写字楼百问百答.docx

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写字楼百问百答

写字楼百问百答

一、项目规划

壹品国际项目位于连云港市新区市政府大楼的西北侧，新海高级中学的南侧，在科苑路和绿园南路的交汇处，是港城发展的中心位置。

小区占地约66亩，合计4400平米

1.各类物业建筑有多高，有多少层？

建筑物有多高？

答：

项目规划分A、B、C三个区域，其中A区为21层的五星级酒店（约350间套房），B区是20层的5A级大型商务办公楼（标准层层高3.3m，19、20层为6米挑高），C区是10层的酒店式公寓，挑高5.4m（B、C区1～3层为配套商业）商业三层总高21.7米，B、C区一层5.7米，二层5米，三层6米。

2.项目绿化率？

答：

46.6%。

3.项目容积率？

答：

1.9。

4．本项目规划设计的停车位数量及分布详细地点？

答：

小区规划地上车位283个，地下车位87个（五星级酒店使用），临用车位100个左右。

5．各楼座之间的建筑距离？

答：

B、C区楼间距15米，A、B区楼间距25米

二、项目周边环境

1.区域规划？

答：

项目规划分A、B、C三个区域，其中A区为21层的五星级酒店（约350间套房），B区是20层的5A级大型商务办公楼（标准层层高3.3m），C区是10层的酒店式公寓，挑高5.4m，（B、C区1～3层为配套商业）。

2.项目周边还有哪些综合配套？

答：

市政府、行政审批中心、新海高级中学、党校、龙尚数字影城、大学城、歌舞剧院

3小区周边有哪些道路规划？

公交交通线路？

答：

北侧绿园路有5路，116路，

朝阳东路有快速公交B12。

4.离项目最近的银行有哪几家？

答：

工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行，邮政储蓄；

5.离项目最近的购物中心在哪？

答：

八佰伴走廊、乐天玛特、家乐福、北京华联

6.离项目最近的幼儿园？

小学？

中学？

大学？

答：

苍梧小学、新海初中（苍梧校区）、新海高中、电视广播大学、淮海工学院

7.项目附近的医院有哪些？

答：

规划新海高中东面将建一个医院

8.项目周边的商业配套有哪些？

答：

超市：

乐天玛特、家得福

健身房:

美丽都、金仕堡

娱乐会所：

金神话娱乐会所，音乐酒吧

餐饮：

金尚轩海底捞、老员外骨头汤、东高地、XX烤肉、罗马假日咖啡、趣捞火锅

9.周边有哪些餐饮？

答军港生态美食城、金尚轩豆捞、丽的咖啡店

10.周边有哪些酒店宾馆？

答：

山海国际大酒店、金秋情缘宾馆、桃园宾馆

11.周边有哪些休闲场所？

答：

金神话娱乐城、新世纪歌厅、名人国际俱乐部

12．项目周边有哪些知名的写字楼？

答：

阳光大厦、振兴时代广场、凤凰大厦、银泰泰达、

三、写字楼硬件设备设施（5A标准）

5A含义：

楼宇设备自动化系统（BA）；安全防范系统（SA）；通信自动化系统（CA）；办公自动化系统（OA）；火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1.空调系统：

VRV多联机

2.给水系统：

无负压给水

3.中水系统：

暂无

4.供电系统：

5.电梯系统：

迅达电梯，速度为1.75，客梯载重为1350kg

6.闭路监视系统：

摄像头

7.停车场管理系统：

暂无

综合布线系统：

办公智能化

8.网络数据系统：

联通、电信接入

9.手机信号覆盖系统：

联通、移动、电信

10.火灾自动报警和消防联动控制系统：

建筑自带消防报警系统

四、装修标准

1.公共区域装修标准：

Ø外墙:

铝塑复合板（海苔银）

Ø大堂：

一层大堂已经精装修

Ø电梯厅：

精装修

Ø电梯轿厢：

精装修

Ø走廊：

精装修

Ø卫生间：

精装修

2.写字楼单元内装修标准：

Ø室内地面、墙面、顶面：

腻子刮白

Ø窗体材料：

LG塑钢型材、LOW-E中空玻璃

Ø写字楼各单元户门交房标准及尺寸？

答：

品牌安全门

3．公共走廊及楼道装修标准？

有无特殊设计？

答：

精装修

五、合同约定交房日期？

答：

现房，可随时交房办理产证。

六、写字楼建筑参数

1.写字楼建筑主体采用什么结构？

抗震烈度为多少？

答：

抗震3级，防烈度达到7级，防火1级。

2.写字楼采用的保温手段？

答：

发泡混凝土保温，

保温运用的是新型材料，隔热性能好，节能环保

3.写字楼屋面防水的做法？

答：

SBS卷材防水，面层是钢筋混凝土刚性屋面

4.写字楼层高为多少？

哪层？

答：

1层5.7米，2层5米，3层6米，4～18层3.3米，19、20层为6米挑高

5、写字楼公共走道层高，净高分别是多少？

答：

走道层高3.3米，实量净高吊完顶以后2.4米。

七、合作团队

⏹开发商及投资商企业名称、资质、成功案例？

答：

开发商：

连云港启秀置业有限公司，从属于江苏著名企业江苏启秀置业集团，1995年成立，具有非常丰富的房地产开发和商业招商经验，开发过的项目有上海中兴花园、南通颐和花园、南通启秀星河城、苏州太仓汽贸城等等，目前除去连云港的这个项目，在南京、威海、九江、江阴、嘉兴、桐乡等地也拿了好多块地，实力非常雄厚。

⏹项目设计单位名称、资质、成功案例？

答：

设计单位：

集团邀请香港著名的景观设计公司——安道国际为项目做景观设计，力求为连云港市民打造出一个具备国际水准的顶尖城市休闲广场。

2011-2012中国民用建筑设计市场排行榜”景观设计第2位

2011-2012中国民用建筑设计市场排行榜”境外榜第5位

2011-2012中国民用建筑设计市场排行榜”总榜第50位

2011-2012景观榜十强

2011-2012年度园林景观品牌设计企业

2011-2012住区品牌设计企业

⏹建筑工企业名称、简介及成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

南通通州建筑施总公司。

⏹建筑监理企业名称、简介及成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

南通永恒监理。

八、物业管理

1、物业公司的名称、资质、成功案例？

（即做过知名的项目名称）

答：

　杨辉物业管理有限责任公司是从事物业管理业务的专业公司，注册资金300万元人民币。

拥有连云港市公安局核准的唯一一家可成立经警中队的安保专业公司。

公司自2003年成立以来，一直致力于物业管理事业的社会化、网络化、多元化的探索与实践，己逐步发展成为管理严格、设备完善、项目齐全的专业化物业管理公司。

2、物业费用及服务范围？

答：

3元/平米·月

3、物业是否提供特色服务？

答：

提供高水准的物业服务

4、供水、电、收费标准？

答：

按国家相关主管部门规定收取，但水、电均按商业标准计价。

5、空调计量方式及收费标准？

答：

分户计量，用电表计量，收房标准同电收费标准。

6、地上是否设临时车位及所有车位的收费标准？

答：

设临时停车位，暂不收费。

7、地下车位出租收费标准？

地下车位是否销售？

答：

车位不销售，暂时无收费计划。

以后根据市场制定收费标准。

九、入住后相关物业问题

1.是否可办理公司注册手续？

如何收费

答：

可以注册，符合工商管理注册的规定。

2.可否挂入住企业水牌？

答：

可以，找物业公司办理入住即会安排

3.以公司名称购买是否可办理公司产权？

答：

可以。

十、贷款问题

1、写字楼的贷款银行有哪几家？

答：

浦发银行，建设银行。

2、写字楼贷款年限？

利率？

最低首付？

单套房屋贷款最高限额是多少？

答：

写字楼贷款年限是10年，基准利率上浮10%-15%（6.55）,写字楼最低首付50%，

写字楼最高贷款50%。

3写字楼的贷款手续，流程？

答：

需要客户准备，身份证复印件3份，户口本复印件3份，结婚证复印件3份

离婚证复印件3份，单身证明原件2份，收入证明夫妻双方各一份，近半年银行流水，

注明：

公司营业执照，组织机构代码证、税票登记证、公司账户流水。

4写字楼的贷款手续费用？

答：

契税3%，登记抵押费用一千多块钱。

、是否可办理公司贷款？

手续？

答：

不可以（一次性付款除外）

写字楼部分（下部）

样板间话术

1、户型：

主力户型80多平米

2、走廊：

地面瓷砖，墙面乳胶漆

3、户门：

品牌安全门

4、交房标准：

公共部分精装修

5、楼梯：

6、空调：

VRV多联机

7、吊顶：

石膏板：

8、外立面：

1—3层大理石干挂；4—20层铝塑板干挂

9、窗户：

LG型材，LOW—E双层真空玻璃

优势分析：

A:

地处新海新区核心CBD商务中心区，处于连云港市政府重点打造的中央商务，地标性建筑，是未来连云港新海新区金融产业和高端服务集中区域。

项目紧靠盐河风光带，市政市民广场，该区域可谓是绿色坐拥、文化商务环绕之地。

（2）整个项目位于新浦核心区域，市政厅、文化中心、政务地标汇聚于此，未来将成为连云港核心区域。

（3）项目所属板块，北与双学府相邻，文化气息浓厚，西接高端住宅商业圈，东联市政大楼及行政审批中心，新海新区核心办公区域。

B：

多路公交换乘，出行便捷，B12快速公交，5路、10路、15路、30路、在附近均有站台换乘。

C：

周边生活配套设施全面：

银行，超市，营业厅，健身房，娱乐，餐饮，生活设施一应俱全。

什么是5A级的智能化写字楼标准

（一）楼宇设备自动化系统（BA）

楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

1、空调自控系统

1、供排水自控系统

2、变配电监视系统

3、电梯监视系统

（二）安全防范系统（SA）

1、闭路监视系统：

地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。

楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

2、防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。

3、停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

（一）通信自动化系统（CA）

1、综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内

铺设架空地板、地面线槽、网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2、无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

（二）办公自动化系统（OA）

以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

（三）火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2、广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

七、区域价值

“中央商务区”，英文简称“CBD”，全称“Central Business District”。

CBD的概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。

 随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、写字楼等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。

比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带等。

国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团都在这里设立了总部或分支机构， 以便开展各种商务活动。

八、企业用房分析

从公司自用的角度出发，成本与效益两个方面是公司考虑的重点。

1.成本分为投入成本和经营成本：

Ø投入成本

Ø经营成本

2.效益包括直接效益和间接效益：

Ø直接效益

Ø间接效益

九、投资回报分析

房价的涨幅和租金投资回报的关系

答：

假定本案写字楼项目的售价为8000元/平米，回报周期为15年，

则租金为8000（单价）/360（一年多少天）×15（年）=1.5元/平米·天

销售方面：

1、均价是多少？

答：

均价7800左右，我们项目是新浦新区的商业中心，这个地段的写字楼更是中心的中心

2、连接B、C区的4层平台是否可以上去和使用？

答：

暂时不允许

3、双5A的含义？

答：

5A甲级国际办公+5A顶级服务体系，第一个5A其实大家都知道，无非就是楼宇设备、通信、办公自动化系统、安全防范系统和火灾自动报警和消防联动控制系统；但另一个5A是我们壹品国际独有的，主要体现在5A顶级服务方面，首先，我们项目紧邻市政府、行政审批中心和五星级金陵酒店，商业配套齐全，有浓郁的商业氛围，5.7米挑高的奢华进户大堂，装修豪华的公共部分，专享500平米的商务会所，另外还有贴心专业的五大行物业管理，让您的办公更高效更便捷。

4、如果有客户想单独买几间高楼层的，如何解决？

答：

楼上的几层都是大客户整层购买的，如果您想买楼层高点的话，也可以单独或和朋友一起合买整层

5、买同一楼层相邻的几套是否可以打通？

答：

可以

6、是否共享24小时热水？

答：

没有

7、物业费包含哪些费用？

答：

8、一层多少户？

4部电梯能保证人员正常上下行使用吗？

答：

标准层一层16户，总计17层，共280户.4部电梯足够保证通行。

9、对已购买公寓的老客户是否有其他优惠？

答：

可以在所有优惠完的基础上还可享受1%的优惠。