房地产工程质量维修管理办法.docx
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房地产工程质量维修管理办法
房地产工程质量维修管理办法（总10页）
仁和置业工程质量维修办法
第一条根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》及和施工单位签订的《河南仁和置业有限公司工程保修办法》等相关规定；遵循“客户是我们至尊的朋友”的核心价值观，及时解决我公司开发建设的项目工程质量问题，向业主提供最优质的服务，满足业主的合理要求，进一步提高公司的社会信誉和品牌，特制定本办法。
第二条房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。
第三条房屋建筑工程质量保修应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。
第四条房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保温工程为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年；
（六）墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；
（七）门窗翘裂、五金件损坏为1年；
（八）灯具、电器开关为6个月；
（九）管道堵塞为2个月。
第五条所有维修项目必须遵循“质量一次达标”的原则。
第六条责任人：
（一）工程技术部经理、对接维修专员、综合计划部经理、客服部经理、物业公司项目经理为第一责任人。
（二）工程技术部指定维修专员，客服部、预算计划部、物业公司项目部指定对接专员。
（三）维修专员、物业公司对接专员负责现场查看、责任认定，组织维修并监督。
第七条报修、维修流程：
（一）业主来电或上门反映的工程质量问题，由物业公司统一受理及时填写《工程质量维修联系单》并在4小时内转呈客服部备案，客服部受理人员应在1个小时内送达工程技术部签收；
（二）工程技术部接到联系单应在1小时内结合物业公司现场查看分析业主报修的质量问题，如果确是保修期内的施工质量问题，工程技术部应在1小时内通知施工单位签收《工程质量维修联系单》实施维修；如果是业主人为原因或装修使用不当造成质量事故，应及时对业主说明情况，如有需要，可协助业主联系相关单位自行维修。
（三）施工单位签收《工程质量维修联系单》后，应在最快时间内组织维修，一般质量问题须8小时内修复完毕，最长不应超过48小时。
如预估维修时间超过48小时须在8小时内提供维修方案（含维修工期、维修时间段、施工人数、维修办法等）供工程技术部审核，工程技术部应在4小时内对方案确定并督促施工单位实施维修。
（四）对急修项目（如给水设施跑水、给水管爆裂、供暖设备漏水、断水、漏电、断电等），由物业公司电话或书面通知工程技术部，工程技术部必须在30分钟内按最优方案进行抢修。
若不能，要有另外紧急处理措施，对业主作出合理解释，并做出限时修复承诺，抢修项目需在12小时内修复完毕。
（五）施工单位延误、拒签《工程质量维修联系单》或首次维修不能通过验收，则由工程技术部组织施工单位完成维修，由预算计划部结合工程技术部在48小时内确定第三方维修单位并确定维修费用，其维修费用从原施工单位质保金中双倍扣除。
若工程技术部未能及时组织施工单位完成维修，造成业主二次投诉的，客服部有权委托物业公司或自行组织相关维修，其维修费用从原施工单位质保金中双倍扣除。
（六）工程技术部负责维修过程的监督、检查，维修完成后，会同物业公司进行验收并经业主签字确认。
特殊情况业主未能签字的须物业公司做第三方确认。
（七）维修结束后，工程技术部将《工程质量维修联系单》回执于当日转送客服部，由客服部进行回访、存档。
（八）保修期结束前3个月，工程技术部应会同物业公司对项目进行全面检查，对存在问题组织施工单位进行保修。
（九）保修期结束后，施工单位在2个月内填写《工程质量保证金退还申请及会签表》（附件3）向工程技术部提出质保金退还申请，工程技术部接到申请后10日内牵头组织物业公司、客服部、施工单位共同进行联合验收，经验收合格后同时签署验收合格意见并盖部门或单位章，如果验收不合格，应责成施工单位限期整修完毕，重复以上程
序，直至验收合格；验收合格后由工程技术部主管工程师（维修专员）在2日内将《工程质量保证金退还申请及会签表》及相关资料递交预算计划部，预算计划部在2日内核定质保金退还金额并提交工程主管副总经理审批，工程主管副总经理在1日内审批完毕，确认无误后签字并向总经理申报支付款项（如审核有误，应责成相关人员在限定时间内整改完毕），总经理在1日内给予回复意见，总经理同意，工程主管副总经理通知预算计划部办理该款项，预算计划部在1日内通知施工单位到财务部办理质保金退还手续；总经理不同意，按总经理指示办理。
第八条其它事项：
（一）所有参与人员需秉承认真负责、客户至上的原则进行工作，态度必须诚恳耐心最大程度保证业主满意。
（二）对于暂时无法划分责任的质量问题，双方协商，达成一致意见并书面签字确认后方可进行，待查明原因后，属于保修范围内的由施工单位负责，因业主的原因由业主承担一切费用。
（三）对于确实无法界定的质量问题，应通过质量监督部门或具有国家认可的检测机构进行认定，拿出意见妥善处理。
（四）小区在移交物业公司时，工程技术部应将施工单位联系电话、主要负责人通讯录移交物业公司，物业公司视情况可以与施工单位直接联系，实施维修。
（五）责任人在年度工程质量维修工作中表现较好者，给予不低于1000元奖励，并作为评先、评优、职务晋升及基本工资调整的参考依据。
（六）对于工作不积极、态度不端正的责任人处于50元罚款。
对于未在规定时间内传递《工程质量维修联系单》、《仁和置业工程质量维修验收单》、《工程质量保证金退还申请及会签表》的责任人处于20元罚款。
对于未在规定时间内安排维修的责任人处于50元罚款。
对于造成业主二次投诉的责任人处于100元罚款。
（七）工程维修要求一次性达标（特殊情况除外），如果出现二次以上重复维修的将对维修专员、工程技术部经理及相关责任人给予50-500元处罚，情况严重的将给予责任人降薪、降职直至开除处理。
（八）各级管理人员在审核过程中必须严格把控，否则对责任人处于50-500元罚款。
第九条报修、维修流程图：
第十条维修工程验收及费用支付流程
一、工程技术部组织的第三方施工单位维修的工程验收及费用支付流程
（一）施工单位：
实施维修并在维修结束后2日内携完整的资料及标准的书面申请形式《仁和置业工程质量维修验收单》（见附件2）向工程技术部报验；
（二）工程技术部：
2日内由主管工程师（维修专员）牵头组织物业公司、业主进行验收（业主不能参加的，可委托物业公司代表代为验收，物业公司必须对业主负责），验收合格后由三方在《仁和置业工程质量维修验收单》上签字确认，如经验收不合格，应责成施工单位限期维修完毕，并重复以上流程，直至验收合格；
（三）验收合格后2日内由主管工程师（维修专员）填写《零星工程用工签证单》并附带有效结算单据，主管工程师（维修专员）结合预算计划部相关人员在2日内对发生费用进行核定并签字确认，同时递交工程技术部经理，工程技术部经理在1日内审核完毕，确认无误后签字递交主管工程副总经理，主管工程副总经理在1日内审核完毕，确认无误后签字并返还工程技术部主管工程师（维修专员）。
工程技术部经理及主管工程副总经理在审核中发现有误，应责成相关人员在限定时间内整改完毕。
如果维修费用牵涉到扣其他单位工程款的，主管工程师（维修专员）必须在《零星工程用工签证单》右上角注明扣款对应的工程名称、扣款单位名称及扣款金额，同时对原施工单位开具扣款通知单，并作为《零星工程用工签证单》的附件在费用支付时一并提交财务部。
（四）工程技术部主管工程师（维修专员）在1日内将《零星工程用工签证单》转交预算计划部;
（五）预算计划部相关人员在2日内给予办理维修费用支付手续。
具体流程图如下：
验收不合格
维修结束后施工单位申请验收
工程技术部主管工程师（维修专员）牵头组织物业相关人员及业主进行验收（业主不能参加可委托物业公司全权代表）
三方代表在《仁和置业工程质量维修验收单》上签字确认
2
工程技术部开具《零星工程用工签证单》，经相关人员签字后转交至预算计划部
预算计划部相关人员给予办理维修费用支付手续
二、客服部委托物业公司或自行组织第三方施工单位维修的工程验收及费用支付流程
（一）施工单位（物业公司）：
实施维修并在维修结束后2日内携完整的资料及标准的书面申请形式《仁和置业工程质量维修验收单》（见附件3）向客服部报验；
（二）客服部：
2日内由主管人员（对接专员）牵头组织物业公司、业主进行验收（业主不能参加的，可委托物业公司代表代为验收，物业公司必须对业主负责），验收合格后由三方在《仁和置业工程质量维修验收单》上签字确认，如经验收不合格，应责成施工单位（物业公司）限期维修完毕，并重复以上流程，直至验收合格；
（三）验收合格后2日内由主管人员（对接专员）填写《零星工程用工签证单》并附带有效结算单据，主管人员（维修专员）在2日内对发生费用进行核定并签字确认，同时递交客服部经理，客服部经理在1日内审核完毕，确认无误后签字递交主管副总经理，主管副总经理在1日内审核完毕，确认无误后签字并返还客服部主管人员（对接专员）。
客服部经理及主管副总经理在审核中发现有误，应责成相关人员在限定时间内整改完毕。
如果维修费用牵涉到扣其他单位工程款的，主管人员（对接专员）必须在《零星工程用工签证单》右上角注明扣款对应的工程名称、扣款单位名称及扣款金额，同时对原施工单位开具扣款通知单，并作为《零星工程用工签证单》的附件在费用支付时一并提交财务部。
具体流程图如下：
施工单位（物业公司）进行维修工作
验收不合格
维修结束后施工单位（物业公司）申请验收
客服部主管人员（对接专员）牵头组织物业相关人员及业主进行验收（业主不能参加可委托物业公司全权代表）
三方代表在《仁和置业工程质量维修验收单》上签字确认
2
客服部开具《零星工程用工签证单》，经相关人员签字后转交至财务部
财务部相关人员给予办理维修费用支付手续
十一条本办法于发布之日起开始执行
附件1
工程质量维修联系单
编号：
报修人：
房号：
电话：
时间：
维修内容：
物业公司签收：
年月日时
客服部签收：
年月日时
工程技术部签收：
年月日时
施工单位签收：
年月日时
业主意见签收：
年月日时
附件2
仁和置业工程质量维修验收单
编号：
RHZY–SMQHWX-
维修单位
维修部位
维修周期
从年月日到年月日（共日历天）
维修内容
维修单位
验收申请
项目负责人签（章）：
年月日
验
收
意
见
物业公司意见：
参验人员签字：
年月日
工程技术部意见：
参验人员签字：
年月日
业主意见：
业主签字：
年月日
备注
注：
1、验收时必须由物业公司、工程技术部、业主共同参与验收共同签字；
2、如果业主不能参加，业主可委托物业公司代为签字；
3、以上签字人员必须对验收结果负责；
4、此表签批完成后在预算计划部留存备案，以备查阅。
附件3
仁和置业工程质量维修验收单
编号：
RHZY–SMQHWX-
维修单位
维修部位
维修周期
从年月日到年月日（共日历天）
维修内容
维修单位
验收申请
项目负责人签（章）：
年月日
验
收
意
见
物业公司意见：
参验人员签字：
年月日
客服部意见：
参验人员签字：
年月日
业主意见：
业主签字：
年月日
备注
注：
1、验收时必须由业主、物业公司、客服部共同参与验收共同签字；
2、如果业主不能参加，业主可委托物业公司代为签字；
3、以上签字人员必须对验收结果负责；
4、此表签批完成后在客服部留存备案，以备查阅。
附件4
工程质量保证金退还申请及会签表
施工单位
（盖章）
项目名称
项目经理
申请时间
申请退还金额
（预算计划部核实填写）
元（大写：
）
会
签
意
见
物业公司：
签（章）:
年月日
客服部：
签（章）:
年月日
工程技术部：
签（章）:
年月日
预
算
计
划
部
签（章）:
年月日
副
总
经
理
签字:
年月日
注：
此表签批完成后在预算计划部留存备案，以备查阅。
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