中国房地产企业特点与现状Word格式文档下载.docx

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最后，不论房地产本身，还是和房地产相关的整个产业链中，包含了大量的劳动密集型行业，这对促进就业也有巨大的作用。

据统计，以建筑业为例，每新增住宅投资500亿元，可增加8350平方米的施工面积，并安排就业人员约140万人。

另外，通过对宏观政策的分析，还能使得宏观政策的有利面得以保持，而对不完善之处加以改进，使得调控作用发挥更加有效。

有研究结果显示，我国房地产融资结构与房地产市场泡沫有密切联系，并且是呈正相关，通过宏观政策调控可以有效地调整企业的融资结构，继而从源头上控制资金流入房地产业，防止房地产泡沫继续膨胀。

二、文献回顾与理论基础

（一）融资结构与公司价值的概念

企业融资结构，又被称为资本结构，是从融资方式的角度对企业资金结构的划分，指在企业融资总额中内源性融资与外源性融资所占的比重。

公司价值是该公司预期自由现金流量以其加权平均资本成本为贴现率折现的现值，它与企业的财务决策密切相关，体现了企业资金的时间价值、风险以及持续发展能力。

企业的资本结构决定着企业财务管理目标的实现，当最优的资本结构客观存在时，能实现企业价值最大化，即达到财务管理的最优目标。

（二）融资结构与公司价值相关理论

我国对于资本结构理论的研究起步较晚，主要是对国外现有理论的综述和介绍，或者在此基础上再进行深入的研究。

而国外比较一致的看法是：

以MM理论为界，将资本结构理论大体分为两个阶段：

之前是早期资本结构理论，之后被称为现代资本结构理论。

早期资本结构理论包括净收益理论、净经营收益理论和传统理论。

净收益理论认为负债可以降低企业的资本成本，负债程度越高，企业的价值越大。

当企业100%使用债务资金时，企业的市场价值最大。

净营业收益理论则认为，企业的资本结构和企业成本与企业的价值无关，不存在最佳资本结构优化问题。

传统理论介于以上两种理论之间，认为存在一个最佳的资本结构，可以通过财务杠杆的使用来降低加权平均资本成本，并增加企业的总价值。

现代资本结构理论，分别提出了税收差异对资本结构的影响和研究破产成本与资本结构的关系，两者合并后称为权衡理论。

MM理论假设了一系列完善的资本市场条件，如无税收、无交易成本、无破产成本、无信息不对称问题等，并且证明企业的总价值将不受资本结构变动的影响。

然而，公司所得税是客观存在的，无税收这个假设与现实不符，于是后来又引入公司所得税因素，并得出结论：

当企业使用100%债务融资时，企业出现最优融资结构，企业市场价值最大化。

七十年代后期，随着信息不对称论和博弈论的引入，出现了不少新观点。

委托代理理论提出了决定企业所有权结构的因素是代理成本，代理成本和其他融资成本两者比重的权衡取舍将会影响企业价值。

融资次序理论则提出，融资方式的选择应该遵循最小化原则，融资顺序应该是内部融资，发行债券，再到发行股票。

最后值得一提的是企业金融成长周期理论，企业的发展普遍遵循一个成长周期，小企业或者刚起步的企业获得的信息还不充分，因此依赖内部融资，而当其逐渐发展后可以获得间接融资，最后可以进行债务与权益融资。

（三）两种融资方式及其利弊

1、间接融资

间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为，这里主要指银行体系。

直接融资只是对现有的资金进行重组，而银行具有创造货币的功能，可以促进经济增长。

金融市场会因为信息不对称的问题出现逆向选择和道德风险的问题，而银行有一定的条款手段来约束借款者,继而减少风险和损失。

总的来说，银行体系能更有效地运用资金,促进经济的发展。

间接融资也有弱点。

银行资金来源时间较短,而贷款时间通常更长一些,导致了流动的不对称性,银行容易陷入困境,从而引发系统性风险。

此外，银行享有了企业的控制权与充分获得企业信息和监督企业经营的权利，这将银行与企业联结在了一起，银行和企业关系过于亲密，不但阻碍了企业的创新，还加大了风险集中度。

2、直接融资

直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为，这里主要指证券市场。

首先，证券市场的发展可以促进信息的获取和传播。

其次，收购和兼并将变得便利，使业绩良好的企业更有实力，而经营差的企业面临压力，也将促进自身的企业管理，比如将管理人员的薪资水平与业绩挂钩，从而促进企业往更好的方向发展。

再次，不但企业可以避免资金流动性方面的问题，而且对于投资者来说，与银行相比，可以随时并且以较低成本出售股票更具吸引力，从而促进股票市场的发展。

最后，股票市场的监管制度还有助于规范企业的会计标准和信息披露标准。

然而，直接融资也面临着信息不对称、进入壁垒及监管等问题。

如果运行不当,往往会引致投机行为，导致市场动荡，其连锁反应会影响到其它金融市场,不利于经济的整体稳定。

三、中国房地产企业特点与现状

（一）房地产业的特点

1、从行业特点来讲，房地产业属于资金密集型产业，产品价值高、建设周期和投资回收周期都比较长。

房地产业的发展不仅会影响相关产业链，而且会对金融和整体宏观经济运行产生直接的影响。

2、从产品特点来讲，房地产商品属于不动产，具有较强的地域性和区位性。

它的价格不仅取决于商品本身，还取决于所在地区的经济发展状况和平均收入水平，以及所处区位的公共和生活设施的情况，比如周围设有学校、医院或商业中心。

3、从消费特点来讲，房地产商品属于耐用品，一般使用期长达50年以上。

在大多数情况下，人们购买新房子并不是因为超过了使用期，而是由其他原因，如收入水平、家庭人口、工作地点的改变，甚至生活观念的变化所

推动的。

4、从房地产市场的特点来讲，房地产市场供给受土地和优势区位的影响，因此对房地产商品的需求不仅包括刚性的住房需要，而且还包括一部分投资需求。

（二）房地产企业融资特点

融资是房地产企业资本运作中的最重要的一环。

上文提到，房地产业是资金密集型产业，典型的“三高”产业，高投入、高风险、高产出。

其每一个阶段都需要庞大的资金来支持：

发展初期，开发商需要融资来开发项目发展中期，开发商需要融资来维持项目而已经发展到一定阶段、一定规模的公司还需要融资扩大规模。

房地产企业融资分为内部融资和外部融资。

房地产企业的内部融资，是指对企业自身现有资金的利用或扩大。

比如通过抵押、贴现债券和贴现股票来获得的现金，以及预售购房定金和购房款，还有企业的留存收益等等。

外部融资分为债务性融资和权益性融资。

而债务性融资又分为直接和间接债务融资，直接债务融资有工程承包融资、租赁融资、回租、回买和发行企业债券，间接债务融资有银行贷款和其它融资机构贷款。

权益性融资包括上市融资和房地产信托等。

（三）我国房地产企业融资现状

目前我国房地产企业融资渠道主要有：

银行贷款、发行债券、公开上市、房地产信托、海外房产基金、房地产投资基金等方式。

下文将对我国现有融资渠道进行分析比较。

1、银行贷款

我国房地产业开发资金来源较为单一，主要是通过银行信贷。

银行贷款是最为原始的融资方式，中小企业的生存更是依附于它。

房地产企业开发时的资金活动的全过程都需要银行贷款的介入，从土地储备、交易、开发到销售，但是这

造成了房地产业潜在的金融风险。

房

地产贷款有三种基本方式，信用贷款、担保贷款和

抵押贷款。

目前，我国以上三种贷款形式

同时存在，房地产企业以信用贷款为主，但抵押贷款发展迅速，有后来居上之势，担保贷款在特定条件下才

使用。

将来房地产贷款的发展趋势是房地产抵押贷款。

有数据表明，国外的房地产抵押贷款数目已占90%以上。

银行贷款的

融资模式缺点是还债压力比较大，而且很难通过审查。

银行要求企业具备良好的经营状况和正规的财务制度，还需要企业具有良好的信用情况。

对于一些中小企业来说，发展初期自身实力有限，相对管理也跟不上，向银行获得贷款比较困难。

近几年来，政府对银行信贷的要求也渐渐严格，贷款门槛越来越高，而银行信贷又是最主要的融资渠道，房地产企业融资将面临前所未有的挑战。

2

、债券融资

20世纪90年代初，我国开始出现房地产债券这一融资方式，它比一般债券收益相对高一些，又比股票安全性强一些，到期即可收回本金和利息，并且具有一定的流动性。

虽然具有一定的优势。

但是目前国家对于它的约束还是较多。

首先，国家对发行债券的企业要求严格。

规定只有三类企业才有发行资格，分别是国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司，还严格限制了企业资产负债率、资本金及担保等。

此外由发改委作为主管部门的审批程序也较为复杂，而央行发布121文件中基本上已经停止了发行债券的审批工作。

其次，相关的配套设施不健全。

如相关法律法规不健全、债券信用相关评级机构不规范、人员素质跟不上、债券品种不够多。

最后，我国房地产企业自身实力不够，规模还太小，因此发行债券会承担比较大的风险。

现有的《公司法》和《企业债券管理条例》明文规定：

“股份有限公司净资产额不得低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不得低于6000万元。

”而我国房地产企业大多数都是小公司和项目公司。

根据相关数据表明，全国房地产业的平均净资产不到1000万元，拥有二级资质的占了不到10%的比例，拥有一级资质更是只有1%。

综上所述，种种原因导致房地产企业能通过债券方式融资的相当少，短期内该方式在我国不会有太大的发展。

3、上市融资

同样是在20世纪90年代初，我国开始出现了上市这一融资方式。

上市融资对于房地产企业来说是一个较好的融资渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。

由于我国金融证券领域和房地产市场发展尚未成熟，而房地产业在国民经济中所占比重较大,

关联产业较多,一旦出现波动,便会产生强烈的影响，一定程度上会左右国民经济的整体发展。

国家对房地产企业上市条件有着严格的规定，一般企业达不到上市的资格。

1993年以后,为了抑制房地产过快增长,国家明确规定不鼓励房地产企业上市。

2007年末，只放行优质的房企以借壳的方式上市。

虽然国家一度重视房地产企业上市工作，比如分别在97年和99年将房地产行业列为国民经济新的增长点，并向证监会推荐数家优秀企业进行上市试点，但对上市企业条件方面的审批一直较为严格,如必须为股份有限公司，股本要在人民币5000万元以上，

近三年连续盈利并支付股东股利，无不良记录等。

此外，上市的程序也非常繁琐。

企业要上市,一般第一步要先进行股份制改造，并进行改制第二步聘请财务顾问进行为期一年的上市辅导,之后提交材料进行审核，通过后则准备上会,通不过则继续补充资料第三步则是上会通过后再将审批情况提交到证监会,准备上市最后，还需要对发行的股票定价,于批准的日期在证券交易所上市，进行挂牌交易。

管理层自身对于房地产企业上市融资也一直持谨慎态度。

房地产行业的高收益同时也伴随着高风险。

目前我国的一些房地产企业通过发展其他业务扩大规模，最终以集团公司的名义上市也有些房产商则采取曲线战略，通过兼并其他行业的上市公司来达到目的还有一些公司是通过“借壳”或“买壳”方式上市的。

即使如此，房地产企业上市公司的数量仍然不多，并且有相当一部分因经营不善而无法维持下去。

综合各方面的情况可以预见，短期内我国房地产企业上市融资的低迷状态仍会持续。

4、房地产信托

房地产信托有两种基本运作模式，集合信托和项目信托。

集合信托是指受托人以集合信托计划的形式向社会发行信托计划,基金委托人购买信托计划,受托人发挥其房地产投资业务的专长，以委托人的资金进行房地产投资，投资产生的收益，在扣除各种费用后分配给受益人，在该模式中委托人也可以是受益人。

项目信托模式是指房地产项目所有人将房地产项目资产委托给受托人，受托人发挥其经营管理的专长，进行专业化经营管理,项目收益在扣除各项费用后分配给受益人。

而原项目所有人仍拥有最终处置权，只是转让名义上的所有权。

相关资料显示，房地产信托对投资者有很大的吸引力，其预期收益远远高于银行的协议贷款。

最早在1986年，中国国际信托投资公司成立了房地产信托投资子公司，此后在北京、天津和上海等地也相继出现。

然而由于企业的不规范，政府在十年间对整个信托业进行了五次大规模的清理和整顿。

在这之后,重新登记的信托投资公司在规模和管理上都有了很大的提高。

2001年10月，我国颁布了《中华人民共和国信托法》。

2002年6月和7月,又先后颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》。

以上称为“一法两规”。

从而使信托行业有了法律的保障和制度的规范，是信托业务的一个良好的开端，奠定了了未来的健康发展的基础。

综上所述，房地产信托将会是一个具有竞争力的融资方式。

5、海外房产基金

随着大背景下国际经济和金融一体化进程的加快，以及国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产基金加快进入了中国市场。

相比一些已经基本上处于饱和状态的欧美国家，我国房地产业仍处在发展的初期阶段，拥有较大的利润空间和良好的发展前景。

因此如果能控制好风险，海外房产基金的进入会对中国房地产业的发展十分有益。

但是目前海外房产基金在中国的发展还存在着一些阻碍，比如我国尚未颁布相关的法律法规，而现存的政策法规又不太宽松外资尚且还不清楚国内的投资环境，投资还存在较多风险，只能谨慎地进行选择国内许多的房产企业的不规范运作，各方面人才、制度条件跟不上等。

综上所述,该方式目前尚处于试水状态，随着国家经济的发展和制度的完善，以后一定渐渐地有所改变。

6、房地产投资基金

基金是产业投资基金的一种特殊形式，是对未上市但具有发展潜力又缺少资金的企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益分享、风险共担的集合式投资制度。

在国外，运用房地产投资基金的方式来进行融资已发展地较成熟，并且形式多样,有通过提供房地产抵押贷款、股票及信托基金等方式参与投资，近几年，则多采用有限合伙的形式。

在我国，现有的房地产投资基金的运作形式大多通过公司式、信托式和合作式这三种形式，并且主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。

然而,房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来一直处于发展停滞的状态,并且直到现在我国还没有出台相关法律。

综上所述，近几年大多数房地产企业将不会主要通过该融资方式进行融资活动。

四、我国房地产业融资的主要问题

（一）融资方式单一、银行过于依赖

虽然房地产行业融资渠道基于以上几种，但房地产企业主要的融资渠道还是银行贷款，其平均资产负债率已高达到79%。

据调查显示，银行信贷占土地购置和房地产开发资金80%左右。

此外，在个别年份和地区，

这一比率甚至高达80%-95%以上。

房地产开发有三个阶段，包括前期取得土地，施工阶段，和后期销售，银行资金将贯穿并支持着项目的每一个阶段。

而房地产业开发项目的资金主要来源于自有资金、银行贷款、建筑企业垫款、预收款项这四个方面。

银行贷款占开发商资金的比重大约为20%，建筑业的垫款主要是贷自银行的流动资金，同时，按国家规定进度预售期房所筹集的资金也大部分来源于银行的个人住房抵押贷款，这样加总算起来，银行信贷资金起码占房地产开发总耗资的60%。

这种单一的融资格局，无论是对于房地产业自身的发展，还是对于银行业，都隐藏着巨大的危机：

1、社会资源配置不合理和狂热的投机行为。

银行贷款过分集中于房地产业，不但降低了对其他行业的支持，而且更会造成对资金的盲目追捧，引起房地产业虚假繁荣和生产过剩的景象，加剧了风险的集中。

这不但不符合市场经济公平竞争的原则,也不符合现代银行风险管理的准则，更不符合房地产行业的特点及资金的高效运用原则。

2、银行承担了过大的风险。

如果房产市场价格开始降低，将造成已经建成的楼房拥有很高的空置率，或者商品房因市场供过于求的关系处于滞销的状态，则房屋建成之后有可能卖不出去，那么成本将无法收回，但是已经投入了巨额的投资并且完成了大部分建设，不能推倒更无法重建。

这时开放商将承担巨大的风险。

而当这些开发资金主要来源是银行的时候，大量的不良信贷资产将会产生，不但收不回利息，而且本金也同样面临损失。

也就是说，此时房地产业的市场风险和信用风险一并转嫁给了银行，导致整个银行信用资产的质量下降，并且这些潜伏着的金融风险迅速集聚，一旦爆发,将危机金融业甚至是整个国民经济的健康发展。

3、国家虽然已经推出了了一系列调控政策对房地产业提高了贷款门槛，促使融资改变单一模式并走向多元化趋势，但是在短时间内仍旧无法改变以银行贷款为主的模式。

（二）政府宏观政策过于限制当前融资环境

1、筹资渠道受限

要知道融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。

房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做支持，仅仅的通过内部融资是无法满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来取得，因此，外部融资应是房地产企业取得资金的主要来源，但是目前我国房地产业除了信贷融资，其他融资方

式受政策和体制的影响较大，因此发展多渠道融资仍有很大的局限性。

、融资成本变高

2008年底由于金融危机的整体影响，我国结束了存贷基准利率下调的时期，而自那以后到2011年为止连续5次上调存贷款基准利率，这大幅提升了房地产企业的银行借贷成本，不仅如此，其他渠道如发行债券等融资方式也参照贷款基准利率进行上浮。

3、定金及预收款遭遇瓶颈

购房者为了享受未来一段时间可能带来的房地产的增值收益，而购买商品房，并进行定金或者部分房款的支付。

而这笔预售房屋的款项对开发商来说，不但可以筹集到必要的建设资金，还可以降低风险。

虽然未来收益可能会损失部分，但在前期以适当的价格预售部分房屋又是十分必要的，既是一种宣传的手段，也能增加一部分流动资金，特别是对于那些自有资金实力相对较弱的企业来说能否成功地组织房屋预售是该项目开发成败的关键。

然而，2010年4月国务院的《国十条》对于购房者首付款比例以及贷款利率进行了规定，尤其购买第二套住房的消费者贷款首付款比例不得低于50%，第三套以及以上的首付比例和贷款利率还要更高。

正式这条规定的出台，使得房地产商在这种方式上资金的筹集也受到了阻碍。

4、转嫁融资成本的担忧

房地产开发企业的融资成本上升了，预收账款也遭遇了阻碍，但由于房地产业的商品特点，在一定程度上商品缺乏需求弹性，开发商容易转嫁成本，这将可能会引起房价上涨的隐患。

然而，政府调控的本意是通过提高融资成本来抑制房价泡沫和降低房地产的金融风险，却反而让购房者承受了更大的成本。

（三）房地产业融资体系不完善

相关的法律法规还不健全，影响融资渠道多元化的拓展。

如今房地产融资渠道虽然已经开始呈现多元化发展的趋势，但是这些渠道提供的产品却难以满足市场的需求。

使得有些企业因为资金不足而铤而走险的借助地下金融。

这种不正常的现象正好反映了金融市场的管理不足和体制的不健全，有关房地产金融等方面的政策和法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道多元化的展开。

（四）中小型房地产企业受冲击

企业规模差异会对融资结构产生更大的影响，信贷规模收紧后银行方面提高了对房地产企业信用和规模的要求，大企业尚且能够凭借其自身雄厚的实力获得贷款，中小型企业由于信用和规模等各方面条件比不上大企业，

因此很难在公共资金来源上竞争，只能通过抵押、

信托等方式获得数量规模较少的资金，

（五）房地产企业自身信用机制不健全

目前有些房地产企业财务制度不健全,财务信息虚假,信用制度及人员素质能力方面跟不上，已经很严重阻碍了其自身的发展以及社会对其资金的投入。

然而，信用不足或缺失是影响房地产企业融资能力的重要因素，企业获得资金的情况很大程度上取决于房地产企业自身的财务状况和信用水平。

五、解决房地产业融资中存在的问题

（一）房地产企业自身积极改变

1、管理者重视融资问题，并加强房地产企业自我积累能力

解决房地产融资问题是一个纷繁复杂的过程，需要各方面的共同努力，其中最首要的问题在于房地产企业自身融资能力的增强,

创新能力的增强以及盈利能力的提升,更进一步的

是房地产企业信用机制的建立和完善。

所以，努力提高自身的能力是最重要也是最难的一个环节。

房地产企业要提升自我融资能力：

（1）要有足够的内部吸纳资金的能力,如增加企业的保留资本用于投资项目,加强企业的预算能力以及资金的使用效率等。

（2）加强从外部吸纳资金的能力，注重市场调研能力，提高项目质量，提高市场占有率和社会信用等级，企业自身软硬实力加强了，金融机构的贷款和外部的投资也就成为可能。

（3）建立科学的信贷决策机制。

房地产投资数额巨大，期限又较长，可能引发的金融风险就很大。

因此金融机构在融资过程中必须建立一个科学合理的房地产信贷决策机制。

在项目实施之前，必须对融资项目进行科学的分析，分析结果要运用于决策。

企业可以吸收国外先进管理经验，建立一套高效严谨的分析决策程序，培养或者引进一批高素质的房地产分析人员，及时对房地产市场加以分析并进行信息的汇总和反馈，提供房地产融资决策的依据。

只有房地产企业自身能力积极提升,内部控制和信用制度的建设加强，才能从根本上改善融资问题，增强房地产企业的融资能力和水平。

2、企业改变融资结构，积极开拓融资渠道

尽管我国房地产业融资方式中首当其冲并且起着举足轻重作用的是银行信贷融资，但受到国家政策、银行信用条件和风险管理等方面约束，