购物中心商铺装修管理手册.docx
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【购物中心】
商铺装修管理手册
XX集团XX商业资产管理有限公司
2017年
目录
前言3
流程图4
第一章商业项目的简介5
第二章相关涉及内容的说明6
第三章装修设计的标准及要求7-12
第四章管理公司指定的专业承包项目13-14
第五章装修申请流程指南15-16
第六章装修管理规定17-23
第七章商铺装修工程竣工验收24-25
附表资料：
1、商户装修图纸设计指南26
2、商户商铺装修开工申请表27
3、商户装修施工人员临时出入证申请表28
4、卸货区管理规定29
5、货梯使用管理规定30
6、商户装修垃圾清运管理规定31
7、商户持物出门申请登记表32
8、商户装修临时动火许可证33
9、商户装修消防安全责任协议书34
10、商户装修手册资料登记表35
11、商户商铺施工现场负责人授权书36
12、商铺装修缴费通知单37
13、商铺装修押金退还结算单38
14、商铺装修（隐蔽工程）竣工验收申请表39
15、商户装修验收检查表40-41
16、购物中心营业期间施工管理规定42-43
17、安全承诺书44
18、商铺装修管理承诺书45-47
19、商铺交房表48-49
20、装修许可证（样表）50
前言
为了维护XXX集团XXX商业资产管理有限公司（以下简称管理公司）以及广大商户的利益，保障该商业项目有一个安全、舒适的经营环境，根据（XXX集团XXX商业资产管理有限公司商户装修手册）及国家和地方有关的规定如：
消防法、卫生环保管理条例、物业管理条例、建设工程质量安全管理条例等，结合本商业项目的实际情况，就商铺的装饰装修事项制定本手册。
管理公司提醒商户您在入驻本商业项目进行商铺装修前，应认真仔细阅读本手册的内容并严格遵守，包括有责任督促、教育您所聘请的装修施工队伍严格按照本手册的规定进行装修及有关装修的其他活动。
管理公司有权就本手册的内容，根据商业项目的具体情况的变化作出适当的修订。
管理公司将不会另行通知商户您，但会有变更的通知文件，或在您发生商铺装修并办理有关手续时予以告知。
商铺签约、装修、开业流程总图
客户商业项目现场勘查
承租意向协议签订
交铺手续办理
商户费用收取
工程部图纸审核
现场交底、图纸设计
消防、建委等报审
商户准备围档及施工材料
退还/结转装修保证金
营业执照等证照办理
缴纳装修保证金等费用
商户现场施工装修
租赁合同签订
装修手续办理
确认提交开业计划表
工程竣工验收
消防、环保、卫生等验收
商铺开业
领取二次装修手册
施工违章违规现象管理
物业管理协议签订
第一章商业项目简介
第二章相关涉及内容的说明
本手册中涉及如下术语，除引用处已明确给定解释外皆按照以下定义解释，且如下术语的解释仅适用于本手册指定的项目。
商业项目：
指位于购物中心商业项目
项目开发业主：
XXX集团城镇化建设发展有限公司分公司
管理公司：
XXX集团XXX商业资产管理有限公司分公司（商铺产权所有者委托指定的管理公司，以下简称管理公司）
物业公司：
XXX分公司（以下简称物业管理公司）
交房标准：
指管理公司与商户签订的（房屋商户租赁/产权合同）中约定的，就所租赁/产权的房屋移交商户使用时，该房屋及其配套设施设备的配置和装修标准。
商户：
指在商业项目中租赁商铺，并与招商租赁/销售部签订了商户租赁/产权合同的商业运营单位或个人。
租赁/销售区域：
指管理公司与商户间达成的商户租赁/产权合同中所规定的某一区域或是被指定铺位编号内的区域。
公共区域：
是指整个商业项目内除管理公司使用的、已被商户租赁或购置使用的、可供租赁或出售商铺以外的区域。
共用设施设备：
商户租赁商铺以外公共区域内的所有设施/设备，以及商户商铺内非商户专用的设施/设备。
指定专业承包方：
指由管理公司指派的承担商户租赁区域内专业设施设备如：
空调、配电、消防等的装修变更施工的专业施工单位。
第三章装修设计的标准及要求
本设计要求及指南旨在为本商业项目中各个商铺装修的设计提供共同的出发点，在您装修设计之前，除需认真阅读本章节的内容外，希望您与管理公司商户协调人员多联系、沟通，了解本商业项目商铺装修的特殊设计要求或问题。
作为商业项目商铺装修的管理者——管理公司，是整个商业项目规划设计形成独特风格的最后仲裁者。
在对商铺装修设计审核中，可拒绝接受不符合国家法律法规、不符合本商业项目风格的装修设计方案，如果商铺不能另外提供可接受的设计，而强制执行原有装修方案，管理公司保留提供最后的修改设计装修的权利，一切费用由商户承担。
（一）基本准则
１、商户的设计、装修和管理，必须委托具有能够满足商铺装修工程（设计规划、土建工程、装饰工程、机电工程、广告布置等）相关资质的专业单位进行，其单位资质证明应提交管理公司备案。
２、商铺装修工程所有设计在选材、防火分区（分隔）等涉及消防的项目必须满足国家及政府的消防规定。
３、商铺装修工程所有设计，国家和政府规定的应得到地方消防主管部门审核批准的，必须取得这些部门的审核认可证明，并将审核认可证明提交管理公司备案。
４、涉及噪声、废气等环境污染源的工程，在获取管理公司同意的情况下，还必须按照国家和政府有关规范设计，并得到相关政府部门的审核认可，其审核认可证明应提交管理公司备案。
5、所有商铺工程的设计必须符合国家和政府的有关设计标准及规定。
6、设计应充分考虑设施、设备今后的运行维护。
除设计预留商铺中商户自身设施、设备的运行维护所需的检修空间、检修门（口）外，尚须预留本商业项目配置或安装于商户商铺内的公用设施、设备运行维护所需检修空间、检修门（口）。
7、商铺装修涉及与本商业项目设施、设备系统接驳的工程，其设计应充分与商业项目固有系统相容，包括不限于管线、数据接口、设备品牌和型号、容量、通讯协议和方式等。
8、商铺的燃气表具设置位置应符合燃气公司的设计要求，电表及水表的安装,必须按照管理公司指定的位置进行安装。
（二）商铺的店招LOGO及橱窗设计要求
1、除非有管理公司的书面认可，交付租户时已具备的店面装饰（包括店门）及其风格，原则上租户不得变更。
2、管理公司交付租户时未具备店面装饰，或者租户需要变更已有的店面装饰和风格，其设计风格、店面选择材质应确保与整个购物中心及邻近商铺的相容性，且必须得到管理公司书面审核同意。
3、商铺店招的形式、选材、安装位置、安装方式，应事先与管理公司进行沟通，取得方案的书面认可方可实施。
4、所有橱窗设计必须经管理公司审核认可。
租户橱窗区的照明不应有直射光照射到公共区域。
在公共区直视范围内不允许有裸露灯泡，公共区域的吊顶内不准安装橱窗灯。
5、详见附件商铺的店招LOGO及橱窗设计标准
（三）结构、消防设计要求
1、对租赁区域内结构的变动如：
结构加强、增加隔断等必须事先取得管理公司的书面认可。
2、外墙及外立面不得有变动或修改的设计。
3、设计负荷要求：
（1）设计负荷：
350KG/㎡（原规划特殊设计区域除外）
（2）在临时或永久性的基础上，商户任何工作施加在结构上的负荷，不应超过设计规定承受的最大负荷值。
（3）商铺内布置重型设备超过上述规定的负载容量，商户应聘请注册结构工程师设计，所有设计平面图、施工图、负载计算书，应由注册结构工程师签字，提交管理公司认可和备案。
4、涉及消防的门、窗、防火分区、挡烟垂壁、防火墙、消防通道等建筑设施，原则上不得改动。
确因商业或服务需要，应根据国家相关消防规定进行设计，并报有关政府部门审核同意，且应获得管理公司的书面认可。
（四）配电设计和施工要求
1、商户区的供电负荷总量、供电形式的设计，在未得到管理公司书面许可的情况下，不得超过管理公司提供与商铺的断路器之额定负载量，商铺内供电设备的供电方式选择亦必须以管理公司提供的供电方式相配套。
2、商户在使用和设计中，若有特殊要求需增加其他相关电力服务，应提交详尽的电力设备清单及其配电计算，并提交申请，经专业评估同意后才能给予增加，所有费用由商户承担。
3、所有配电的管线布设、电器设备的安装和配置必须符合国家有关设计标准；管材、线材及其他电气辅料的选择必须满足消防要求。
4、商铺照明灯具在满足商业环境营造的同时，宜尽量考虑采用节能型灯具如：
采用LED光源的灯具、使用电子整流器、T5灯管等。
5、供电负荷（含空调用电负荷）：
﹥200W/㎡。
（五）空调系统的设计和施工要求
1、空调施工要求：
空调设备由商户自行采购安装，室外机摆放在指定的位置，冷媒管按照统一要求施工。
2、空调电量配置包含于总的商铺用电配额中。
3、商户如要求提供更多的电量负荷以适应其使用，应根据本商铺项目向管理公司书面申请，经管理公司评估同意后才能增加，所涉及的系统改造费用则由商户承担。
4、商铺内新风、排风量和餐饮的油烟排放，应依据管理公司与商户签订的（商户租赁合同）之约定，或依据管理公司和商户交房时商铺配置现状进行设计，除非已获得管理公司的书面认可，任何新风、排风、餐饮油烟排放的增加不予获准。
5、涉及与商业项目原有系统接驳的风管、管材、保温材质的选择，应与原有系统的材质保持一致，且符合国家和政府的有关设计标准。
6、在租赁区域内，如果要求安装任何特殊排风系统和设备，必须获得管理公司的书面认可。
商户安装的特殊排风系统和设备，必须采取防止异味和湿气进入商业项目的措施。
7、如果由于商户的设计要求增加和安装不同的暖（冷）气系统，应获得管理公司的书面认可，同时需要提交暖通设计计算和要求，由管理公司审核确认，相关费用则由商户自行承担。
（六）给排水系统的设计和施工要求
1、管理公司与商户在《商户租赁合同》中约定提供给排水接驳的商铺（如：
餐饮、美发等），管理公司已提供相应的接驳口，商户应据此进行设计。
2、商户为满足服务所需，需要增加给排水接驳量，应获得管理公司的书面认可，相关费用则由商户自行承担。
3、除商业管理公司已提供公共卫生设备、通道、电梯等设备设施外，商户商铺内需另行增设或改造上述设施/设备，应获得相关政府主管部门的审批同意，并到管理公司备案。
4、商铺内的厕所、淋浴房、厨房等用水设施（部位），必须按照国家有关规范设置防水和防水测试，通过检测和管理公司同意后，才可以进行下道施工程序。
5、给水管路接至商铺内用水，必须设置总阀，水斗、马桶等必须设置各自独立的阀门。
6、所有产生油污的排水应安装符合国家环保要求单独的一级轻便隔油装置和二级隔油设备，并应取得国家环保部门验收同意。
7、排水管道的安装，应充分考虑今后的维护，设置必要的检修口、检查口；对于水斗（槽）、淋浴排水口、地漏及其他卫生装置，必须设置过滤装置。
（七）消防系统的设计和施工要求
1、管理公司已按照国家的有关规定，提供商铺消防要求的消防设备和设施如：
喷淋头、消防广播、烟/温感探测器等，并获得政府有关部门的验收。
商铺因运营或服务所需变更该商铺内的消防设备/设施，设计必须满足国家和政府消防有关规定和要求，获得有关政府审核的批准。
2、商户商铺的经营或服务设施/设备，以及储存或活动不能阻碍喷淋和其他消防系统的有效运行、操作和维护。
3、商户在租赁区内应按照国家有关消防规定，设计配置足量的、合格的灭火器、应急照明和疏散指示。
4、增设的消防报警系统设备/设施如：
烟、温感探测器品牌/类型、配线形式等，应与本商业项目固有的系统相一致，以保证商业项目消防系统的良好运行，由增容产生的设备设施和调试等所有相关费用由商户承担。
5、商户所有消防系统增加或改动的施工，均需由管理公司指定的承造商执行。
（八）弱电系统的设计和施工要求
1、数据、语音（固定电话、移动网络覆盖、有线电视、光纤网络、POS等）主干线路，已在本商业项目综合布线系统中予以设计并完成，且管理公司亦按照一定区域配置有综合布线弱电房（箱）。
2、商铺的弱电需求，应依据相应综合布线弱电房（箱）内相应的配置容量进行设计。
因运营或服务需要安装或增加数据、语音终端设备的，应申请获得管理公司的书面许可。
3、获得管理公司许可的电话、网络的开户，商铺商户应自行向相应的运营或服务商申请，费用亦由商户承担。
（九）燃气系统设计和施工要求
1、管理公司与商户在《商户租赁合同》中约定提供煤气接驳的商铺（如：
餐饮等），市政燃气公司已提供相应的接驳口，商户应据此进行设计。
2、商户为满足服务所需，需要增加燃气接驳量，应获得管理公司的书面认可，相关费用则由商户自行承担。
3、燃气管线敷设应采用燃气钢管明设，应聘用有专业资质的燃气公司进行燃气系统的设计及燃气管（表）施工安装等。
（十）商户装修图纸设计指南
该指南的目的要求，是指引商户与设计公司按统一的要求进行设计与提供，便于管理的需要，《商户装修图纸设计指南》由商户提供给设计公司。
（详见附件一）
第四章管理公司指定的专业承包项目
为确保商业项目内所有共用设备、设施，如电梯、消防喷淋系统等，在装修过程中不受破坏或影响，对下列各楼宇设备和装置的新增或改变部分的实施由管理公司指定专业承造商承担的规定。
商户在聘用有关指定专业承造商执行所有新增或改变的工程部分时，其费用由商户自行支付。
一、管理公司指定或确认专业承造商的原则和要求：
1、为确保所有共用设备能正常运作及避免系统受到破坏，所有有关电力系统、消防报警及喷淋系统及给排水系统的增加、拆除及改动等工程或其他与商业项目系统连接的工程都必须由管理公司指定或认可的承造商执行。
2、为保障商业项目外立面的整体风格和观瞻，店铺对外的招牌与广告灯箱必须由管理公司指定或认可的专业承包商负责设计、安装，但应由租户报请管理公司和政府有关部门审核批准，费用由租户承担。
二、管理公司指定或确认专业承造商的工作范围
1、电力系统
由配电房的配电箱至商铺租赁区域电源的安装包括电表、断路器、隔离器及走道吊顶内电线槽等的安装（如需要）。
2、消防系统
（1）有关室内间隔改变而引起消防喷淋、消防栓、烟/温感等消防有关设备的改动工程。
（2）其他更改而引致消防系统因规范需要作出的增加或改变。
3、给排水系统
（1）在给/排水井道或管笼，除商铺内隔墙以外的其他墙身上开孔以便接驳水管及其修补（如需要）。
（2）在商业项目共用排水管及给水管安装接驳口及至商户商铺的接驳管。
4、电话与网络线
（1）由弱电井至单元内电话系统的线管或线槽（如需要）。
（2）由区域弱电箱引至商铺的电话/网络线的线管或线槽（如需要）
（3）电话线路的接驳（由电信公司执行）。
（4）室内电话系统线管的布置及安装由商户自行安排，但须符合电信公司的穿线要求。
（5）如要安装商铺内程控交换机，将直线改为中继线，应向运营商申请，办理相关手续，否则产生一切后果由商户自行负责。
5、其他
其他的特别工程，商户应聘用指定专业承包商执行。
如：
户外广告发布、机电维修等。
各项工程施工应签订合法的合同、安全协议，购买相关的保险，申报相关的政府部门等。
三、商户聘用管理公司指定专业承包商的程序
商户装修设计过程中，如有上述几项内的工程内容，在获得管理公司同意后，需委托管理公司指定的相应专业承包商对所要实施工程进行报价。
双方应就达成一致的工作内容、工程造价、价款支付方式等签订合同。
对于指定的专业承包商工作迟滞等原因导致工程进展缓慢，或致商铺的损失，管理公司不负责赔偿或延长装修期。
第五章装修申请流程指南
一、装修申请须知
1、商户在完成管理公司要求的商铺租赁手续，在缴纳应付费用后，可至物业管理公司领取《商铺装修管理手册》及相关附件资料。
2、商户在与管理公司签订租赁合同后，须自行聘用具备相应资质的专业设计单位，对商铺进行建筑、装饰、机电等工程的设计。
3、商户须提供二套商铺精装修资料、及该资料的电子版一套，如有涉及申报国家消防、工商、卫生环保部门的资料也应及时提供，便于管理公司进行协助配合及对图纸的审核。
4、商户应将申报国家各部门申请审核回复的复印件及时提交到管理公司。
5、管理公司根据商户提供的国家部门的审核意见，及管理公司专业人员的审核意见，评估该方案或设计是否获得管理公司确认认可。
6、对于未通过审核的商户，应依据国家有关部门或管理公司的审核意见，作出修改，并重新提交申请审核，直至获得认可。
7、商户办理进场手续，并付清有关装修涉及的费用如：
装修押金、装修管理费、建筑垃圾费等后，将会安排进场装修，同时组织管理公司有关专业人员协助商户的装修需要。
8、经管理公司审核认可的方案或设计，及验收通过的工程，并不代表商户提交的方案或设计获得了有关政府部门的报批及验收合格，因此商户必须依据国家和政府的有关规定向有关政府部门报批和验收。
二、装修申请的程序
1、商户或受托人持商户书面委托书到管理公司提出申请，填写《商户商铺装修开工申请表》。
（详见附件二）
2、商户向管理公司缴纳相关费用，详见附件十二《商铺装修缴费通知单》。
3、提交（商户二次精装修资料及政府部门申报获批证明）一套审核并获批准的图纸及电子版本至管理公司进行备案。
4、商户需携同装修施工负责人，并提供装修施工单位企业资质、营业执照复印件、施工单位入场施工人员的身份证及复印件、特种施工人员证书及复印件，至管理公司办理填写《商户装修施工人员临时出入证申请表》并依此办理出入证。
（详见附表三）
5、商户在装修期间需要临时用水、电等，须于装修申请时，提交临时用水、电的申请。
管理公司核准后商户应支付相关押金，由商户施工方安装临时电表，作为整个施工期间的费用收取依据。
第六章商铺装修管理规定
商户在装修前，首先应获得管理公司的许可，得到有关政府部门的审核批准，缴清装修有关费用，且办理了装修的有关手续后，方可实施商铺的装修。
装修期间，为了保证所有商户、施工单位正常施工及保障本商业项目的安全，各商户应遵守及督促所聘请的施工单位也遵守商铺的装修管理规定及条款。
一、装修施工涉及的保险
商户（或装修公司）应当购买第三者责任保险及为施工工人购买意外保险，其保险投保金额不低于200万，受益方必须包含管理公司。
这些保险对在装修期间，由于商户及其装修施工单位的任何错误行为或者疏忽引起的损失、对任何人的伤害、财产损失、火灾或浸水达到足够的保险投保额。
商户购买的第三者责任保险和施工工人工伤保险的资料复印件须应提交管理公司备案。
二、施工人员及进出施工区域的管理规定
1、凡进入本商业项目进行装修施工人员，必须持施工出入证出入本商业项目，并接受管理公司有关人员的检查管理。
2、在施工人员数量发生增减变化时，商户或装修施工单位必须及时向管理公司申报，否则在管理公司的检查管理中，将会拒绝无临时出入证施工人员进入本商业项目，或请非持证人持有的施工人员出场的情况。
3、不得在商业项目任何区域内洗澡、洗涤衣物、晒衣。
4、不得在商业项目范围使用任何形式的炊具做饭、烧水等其他可能引起不安全因素的器具。
5、施工人员出入本商业项目须严格按照管理公司指定通道、出入口、楼梯进出。
6、施工期间如商户使用自己的保安，须事先取得管理公司的书面批准。
商户自行雇用的保安，所发生的费用由商户承担。
三、施工工期和施工时间的要求
1、商户装修施工工期应严格控制在装修申请时管理公司准予的期限。
确有施工不能在已获准的工期内完成的，商户应提前三个工作日，书面向管理公司申请延期。
2、在商业项目正常营业期间，如需要增加日间施工的，应事先向管理公司提出申请。
3、下述施工项目，在商业项目正常营运期间，商铺装修施工的时间段应安排在22:
30-次日8:
00前结束，同时应参考当地的环保、城管的要求，考虑周边的居民作息时间。
在商业项目筹备装修开业前，可根据实际需求安排施工时段。
（1）有嘈杂声音、粉尘的施工如：
敲凿、墙体钻孔、机械切割等。
（2）有异味的施工如：
油漆工程等
4、因装修需要需在夜间或节假日加班的，必须提前三个工作日书面向管理公司提出申请，获准管理公司的书面许可，方可实施。
5、未经管理公司事先批准，不得擅自延长施工时间。
每日施工结束后必须关闭电源、水源、门窗。
6、商户在施工期间，应严格按照规定的时间段进行施工，保证其他商铺的正常营业不受影响，管理公司有权进行施工时间的调整。
7、在项目正常营业期间的装修要求见附件十六《购物中心营业期间
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