住宅装饰装修行业分析报告文档格式.docx
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目前装修档次相对较低，消费升级推动家居生活消费比重提升13
驱动力之二：
新型城镇化、绿色建筑与装配式建筑助力全装修渗透率提升14
驱动力之三：
地产行业集中度提升，地产后周期装修行业受益16
房地产市场回暖，后周期装饰市场有望受益16
地产行业集中度提升，助力全装修渗透率提升16
驱动力之四：
城镇化推动新增住宅面积，为装饰行业提供广阔发展空间17
驱动力之五：
租赁市场空间广阔，全家装受益于长租公寓发展
需求端：
房价高企+大量流动人口，租赁市场空间广阔20
供给侧：
租赁市场机构渗透率低，长租公寓前景可期22
金螳螂：
与中天集团设立合资公司，共同发展长租公寓市场25
东易日盛：
成立长租公寓事务部，万科链家参与定增26
全筑股份：
住宅全装修行业细分龙头，业务契合长租公寓发展趋势28广田集团：
大客户战略确保公司订单稳定增长29
政策引导+消费升级助力，住宅全装修前景广阔29
风险提示32
住宅装饰行业发展迅速，集中度逐年提升
根据建筑物使用性质的不同，可以把建筑装饰业分为公共建筑装饰业、住宅装饰业和幕墙装饰业。
公共建筑装饰面向的施工对象主要是高端酒店、办公楼、商以及市政基建，
其中，市政基住宅装饰可以分为B端面向地包括医院、火车站、地铁站、博物馆以及音乐商的住宅精装修以及C端直接
面向用户的家庭装修，再加上近几年兴起的以地产开发商为中介的B2B2C形式的定制精装；
幕墙装指建筑的外墙围护，不承重，像幕布一样挂上去，是现代大型和高层建筑常有装饰效果的轻质墙体，市场规模相对较小。
装饰装修行业持续扩张，住宅装
饰行业增速领先
近年来，受益于城镇化进程的推进，我国建筑装饰行业发展迅速，队伍数量、经营规模、管理水平和经济效益均得到了较快发展。
2016年，全国建筑装饰行业完成工程总产值4.07万亿元，与2015年相比增加了3500亿元，增长幅度为9.5%，比宏观经济增长速度高出接近3个百分点，体现了建筑装饰行业在国民经济发展中的基础性和超前性。
其中：
公共建筑装修装饰全年完成工程总产值1.84万亿元，比2015年增加了1000亿元，增长幅度为5.7%。
近年来，受反腐冲击和非住宅类房屋竣工速度提升的影响，公共装修总产值增速有所下滑。
而对于住宅装修，2016年，我国住宅装修装饰全年完成工程总量值1.89万亿元，比2015年增加了2300亿元，增长幅度为13.9%，远超公装行业总产值增速。
在住宅装修装饰中，住宅全装修全年完成工程产值6900亿元，比2015年增加了500亿元，增长幅度为7.8%。
根据中国建筑装饰协会预测，2017年全国住宅装饰行业总产值为2.16万亿元，同比增长14.3%，增速较2016年进一步提升。
伴随经济的持续快速发展与城市化进程的加快，受高层、超高层建设项目快速增加，我国建筑幕墙装饰工程
行业高速发展。
2016年我国建筑幕墙完成工程总产值3420
亿元，比2015年增加了220亿元，增长幅度为6.9%。
装饰装修行业呈现“大行业，小企业”的局面，集中度正逐年提升
建筑装饰行业总体集中度偏低，由于进入门槛较低，且目前装饰市场趋于零散、产品服务同质化严重，导致现有建筑装饰企业竞争较为激烈，集中度较低，存在“大行业，小公司”的局面。
但是2011年后建行业内企业数逐年减少，从2011年的14.5万家减少到2016年13.2万家。
退出市场的企业，主要是承接散户装修、没有资质的小型企业，有资质的企业数量变化不大。
在各种因素的综合促进下，未来行业效率和行业透明度将有一个大的改善，同时行业集中度将有望继续得到提升。
整个住宅装修市场有接近2万亿的总产值，但是住宅装饰装修行业龙头企业年收入规模基本都在100亿以下，市占率不足1%，未来提升空间巨大。
随着未来龙头公司市占率的提升，收入端将表现出更好的弹性，业绩有望进一步提升。
全装修优势明显，政策推动渗透率提升
全装修房在环保与成本方面相较毛坯房优势明显
住宅产品供给有几种形式：
一是毛坯房，地面与墙面水泥裸露，厨卫预留管道接口；
二是部分装修半成品房，墙面与地面已完成粉刷，厨卫基本具备使用功能；
三是菜单式装修房，这是借鉴发达国家“用户参与设计”装修理念，由开发商或建设单位提供装修样板房供选择，满足购房者一定的个性需求；
四是一次精装修成品房，开发商提供统一装修，购房者没有选择余地；
五是全配置式成品房，指的是开发商提供的经过统一装修且配置全部家电等日用生活品的住宅。
后三者都可以划分为全装修住房，只是装修的档次存在差异。
全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基石配套设备部品完备，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，使入住消费者可入住的住宅叫全装修住宅。
全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。
也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。
全装修是指装修的范围，而精装是指装修的档次和规格，区别就在全与精之间。
即精装修一定是全装修，而全装修则不一定是精装修，精装修可以称为一种高级全装修，本文将全装修与精装修当做一个概念使用。
事实上，传统的毛坯房已包括了对住宅框架主体的初步装修，比如门窗安装、墙面粉刷等，可这并不能满足户主的使用与审美需求。
用户常常自己组织二次装修，这就必定要除去已有的装修，造成资源的极大浪费与环境污染。
全装修几乎不存在二次装修，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患等问题。
一方面，全装修房通过建立一体化设计的操作模式，实现建筑设计和室内设计的协调配合，从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、实现节约资源能源的目的。
另一方面，全装修住房可以免住房装修之苦，以规模化效应降低平均装修成本（建设部测算口径为：
平均节约业主费用20%）、加速入住时间，与毛坯房私拆乱改现象严重形成鲜明对比。
除此之外，全装修房一般聘请大型专业装饰公司进行室内设计，选用专业施工队伍进行施工，装修质量也有保障。
我国全装修发展起步晚，与发达
国家仍存差距
在中国，“全装修”的发展基本可以分为以下几个阶段：
第一阶段（1998年-2001年）：
商品房市场开始发展，“全装修”概念初被提及1998年始，中国的商品房市场开始发展,发展商之间的竞争日益激烈，为了能吸引更多的客户，“全装修房”应运而生，但当时的全装修房只局限于样板房。
第二阶段（2002年-2006年）：
概念被明确，“全装修房”进入品牌化运作阶段
2002年6月，建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，首次明确“全装修房”（即“精装修”）的概念，推崇装修一次到位，通过不断规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。
自此，全装修开始真正走入人们的生活。
2003年起，全国房地产市场进入快速发展时期，房价高速上涨的同时，装饰行业也迎来了发展的春天。
开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。
与此同时，由于大量的劳动力投入到该
行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，众多“精
装修”方面的问题暴露无遗。
第三阶段（2008年至2011年）：
在提倡节能环保的大背景下，“精装修”开始普及2008年，建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，在强调规范装修市场、加强监督的同时，要求完善扶持政策，推广全装修房。
2009年底哥本哈根会议的召开，“低碳环保”成为经济发展热点，房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点。
借此时机，精装修房作为一次性装修到位，通过集中采购、统一装修，实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住，从而降低多次装修带来的浪费与污染，受到了行业和社会的大力推崇。
2010年，《建筑业“十二五”规划》出台，政策鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房。
第四阶段（2013年至今）：
推动建筑工业化，绿色建筑开始普及，全装修成为大型地产开发商的标配
2013年，国务院办公厅转发了发展改革委和住房城乡建设部的《绿色建筑行动方案》，提出要推动建筑工业化，积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。
在国外，多数发达国家注重住宅标准、节能，目前已不再销售毛坯房。
从韩国、日本、美国、法国、德国等主要发达国家住宅装饰装修发展路径来看，由于环保、节能、减排、成本等方面的原因，除德国市场上仍有少量毛坯房出售外，其他国家已经不再允许毛坯房销售，并同时在装修及验收标准、节能材料应用、施工合同细则和纠纷解决机制等方面均做了极为详细的规定。
而我国住宅全装修的历史较短，全装修住宅在我国住宅总量中的占比较低，目前全装修住房渗透率仅为20%，与发达国家80%的比例相差甚远，尤其是日本，在住宅产业化的推动下，实现了住宅全装修的工业化，日本目前的全装修渗透率基本已经达到了100%。
而即便是上海、深圳、北京这类一线城市，全装修住宅渗透率也仅为30%-40%，未来提升空间巨大。
各地频繁出台全装修政策，助力全装修渗透率提升
《建筑业发展“十三五”规划》已经明确要求，到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%，在中央的倡导下，各地方政府已经出台了相应的“全装修”地方政策，明确提出全装修覆盖率，努力提高全装修渗透率。
如江苏省要求2025年一半以上新房以成品房交付；
山东省要求新建高层、小高层住宅2018年全装修覆盖率100%；
辽宁省要求2020年底，全省新建住宅中全装修面积比例不低于50%。
同时，全国多地对采用全装修模式的开发商给予了税收等方面的优惠，如成都对成品住宅项目装修工程成本符合政策规定的，可以计入土地增值税的扣除项目，大大刺激了地产开发商对成品住宅进行全装修的积极性。
除此之外，有些地区，如成都、河北对全装修房的房贷进行优惠，在需求端增加全装修消费偏好，提高全装修的渗透率。
河北对购买住宅产业现代化项目或全装修住房且属于首套普通商品住房的家庭，按照差别化住房信贷政策积极给予支持；
成都对购买成品住宅的购房人优先确保住房公积金贷款。
政策利好之二：
租赁行业密集出台利好政策，长租公寓助力住宅全装修发展
2016年以来，租赁行业密集出台利好政策。
去年6月国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》首次允许将商业用房等改建为租赁住房，并且给予相关优惠政策支持。
17年7月，九部委联合发文，明确要求各地要搭建住房租赁交易平台，并且选取12个城市为试点单位，加快发展租房租赁市场。
此番政策的密集出台，显示了政府层面坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。
预计未来较长时期内，多主体供给、多渠道保障、租售并举
将会一直是住房体制改革的主要方向。
租赁公寓的长期政策
利好基本面将不会发生变化。
日前召开的中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
目前中国装修公司的主要客户以购买新房的业主为主，也有一些二手房和开发商的精装修房，但是由于消费者个性化要求日益增多，开发商同一装修的精装房比例不是很大。
而随着“租售同权”政策的开展，将会有越来越多的人选择租房，而长租公寓在租赁市场领域有很大的优势。
长租公寓的装修一般是经久耐用的、标准化程度高、档次中低的装修要求，属于全装修范畴。
如果整体出租的物业地产成为潮流，那么全装修房必然成为一种选择，长租公寓将催生庞大全装修市场。
五大驱动力助推住宅全装修市场扩容
除国家和各地政府明确提出全装修覆盖率的具体要求
外，还有五大驱动力因素推动住宅全装修市场容量扩大。
（1）消费观念逐渐转变，人们将更加倾向全装修住房，同时装修档次也将逐渐提升，量价齐升，全面利好装修装饰行业；
（2）国家积极推动绿色建筑产业发展，同时大力扶持装配式建筑的发展，提升全装修的覆盖率。
（3）作为地产后周期行业，2017年房地产市场的销售、新开工和投资有望全面超预期。
而装饰属于地产后周期行业，有望受益于前期以来强劲的地产表现；
同时，地产行业集中度在逐渐提升，17年提升尤其明显，而地产龙头更偏爱全装修交房，有助于全装修渗透率进一步提升，同时，大额订单有助于降低装修公司成本，企业盈利能力提升；
（4）城镇化进程加快，为住房市场带来巨大的需求，而这些住房需求将给住宅装饰行业带来广阔的市场空间；
（5）“租售同权”时代来临，全装修受益于长租公寓发展：
如果整体出租的物业地产成为潮流，那么全装修房必然成为一种选择，长租公寓将催生庞大全装修市场。
目前装修档次相对较低，消费升级推动家居生活消费比重提升
调查报告显示，北京购房者年龄仅为27岁，美国和英国均为35岁，日本41岁，中国购房者的平均年龄远低于其他国家。
而在目前的家居消费人群中，20~40岁的中青年是家居消费的主力军，占比高达79%，是其他年龄段人群总和的近4倍，他们也将是今后很长一段时间内的家居消费主力军。
但他们的收入相对较低，在装修上进行的花费也相对较少。
消费人群中，以60-150川中小户型、20万以下装修预算的普通家庭为主。
同时，数据显示，家庭年收入15~30万和15万以下的消费者比重高达91%，占比远高于年收入30万以上家庭；
60-150川的中小户型家庭家居消费者占比约八成，0~20万的装修预算占比高达88%，50万以上装修预算的家庭最少。
目前人们对装修的消费费用都还相对较低，未来具备很大的提升空间。
随着城镇居民人均可支配收入增加，消费性支出也在不断上涨，消费水平的提高使得人们在食品消费的比重在逐渐降低，而花费在娱乐和家居生活上的比重在逐步提高。
根据麦肯锡和阿里研究院的测算，13年家居生活消费占比为33%，预计2020年比重将提升到36%。
人们对居住环境的品质也提出了更高要求，高档次、个性化住宅装饰消费需求逐步扩大，配套服务的标准也在不断提升。
而作为家居消费主力军的年轻人具备更强的消费倾向，也将由目前多数家庭主要选择档次较低的装修档次逐渐向高品位装修档次转变，在改善居住环境上增加更多投资。
这就为住宅装饰行业带来
了持续的业务需求和增长空间。
新型城镇化、绿色建筑与装配式建筑助力全装修渗透率提升
新型城镇化的发展需要产业的支撑和驱动，合理选择产业是新型城镇化成功的重要保障。
建筑业是国民经济的支柱产业，具有关联度大、产业链长、集成度高、附加值高、社会贡献拉动效应显著的特点，建筑业的绿色化发展将对我国城镇化过程中拉动地方GDP的增长和就业岗位的创造带来不可估量的巨大作用，也会为新型城镇化健康稳定的发展提供强有力的产业支撑。
新型城镇化的重点发展方向是智能、绿色和低碳，绿色建筑有望成为市场关注重点，而我国目前取得绿色建筑标识的项目占全国总建筑面积仅约1%。
而根据《建筑业发展“十三五”规划》，对于建筑节能及绿色建筑发展目标——城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20%，到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。
“绿色建筑”相关政策的出台，促使建筑装饰企业需求转型升级发展道路。
能源紧缺、环境污染严重的发展现状表
明，传统高污染、高能耗发展老路不符合市场需求，发展节能、低碳、环保的绿色建筑装饰，是建筑装饰行业的发展趋势的方向，也是建筑装饰行业企业的发展选择。
全装修装饰就是要求在土建施工完成后墙体不再拆建，水电点位一次铺设到位，不再重复建设，节约资源、保护环境，完全符合绿色建筑的相关要求。
而装配式建筑是指用预制部品部件在工地现场装配而成的建筑，主要包括装配式混凝土建筑、钢结构建筑和现代木结构建筑。
通俗的说，就是十多层的高层建筑只需要像搭积木一样拼装起来。
这种建筑的优点是建造速度快，受气候条件制约小，节约资源能源，减少施工污染，节约劳动力并且可以提高建筑质量，而“全装修”可以说是装配式建筑发展的终极目标。
地产行业集中度提升，地产后周期装修行业受益
房地产市场回暖，后周期装饰市场有望受益
房屋竣工与新开工以及销售具有很强的相关性，一般而言，房屋销售的提升将在短期内带动新开工面积的提升，竣工面积随之提升，根据历史经验，房屋新开工一般领先于竣工1.5年-2年。
2016年房屋住宅销售面积同比增长23%，16年房地产销售市场的火爆带动了16-17年房屋新开工面积增速的提升，2016年和2017年房屋住宅新开工面积同比分别增长9%和11%，而17年房屋住宅竣工面积同比下降7%，预计2018年竣工面积将受益于前期新开工面积的增长，而作为地产后周期的装饰装修行业也将受益于竣工面积的提升。
地产行业集中度提升，助力全装修渗透率提升
地产行业集中度近几年提升迅速，强者恒强，龙头企业往往拥有超越行业的增速。
从近三年来看，各梯队房企集中度持续上升。
2017年TOP3、TOP10以及TOP20房企销售金额集中度分别达到13%、24%和33%，较2016年分别提升了4个百分点、5个百分点和8个百分点。
2017年前三季度TOP3、TOP10以及TOP20房企销售面积集中度分别达到9%、16%和20%，较2016年分别提升了2个百分点、3个百分点和4个百分点。
而大地产商的全装修比重一直都比较高，恒大的全装修比例基本达到100%，万科、碧桂园等大型地产商全装修比例也在90%左右，远远高于其他地产商。
全装修比例100%的恒大也是多数全装修企业的大客户，如全筑股份46%的业务来源于恒大，广田集团更是达到了53%。
随着地产行业集中度的逐渐提升，全装修渗透率也将随之提升，利好全装修业务的开展。
同时，全装修企业和大型地产商进行较好的合作有助于自身提升规模效应，对大楼盘的装修具备规模化效应，在一定程度上降低了自身的成本。
城镇化推动新增住宅面积，为装饰行业提供广阔发展空间
近年来，我国仍处于城市化、工业化、市场化的快速发展时期，各种有利因素都将推动国民经济与社会发展处于一个快速发展的阶段。
建筑装饰行业仍面临着持续、快速发展的宏观环境。
人口转移是是城镇化的标志，这将为住房市场带来巨大需求，近年来，我国城镇化率每年提高近1.3个百分点，每年新增城镇人口平均约1800万。
而2016年我国城镇化率达到57.4%，根据《2016年政府工作报告》，到2020年我国的城镇化率将到达60%左右，而城镇化率每年平均增长一个百分点，每年将新增城镇人口1300万，按照全国城镇人口人均住房面积30平方米计算，每年将带来3.9亿平方米的新建住房需求，这些住房需求将给住宅装饰行业带来广阔的市场空间。
根据土巴兔装修网数据显示，住宅每平米装修费用在1000元左右；
温州市市住建委也下发通知，确定市
区中心城区商品住宅的全装修工程单方造价不应低于1000
元。
我们按照每平米产生1000元的基础装饰费用估算，城镇化带动的新建住房将给整个住宅装修市场带来每年3900
亿元的市场需求。
若装修档次进一步提升，市场空间将进一步扩大。
城镇化的进一步推动将对作为主体项目的城市群形成更大的需求。
京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群的快速崛起，引致更大的交通、商业等基础设施建设，这将为建筑装饰行业市场提供广阔的发展空间。
随着国民人均收入稳步提高，人们对建筑品质将提出更高要求，促使建筑装饰平均造价稳步攀升，这也将大幅提升新增住房装修以及二手房再装修市场产值。
按照2020年城镇化率达到60%的目标进行保守估算，2020年城镇新增住宅面积将达到5.8亿平方米；
而根据建筑业“十三五”规划，2020年新开工全装修成品住宅面积要达到30%，假设单位面积的装修费用为1000元/平方米（根据上述土巴兔装修网数据假设），住宅全装修的市场空间达到1740亿，约占住宅装修行业总产值（以2016年产值为基数）的9.2%。
敏感性分析：
由于新开工面积可以更好的反映未来精装修行业整体订单规模趋势，我们将精装修市场规模对精装修渗透率和装修标准进行敏感性分析。
假设目前精装修平方米不变的情况下，我们发现精装修渗透率每提升5个百分点，市场规模将增加715亿元，装修标准每提高200元/平方米，精装修市场规模则增加440亿元。
而相对来看，新开工面积每提升5个百分点，精装修市场规模约增加143亿元，因此渗透率和精装修标准的弹性要远大于新开工面积变化对精装修市场的影响。
从长期看，新开工面积的增速水平变化并不是影响精装修市场的主要因素，精装修渗透率水平和装修标准提升将是推动精装修市场增长曲线的主要动力。
另外，目前我国精装修住房占比不到20%，与发达国家80%的比例相差甚远，上海、深圳、北京这类一线城市，精装修住宅销售比例也仅只有30%-40%，未来提升的空间很大。
在政策扶持、开发商大力践行的背景下，有望迎来精装修时代。
租赁市场空间广阔，全家装受益于长租公寓发展
房价高企+大量流动人口，租赁市场空间广阔
我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。
以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。
城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城
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