漳州市场调研报告.docx
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漳州市场调研报告
漳州房地产市场调研报告
一、房地产相关政策
金融政策
首次降息：
2008年9月15日，央行决定9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。
9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
这是六年来的首次降息，从此，中国开始进入降息周期。
二次降息：
2008年10月8日，央行决定10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
三次降息：
2008年10月22日，财政部发布以下政策：
1、减税政策：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；
2、房贷政策：
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为20%。
3、降息政策：
下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调个百分点。
二、漳州概况
地理位置：
漳州位于台湾海峡西岸，地处福建东南，东邻厦门、东北与厦门市同安县、泉州市安溪县接壤，北与龙岩地区漳平、龙岩永定等县毗邻，西与广东省大埔、饶平县交界，东南与台湾省隔海相望。
行政区划：
漳州市辖八县一市二区，即漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市、芗城区、龙文区。
用地及人口：
全市总面积万平方公里，总人口474万，绝大多数为汉族，也有畲族、高山族等21个少数民族。
漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人，台湾人口中1／3的人祖籍是漳州。
其中，漳州市芗城区面积253平方千米，人口41万，龙文区面积113平方千米，人口12万。
战略地位：
产业状况：
漳州市四大支柱产业为食品、机械、电子和电力。
重点产业为建材与旅游。
三、经济运行情况
2004-2007年漳州市国内生产总值情况表：
分析：
2005年以后，漳州市国内生产总值增幅不断变大，2007年增幅达%，漳州经济进入加速发展时期。
2004-2007年漳州市财政总收入情况表：
分析：
2004-2007年财政总收入增幅为国内生产总值增幅的两倍，2007年财政总收入比2006年增加%。
2004-2007年漳州市社会固定资产投资情况表：
2007年漳州市三次产业结构图：
2004-2007年漳州市房地产开发投资情况表：
2004-2007年漳州市城镇居民人均可支配收入情况表：
2006年漳州市商品房销售面积为万平方米，增长%。
其中，现房销售面积占%，期房销售面积占%，商品房销售额亿元，增长%。
2007年漳州市商品房销售面积万平方米，增长%。
其中，现房销售面积占%，期房销售面积占%，商品房销售额亿元，增长%。
四、城市规划
漳州城市发展规划：
按照“找准优势、准确定位、内涵深化、外延拓展、加快发展、统筹协调”原则，合理布局区域发展：
加快开发两湾，延伸做强两翼，拓展繁荣两线，联动发展四区。
实施“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，坚持“一城一港两轴四组团”的中心城市发展框架。
漳州中心城区发展规划
规划范围：
九龙江北岸,东起江东桥，沿九龙江西溪向西至金峰开发区厂西二路，芗城区北至北环城路，龙文区北至漳华路，南至江滨路，用地面积约44平方公里（不含金峰开发区、龙文工业区）；
九龙江南岸，桥南片区西起西洋坪路，东至九龙大道东侧花卉种植、批发交易市场，含厦深铁路站场及周边用地，用地面积约6平方公里。
规划发展方向：
龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展；
芗城区重点向西发展；
桥南片区以南山景区为核心，向东发展。
规划发展区域：
龙文区：
平方公里的新城市中心区；龙文南路以东龙文区政府为中心的区级行政中心区；沿水仙大街布置的市级公共服务配套设施；八号路两侧商业物流配送中心；水仙大街南侧至建元路的居住用地，迎宾路以北、龙文北路两侧综合用地、蓝田工业区东北侧用地，龙文工业区龙文北路两侧用地。
芗城区：
金峰路两侧居住用地；西洋坪路两侧的高校园区、体育中心；零号路两侧、群裕小区以东片区；丹霞路南段、江滨路以北片区；金峰工业区谢溪头片区。
桥南片：
厦深铁路站场及周边配套区;以百花市场为依托的九龙大道沿线用地、南山景区，今后五年以市政道路、桥梁的延伸和建设为主，暂不考虑大型居住区的建设。
长洲片区：
九龙江北溪、西溪与324国道形成的三角地块，用地（不计入城市用地范围），拟建设集商务旅游、文化、娱乐、休闲度假为一体的综合服务区。
规划功能定位
芗城区：
现代商住中心、新兴制造业中心、现代科教文化中心；规划以发展商贸、休闲旅游为重点拓展九龙江沿岸经济带，建设金峰现代化新区，城北物流聚集区，桥南商贸旅游区，天宝山森林公园生态休闲区。
龙文区：
新中心城区、新兴的制造基地、区域性商品集散中心、城市型休闲旅游中心；规划加强迎宾路以北工业集中带建设，加快新中心城区建设，将以江滨路龙文段沿线及江滨路龙文段以北，迎宾路以南，九龙大道以东，龙文路以西的区域构建高尚商贸住宅区，推进以水仙大街，迎宾路为主轴的东面开发构建城东物流聚集区，推动北溪旅游资源的开发建设，完善各项配套设施建设，构筑北溪旅游区，加强九龙大道六石段以西区域的水土保持和资源保护，发展生态农业，构建生态农业区。
五、房地产供应情况
土地供应情况：
2006年土地出让情况：
地块编号
土地坐落
土地面积（平方米）
规划用途
容积率
总建筑面积（平方米）
宗地起价（万元）
2006P01
元光北路西侧、规划漳华路北侧
（合亩）
商住综合
≤
11000
2006P02
金峰南路西侧、瑞京路北侧
（合亩）
商住综合
≤
1860
2006G01
胜利西路北侧、金峰北路西侧
（合亩）
商住综合
≤
8482
2006G02
仙景路以西、北斗一路以北、金闽路以东、北斗二路以南
（合亩）
商住综合
≤
3874
2006G03
水仙大街以北，九十九湾以东
共
商住
≤
2130
酒店
≤
2006G04
迎宾路北侧、龙文天利房地产公司用地与漳州凯隆建设发展有限公司用地之间
2869
居住
≤
2869
258
2006G05
金峰北路东侧、胜利西路北侧
商住
≤
123116
3330
2006G06
龙江路以东，水仙大街以北，六号路以西，新浦路以南
（合亩）
商住综合
≤
559008
21801
2006G07
胜利西路以北，规划支路以西，漳州市康达汽车销售服务有限公司以东
商住综合
≤
170841
6835
2006G08
漳华路以北、东干道以西、横六路以南
二类居住
≤
125379
4280
2006G09
漳华路以南、檀林水库以东
二类居住
≤
26463
900
2006P03
江滨路以北、丹霞路以西、下洲路以南
01号地块：
商住综合
≤
53469（含保留建筑建筑面积）
20670
02号地块：
≤
118728
2006P04
澳门路以东、南昌东路以北
01号地块：
商住综合
≤
76772
17350
02号地块：
二类居住
≤
66306
2006P05
金峰北路西侧、规划大学路北侧、金峰明珠经济用房东侧、金岭路南侧
二类居住
≤
215212
9685
2006P06
水仙大街以南、浦头港以东、建元路以北
二类居住
≤
92994
9565
2006P07
九龙大道以东、水仙大街以南
商住综合
≤
43588
4070
2006G10
浦头港东侧，水仙大街南侧，澳门路西侧，建元路北侧
01地块:
商住综合
≤
≤255446
16653
02地块:
五星级酒店
≤
≤135946
合计
17个地块
2413441
2007年土地出让结果：
地块编号
土地坐落
出让年限
土地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
成交价（万元）
受让人
2007G01
水仙大街以北，九十九湾以东
商业40年；居住70年；综合50年
2160
福建盈丰食品集团
2007G02
A地块：
胜利西路以南、大学路两侧；B地块：
金峰南路东侧、鑫荣嘉园南侧
商业40年；居住70年；综合50年
554097
24284
厦门国源房地产
2007G03
漳华路以北、东干道以西、横六路以南
居住70年
125379
4300
福建中森建设
合计
2008年漳州中心城区住房供应计划：
漳州市中心城区2008年住房建设计划表
地块编号
地块位置
用地面积（公顷）
住宅建筑面积（万m2）
容积率
2008G01
金岭路以北、厂西二路以东惠民花园（二期）经济适用房用地1号地块
≤
2008G02
胜利西路与金峰南路交叉口东南角地块
≤
2008G03
金峰南路东侧、江滨路北侧江滨国源以南用地01地块
3
≤
2008G04
冶金机械修造厂地块
≤
2008G05
原电焊机厂及周边地块
≤
2008G06
原嘉禾电子有限公司地块
≤
2008G07
桃林路以东原塑料厂用地
≤
2008G08
漳华路北侧、新华北路以东原南坑仓库群地块
7
≤
2008G09
漳华路以南、新华北路以西二燃片区用地
≤
2008G10
江滨路以北，丹霞路以西用地
≤
2008G11
江滨路以北，丹霞路以东用地
≤
2008G12
厦商“香榭花都”项目西侧用地
≤
2008G13
漳华东路坂上、长福安置小区用地
≤
2008G14
五号路以东、南昌路以北，天庭港以西用地
≤
2008G15
漳华东路东屿安置小区用地
≤
2008G16
蓝田开发区龙文区块北环城路以南商住综合用地01地块
≤
合 计
2009年住房供应计划：
漳州市中心城区2009年住房建设计划表
地块编号
地块位置
用地面积（公顷）
住宅建筑面积（万m2）
容积率
2008G01
金岭路以北、厂西二路以东惠民花园（二期）经济适用房用地2号地块
4
≤
2008G02
龙文北路以东、漳华路以北（一期）保障性住房用地
≤
2008G03
江滨路西延伸段二期北侧，厂西二路南段两侧用地
5
≤
2008G04
金峰工业区原毛纺厂地块
≤
2008G05
金峰北路东侧，大学西路以北用地
10
≤
2008G06
金峰大卖场以北用地
≤
2008G07
漳华路103号地块
≤
2008G08
新元花园以南，龙师附小以东地块
≤
2008G09
桥南片区二期危旧房改造及配套用地
10
≤
2008G10
迎宾路北侧龙文医院开发安置用地
≤
2008G11
北环城路以南、十三号路以东地块
6
≤
2008G12
新浦路北侧、十三号路东侧地块
≤
合计
六、个案分析
漳州市区主要可分为：
西部金峰工业区板块、老城区板块、江滨板块、东部新区板块、江南板块。
西部金峰工业区板块：
聚集了众多的品牌企业，是漳州最早的工业园区。
西部的教育资源十分丰富，即将建成的大学城也是其中的亮点之一。
老城区板块：
生活配套、市政配套完善，有着浓厚的商业和历史文化氛围。
江滨板块：
稀缺江景是江滨沿线房地产的最大优势和卖点，这一板块集中了许多高品质的楼盘，江滨公园的扩建和江滨大道的建成通车更加强了这一板块和全市各个板块之间的竞争力。
东部新区板块：
随着市政府的东移，带动了这一地区的基础建设的发展，良好的规划和未来齐全的市政、教育配套将是这一板块最大的卖点。
江南板块：
是还未全面开发的一个板块，也将是漳州市以后发展的方向。
芗城区：
鑫荣嘉园
地址：
漳洲市金峰南路99号（金峰花园南侧）
开发商：
代理商：
开发商自售
总占地面积：
78667m²
总建筑面积：
399908m²
容积率：
绿化率：
40%
总户数：
1726
户型配比
户型
面积（㎡）
数量（套）
比率（%）
单身公寓
50~60
91
两房两厅
80~90
775
三房两厅
100~120
455
四房两厅
130~140
405
主力户型：
两房两厅
开盘时间：
2008年初
价格：
起价:
3200元/m²；均价:
3900元/m²
销售率：
总数1726套，销售了1511套，销售率为：
%
项目特点：
临近九龙江畔，有30000㎡的东南亚风情水景园林，绿化环境设计方面，小区参照九龙公园的园林布局选用数十种具有亚热带风情的棕榈科植物，吸收东南亚著名休闲旅游圣地——“欢乐圣淘沙”、“阳光巴厘岛”、“浪漫芭迪雅”、“休闲槟榔屿”等处的风情精;并在小区内设置大面积环形人工活水湖，还有多处流泉、水梯、喷水、叠水、水池、水雾等水景
延安广场
地址：
延安北路与腾飞路交汇处
开发商：
漳州天泉房地产
代理商：
总占地面积：
总建筑面积：
230000
容积率：
绿化率：
40%
总户数：
2019套
户型配比
主力户型：
三房两厅
开盘时间：
2008年7月8日
价格：
起价:
3680元/m²；均价:
4388元/m²
销售率：
总数2019套，销售了954套，销售率为%
项目特点：
项目地处漳州核心地段，周边交通便利，配套设施齐全，该项目由国际上享有盛誉的香港集雅设计公司设计，打造延安广场首期6000平方米音乐主题中庭园林
丽园广场
地址：
南昌路延伸东段
开发商：
漳州丽园房地产开发有限公司
代理商：
厦门有巢氏房地产代理有限公司
总占地面积：
总建筑面积：
256060
容积率：
绿化率：
%
总户数：
一期：
686套
户型配比
主力户型：
开盘时间：
一期：
06年元旦；二期：
预计2008年年底
价格：
一期均价：
3200元/m²
销售率：
一期686套以基本售罄
项目特点：
项目位于漳州市南昌路中段，以沃尔玛购物中心为核心的南昌商业圈内，临近九龙公园
江滨花园
地址：
漳州市江滨路
开发商：
代理商：
总占地面积：
280000
总建筑面积：
700000
容积率：
绿化率：
30%
总户数：
1327
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年11月24日
价格：
起价:
4830元/m²；均价:
5700元/m²
销售率：
总数有1327套，销售了660套，销售率为：
50%
项目特点：
该项目位于沿江黄金地段，其设计一梯一户，纯板结构，户户南北通透，周遍配套齐全，有江滨风情商业区。
龙江明珠（一代领秀）
地址：
丹霞路与诗浦路交汇处
开发商：
代理商：
总占地面积：
86667
总建筑面积：
280000
容积率：
绿化率：
%
总户数：
1384套
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2008年4月19日
价格：
均价:
4600元/m²
销售率：
总共1384套，销售1027套，销售率为%
项目特点：
该项目为巴厘岛风情景观大社区，是江滨版块唯一全实景项目。
小区内有3万平方米社区园林景观，800平方米中央游泳池，1000平方米高级会所空间。
地处九龙江沿岸，开放式建筑布局
龙江富城
地址：
漳州市江滨路以北，丹霞路以东
开发商：
漳州龙华房地产开发有限公司
代理商：
开发商自售
总占地面积：
5270
总建筑面积：
容积率：
绿化率：
25%
总户数：
218
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年7月
价格：
均价：
4300元/m²
销售率：
218套销售了149套，销售率为%
项目特点：
位于沿江路段。
东方明珠花园
地址：
漳州新浦路以南，悦港路以东，水仙大街以北
开发商：
代理商：
开发商自售
总占地面积：
94000
总建筑面积：
303845
容积率：
绿化率：
35%
总户数：
1014
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2005年11月
价格：
均价：
3328元/m²
销售率：
1014套销售了931套，销售率为%
项目特点：
项目位处漳州市区中心点，周边市场较多，近距沃尔玛，生活购物比较方便项目规划了32万平方米的夏威夷风情园林社区，绿化率高达40%
天下广场
地址：
漳州市南昌中路以北，丹霞路以西
开发商：
漳州天下房地产开发有限公司
代理商：
开发商自售
总占地面积：
总建筑面积：
容积率：
绿化率：
31%
总户数：
1132套
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年初
价格：
起价:
4500元/m²；均价:
4950元/m²；最高价:
5400元/m²
销售率：
1132套销售539套，销售率为%
项目特点：
该项目地处东区核心地段，周边配套市政设施齐全，临九龙公园，社区设有内湖，欧式皇家园林等景观。
九龙城
地址：
漳州市南昌中路九龙公园旁
开发商：
代理商：
总占地面积：
36000
总建筑面积：
容积率：
绿化率：
33%
总户数：
754
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2008年1月8日
价格：
均价:
5500元/m²
销售率：
754套销售了532套，销售率为%
项目特点：
环抱漳州唯一水岸公园——九龙公园，100000平方米公园绿茵，30000平方米翠湖绿波，身处南昌路成熟的生活圈，是集运动、休闲、养生为一体的水岸公园社区
香格里拉
地址：
漳州南昌中路沃尔玛对面
开发商：
漳州金宾士房地产开发有限公司
代理商：
总占地面积：
总建筑面积：
²
容积率：
绿化率：
38%
总户数：
1260
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年8月26日
价格：
起价:
4080元/m²；均价:
4200元/m²；最高价:
4700元/m²
销售率：
项目特点：
1260套销售了61套，销售率为95%
该项目处在繁华的市中心，周边配套齐全，有沃尔玛、麦当劳、国美电器等知名品牌商家，还有文华园市场，建设银行、兴业银行等多家银行。
悦景豪庭
地址：
漳州市丹霞路南段与下洲路交汇处
开发商：
代理商：
开发商自售
总占地面积：
总建筑面积：
122295
容积率：
绿化率：
41%
总户数：
996
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2008年6月15日
价格：
起价:
4190元/m²；均价:
4900元/m²
销售率：
996套销售了975套，销售率为98%
项目特点：
该项目位于江滨版块，周边配套有新华都、华侨中学、芗城实验小学新城分校、漳州市中医院等。
钱隆首府
地址：
元光北路西侧
开发商：
福建钱隆置业有限公司
代理商：
开发商自售
总占地面积：
总建筑面积：
207665
容积率：
绿化率：
40%
总户数：
699
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年10月1日
价格：
起价:
3650元/m²；均价：
3745元/m²
销售率：
699套销售了529套，销售率为%
项目特点：
项目地处漳州市繁华中心区元光北路，交通便捷，生活配套齐全。
是漳州市首个法国凡尔赛印象派建筑文化群落。
由业内顶尖的景观设计单位——广东棕榈景观规划设计院与加拿大温哥华知名设计公司PFS（PhillipsFarevaagSmallenberg）联手完成小区的景光设计，打造钱隆首府38000㎡法国风情园林
福海阳光
地址：
漳州丹霞路与漳华路交汇处
开发商：
代理商：
开发商自售
总占地面积：
总建筑面积：
容积率：
绿化率：
%
总户数：
一期268套
户型配比
主力户型：
开盘时间：
2007年3月
价格：
起价：
3280元/m²；均价3745元/m²
销售率：
一期268套销售了98套，销售率为%
项目特点：
该项目与九龙公园近在咫尺，社区内实行全封闭式智能化管理，拥有优美的生态景观园林，并配有大型文化会所、景观游泳池、运动场所等
丽景芗城
地址：
漳州市芗城区建元路以南、丹霞路以西
开发商：
福建三钢房地产开发有限公司
代理商：
总占地面积：
23141
总建筑面积：
69422
容积率：
绿化率：
30%
总户数：
520
户型配比
主力户型：
120~130平方米三房
开盘时间：
未开盘
价格：
未开盘
销售率：
未开盘
项目特点：
地处东部新区中心位置，临沃尔玛、九龙公园等，周边配套齐全。
龙文区
天利仁和
地址：
漳州市龙文区新浦东路南侧、浦头港东侧
开发商：
漳州天利房地产发展有限公司
投资商：
悦华新房产集团有限公司＼天利国际发展集团有限公司
代理商：
开发商自售
总占地面积：
180000㎡
总建筑面积：
800000㎡
容积率：
绿化率：
40%
总户数：
一期天籁苑532户
户型配比
主力户型：
三房四房
开盘时间：
2008年10月1日
价格：
起价3699元/m²；均价4500元/m²
销售率：
%
项目特点：
“天利仁和”位于漳州城市东区核心地段，东望规划中的市政广场，西接浦头港景观休闲带，南临市区主干道水仙大街，北靠新浦东路，与漳州第二实验小学、漳州一中分校隔路相望。
项目用地总面积为18公顷，总建筑面积80余万平方米，总投资超过35亿元人民币，2006年底已正式动工，预计2009年完成一期项目建设，2010年底实现项目全部竣工。
“天利仁和”项目是一个集绿色、环保、生态、智能化为一体的社区，定位为国内一流的高尚人文生态社区，总体规划来自享誉全球的美国WY国际设计公司的手笔，园林景观由长期与国际著名建筑设计机构合作的棕榈景观规划设计公司执行。
天利仁和项目以人性化设计为原则，静态建筑与动态的相融通，为客户创造更多接触自然、亲近自然的机会，提供休闲、安全的人居环境，使小区环境给人带来一种“回家的感觉”。
锦绣一方三期
地址：
漳州迎宾路南侧、浦头港东侧
开发商：
漳州特房开发有限公司/投资商：
厦门经济特区房地产开发集团有限公司
代理商：
开发商自售
总占地面积：
㎡
总建筑面积：
457730㎡
容积率：
绿化率：
46%
总户数：
2466户，
户型配比：
主力户型：
开盘时间：
三期08年3月22日
价格：
起价3800元/m²；均价4200元/m²
销售率：
项目特点：
万嘉世贸广场
地址：
九龙大道与新浦东路交汇处东北侧
开发商：
漳州市龙文区桂溪房地产开发有限公司
代理商：
总占地面积：
²
总建筑面积：
²
容积率：
绿化率：
35%
总户数：
户型配比
主力户型：
开盘时间：
未开盘
价格：
未开盘
销售率：
项目特点
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