国际家居产业主题社区项目可行性研究报告.docx
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国际家居产业主题社区项目可行性研究报告
国际家居产业主题社区项目
可行性研究报告
2016年1月
附表：
附表1：
建设投资估算表
附表2：
项目总投资使用与资金筹措表
附表3：
还本付息计算表
附表4：
流动资金估算表
附表5：
销售收入、销售税金及附加和增值税估算表
附表6：
总成本费用估算表
附表7：
固定资产折旧费估算表
附表8：
无形资产和其他资产摊销估算表
附表9：
工资及福利费估算表
附表10：
项目投资现金流量表
附表11：
项目资本金现金流量表
附表12：
利润与利润分配表
附表13：
财务计划现金流量表
附表14：
资产负债表
附表15：
财务敏感性分析表
附表16：
主要技术经济指标表
附表17：
国际家居产业主题社区销售收入表
附表18：
星级酒店经营收入表
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1.2.1项目名称
国际家居产业主题社区项目
1.2.2项目建设单位及慨况
深圳某家居产业发展有限公司——来自深圳的家居产业链整合投资与运营商——20余年家居产业运营商，集合深圳一线城市的家居研发、生产、销售、品牌、资本优势，整合产-研-学-市场的全产业链资源，投资宁乡玉潭产业新城。
1.2.3建设地点
本次规划用地为位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面的伊兰尼斯地块。
该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人民政府隔路相望，南面与玉潭公园遥相响应，地理位置优越。
1.2.4建设规模与内容
该项目为国际家居产业主题社区，规划总占地250亩，总建筑面积60万m2，其中精品家居主题卖场10万㎡、精品家居专业市场与特色步行街10万㎡、星级商务酒店5万㎡、生态居住区30万㎡、绿色商务办公5万㎡等及其附属配套设施。
1.2.5投资规模和资金筹措
项目估算总投资200000万元，建设投资195868.12万元，其中建筑工程费164500万元，设备购置费2500万元，安装工程费200万元，工程建设其它费用26797.65万元；工程预备费1870.47万元。
建设期贷款利息3840万元，铺底流动资金291.88万元。
所需资金由企业自筹14亿元，银行贷款6亿元。
1.2.6项目实施进度
该项目计划建设期为30个月，拟定于2013年1月开始前期工作，2015年6月竣工验收投入使用。
1.2.7项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
占地面积
亩
250.00
2
建筑面积
m2
600000.00
3
劳动定员
人
100
4
总投资
万元
200000.00
5
年均营业收入
万元
33827.47
6
年均销售税金及附加
万元
1318.04
7
年均房产税
万元
964.29
8
年均固定成本
万元
6208.84
9
年均可变成本
万元
2144.00
10
年均总成本
万元
8352.84
11
年均利润总额
万元
24156.59
12
年均所得税
万元
6039.15
13
年均利税总额
万元
25474.63
14
年均净利润
万元
18117.44
15
年均息税前利润
万元
25139.44
16
总投资收益率
%
12.57
17
资本金净利润率
%
9.06
18
财务内部收益率
%
27.07
税前
19
财务净现值
万元
100743.80
税前
20
投资回收期
年
4.49
税前，含建设期
21
财务内部收益率
%
18.28
税后
22
财务净现值
万元
46923.60
税后
23
投资回收期
年
4.95
税后，含建设期
24
盈亏平衡点
%
20.45
1.2报告编制依据及研究范围
1.2.1报告编制依据
关于编制本项目可行性研究报告委托书；
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《宁乡县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修正）；
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；
《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发[2007]6号）；
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）；
《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
《长沙市统计年鉴2011》；
项目建议书批复；
土地出让条件和规划批复；
政府相关部门关于本项目建设的有关会议纪要；
项目单位提供的相关基础资料。
1.2.2研究范围及内容
1.研究范围
本报告研究范围是以“深圳某家居产业发展有限公司国际家居产业主题社区项目”内建筑物的建设为主。
国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。
即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL（商城）、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。
2.研究内容
本项目的研究内容主要有以下几方面：
项目建设的必要性和可行性；
项目市场分析；
合理确定本项目的建设规模；
项目建设的基本条件；
项目建设方案；
建设水平及投资估算；
建设资金筹措；
社会效益分析等。
第二章项目的功能分区
2.1精品家居主题卖场
精品家居主题卖场近10万平米专业精品卖场，集名品家具、装饰建材、灯具于一体，成就五星级服务的家具、建材主题购物中心，助您轻松实现从清水房到梦想家的完美蝶变。
汇聚天下家居风情，聚合环球家居风尚，精品家居主题卖场以磅礴的气势和高贵的气质，将国际前沿家居产品、设计和资讯潮流引入宁乡，创造卓尔不群的品质家居生活。
建材：
主要经营瓷砖、卫浴、地板、门、橱柜、衣柜、吊顶、壁纸、灯饰等。
从净化身体到净化心灵，卫生间的使命正在升级。
在这里，为您臻选全球经典卫浴；承载整个家庭，承载您的梦想，好地板魅力无穷。
木门、楼梯、衣柜同步呈现，助您打造恒定如一的超完美整体家居。
至尊瓷砖品牌，在这里争奇斗艳，无论玻化砖、仿古砖还是马赛克、石材、均能达到您对地面墙的最佳追求。
细节决定成败，灯饰给您的居室从顶到地的全面升华。
家具：
主要经营软体家具、板式家具、儿童家具、实木家具、韩式家具、欧美家具、家饰等。
一张温暖的床，一套舒适的沙发，在这里是一种精神上的安慰；板式家具的简约、精巧、时尚镶嵌进生活的点点滴滴；一套青少年儿童家具为您撑起孩子的健康、快乐、多彩的童年；感触实木家具，为您提供英伦乡居、美式亘古、北欧简约等家居风格，连同那些沉淀在百年岁月里的异国情调，让您在这里欣然成趣。
2.2精品家居专业市场与特色步行街
回顾建材行业的发展历程，业态的发展能够说是整个行业发展的缩影，80年代末至90年代初，摊位制市场大行其道；进入2000年，专业建材市场浮出水面。
对于宁乡，第一代零散的街铺已成为过去，其依然大量分布在社区商铺内夹缝生存；早期建材大市场的兴起，成为宁乡专业建材市场的领先者，启动了宁乡第二代粗放型建材市场；第三代为包罗万象的家居建材广场以及走精细化、主题化的建材市场与家居建材街；第四代为精、细、全的品牌展贸中心；
精品家居专业市场与特色步行街成为第三代建材市场向第四代发展过程的衍生产物，是市场产生的必然。
雅士林·家居步行街通过差异化定位，将完善宁乡建材行业业态，最大程度提升华源建材板块的形象。
精品家居专业市场与特色步行街项目由10万㎡家居步行街组建而成。
精品家居专业市场与特色步行街由三层底商构成，形成临街、内街两条平行商业动线，铺铺临街，商铺价值最大化，850米超长的临街面，更加增强项目的形象、商业氛围及档次。
项目规划分为临街、主街、大卖场三大功能板块，融合家电、厨卫电器、灯饰、软装、家居、餐饮娱乐、社区综合商业配套等多重功能业态，打造完美的商业格局，将引领全新市场潮流，同时成就一个有一个的财富传奇。
2.3星级商务酒店
星级商务酒店以绝佳的黄金地理优势位置屹立于长沙市金融、政治、商务、休闲、娱乐正中心。
酒店由深圳某家居产业发展有限公司管理，建成后是一家按五星标准筹建的集客房、餐饮、商务、会议、休闲娱乐等设施为一体的现代化综合型国际商务酒店。
酒店整体设计高贵温馨、奢华典雅；简洁中彰显时尚、内敛中突现尊贵。
无论是舒适的客房、还是汇集中西美食精粹的中西餐厅、或是全城最别具风格的康体娱乐中心……华莱士酒店旨在为来自全世界的宾客提供阳光下最温情最物超所值的服务，为您营造出一个家外之家。
2.4生态居住区
华莱士生态居住区在长沙城市中心，营造出30万平米滨海度假情景住区，以“一核二轴三区”有序规划，合理而精确的布局1500多米长的沙滩海岸、3600平米带状水景、1800平米沙滩泳池、1200平米无边界泳池、百余种亚热带珍稀树种、大型露天滨海运动场以及高层瞰海住宅……华莱士生态居住区以中心海景为核心，“前场”、“中庭”、“后院”通过“海洋文化轴”和“休闲商业轴”有序串联，共同缔造一个山海相依的滨海度假情景住区。
华莱士生态居住区多样化户型设计，30余种户型，从70-260多㎡，应有尽有，各取所需。
大面积空间赠送以及露台和阳台的精巧设计，让每一扇窗、每一处转角、每一个卧室、甚至每一间厨房，都成为心情停留的最佳场所。
作为市中心30万平米大盘，华莱士生态居住区与同地段楼盘相比有不可比拟的规模优势，比同规模相比有不可比拟的地段优势。
华莱士生态居住区，倡导积极、健康的生活方式，并为健康生活创造条件，在滨海风情园林里巧妙布置了各类标准运动设施，走在30万平米的大社区里，随处可见运动的身影，跑步、游泳、挥拍、投篮……生活在华莱士生态居住区，运动将成为一种习惯。
2.5绿色商务办公
绿色商务办公5万㎡：
共25层，其中四层商铺，每层5000㎡合计2万㎡；塔楼写字楼22层，总计3万㎡，项目是长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT商务楼，总建筑面积近5万平方米，是一座融创意LOFT办公楼、创意主题商业街、国际风情餐饮等优势的创意商务旗帜。
第三章市场分析
3.1市场解析
1、宁乡县区域/交通
宁乡，隶属长沙，是省会长沙的西大门，也是长沙西部经济版块的重要组成部分。
宁乡总面积2906平方公里，人口130万。
宁乡共有33个镇、乡和1个省级经济开发区。
县城为玉潭镇，城市建成面积32.8平方公里，常住人口26.8万。
宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。
这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。
宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。
宁乡县城经济在长沙属于较高水平，有“湖南四小龙”之称，外来投资在宁乡近年经济增长占60%的份额。
经济总量在湖南排名第三位。
湖南宁乡经济开发区是省级经济开发区，是2003年3月经国家发改委批准成立的全国仅两家“国家中小企业科技工业园”之一。
2009年，宁乡县跻身“全国百强县”，名列第87位。
2、城市发展规划要点分析
东接长沙，西靠益阳，纵向发展和横向发展转变
根据最新宁乡城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一个用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。
宁乡的城市发展方向，必然是东接长沙，西接益阳，已划入“3+5”城市圈，2014年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主，适度配以相关配套和娱乐设施，整体城市以工业为主。
3、城市发展的战略规划
“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局
宁乡由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金涌入；
大河西先导区宁乡经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔前景。
工业新城
宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产产业带来足够的需求。
居住组团
二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理位置和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成绕城市中心的环状居住组团格局。
主次两商圈
老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。
宁乡经济发展有坚实的基础，经济向好。
宁乡经济高速发展为宁乡房地产提供了良好的发展环境；
宁乡城市化拓展步伐的提速为宁乡房地产发展提供了机遇；
宁乡城镇居民消费水平及收入水平提高，为宁乡房地产发展提供了坚实的客户基础。
3.2宁乡房地产发展现状（住宅部分）
1、施工面积逐年猛增
近年宁乡商品房施工面积情况（万平方米）
施工面积近年增势迅猛，2011年接近前两年总和，后续市场竞争将日益激烈。
2、竣工面积相比之前大幅上涨，未来几年供应将持续增高，竞争激烈
近年宁乡商品房竣工面积情况（万平方米）
商品房竣工面积逐年上涨，大多数楼盘处于筹建或在建阶段，未来几年集中上市现象将导致市场竞争日益激烈。
3、销售面积增长、购房需求涌入市场
近年宁乡商品房销售面积情况（万平方米）
近年市场销售面积自09年以来持续增长，民众购房热情高涨，众多投资性需求
涌入房地产供需市场。
2011年全市完成销售面积约2177万平米，宁乡县房产销量仅占全市比重的6.5%，
宁乡房地产市场还有一定发展空间。
4、近几年销售均价持续攀升，2011年10月份开始，受整体市场萎靡影响，有下降趋势
小结：
宁乡县房地产发展现状分析
2011年下半年宁乡市场推出楼盘较多，如铂金汉宫、罗马假日、海博星河绿洲、福临门名郡、花语王朝、五街国际、中水一品等，众多楼盘都想利用“金九银十”时机与春节期间的销售旺季进行开盘推出；
目前推出楼盘原计划进行蓄客，再开盘，由于受到一、二线城市房价下跌、利率上调、楼市萎靡等因素影响，楼市已悄然转化成买方市场，大部分楼盘都因为蓄客量不足而推迟开盘时间，如龙湾一品、海博星河绿洲，另外一部分改为暗推，如铂金汉宫、南国水乡等。
宁乡市场在建、在售、筹建楼盘调研
目前宁乡在建项目约有51个，待建项目约有22个。
未来1-2年内宁乡房地产市场将有近30个项目推向市场，估计推出建筑面积将达到约550万平方米，即说近两年内平均将有250万平方米的量推向市场，由此可见，未来的市场竞争将是异常的激烈。
目前市场在建、将建项目分布如下：
主要在建项目
一品江山，蓝庭国际城，维也纳花城，豪德光彩贸易广场，湘核花园，中水.一品，财富广场，公园道一号，芙蓉盛景，水木清华，胜景豪庭，金域蓝湾，皇庭尚品，爱琴湾，东方明珠，紫荆城，凝香华都，时代和府，名郡，兴旺佳园，龙华山庄，富贵世家，假日摩纳哥，瑞景春天，水木天成.朝庭，颐和源，澜湾国际，碧桂园，华夏综合服务市场，五街国际，人民路9号……
主要待建项目
尚峰尚水，香榭名城，书香门邸，盈兴地产，华都丽景，春城佳苑，君逸豪门，格林春天，春城国际商业广场，南国水乡，大兴山庄，盛世华都，幸福桂花城，星河绿洲，金洲名府，香樟美地
1、主要在售与即将推出楼盘分布
2、典型楼盘住宅户型特征分析
供给特征：
总体市场从以中大户型为主的局面向以中小户型为主的市场格局转变，户型面积比例处于更新换代阶段。
2009年前三房（包括三房）以下市场供应量比例占片区内总供应量的62.1%；2009年后，由于大量楼盘的更新换代，一房、两房的小户型单位供应激增，三房（包括三房）以上的市场供应量比例骤减为总供应量的46.15%，并且90平米以下的中小户型面积供应量呈几何倍数上涨。
需求特征：
中小户型相对畅销，三房（包括三房）以上积压量较大。
表一：
户型统计
项目名称
户型区间
户型面积
福临门名郡
两房两厅两卫
103㎡-132㎡
三房两厅两卫
113.8㎡-135.8㎡
四房两厅两卫
142.7㎡-152.5㎡
龙湾一品
一房一厅一卫
30㎡-50㎡
两房一厅一卫
90㎡
三房一厅一卫
107㎡-136㎡
四房一厅一卫
136㎡-140㎡
春城佳苑
一房一厅一卫
50㎡-55㎡
两房一厅一卫
80㎡-96㎡
三房一厅一卫
98㎡-130㎡
星河绿洲
三房两厅两卫
95.98㎡-147.7㎡
户型统计（表二）
项目名称
户型区间
户型面积
兆基君城
二房两厅两卫
84㎡
三房两厅两卫
105㎡-124㎡
四房两厅两卫
143㎡
水木清华
2+1房、两房两厅两卫
88.09㎡-89.41㎡
3+1房、三房两厅两卫
123.63㎡-129.4㎡
五街国际
两房两厅两卫
75㎡-91.26㎡
三房两厅两卫
95.5㎡-112㎡
四房两厅两卫
121㎡-129.5㎡
五房两厅两卫
141㎡-190㎡
华都丽景
单间
23.93㎡-40.9㎡
三房两厅两卫
109.16㎡-119.64㎡
两房两厅两卫
86.39㎡-88.98㎡
四房两厅两卫
157.38㎡-复式楼198.87㎡
3、典型楼盘住宅市场价格特征分析
价格特征：
自2011年春节后宁乡项目开始普遍降价，目前已经进入第二轮降价潮，降价幅度增大；目前宁乡在售楼盘平均报价单价约3656元/平米。
开盘价格区间变化
2011年8-11月份期间楼盘开盘价格区间为3600-4200元/㎡，属于宁乡正常价格区间，但是随着10月楼市的忽然转变，此期间开盘的楼盘开始用折扣、降价等方式进行促销；而12月份开盘楼盘结合了市场动态与消费者心理变化，采取了低价开盘，如五街国际以一口价3555元/㎡，华都丽景以低均价3100-3500元/㎡开盘。
各盘开盘价/现价详见下表：
典型楼盘价格分析
（一）
项目名
报价均价
（元/㎡）
促销政策
五街国际
3600起
一次性9.9折，买房送车位或抵房款6万元左右，老带新5000元，青年置业计划，首付2成
龙湾一品
3600
一次性97折，按揭98折
紫荆城
3698起价
一次性98折，按揭99折,3358特价房
绿地中央花园
4200起价
一次性99折，3557元/平米特价房
湘核华府
3900
一次性98折，3180元/平米特价房
铂金汉宫
3500
一次性92折，按揭98折，目前对外承诺补差价
玉虹蓝庭国际
4000
一次性94折，按揭97折
中源凝香华都
4200均价
一次性减2万后97折，按揭减2万后99折,小户型直降600元/平米
福临门名郡
3900
一次性减2万后98折，按揭减2万后99折
皇庭尚品
3380
一期一次性付款95折，按揭优惠2000元。
二期一次性付款95折，按揭97折。
32栋均一特价3380元/平米
富贵世家
3700
一次性付款97折，按揭98折。
单价直接减200，特价3398元/㎡
公园道1号
3300
VIP减6000元后一次性付款94.6折，按揭95.6折。
典型楼盘价格分析
（二）
项目名
报价均价（元/㎡）
促销政策
假日摩纳哥
3500
一次性付款98折，按揭99折。
大户型特价房总价减30000元
金域蓝湾
3350
一次性付款可以申请10000元优惠，按揭无折扣
蓝色港湾
3700
一次性付款减8000元后96折，按揭减8000元
南国水乡
3000起
9、10、20、22栋一次性付款92折，按揭93折；14、15、19号栋一次性付款95折，按揭96折；6号栋特价2957元/平米起
盛景豪庭
3200
一次性付款减10000元95折，按揭减10000元99折
水木清华
3600
一次性付款98折，按揭99折
人民路九号
4060起
一次性94折，按揭96折
爱琴湾
3600
根据楼层不同优惠100-150元/平米，在按揭98折，一次性96折
海博.新河绿洲
3300起
规定时间内签约享受一次性96折，按揭98折。
根据办卡时间，每天优惠100元。
VIP2万抵3万。
开盘特惠8800元/套
颐和园
3500
老带新优惠5000元/套，按揭98折，一次性97折；部分指定高楼层一口价3400元/㎡
朝庭
3500
总价减1万，按揭99折，一次性97折，VIP3万抵8万，送1200元/㎡豪装
4、宁乡房地产市场板块划分及楼盘个案调查
宁乡住宅市场分为行政板块、老城及滨江区板块、南城板块、东城板块、宁乡经开区以及金洲板块六大板块。
3.3宁乡房地产发展现状（商业部分）
1、商业发展历程
2、商业发展格局及业态特点
1）宁乡商业基本情况
2011年来，宁乡的房地产规模和市场不断扩大，消费市场规模也不断扩大，业态涵盖写字楼、商住楼、住宅、商业、厂房等。
2）中间集中，两头分散的格局
宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散的格局。
以八一路、花明路、人民南路、楚伪中路围合形成的区域成为宁乡目前最繁华的区域、历史较久，是宁乡最成熟的传统生活中心。
随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住气氛的浓郁，新城区商业市场将迅速崛起，宁乡房地产市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸的局面。
以花明路为商业经济连接带，随着崇尚百货、人人乐超市、大润发商业广场的进驻，给宁乡的商业市场带来了新的生机。
3）超市、大卖场发展空间乐观
超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者。
目前宁乡超市卖场分为两种格局，一是以超市心连心和大热门为代表，属于中等规模，营业面积在2000平米以上，且集中在旧城步行街区域，覆盖区域有限。
二是宁乡的快速发展吸引了众多国际卖场连锁巨头的关注，已经把宁乡列为发展计划当中，营业面积在5000平米以上，选址均位于商圈的连接带，以大润发、人人乐大卖场为代表。
4）特色餐饮业和休闲业独树一帜，来形成自有品牌和规模
宁乡的餐饮历史悠久，富有浓郁的地域特色，餐饮业在宁乡零售业市场占在重要地位，目前宁乡初步形成了几个有影响的特色餐饮带，但都是经营主自发聚集而成，没有形成足够有影响力的规模。
目前宁乡餐饮业态以本地特色餐饮、外地特色小吃、中西餐厅、宴请饭店为主，国内知名餐饮，较高品位和档次的大型酒店和餐饮缺少。
宁乡的休闲娱乐行业是本地消费者市场非常重要的环节，目前的经营状态良
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