查的内容

３．２．１土地定级成果资料

ａ．土地级别图；

ｂ．土地定级工作和技术报告；

Ｃ．其它能用于土地估价的定级成果及资料。

３．２．二土地利用效益资料

ａ．不同行业资金利润率标准；

ｂ．同一行业不同规模的资金利用效益资料；

Ｃ．不同行业、不同规模的企业劳动力标准；

ｄ．行业产值后业额与利润等资料；

ｅ．单位或企业土地利用效益资料。

３．２．３地租、地价资料

ａ．土地使用权出让、转让资料；

ｂ．土地使用权、房屋及柜台出租资料；

Ｃ．土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；

ｄ．土地联营人股资料；

ｅ．用土地进行联合建房的分成资料；

ｆ．以地换房资料；

ｇ．房屋及商品房买卖资料；

ｈ．房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料，

ｉ．宗地用途。

出租时间、容积率等；

ｊ．有关税费征收标准；

ｋ．土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；

１．其它资料，如还原利率等。

３．２．４其它资料

３．２．４．ｌ影响地价的因素资料

a．影响地价的一般因素资料

影响地价的一般因素主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

ｂ．影响地价的区域因素资料

影响地价的区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城

市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

Ｃ．影响地价的个别因素资料

影响地价的个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、

宽度、使用限制和宗地临街条件等。

３．２．４．２其它影响土地价格的有关资料

ａ．历史地价资料；

ｂ．有关经济指数及建筑材料价格上涨指数；

c．土地开发与经营的政策法规、条例、规定；

ｄ．有关土地房屋的税收种类、税率等；

ｅ．城市规划等有关资料。

３．３样本资料的整理

３、３、１样本剔除

逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。

３．３．２样本资料归类

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。

当样本数量少于第

（一）条第６款规定的数量时，应进行样本的补充调查。

４．基准地价评估

４．ｌ级差收益法评估基准地价

４．ｌ．ｌ土地级别的确定

根据（城镇土地定级规程》（试行）的要求，确定土地级别。

４．１．２样本数据处理

４．１．２．ｌ土地利用类型的划分

根据城镇特点和土地利用类型的经济效益差异，将土地利用类型分为商业。

住宅、工业用地.等。

条件具备的地方，可将商业用地分为日用百货、五金交电、饮食服务等用地类型。

４．１．２．２单元土地质量指数计算

根据土地级别由单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：

Xim=f/n

式中：

Ｘim——某单元土地质量指数

ｆ；

——某单元总分值

ｎ——土地级别数

４．１．２．３行业或类别资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：

Kci=Crm/Cr〔２〕

Ｋｃi；

——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数

Ｃrm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率

Ｃｒ——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率

４．１．２．４规模资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅。

工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数；

Kcs=Cm/Cmax（3）

Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数

Cm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率

Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率

４．１．２．５企业标准资本额的计算

企业标准资本额按下式计算：

Cs=Ce*Kci*Kcs（4）

Ｃs——企业标准资本额

Ｃｅ——企业实际使用的资本额

Kci、Kcs同前

４．１．２．６合理工资量的计算

按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：

Lcs=Lce*Lps/Lpe（５）

Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额

Lce——该企业实际支出的工资额

Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量

Lpe——企业实际占有的劳动力数量

４．１．2．７企业效益资料的整理

将收集到的企业效益资料，进行标准资本折算和合理工资支出额计算，其结果填入表Ａ8。

４．１．３指标选择与样本数据归类

４．１．３．１级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。

４．１．３．２样本数据归类

以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分五金、百货、饮食等行业，进行资料归类。

４．１．３．３样本数据检验

数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。

用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。

用ｔ检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。

当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。

４．１．４模型选择与系数估计

４．ｌ．４．ｌ选择测算模型

ａ．常用测算模型

用于进行级差收益测算的常用模型有：

（ａ）Yn=A（1+r）Xln或Yn=A（1+r）aXin

Yn——第ｎ级土地上样本每平方米土地的利润值

r＿利润级差系数

Xin——第ｎ级土地级别指数或单元上地质量指数

Ａ——常数

ａ——待定系数

土地质量从优到劣按等级系数１，２……n排列，土地级别指数取值为n，……２，1

（b）Yn=b0+b1Xin+b2X2+B3X3（７）

Ｙｎ、Xin——含义同（ａ）模型

X2——每平方米土地上标准资金占有量

X3——每平方米土地上标准工资占有量

B0——常数，大于零

b1、b2、b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数

（Ｃ）Yn=A（1+r）XinX2b2*X3b3（８）

Ｙｎ、Xin、r——含义同（ａ）模型

X2、X3、b2、b3——含义同（ｂ）模型

（ｄ）Yn=F（Xin）+b2X2+b3X3+V（9）

式中Yn、Xin——含义同（ａ）模型

Ｆ（Xin）——自变量人的未知函数，为土地带给企业的利润

X2、X3、ｂ2、ｂ3含义同（ｂ）模型

Ｖ－一误差项

b．级差收益测算模型选择方法

根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：

方法一：

在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。

方法二：

将样本数据依次代人可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。

４．１．４．２系数估计

ａ．模型确定

根据１条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。

ｂ．系数估计

将样本资料代人数学模型，求出各因素系数的估计值。

其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：

（a）线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；

（ｂ）构造拟合误差的平方和；

（Ｃ）导出正规方程组；

（ｄ）求解正规方程组；

（e）确定因素系数估计值。

４．１．４．３因素系数估计值的可靠性检验

ａ．经济意义检验

一般从符号和值域两个方面检验。

符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；

值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

ｂ．统计检验

通过回归系数ｈｉ的统计显著性检验，判断因素Ｘｉ对净收益Ｙ的影响程度。

通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。

通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。

c．计量经济检验

通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。

４．ｌ．５土地收益计算

将样本数据代人确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：

（ａ）模型Lni=A（1+r）Xin（ｌ）

（b）模型Lni=Ynj-（b0+b2X2+b3X3）（１１）

（c）模型Lni=Ynj/（X2b2*X3b3）（12）

（d）模型Lni=Yni-（b2X2+b3X3+V）（13）

Lni——第ｎ级土地上样本单位面积的土地收益

Yni——第ｎ级土地上样本单位面积的利润

A、Xin、ｒ、b0、b2、b3、X2、X3、Ｖ含义同（ｌ）选择测算模型中各模型

某一级土地收益的平均值接下式计算：

M

∑Ini

In=i=1/M

式中；

In——第ｎ级土地上不同行业土地的平均收益

Ｍ——第ｎ级土地上的样本量

４．ｌ．６基准地价计算

４．１．６．ｌ土地还原利率的确定

土地还原利率用以下方法确定：

ａ．通过年地租与地价比例确定

一个城市中，选择不同区域内条件相似的地块，调查市场上已成交的地价地租，按下式计算土地还原利率：

rd=（∑Rli/Pli）*1/m

ｒd——全市某一土地利用类型的还原利率

Pli——某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价

Rli——与售价质量相同宗地的单位面积年租金

Ｍ——调查样本数量

ｂ.用一年期存款利率，考虑土地投资风险助价变动指数等综合确定；

Ｃ．用一年期存款利率作为还原利率；

ｄ．用当地通行的年投资利率作为还原利率。

４．ｌ．６．２基准地价计算

将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：

Ｐlb=In/rd（１６）

Pld——某一用途上地在某一土地级上的基准地价

Ｉn——某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益

rｄ——土地还原利率

根据计算结果，确定用级差收益测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。

对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。

每一级土地上，将商业、住宅。

工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。

根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。

按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表，数据填入附表Ａ9。

４．２利用土地交易资料估算基准地价

４．２．ｌ基准地价测算区域的划分

ａ．以已划定的土地级别作为测算区域；

ｂ．没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；

划分均质地域的城镇土地条件为３．２．４．ｌ条ｂ．Ｃ两款中影响地价的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

Ｃ．均质地城中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。

４．２．２样点地价计算

４．２．２．１用土地使用权出让资料计算地价

根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：

Pls=Plg/s

Pls——单位面积土地使用权出让价格

Plg——出让宗地总地价

s——出让宗地总面积

４．２．２．２用土地使用权转让资料计算地公

用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：

Pls——转让宗地单位面积地价

Plg——土地转让方获取的资金或实物作价净收入

s——转让家地的面积

４．２．２．３用土地使用权出租资料计算地价

土地使用权出租税金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价；

Pls=（Plg/s）*1/rd

Pls一一单位面积出祖宗地的地价

Rlg——出租方每年得到的资金或实物现值

s－一出租的宗地面积

rd——土地还原利率

４．２．２．４用房地出租资料计算地价

ａ．确定房地出租的总收益

用房屋租赁市场中的实际成交租金，作为房地出租的总收益。

对公房租金应比照市场正常租赁价格予以修正。

ｂ．计算房地出租经营总费用

房地出租总费用一般包括管理费、维护费、保险费、税金和利息。

c.计算房地纯收益

从租金中扣除有关经营费用和折旧费等，按下式计算房地纯收益：

Rin=Rlg-（E1+E2+E3+E4+B+T）（２０）

Ｒin——房地出租年纯收益

Rlg——房地出租年总收益

E1——房屋出租经营管理费

E2——房屋出租经营维修费

E3——房屋年保险费

E4——房屋年折旧费

Ｂ——建房资本的利息

Ｔ－一房屋出租年应交税金

ｄ．计算房屋收益

将房屋现值作为资本投资，按下式计算房屋收益：

Lhn=Phe*rh

Phe=Phk-（Phk-Phd）*N1/N

Ｌhn；

——房屋年纯收益

Phe——出租房屋的现值

ｒh——房屋资本还原率

Phk——房屋重置价格

Phd——房屋残值

N1——房屋已使用年数

Ｎ——房屋耐用年限

ｅ．计算上地价格

从房地纯收益中，扣除房屋资本收益，按下式计算土地价格：

Pls=（Rin-Ihn）/S*1/rd（２２）

Pls——宗地单位土地面积地价

ｓ－一出租房屋的用地面积

ｒd——土地还原利率

４．２．２．５用土地联营人股资料计算地价

根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。

ａ．用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：

Pls=（Plg/S）*1/rd

Ｐls——联营土地单位面积地价

Plg——土地股每年分享的利润或股息

S－一联营土地面积

ｂ．用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：

Pls=Cg*（re/rc）*1/S（２４）

Pls－－联营土地单位面积地价

Cg——出资方的资本总量

re——出地方利润分成量

rc——出资方利润分成量

４．２．２．６用以地换房资料计算地价

用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：

Pls=Stb*Pbs/S

Pls——宗地单位面积的地价

Stb——转让土地方获得的建筑面积

Pbs——单位建筑面积平均售价

Ｓ——让出的土地面积

４．２．２．７用柜台出租资料计算地价

ａ．商店运营总费用计算

根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧

费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。

ｂ．计算出租柜台应分摊费用

接出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。

Ｃ．计算地价

Pls={[Rlg-E*（Sbl/Sb）]/[S*（Sbl/Sb）]}*1/rd

Pls——出租柜台单位土地面积的地价

Rlg——出租柜台年租金总收入

Ｅ－一出租柜台所在商店的年经营总支出费用

Sbl——出租柜台的营业面积

Sb——商店的总营业面积

Ｓ－一商店土地总面积

当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。

４．２．２．８用房屋买卖资料计算地价

ａ．房屋买卖价格的确定

房屋买卖价格的确定，以实际签订买卖合同中交易价格为标准。

ｂ．房屋现值计算

房屋现值计算应依据地上建筑物面积、结构类型。

重置价格城新等估计，计算公式为：

Phe=Phk*Dn=Phk-（Phk-Phd）*N1/n

Phe——房屋现值

Phk——房屋重置价

Dn——房屋成新程度

Phd——房屋废弃时的残值

N1——房屋已使用年限

Ｃ．地价计算

从交易总价格中减去房屋的现值及有关的税费，按下式计算地价：

Pls=（Phg-Phe-T-E）/S

Pls——单位面积土地价格

Phg——房地交易价格

Ｔ－一房屋交易过程中卖方应支付的税额

Ｅ——房屋交易中卖方应支付的有关费用

ｓ－一房屋用地面积

４．２．２．９用商品房出售资料计算地价

按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地价：

Pls=（Phg-（Pbm*Shb）-I-T-B）*G/Sb1

Pls——某一商品楼用地的单位面积土地价格

Phg——某一商品楼房总售价

Pbm——当地同类建筑单位面积平均造价

Shb——楼房总建筑面积

Ｉ——开发公司利润

Ｔ－一商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等

Ｂ——开发资金应支付的利息

Ｓｂｌ——建筑物占地面积

Ｇ－一规划的建筑覆盖率

４．二．２．１０用新增城市建设用地资料计算地价

ａ．农地取得费用

按国家现有法律规定，政府征用农地要向农民支付征地费用，一般包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。

ｂ．土地开发费用

各地按开发程度差异，确定三通一平、六通一平等土地开发费用标准。

Ｃ．有关税费的确定

农地转为城市建设用地时，国家要收取耕地占用税、菜地建设基金、城市基础设施配套费等。

ｄ质款利息及企业合理利润的确定

土地开发等作为企业行为时，征地。

开发等预先支付的资金要计算货款利息和合理利润。

ｅ．成本价格计算

政府将农业用地开发成建设用地后，其成本价格按下式计算：

Ple=（Ea+Ed+T）*（1+r1+r2）（３０）

Ple——城市建设用地的单位成本价格

Ｅa——单位面积农地取得费用

Ed——单位面积土地开发费用

Ｔ－一单位面积交纳的税费

ｒｌ、ｒｚ——分别为资金利息率和资金利润率

ｆ．土地价格计算

政府出让土地除收回成本价格外，还要收回用途改变的增值，则土地价格按下式计算：

Pls=Plc（1+r3）（３１）

Plc——单位面积上地成本价格

ｒ3——土地增值收益率，用成交土地价格与成本价格进行比较后确定

４．２．２．１１用联建分成资料计算地价

联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利打则地价计算公式为：

Pls=（Pbm+T）*Slb/Sc1=（Pbm+T）*Slb*Rv/Scb

Pls——联合建房中单位土地面积的地价

Pbm——屋单位建筑面积造价

Ｔ－一房屋单位建筑面积交纳的税费

Ｓlb——出资方分成建筑面积

Scl——出资方建筑物分摊的土地面积

Rv——容积率

Ｓcb——出资方分成建筑面积

４．２．３样点地价修正与样点地价图的绘制

４．２．３．１市场地价的出让年期修正

ａ．有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：

Pm=Pm1*[1-（1/（1+rd）m）]/[1-（1/（1+rd）m1）]