恒大集团房地产管理制度09版014号文.docx
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恒大集团房地产管理制度09版014号文
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房地产开发建设管理制度
第一章工程建设管理与考核
第一节总则
第一条工程部为工程建设的责任部门。
第二条建设工程的竣工标准：
工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。
主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。
否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。
综合计划部考核。
第三条建设工程的交楼标准：
各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）：
1、建设工程规划验收合格证；
2、质量监督意见书；
3、人防验收备案表；
4、消防验收意见书；
5、环保验收意见书；
6、建设工程竣工验收备案表；
7、交楼许可证。
主体工程完工后180天内，须达到上述工程交楼标准。
否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。
综合计划部考核。
第二节工程建设过程管理
第四条新开发项目在详规批复一周内，由工程部牵头，地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。
未按时召开会议的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。
综合计划部考核。
项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：
开发建设综合策划方案会签审批表）：
1、施工给水系统：
给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。
2、施工排水系统：
排水管道走向规划、管道管径、排水量等。
3、施工用电系统：
施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。
4、施工道路系统：
满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。
5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：
满足安全文明施工需要、满足销售需要等。
6、施工场地的土方平衡：
考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。
7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。
8、制定甲供材料采购供应计划。
9、制定各期开发楼盘的分批销售计划。
10、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。
11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。
第五条在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。
未召开的，每次扣罚工程部经理500元。
工程技术部考核。
工程建设交流会内容：
1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；
2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；
3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；
4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；
5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；
6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；
7、工程部就施工单位的问题进行解答；
9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。
第六条工程部应严格按政府要求，确保工地安全文明施工达标。
工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程部经理降一级工资处罚。
工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程部经理降两至三级工资处罚。
工程技术部考核。
第七条项目主体开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。
否则，扣罚工程部经理500元。
工程技术部考核。
审查通过后三天内报集团管理中心审批。
第八条项目发售前，综合计划部负责组织汇总工程部、营销部、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司负责人批准。
否则，扣罚综合计划部经理500元。
营销部考核。
第九条项目主体合同立项前，由招投标部组织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。
项目主体合同签订后主体工程开工前，由招投标部、合同管理部组织对工程部进行合同交底。
否则，扣罚招投标部经理500元。
工程技术部考核。
第十条地区公司各部门每月27日17:
00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报综合计划部，并在地区公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人500元。
综合计划部考核。
第十一条每期地下室、主体工程、装修及园林工程开工前，工程部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审。
否则，扣罚工程部经理500元。
工程技术部考核。
第十二条营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报地区公司负责人审批后，再报集团营销中心审批。
否则，扣罚营销部经理500元，综合计划部考核。
审批通过后两天内由集团营销中心书面通知集团设计院、管理中心、招投标中心及园林集团，每延迟一天扣罚营销中心总经理100元。
管理中心考核。
工程部于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟一天扣罚工程部经理100元，营销部考核。
第十三条每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。
否则，扣罚工程部经理100元。
工程技术部考核。
每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验。
否则，扣罚总工室主任100元。
工程技术部考核。
完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。
否则，扣罚总工室主任100元。
工程技术部考核。
三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。
否则，扣罚工程部经理100元。
现场样板每丢失一件，扣罚当事人100元。
总工室考核。
第十四条工程建设中，实行样板先行制度。
样板施工完毕，有调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报地区公司主管工程领导审批。
而涉及外观效果的，报总工室和地区公司负责人审批。
未经批准不能大面积施工。
否则，给予工程部经理降一级工资处罚。
工程技术部考核。
一、施工过程中需做样板的有：
1、外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等；
2、室内地面砖、木地板；
3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；
4、大堂、电梯前室的所有装饰；
5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；
6、室内外砖砌体及批荡；
7、主体结构的钢筋及模板；
8、预制构件的安装等。
二、施工样板验收的程序（附：
施工样板验收审批表）：
1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；
2、监理验收合格后，报工程部经理验收；
3、工程部经理验收合格后，报地区公司主管工程的领导验收。
第十五条每期楼宇发售15天前，销售方案中要求的售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。
否则，扣罚工程部经理100元。
综合计划部考核。
第十六条桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。
否则，扣罚工程部经理100元。
工程技术部考核。
第十七条工程部必须在竣工前召集物业公司、营销部及施工单位进行分户验收并整改完毕。
否则，扣罚工程部经理200元。
工程技术部考核。
第十八条每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。
否则，扣罚工程部经理500元。
工程技术部考核。
第十九条每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、工程技术部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送招投标中心、管理中心及当地公司招投标部，且将评定为不合格的参建单位报集团监察室备案，否则，扣罚工程部经理100元。
合同管理部考核。
不合格单位经监察室审核后，确认属实的，每单扣罚招投标部经理1000元。
合同管理部考核。
如监察室检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予招投标部经理降一级工资的处罚。
合同管理部考核。
不合格单位主要表现为：
队伍的资金实力、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。
合同管理部考核。
第二十条开发部必须在工程竣工后30天内取得《规划验收合格证》。
否则，扣罚开发部经理500元。
综合计划部考核。
第二十一条工程部必须在工程竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》。
否则，扣罚工程部经理500元。
综合计划部考核。
第二十二条开发部必须在工程竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。
否则，扣罚开发部经理500元。
综合计划部考核。
第二十三条开发部必须在工程竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。
否则，扣罚开发部经理100元。
综合计划部考核。
第二十四条营销部应在每月5日前召开会议，针对销售过程中工程部、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报地区公司负责人。
未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚营销部经理200元。
综合计划部考核。
每月5日前，各部门应将营销部提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销部，并报地区公司负责人。
未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销部的，扣罚相关部门经理200元。
综合计划部考核。
第二十五条工程部须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核，并在竣工验收后3个月内提交预决算部。
其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交预决算部。
工程部未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚工程部经理100元。
预决算部考核。
预决算部发现资料不齐，审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件之日起7天内负责补齐完善后重新提交。
第二十六条工程结算审批：
1、金额在100万元以下的结算，预决算部审核后，报地区公司董事长审批执行。
2、金额100万元以上（含100万元）的工程结算，预决算部审核后，报地区公司预决算审计分部审核，再报集团预决算审计部复核；500万元以下（含500万元）的由地区公司董事长审批执行，500万元以上的需再报董事局主席审批。
3、预决算审计分部在规定时间内完成审核并出具审核意见（审核意见中须列出预决算部多计错计且单项差额在1‰以上的项目），集团预决算审计部再对审核结果进行复核，每月按结算份数的10%进行全面复核，其余进行一般复核。
4、预决算部收到审核意见后，须在10天内落实审核意见，与施工单位协商并调整结算造价，预决算审计部同意最终结算金额后，在结算审核表签署意见确认。
若与施工单位不能达成一致意见，由预决算审计部将分歧意见上报地区公司董事长裁决。
5、审核时间要求：
（1）预决算部自收齐结算资料之日起，回复结算意见的时间：
100万元以下的5天内，100～300万元的15天内，300万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内；预决算部每次收到施工单位的反馈意见后回复时间：
100万元以下的2天内，100～300万元的3天内，300万元以上的5天内。
（2）预决算审计（分）部的审核时间：
自结算资料齐全之日起，一般审核5天内，全面审核：
100万～300万元的10天内，300万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。
以上未按时限完成的，每延迟一天扣罚责任部门经理50元。
综合计划部考核。
第二十七条工程进度款的审批：
1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。
否则，每违反一次，给予工程部经理降一级工资的处罚。
工程技术部考核。
2、预决算部在收齐进度款申报资料后，48小时内（不含对数时间）必须审核完毕，经合同管理部审核后交财务部。
施工单位如有异议，则预决算部应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后送合同管理部审核，再交财务部。
3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，并按审批权限报批。
4、审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在4小时内支付款项。
以上未按时限完成的，每次扣罚责任部门经理200元。
由综合计划部考核。
第二十八条招投标管理：
按《地区公司招投标管理制度》执行。
第二章工程建设质量管理与考核
第一节设计质量管理
第二十九条相关设计管理规定：
1、总工室应于单体施工图设计前组织当地设计院进行单体扩初设计，审核通过后，报集团设计院审批。
审批依据为单体扩初设计条件。
审批时间为7天。
审批通过后方可进行单体施工图设计。
集团设计院可根据报审的单体扩初设计质量情况，决定是否要求总工室组织当地设计院到集团本部完善单体扩初设计直至审批通过。
否则，扣罚总工室主任500元。
综合计划部考核。
经总工室审核后上报的单体扩初设计，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核；审批时间超过7天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、建筑研究中心总经理100元。
管理中心考核。
2、总工室应在单体施工图下发前，组织当地设计院完成单体施工图，初步审核通过后，报集团设计院审批，审批通过后方可下发。
审批依据为已批准的单体扩初设计和设计要求。
审批时间为7天。
未按要求报审的，扣罚总工室主任500元，综合计划部考核；经总工室审核后上报的单体施工图，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核；审核时间超过7天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、建筑研究中心总经理100元。
管理中心考核。
3、地区公司如要求对集团设计院下发的规划方案、单体外立面方案或园林集团下发的园林景观方案进行方案性的较大调整，必须由地区公司负责人报董事局主席批准后实施。
对集团设计院下发的规划方案、单体外立面方案或园林集团下发的园林景观方案有方案性的较大调整时没有上报而直接实施的，给予总工室主任降三级工资的处罚。
管理中心考核。
4、各地区公司如需对集团设计院下发的设计要求提出变更，须由地区公司负责人同意后报集团设计院变更审查小组审核，如属集团设计院设计失误的，应修正错误后，报集团主管领导审批，如属优化调整的，报集团董事局主席审批；其余设计变更由地区公司自行审批。
对集团设计院下发的设计要求变更时，未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，综合计划部考核。
变更的设计要求如属集团设计院设计失误的，对相关责任人进行失职问责处理。
5、总工室对各项目的装修方案图、施工图进行初步审核，通过后上报集团设计院审批。
审批时间为5天。
未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，综合计划部考核。
经总工室审核后上报的装修施工图，问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核。
审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、装修设计中心总经理100元，集团管理中心考核。
6、小区竖向设计由总工室组织，集团设计院、设计质量成本控制中心、外委设计院、工程部、工程技术部、预决算审计部相关人员参加，在现场共同确定。
原则是尽可能少动土方。
未按要求组织的，扣罚总工室主任500元。
综合计划部考核。
第三十条设计成本质量控制中心负责审批设计方案、协调解决重大技术问题。
设计成本质量控制中心负责审批的方案有：
钢筋含量控制指标、基础方案、主体结构方案、大跨度结构方案、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区10kV以上供配电方案、小区采暖方案、小区水源方案、小区水池水泵房布置方案、公建空调方案、公建热水方案、公建供配电方案、新技术新产品方案、单独进行设计招标的基坑方案和高边坡方案。
地下室平面方案、小区竖向设计方案审批时间4天，其他设计方案审批时间3天。
上述审批时间超过规定的，每延迟1天扣罚设计成本质量控制中心总经理100元，未按规定报审的每项扣罚总工室主任500元。
管理中心考核。
第三十一条地区公司所有图纸必须通过总工室登记盖章后下发。
否则扣罚总工室主任50元/张。
综合计划部考核。
每期主体工程施工图会审时，建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10处，其它专业错误数量各专业不得超过5处。
错误数量超过上述数量的，每超一处，扣罚总工室责任工程师15元、总工室主任10元。
工程技术部考核。
施工图会审后，未经审批不得变更。
因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚总工室责任工程师100元、总工室主任50元。
应出设计变更，而未出设计变更，并造成严重损失的，扣罚总工室责任工程师500元、总工室主任200元。
未经审批下发设计变更的，每次扣罚总工室责任工程师1000元、总工室主任500元。
工程技术部部考核。
第三十二条在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。
除此之外的设计问题，工程部传真至总工室，总工室按以下要求处理：
传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场，每超一小时，扣罚总工室主任15元。
传真时间起48小时内总工室必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工，下发每超一小时，扣罚总工室主任15元。
传真时间起7天内总工室必须下发正式变更图到现场，每延迟一天，扣罚总工室主任15元。
工程技术部考核。
第二节工程材料验收管理
第三十三条项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。
否则，扣罚项目经理200元、工程部经理100元。
工程技术部考核。
第三十四条所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理《材料使用许可证》后方可使用。
办理了《材料使用许可证》或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程部经理审核的材料，扣罚工程部经理1000元；其他材料，给予相关责任人降一级工资的处罚。
工程技术部考核。
第三十五条影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：
钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。
其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理100元。
工程技术部考核。
第三十六条验收依据：
1、集团设计院或总工室确认的样板（试生产样板）；
2、合同对材料、设备的要求；
3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。
第三十七条验收程序：
1、经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。
其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知总工室，总工室必须24小时内到场对板，确认无误后总工室在材料上签字。
2、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或承诺书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚责任部门经理100元。
工程技术部考核。
第三十八条工程技术部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查，抽查数量不少于10％。
否则，扣罚工程技术部经理100元，综合计划部考核。
第三节单位工程质量管理
第三十九条原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。
否则，每项扣罚责任人50元、工程部经理20元。
工程实体虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人50元、工程部经理20元。
工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全或使用功能的，每单给予责任监理工程师降两级工资处罚，扣罚工程部经理1000元。
工程技术部考核。
第四十条交楼后2个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：
1、楼板出现穿透性裂缝；
2、天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；
3、给水管道出现爆管；
4、外墙出现开裂、脱落、渗漏；
5、阳台栏杆生锈；
6、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；
7、地面标高不符合设计要求；
8、木地板翘起、接缝不满足规范要求；
9、飘窗台两端大小头；
10、砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。
如交楼后2个月内，工程实体质量出现上述问题的，每项扣罚责任监理工程师50元、项目经理20元、工程部经理20元。
工程技术部考核。
第三章隐蔽工程验收管理与考核
第四十一条本章含以下隐蔽工程：
1、岩土工程勘察；
2、工程桩：
预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；
3、基坑验槽；
4、锚杆；
5、防水工程；
6、模板工程；
7、钢筋工程；
8、砖砌体工程；
9、门窗塞缝；
10、墙体保温；
11、地暖工程；
12、水电线管暗埋和预留；
13、防雷、接地工程。
第四十二条项目经理必须建立隐蔽工程验收台帐（有关台帐格式见附件），台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。
隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。
否则，每项扣罚工程部经理200元。
工程技术部考核。
第四十三条岩土工程勘察施工旁站监理
1、项目经理必须建立勘察台帐，由监理工程师负责填写。
2、勘察施工前，勘察单位根据总工室提供的勘察方案、勘察点布置平面图上的坐标点定出孔位和测出孔位的原始标高。
3、监理工程师必须对孔位、孔口标高进行复核，并在台帐上记录。
4、勘察施工时，监理工程师必须旁站，如有特殊原因离开现场，而又无人接替时，则勘察施工必须停止。
5、所有钻孔终孔工程量必须有两名监理人员进行验收，进行岩芯拍照，并在台帐上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档。
6、作废的岩样应要求勘察单位做出明显标识，以免影响岩样的判定。
7、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行二次检查，并核对施工记录，无误后签字认可。
工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。
工程技术部考核。
工程技术部在勘察施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。
综合计划部考核。
第四十四条工程桩的隐蔽验收
一、预制桩的隐蔽验收
（一）预制桩进场
1、项目经理必须在预制桩进场台帐上
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