中和村地块三期经济适用房项目.docx

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中和村地块三期经济适用房项目

中和村地块三期经济适用房项目

项目申请报告

南京天得建设工程咨询有限公司

月五年三一0二

目项适用房地块三期经济和项目名称：

中村50523.87万元投项目总资：

司有限公设工程咨询得咨询单位：

南京天建：

组成员项目高级工程师

邓凡总经理国家注册造价工程师

师询工程国家注册咨工程师家注册造价国石负目责人军项师册监理工程国家注师建造级国家注册一程师高级工锐人参加员光何工家注册咨询程师国工程师根陈妹询家国注册咨咨国家注册询蓉房工程师师程询册家国注军继刘咨工师程工询咨册注家国敏马

录目

第一章总论

1.1项目单位概况

项目名称：

中和村地块三期经济适用房项目

建设单位：

南京奥体建设开发有限责任公司

法定代表人：

古国才

注册地址：

南京市建邺区梦都大街158号

1.2项目建设单位概况

南京奥体建设开发有限责任公司成立于2001年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。

公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历34人，硕士研究生8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。

公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。

公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。

2003年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。

奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。

同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。

截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。

筑建总目项，务任设建的房用适济经村和中了担承司公体奥，初年2009．

面积约90万平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全，可改善9500多户中低收入人群的居住需求。

2009年底，奥体公司成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。

2010年，南京成功申办2014年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。

青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所，总建筑面积约46万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务，国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。

近年来，奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形象。

奥体公司2002-2004年度连续三年被市政府评为城市建设立功单位，2005年获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重合同守信用企业等称号。

公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，2004年8月份被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖”，2008年8月份通过建设部2A级住宅性能认定，2008年11月份获“广厦奖”，2012年4月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。

1.3编制依据

1.《建设项目经济评价方法及参数》

2.《建设项目经济评价案例》

3.《中华人民共和国城市规划法》

4.《江苏省城市规划管理技术规定》

5.《城市用地分类与规划建设用地指标》

6.《建设项目环境保护管理条例》

7.《中华人民共和国环境保护法》

》法防消国和共民人华中《8.

9.项目建设单位提供的相关资料

10.南京市“十二五”规划

11.《南京市城市总体规划》

12.南京奥体建设开发有限责任公司委托南京天得建设工程咨询有限公司编制该项目申请报告的协议书。

1.4研究范围

本报告主要对南京奥体建设开发有限责任公司拟建的“中和村地块三期经济适用房项目”的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。

研究范围包括：

1、项目建设必要性

2、项目选址

3、项目建设规模和内容

4、建设方案

5、环境保护和职业安全卫生

6、节能

7、组织机构与人力资源配置

8、项目管理、实施进度及招标

9、投资估算和资金筹措

10、社会效益分析

11、结论与建议

1.5编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。

在调查研究的基础上，严格按。

性学科和性正公、性观客的告报询咨证保以，析分价评行进际实观客照．

1.6项目提出的理由与过程

近年来，南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。

其中主要原因有：

一、土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现；二、水泥、沙石等主要建筑材料价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；四、城市建设加快，推动房价的上升。

虽然现在政府对房地产采取了紧缩的调控政策，但是住宅用房的刚性需求依旧存在，特别是在房价依旧缓慢上升的现在，经济适用房的存在促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入的家庭日益增长的住房需求。

该项目地处南京市河西新城区，住宅用房需求仍然有较大的发展空间。

综上所述，住宅用房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。

1.项目建设对有助于完善住房供应体系。

经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。

因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。

目前，我国房地产产品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。

一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。

而现实解决这种矛盾的最好办法便是积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡，进一步完善住房供应体系，促进房地产市场健康、稳定发展。

2.项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应，有助于建设和谐社。

会

经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。

因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。

通过落实经适房的政策，切实保障城市中低收入家庭的住房供应。

3.项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。

经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。

由于国家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3%控制利润，确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低10~20%。

经济适用住房的低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。

其经济性是指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而不是降低建筑标准。

本报告将对住宅项目建设的必要性，项目实施规模等做出阐述。

项目申请报告主要内容包括：

项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用与能源耗用分析；生态环境影响分析；法律、法规或者规章规定的其他内容。

第二章项目建设的必要性

2.1与拟建项目有关的发展规划

（1）《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《南京市南《》划规点网业商市京南《、》划规设建期近市京南《、》划规体总市城

京市土地利用总体规划》、《南京市建邺区发展规划》

（2）《南京市总体发展研究及控制性详细规划》

（3）南京市规划局《南京市规划局建设项目规划设计要点》

2.2拟建项目与相关规划的符合性

该项目位于南京市建邺区，道路交通便捷，该项目将根据建设项目规划设计要点要求，严格控制各项建筑指标，积极推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、具有地区特色和文化品位，与经济发展相结合并可持续发展理念的现代化居住社区。

综上所述，拟建项目符合《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》框架要求，符合建邺区总体规划等相关规划的精神。

2.3产业政策分析

1.项目建设对有助于完善住房供应体系。

经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。

因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。

目前，我国房地产产品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。

一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。

而现实解决这种矛盾的最好办法便是积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡，进一步完善住房供应体系，促进房地产市场健康、稳定发展。

社谐和设建于助有，应供房住的庭家入收低中对善改于助有施实目项2.

会。

经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。

因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。

通过落实经适房的政策，切实保障城市中低收入家庭的住房供应。

3.项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。

经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。

由于国家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3%控制利润，确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低10~20%。

经济适用住房的低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。

其经济性是指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而不是降低建筑标准。

2.4行业准入分析

南京奥体建设开发有限责任公司成立于2001年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。

许可经营项目有房地产开发建设，一般经营项目有自有房屋、租赁。

计划在南京市建邺区对中和村地块三期经济适用。

资投行进目项房

公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历34人，硕士研究生8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。

公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。

公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。

2003年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。

奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。

同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。

截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。

2009年初，奥体公司承担了中和村经济适用房的建设任务，项目总建筑面积约90万平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全，可改善9500多户中低收入人群的居住需求。

2009年底，奥体公司成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。

2010年，南京成功申办2014年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。

青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所，总建筑面积约46万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务，国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。

近年来，奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅，树立立设建市城为评府政市被年三续连度年2002-2004司公体奥。

象形牌品业企．

功单位，2005年获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重合同守信用企业等称号。

公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，2004年8月份被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖”，2008年8月份通过建设部2A级住宅性能认定，2008年11月份获“广厦奖”，2012年4月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。

第三章资源开发和综合利用分析

3.1项目建设地点

中和村地块三期经济适用房项目规划地块位于江苏省南京市建邺区绕城公路与渭河路之间，新河路以北，占地面积约3.15万平方米。

3.2项目建设条件分析

南京市建邺区是南京市六个主城区之一，位于南京市区西南部，东、南

紧邻秦淮河和秦淮新河，西临长江，北止汉中门大街。

总面积80.87平方千米。

经中生代三迭纪晚期地壳大动荡后，于新生代第三纪形成境域内发达的水系，江、河、湖、均给建邺发展提供便利。

因地质、地貌构成的状况，秦淮河以东地区经二千多年的发展，逐渐形成以居民生活区为主的老城区。

而因长江冲击形成的河西洲地，则利于农耕，曾长期以农业生产为主。

随着南京市2002年行政区划调整，正逐渐成为人居环境舒适的新城区。

新区沿江展开，东西进深3-5公里，水路运输便利。

直线距离市中心新街口约3公里，距禄口国际机场40公里。

新区目前已建设道路36条总长100多公里，4条城市快速通道、5条地铁线横贯全区，其中地铁一、二号线已开始运营，3、4、5号线正在建设。

长江三桥和过江隧道已经建成通车。

，着显风季，下之制控流环风西于处。

候气润湿带热亚北属区邺建市京南．

四季分明。

冬季受欧亚大陆气团的影响较深，为西伯利亚高压（或蒙古高压）控制，多偏北风，天气晴朗、寒冷、干燥。

夏季欧亚大陆气温急剧升高，成为低压区，西伯利亚高压中心衰退到贝加尔湖以西，高空西风带北移，太平洋副热带高压增强，暖湿空气由海洋吹向大陆，在它的控制之下，境内多东南风，天气炎热，雨水充沛。

春、秋两季是冬、夏交替过程中的季节。

春季因大陆由冷变暖，而使西伯利亚冷高衰减分裂，一部分中心移到黄海一带，造成地区多东北——东风。

秋季大陆空气冷却下沉，太平洋副热带高压向东南退缩，西伯利亚高压开始增强，境内又渐受北方冷气团控制，形成干燥凉爽天气。

项目选址在南京市建邺区，建设场地周边公共设施条件基础较好，给水、排水、供电、燃气等基础设施完备。

3.3选址结论

该项目位于南京市建邺区，从城市总体规划考虑，项目选址符合南京市总体规划要求。

从项目实施条件考虑，项目地块水、电、气、通信、道路、防洪等基础设施配套完善，对外交通条件好，能满足项目施工过程和运营过程中各投标人的交通要求，不会给城市交通带来压力。

项目现场用地条件较好，周边道路和景观建设较好，配套设施和施工条件具备，近期开工建设条件满足。

综上所述，项目地块符合项目建设以及城市规划的要求，选址适当。

第四章建设规模与建设内容

4.1建设规模

中和村地块三期经济适用房项目规划地块位于江苏省南京市建邺区绕城公路与渭河路之间，新河路以北，占地面积约3.15万平方米。

该项目总占地面积约28673平方米，总建筑面积约15万平方米，项目的建设期计划24个月。

本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资论结要主，究研分充过经，究研查调行进素因要主的施实目项约制等措筹金．

是项目选址符合有关城市规划法规要求。

该项目土地为政府划拨取得，项目建设场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质资料判断，项目场地无不良地质条件，项目实施资金筹措拟由南京奥体建设开发有限责任公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。

主要技术经济指标如下：

主要技术经济指标

指标

单位

A地块

面积（净地积）用地面

㎡

28673

面积总建筑

㎡

150048

地上建筑面积

㎡

100205

其中

宅住

㎡

97019

业商用房

㎡

1150

管物业理用房

㎡

700

电配室

㎡

616

房厅门机

㎡

720

面地下建筑积

㎡

49843

积容率

3.5

化绿率

35%

户总数

1283

车动机（）配应

900

面内地用地车停中其车停下地．

360

540

第五章建设方案

5.1设计说明

1.规划设计依据：

《中华人民共和国城市规划法》

《城市民住区规划设计规范》

《民用建筑设计通则》

《南京市城市规划条例实施细则》

《南京市住宅设计规范》

2.设计理念

该项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。

该方案将充分考虑项目所处地段特征、地块周边的环境特点及项目自身定位，合理布局，结合环境景观，注重各栋建筑的均好性，与周边环境相协调，创造一个宁静、舒适、优美的生活空间。

按照城市规划和居住区规划的要求，将住宅设计与地方文化较好的结合，力求打造南京地区经济适用房的典范。

3.总体规划

规划布局主要的特点有：

功能明确的总平面设计、人车分流，以人为本的交通流线组织、公共绿地与立体化多层次的景观环境设计等。

·规划设计要求

（1）住宅均为高层，住宅应着重处理好小区空间关系，以及住宅建筑之间的距离、角度关系。

（2）由于该项目周边均为城市道路，因此，该项目的规划布局应着重处。

系关的间空、筑建区小与其及构结网路外区内好理．

（3）注重小区环境和住宅单元的“均好性”设计，着重处理好组团与中心绿地、院落绿地的关系。

（4）项目住宅区的人流车流不相互影响。

·规划指导思想

（1）因地制宜

配合地块地形特点合理布局，尽力提高土地利用率，巧妙而充分利用空间，发挥临街商业价值，善用地块现有资源。

（2）化弊为利、营造特色

把地块周边配套弱、外围欠景观等缺点通过设计强化为楼盘特点，把难题变为卖点。

强调以人为本的设计原则营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住区环境给人“回家的感觉”。

（3）注重项目可操作可行性

从总体布局单体类型的选择与排布注重考虑地区气候、居住习惯与市场操作性。

力求提供具有优良品质的优秀中低价楼盘。

·规划结构

规划中河道把该项目分为南北两个区域，北侧地块布置住宅及商铺等配套公建，南侧地块布置了住宅与办公设施。

·交通流线

强调人车分流：

以东西向为主线，以南北向为辅助，形成简洁明晰的感到网络。

充分考虑经济性：

外围车道巧妙利用规范要求的建筑退让用地边界的距离稍作拓宽而成，在照顾周全性与均好性的同时，最大限度减少小区内永久性车道占地面积。

日道干主行步内区：

性动机的用使期分及以、性动机的急应与常日顾兼

常用作休闲步道，但其路宽与构造及外围车道的连接考虑了可在特殊情况下通行车辆，为消防、急救、搬运等特殊交通要求提供便利，同事利于分期开发时形成歌曲完整的路网。

最大限度园林化：

在保证消防车无障碍通行条件下，除永久性车道外，区内所有路网均设计为园林步道。

·停车模式

区内停车场地主要设置地下车库，直接连通外围车道；同事沿外围车道路边设置少量港湾式停车。

（1）人性化：

停车场地充分利用地下空间，在不占用单体与景观用地的条件下提供大量停车位，满足使用要求。

（2）均好性：

停车场地通过车道直接联系各居住组团，充分考虑便利性。

（3）休闲化：

停车场入口设于小区外围。

以绿化为洁面屏蔽区内视线，大量的地下停车不构成对区内景观环境的影响，且少量停车场地也可以植草砖加以园林化。

·住宅布局

住宅均为高层，以南北向为基本朝向，适应当地气候与居住习惯。

以高低和平面错落的单体组合打破南北朝向的规整和单调感，避免直线组合和兵营布局。

形成自由式布局，各组团排列与空间无固定模式与规模，以弧线和直线的组合“变”出特色。

·绿化布局

（1）与建筑相融合的绿化体系：

强调连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，打破以建筑为界面围合庭院的刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。

（2）实用而亲切的组团绿化体系：

强调组团绿化的均好性与亲切感，底。

境环然自的右左下上、后屋前房受享和有拥户住使，园花设并空架层．

（3）丰富多姿的绿地空间系统：

有条件的组团内形成相对集中的“块状”半公共组团绿地。

各单体住宅旁形成分散的“点式”近宅绿地空间。

·小区景观

（1）自我天地

用地外围缺乏天然生态环境，小区立足于营造内部景观，强化内向型休闲天地。

（2）经济高效

在地形不规整、层数受限制，同时要保证容积率的条件下，充分利用区内道路和建筑间距等有限空间，以具有复合效能的空间设计，解决用地紧张条件下营造内部景观的矛盾。

绿地有限的条件下因遭内部景观不能单靠园林造景，设计考虑把建筑物作为区内环境的硬质景观，构成高效而丰富的景观层次。

（3）人景互动

曲线型的步道和带状景观为进入小区的人们带来一种动态的观赏体验，步移景迁是小区景观的最大特点。

·以休闲为特色的社区风格

规划从各方面体现休闲轻松的风格品格，营造都市人梦寐以求的生活环境。

（1）建筑布局：

自然式的建筑布局顺应地形、不拘一格，打破南北向排列兵营式的呆板布局，给人自由洒脱的感觉。

（2）道路形态：

区内步行路网玩去蜿蜒，融入园林之中，令人徜徉于花园境界，体会步移景迁的享受和从容舒展的感觉。

（3）建筑风格：

建筑以清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺寸及丰富的细部错落掩映于园林之中，使小区洋溢亲和与休闲的生活气息。

风林园的然自及以间交观景的动，流布排筑建的活灵：

以围氛境）环4（．

格营造随意轻松的居住氛围。

5.2建筑方案

1.建筑设计

·平面设计