最新xx物业北京市西城区文化中心项目物业管理服务方案.docx
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最新xx物业北京市西城区文化中心项目物业管理服务方案
北京市西城区文化中心
服务方案
第一章物业管理的整体设想及策划
第二章拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况
第一节管理模式
第二节工作计划
第三节物资配备与管理
第三章管理人员的配备、培训、管理
第一节拟建立的组织机构
第二节管理人员的配备
第三节人员的培训
第四节人员的管理
第四章管理规章制度
第一节管理制度
第二节档案系统的建立与管理
第五章特殊工具及备件清单
第六章各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施
第一节物业的服务内容及工作措施
第二节物业管理的服务标准及承诺指标
第七章经费收支预算
第一节经费收支原则
第二节经费收支测算
第八章日常管理
第一节物业的维修与养护
第二节社区文化的建设
第一章物业管理的整体设想及策划
北京豪景物业管理有限公司就西城区文化中心项目物业管理事宜，提供此物业管理服务方案，本方案简略地介绍了我司对西城区文化中心项目物业管理的设想及策划。
一、管理思路
我司总体的管理思路是：
以“全国示范大厦”为标准，参考北京市其它高档文化活动场所的成功管理经验，在西城区文化中心项目的物业管理中结合ISO9002体系，根据西城区文化中心项目的实际情况，对日常管理工作进行细化，建立高标准且具有很强可操作性的管理体系，使西城区文化中心项目的使用者能够从我司的服务中充分享受到“优雅、舒适、安全”的高品质服务。
同时达到使西城区文化中心项目历久如新，设施、设备增加使用期限的目标，通过优质的服务打造良好的经营面貌，提升文化活动场所的文化氛围。
-----在物业服务管理方面，我司将突出以下重点：
建立良好的沟通渠道，随时倾听广大顾客及甲方的意见和建议，并以此为改进依据，不断提高物业管理水平，以满足甲方整体的工作需求。
建立服务的监督体制，为确保业户对西城区文化中心项目物业管理处服务质量的监督与评估，检查管理处的工作。
业户可直接拨打物业公司的热线服务电话，对于业户反映的问题，由专人在两个工作日内，予以答复。
我司采取集团化管理模式，执行统一标准，各项目定期进行轮换检查，加大了管理力度及工作准确性，促进了各项目的工作进程，降低了人员成本及日常开支，使广大业户及甲方直接受益。
从广大业户的实际需求出发，为其提供全方位、高效、便捷的服务，使之感到生活舒适方便。
制定并执行严格的保安措施，确保西城区文化中心项目业户的人身及财产安全不受到任何侵害。
注重企业文化的建设，营造温馨、和谐、文明、友善的工作氛围，通过组织各种活动，增强业户间的友谊，促进业户与物业公司之间的了解与配合，使西城区文化中心项目成为所有人员共同珍爱的大家庭。
-----计算机在物业管理中的应用：
在信息时代的今天，计算机广泛应用于社会生活的方方面面，使工作效率大大提高，管理更加科学，信息沟通前所未有地方便迅捷，已改变了人们的生活和工作方式。
本公司一直致力于计算机在物业管理工作中的应用，所以从以下五个方面进行计算机管理，从而为高效优质的服务提供了保证，使公司与业户及各个方面的沟通非常快捷、方便。
业户的任何意见或建设可随时通过E-mail发至我公司。
本公司的答复、通知、公告等信息也可通过网络及时方便地传递给各位业户。
通过网络进行沟通不仅方便快捷，还可极大地节省通讯费用、复印费用，达到提高效率、节约运营成本的效果。
西城区文化中心项目管理处内部联网，实现各部门间的信息共享，为各部门间沟通信息，协同作业提供方便。
公司可对所有业户信息、房屋资料、设备资料等进行计算机管理，以便工作需要时可迅速准确地进行检索查询。
对于业户的维修服务需求，我公司可通过电脑发单，及时通知工程部上门维修，此种方式有以下优点：
1、大大提高了服务效率；
2、工整、规范的工作单更加方便业户查阅；
3、更重要的是，通过这种方式，业户提出的每项维修服务需求都已录入电脑，管理者可随时通过查询了解各部门员工的服务效率和质量，了解每一个需求是否已被解决，极大地方便了改进工作的开展；
4、通过电脑对服务的各个方面如完善率、优良率、返工率等进行统计，以便真实、全面、准确地反映出各部门的服务水平，有利于管理者对工作进行监督，对员工进行考核，并制定切实有效的管理措施。
我们有信心将我们的先进服务管理理念融汇到西城区文化中心项目的物业管理工作当中，以我公司的专业经验，将西城区文化中心项目管理成为北京市西城区项目中物业管理水平优秀的典范。
三、管理目标
为全体客户提供一个“优质、安全、优美、舒适”的办公、经营环境。
使西城区文化中心项目的建筑、设备、设施充分发挥其功能并得到及时、有效、系统、专业的维修保养，尽量延长其使用年限，达到保值、增值的目标。
第二章拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况
第一节拟采取管理模式
我公司设置在西城文化中心项目的物业管理处将在科学的、现代的管理理念指导下，由总公司统一领导，实行全面的质量管理、计划管理、预算管理、目标管理，在管理机构内部形成有效的、科学的管理体系。
利用高素质的人员，简化人员数量，降低人工成本，提高工作效率，并对人员及其工作质量做到量化管理，真正做到奖优罚劣。
同时，通过培训工作不断的提高员工的服务水平，使我们“优质、安全、优美、舒适”的物业管理目标得以实现。
组织机构及人员编制
第二节工作计划
（一）接管准备阶段
1、熟悉现场
2、管理人员配备。
3、管理人员实地了解情况。
4、成立接管工作组，进一步细化接管方案，责任到人。
5、准备接管所需的文件、表格。
6、准备公司标牌、标识。
7、招聘基层员工并组织上岗前培训。
（二）、试运行阶段
1、定期召开联席会，就物业管理工作及接管工作情况向业主进行说明。
2、与业主及甲方进行座谈，进一步了解业户的需求。
3、与小区办、供电局、工商局、派出所、物价局等有关部门接洽物业管理事宜向其做说明。
4、人员定岗、排班。
5、员工岗上培训、考核。
6、与分供商、分包商进行联系、协商，并对其进行评估。
7、办公桌椅、工具、设备、物品清点、检修、建帐，同时根据实际需求，采购必备的工具和物资。
8、根据实际情况进一步对工作程序、规章等管理体系文件进行完善。
9、各种标识的安装到位。
10、跟进未完工交接工作。
11、对公共区域、公共设施、设备进行检查，并着手解决发现的问题。
12、订制工服。
13、设备清单、台帐、记录、建立档案。
14、业户档案建立。
15、开发商遗留问题解决方案、计划。
16、修缮、保修工作的跟进。
（三）、日常管理阶段
1、各部门每月底制定下月的工作计划，报执行经理审批后执行，并上报总公司。
2、根据工作实际情况，不断完善管理体系，并指导、监督落实。
3、各部门根据员工素质、操作技能情况，每月上报培训计划，安排系统的上岗培训、考核，不断提升员工素质及服务水平。
4、实行“目标管理”，每月对员工进行绩效考核，切实做到奖勤罚懒、优胜劣汰，确保公司服务水平、服务承诺的实现。
5、各部门按工作程序及月度计划开展工作。
6、管理系统实施ISO9000质量管理文件。
第三节物资配备与管理
及时充足的物资配备是做好物业管理工作的物质基础和必要前提。
（一）物资准备
为保证接管后物业管理工作能够尽快顺利运行，现将必备的工具物资清单开列如下（根据实际调整）：
办公家具、设备
品名
规格
单价
数量
单位
金额（元）
使用部门
办公桌
400.00
19
张
7,600.00
各部门
办公椅
150.00
19
把
2,850.00
各部门
折叠椅
50.00
30
把
1,500.00
各部门
电脑
5,960.00
5
台
29,800.00
各部门
对讲机
2,800.00
15
部
42,000.00
各部门
文件柜
1,160.00
8
个
9,280.00
工程/财务/管理
图纸柜
3,900.00
1
组
3,900.00
工程部
打印机
1,200.00
2
台
2,400.00
管理、财务
铁皮柜
五节
480.00
4
组
1,920.00
工程/财务/管理
保险柜
945.00
1
个
945.00
财务部
传真机
1,200.00
1
台
1,200.00
总办
复印机
13,000.00
1
台
13,000.00
装订机
280.00
1
台
280.00
财务部
打孔机
28.00
1
台
28.00
财务部
验钞机
3,600.00
1
台
3,600.00
财务部
白板
60*50
198.00
2
块
396.00
工程
货架
680.00
20
个
13,600.00
库房
小计
134,299.00
保安工具、设备
序号
品名
规格
单价
数量
单位
金额（元）
使用部门
1
电警棍
1000V
380.00
2
根
760.00
保安部
2
警棍
橡胶
45.00
20
根
900.00
保安部
3
照像机
580.00
1
架
580.00
保安部
4
塑封机
1,800.00
1
台
1,800.00
保安部
5
打号机
130.00
1
台
130.00
保安部
6
应急灯
120.00
10
盏
1,200.00
保安部
7
石英钟
120.00
3
座
360.00
保安部
合计
5,730.00
工具清单
常用
序号
品名
规格
数量
单位
单价（元）
小计（元）
1
一字改锥
3寸
10
把
3.00
30.00
2
一字改锥
4寸
10
把
3.00
30.00
3
一字改锥
6寸
10
把
3.00
30.00
4
一字改锥
8寸
10
把
4.00
40.00
5
一字改锥
10寸
10
把
4.00
40.00
6
十字改锥
3寸
10
把
3.00
30.00
7
十字改锥
4寸
10
把
3.00
30.00
8
十字改锥
6寸
10
把
3.00
30.00
9
十字改锥
8寸
10
把
3.00
30.00
10
剥线钳
4
把
27.00
108.00
11
尖嘴钳
6
套
25.00
150.00
12
偏口钳
6
把
25.00
150.00
13
克丝钳
20
把
12.00
240.00
14
盒尺
5M
10
把
10.00
100.00
15
管钳
200MM
5
把
30.00
150.00
16
管钳
250MM
5
把
30.00
150.00
17
管钳
350MM
2
把
40.00
80.00
18
管钳
450MM
1
把
80.00
80.00
19
眼睛扳子
1
套
80.00
80.00
20
仪表改锥
1
套
20.00
20.00
21
活扳子
6寸
20
把
10.00
200.00
22
活扳子
8寸
20
把
15.00
300.00
23
活扳子
12寸
10
把
15.00
150.00
24
钢板尺
5
把
10.00
50.00
25
宽角尺
1
把
30.00
30.00
26
电线盘
3×1.5×50
5
盘
450.00
2,250.00
27
电工刀
四用
10
把
25.00
250.00
28
双头呆扳手
10件
1
套
80.00
80.00
29
万用电表
10
块
120.00
1,200.00
30
数字万用表
1
块
450.00
450.00
31
压力表
10公斤
2
块
40.00
80.00
32
压力表
20公斤
2
块
45.00
90.00
33
行灯
5
套
150.00
750.00
34
温湿度仪
2
块
60.00
120.00
35
铁锹
20
把
28.00
560.00
36
木榔头
5
把
42.00
210.00
37
榔头
0.5镑
10
把
7.60
76.00
38
榔头
1.5镑
10
把
11.00
110.00
39
榔头
4镑
2
把
20.00
40.00
40
榔头
8镑
1
把
30.00
30.00
41
凿子
4
把
8.40
33.60
42
奶子锤
1镑
5
把
15.00
75.00
43
羊角锤
2镑
10
把
25.00
250.00
44
扁铲
各型号
10
把
6.70
67.00
45
抹子
3
把
16.00
48.00
46
应急灯
10
个
120.00
1,200.00
47
折叠式铝合金梯
4米
1
台
700.00
700.00
48
铝合金人字梯
3米
1
把
600.00
600.00
49
铝合金人字梯
2.5米
1
把
504.00
504.00
50
铝合金人字梯
2米
1
把
402.00
402.00
51
铝合金人字梯
1.5米
1
把
300.00
300.00
52
单升降铝梯
5米
1
把
487.00
487.00
53
木工手锯
1
个
25.00
25.00
54
试电笔
15
支
5.00
75.00
55
手电筒
20
把
45.00
900.00
56
开口扳手
1
套
180.00
180.00
57
梅花扳手
1
套
240.00
240.00
58
摇表
1
块
450.00
450.00
专用
0.00
60
高压摇表
1
台
700.00
700.00
61
电焊机
50A
1
台
850.00
850.00
62
砂轮锯
400/M
1
台
250.00
250.00
63
角磨机
1
台
500.00
500.00
64
气焊
1
套
1,500.00
1,500.00
65
冲击钻
进口
2
台
1,200.00
2,400.00
66
充电手枪钻（进口）
1
台
950.00
950.00
67
直钉枪
1
把
450.00
450.00
68
射钉枪
国产
1
把
750.00
750.00
69
多用刀
10
支
45.00
450.00
70
钢锯
10
把
35.00
350.00
71
组合工具
3
把
230.00
690.00
72
套筒扳手
32件
3
套
?
"此字符串中含有的除字母，数字，空格以外其他字符数目为",numother200.00
【答案】AVG（工资），GROUPBY职称600.00
计算机2009-11-1223:
13阅读269评论0字号：
大大中中小小73
A、D类B、C类C、B类D、A类套筒扳手
8.查询设计器中包括的选项卡有________。
40件
1
casen=3套
?
'求得的总和为:
',SUM250.00
250.00
【答案】D74
4.在VisualFoxPro中，打开数据库的命令是________。
套筒扳手
50件
1
套
350.00
【答案】B350.00
75
内六角扳子
5
套
30.00
150.00
76
拉起
大
1
套
500.00
500.00
77
拉起
中
1
把
400.00
400.00
78
拉起
小
1
把
350.00
350.00
79
电刨子（进口）
1
把
2,400.00
2,400.00
80
台虎钳
120MM
1
台
350.00
350.00
81
台虎钳
150MM
1
台
450.00
450.00
82
电烙铁
20W
10
把
8.00
80.00
83
电烙铁
50W
5
把
15.00
75.00
84
电烙铁
150W
2
把
45.00
90.00
85
丝锥及搬牙工具
2
套
180.00
360.00
86
圆规
150MM
1
把
35.00
35.00
87
管子压力
20MM
1
台
450.00
450.00
88
管子割刀
3#2#
2
把
160.00
320.00
89
钳行电流表
2
块
450.00
900.00
90
拉铆枪
1
把
50.00
50.00
91
皮老虎
1
把
60.00
60.00
92
白铁剪子
1
把
35.00
35.00
93
灯杆
1
套
350.00
350.00
94
MF—868型（指针表）
1
块
85.00
85.00
95
MF—30型
1
块
100.00
100.00
96
大力通管机
2000型
1
台
2,950.00
2,950.00
97
大力通管机
100型
1
台
1,450.00
1,450.00
98
电锤
1
把
1,500.00
1,500.00
99
电焊防护罩
2
个
45.00
90.00
100
工作防护罩
2
个
30.00
60.00
101
卡缝枪
1
把
25.00
25.00
102
各种钻头
50
支
1.80
90.00
103
32件套管搬子
1
套
200.00
200.00
104
水平尺
1M
1
把
300.00
300.00
105
电动曲线锯
1
把
550.00
550.00
106
切割机
1
台
650.00
650.00
107
云石机
1
台
650.00
650.00
108
手持打磨机
1
台
700.00
700.00
109
喷枪
1
把
200.00
200.00
110
高压拉闸杆
1
套
800.00
800.00
111
高压试电笔
1
支
350.00
350.00
112
高压绝缘手套
1
副
200.00
200.00
113
高压绝缘靴
1
双
180.00
180.00
114
攻锥头
BOSCH
1
套
80.00
80.00
115
手工刨
180MM
1
把
37.00
37.00
116
手工刨
300MM
1
把
57.00
57.00
117
手工刨
400MM
1
把
67.00
67.00
118
铁刨
1
把
6.00
6.00
119
截口刨
1
把
21.00
21.00
120
槽刨
1
把
22.00
22.00
121
单刨
1
把
19.00
19.00
122
刀锯
1
把
55.00
55.00
123
胶皮锤
2
把
63.00
126.00
124
三角锉
10
把
2.00
20.00
125
平钢锉
10
把
6.00
60.00
126
中半圆锉
10
把
18.00
180.00
127
中圆锉
10
把
12.00
120.00
128
中方锉
10
把
14.00
140.00
129
细平锉
10
把
14.00
140.00
130
粗平锉
10
把
19.00
190.00
131
中粗平锉
10
把
12.00
120.00
132
玻璃刀
2
把
125.00
250.00
133
钩刀
1
把
18.00
18.00
134
恒温电烙铁
30W
1
把
160.00
160.00
135
电吸锡器
30W
1
个
60.00
60.00
136
皮五联
7
个
20.00
140.00
137
卡尺
1
把
153.00
153.00
138
塞尺
1
把
28.00
28.00
139
切割枪
1
把
63.00
63.00
140
胶枪
2
把
22.00
44.00
141
电接点压力表
1
块
564.50
564.50
142
电吹风机
4
个
79.00
316.00
143
弯管器
5
个
118.00
590.00
144
涨管器
5
个
180.00
900.00
145
多孔开口器
5
个
35.00
175.00
146
铜罗
5
个
30.00
150.00
147
顶拔器
各型号
5
个
700.00
3,500.00
148
斧子
2
个
14.00
28.00
149
线坠
5
个
6.20
31.00
150
墨斗
2
个
30.00
60.00
151
手摇油泵
2
台
80.00
160.00
152
修边刀
2
把
16.00
32.00
153
圆底刀
2
把
42.00
84.00
154
压力黄油枪
4
把
350.00
1,400.00
155
起重葫芦
2
个
780.00
1,560.00
156
电剪子
1
把
545.00
545.00
157
汽油喷灯
1
盏
450.00
450.00
158
一炮通
1
个
650.00
650.00
159
液压钳
1
把
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