新建商品住宅小区交付使用管理规定.docx

新建商品住宅小区交付使用管理规定.docx

《新建商品住宅小区交付使用管理规定.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新建商品住宅小区交付使用管理规定.docx（35页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

新建商品住宅小区交付使用管理规定

TheStandardizationOfficewasrevisedontheafternoonofDecember13,2020

新建商品住宅小区交付使用管理规定

物业公司

新

建

商

品

住

宅

小

区

交

付

标

准

及

使

用

管

理

办

法

编制日期：

年月日施行日期：

年月日

第一章编制依据………………………………………………..…3

第二章交付标准…………………………………………………..4

第三章单项工程验收标准…………………………………………6

第一部分主体结构工程验收………………………………………………6

第二部分住宅分户质量和功能检查标准…………………………………7

第三部分单元（单体）公共部分…………………………………………13

第四部分单体公共部分…………………..…………………………………15

第五部分公建配套工程……………………………………………………15

5-1室外排水工程………………………………………………………15

5-2行车道路和停车位..……………………………………………….15

5-3小区景观……..…………………………………………………….16

5-4绿化…………...……………………………………………………16

5-5水泵房………………………………………………………………17

5-6电梯.………..….……………………………………………………18

5-7消防设备.…..….……………………………………………………19

5-8弱电系统（有限电线、电话、网络）.………….…………………20

5-9分质供水.………………………………………………………..…20

5-10游泳设备………………………………………………….21

5-11弱电智能化………………………………………………..21

5-12小区交通标识、标牌、指示系统……………………………23

5-13路灯…………………………………………………………………23

第四章检查表………..………………………………………………23

第五章使用管理办法.……………………………………………….38

第一章编制依据

1、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月2日国务院令第248号发布）

2、《建筑工程质量管理条例》（2000年9月25日国务院令第293号发布）

3、《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部第89号发布）

4、《城市房地产权属档案管理办法》（2001年8月29日建设部第101号发布）

5、《物业管理条例》（2003年11月24日国务院令393号发布）

6、《苏州市商品住宅交付使用管理办法》

7、《住宅工程质量分户验收管理规定》

第二章交付标准

（一）、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成，合格并通过验收。

（二）、各单项（体）工程竣工验收合格且已备案。

卫生条件达到窗明几净场地清。

（三）、小区的公共服务设施、基础设施和配套工程均已完成，竣工验收合格并已取得配套证明投入使用意见，同时具备下列条件：

1、生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水。

2、用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。

3、雨水、污水纳入城市雨水、污水排放系统。

暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性过渡措施。

4、燃气管道纳入城市燃气管网。

确无条件的，应当完成室内燃气管道并落实燃气供应渠道。

5、电话通信、有线电视等端口敷设到户。

6、灯具安装完毕，照明条件符合标准。

面板安装完毕。

7、邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件。

8、绿化工程建设完毕，绿地指标符合规划要求。

9、规划配建的人防工程需一并投入使用的，应当通过人防主管部门的验收。

10、小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。

小区内部场地清洁，地面平整，道路符合通行条件。

分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路。

11、规划要求完成的管理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建，宜完成。

分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要。

12、物业管理单位落实，物业管理配套设施符合规定，权属明晰。

13、生活垃圾已委托清运；小区内每单元生活垃圾桶安装到位，环境中果壳箱安装到位。

14、小区内的房屋幢号标识已上墙，指示、标识系统安装到位且齐全；小高层有层数标记，多层与小高层进户门都有户号标记。

15、小区已形成封闭，技防设施安装到位，验收合格并已具备投入使用条件。

（四）、分公司内部验收程序及验收资料完成。

验收表式详见第四章。

（五）、小区已完成综合备案手续并取得《商品住宅使用通知书》或取得备案表及两书：

《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

（六）、工程项目所在地政府规定的其他要求。

（七）、应向物管企业移交的下列资料已完成：

1、竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

2、设施设备的安装、维护、保养等技术资料。

3、物管质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所必须的其他资料。

（八）、上述工作完成时间应距离合同交房日期不少于45天。

第三章单项工程验收标准

第一部分主体结构检验标准

1-1地基基础的沉降变形不得超过《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002的允许变形值，见下表；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

建筑物的地基变形允许值

变形特征

平均值

最大值

沉降量（㎜）

150

—

砖砌承重结构

基础的局部倾斜

中、低压缩性土

高压缩性土

框架结构相邻柱基沉降差

（㎜）

中、低压缩性土

高压缩性土

整体倾斜

Hg≤24

24﹤Hg≤60

60﹤Hg≤100

Hg﹥100

沉降速率

（㎜/ｄ）

验收标准（变形曲线逐步收敛且）

高层

多层及以下

稳定标准

高层；多层

注：

L为相邻柱基的中心距离（㎜）；Hg为从室外地面算起的建筑物高度（m）。

1-2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010的规定值；

1-3砖石结构必须有足够的强度和刚度；不允许有明显裂缝；

1-4凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定；

第二部分住宅分户质量和功能检查标准（土建和水电）

土建部分

2-1房间几何尺寸和层高

2-1-1室内方正与垂直线偏差小于％，且小于10mm；

2-1-2净高度为：

±15mm；

2-1-3楼板水平度：

≤5mm/2m；（指天棚）；

2-2内墙面（天棚）

2-2-1表面平整清洁，阴阳角方正垂直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂；批嵌平整光洁，强度符合规范要求，无脱皮掉灰现象；

2-2-2预留孔、洞、槽、管道等位置准确，尺寸正确、方正、整齐、光滑；

2-2-3立面垂直，允许偏差小于5mm，表面平整度允许偏差小于4mm；

2-2-4阴阳角垂直、方正、允许偏差小于4mm，检查每个面不少于3个点；

2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹；

2-3、地坪

2-3-1细石混凝土、水泥砂浆地面

2-3-1-1地坪表面平整，光洁，水泥颜色色泽均匀；无开裂空鼓，不起砂；

2-3-1-2地坪表面平整度，2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；

2-3-1-3踢脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；

2-3-2陶瓷锦砖、花岗岩、大理石地面

2-3-1-1面层与基层的粘结必须牢固，无松动、空鼓、脱落和裂缝、缺棱、掉角；

2-3-1-2地坪表面平整，块料表面色泽均匀、洁净无污染、线路顺直，平整度≦4mm；

2-3-1-3踢脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；

2-4进户门

2-4-1安装位置、开启方向正确；

2-4-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头、门框内侧安装孔盖板等配件安装齐全；

2-4-3门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；

2-4-4表面平整，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；

2-4-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为~，高低差小于2mm；

2-4-5框、扇有保护膜等防损伤措施；

2-5阳台

2-5-1室内外高差符合设计和规范要求，扣除面层外的构造层上表面高差≥50mm；

2-5-2地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；

2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求（不包括可踏面），多层及以下的临空栏杆高度≥；中高层及以上的临空栏杆高度≥；

2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检测合格，玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求；

2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸，划痕；栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；

2-5-6阳台墙面涂料无色差，阳台立管清洁无污染；

2-6卫生间、厨房间

2-6-1地面标高比其他房间地面低30mm以上；主管道穿过楼面处，应设置金属套管；

2-6-2防水层材料符合设计和规范要求；防水层材料与基层粘结牢固，无开裂破损、空鼓、起泡；泛水方向批向地漏，无积水防水层在立面上翻高度≥300mm；

2-6-3卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；

2-6-4各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道排水通畅无堵塞，管道无破损、渗漏水现象；管道口有盖帽；

2-6-5墙面刮糙平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝、空鼓；

2-7铝合金门窗

2-7-1门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；

1）、无框玻璃门，且厚度≥10mm；

2）、有框玻璃门面积≥㎡；

3）、单块玻璃面积≥㎡；

4）、沿街玻璃面积≥㎡；

5）、7层及7层以上建筑物外开窗；

6）、玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；

2-7-3门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件安装齐全，位置正确；

2-7-4门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；

2-7-5滑槽内无垃圾，排水孔通畅；

2-7-6玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气；

2-7-7硅胶槽口顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀边缘整齐，圆弧光滑；

2-7-8无渗水现象；

2-8外墙

2-8-1面砖饰面层

2-8-1-1面砖饰粘贴牢固；无空鼓、裂缝；

2-8-1-2表面应平整、洁净、色泽一致；接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；滴水线（槽）顺直，流水坡向正确；

2-8-1-3外墙不应渗水；

2-8-2涂料饰面层

2-8-2-1墙面平整无空鼓开裂；

2-8-2-2涂饰均匀，粘结牢固；不得漏涂、透底、起皮和反锈；无明显色差，无接痕，表面洁净；

2-8-2-3外墙不应渗水；

2-9露台/屋面

2-9-1通用部分及细部构造

2-9-1-2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

2-9-1-4阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水；

2-9-1-5天沟、檐沟与屋面交接处增设空铺的附加层，空铺宽度不应200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定；

2-9-1-6立面防水卷材上翻高度不应小于250mm；

2-9-1-7突出屋面的结构为混凝土梁或墙时，卷材收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密；卷材表面有保护层；

2-9-1-8水落口杯埋设标高正确；周围500mm范围内的坡度不应小于5%；水落口杯与基层接触处应留20mm*20mm的凹槽，并用密封材料填嵌密实，不得渗漏；

2-9-1-9变形缝的防水构造：

变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫，上部填放衬垫材料，并用防水卷材封盖至两侧砌体的上部；变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，盖板接缝应用密封材料填嵌密实，不得渗漏；

2-9-1-10伸出屋面的管道根部500mm范围内，应用砂浆找平层抹出高30mm坡向四周的圆锥台；管道与基层交接处留设20mm*20mm的凹槽，槽内用密封材料填嵌密实；管道根部应做附加层，高度和宽度不小于300mm；附加层贴在管道上的高度不应小于300mm，附加层卷材应剪出切口，上下层切缝粘贴时错开，严密压盖；附加层及附加层收头处用金属箍箍紧在管道上，并密封材料封严；

2-9-2卷材防水

2-9-2-1防水卷材的搭接方向、方式、长度符合规范要求；

2-9-2-2卷材防水层与基层有一定的粘结力，表面平整，无明显积水（积水深度≤5mm）；搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱褶、翘边、和鼓泡得缺陷；防水层的收头应与基层粘结牢固并固定牢固，缝口封严，不得翘边；

2-9-3刚性防水/卷材防水的细石混凝土保护层

2-9-3-1刚性防水层与山墙、女儿墙、楼梯间墙及突出屋面结构的交接处应留设15～20mm的分隔缝，并填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm，收头固定牢固，缝口封严；

2-9-3-2刚性防水层的分格缝间距不大于3m，缝宽12～30mm，分格缝内填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm；

2-9-3-3表面平整光洁，泛水坡度、方向正确，无明显积水，积水深度≤5mm；

水电部分

2-10室内给水工程

2-10-1水表安装水平、位置正确，水表两端接口牢固、无渗漏；

2-10-2给水阀门的位置准确，开关严密、灵活、无渗漏；

2-10-3管路试压15分钟内无压降，管道无渗漏；

2-10-4墙、地面暗埋水管处弹线标识位置准确，明显清晰；

2-11室内排水工程

2-11-1每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪防水层面～；阳台地漏低于地表面（装饰完成面）cm；水封高度≥50mm；

2-11-2检查口位置正确，清扫方便；

2-11-3灌水通球试验无堵塞、渗漏，排水通畅；

2-12空调冷凝水、雨落水管

2-12-1雨落水管按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；

2-12-2管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m；

2-12-3立管的垂直度偏差：

每5m不大于10mm，全高不大于30mm；

2-12-4雨落水管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；

2-12-5所有管道不堵不漏，排水通畅；

2-13煤气管

2-13-1立管的垂直度，每5m以下不大于2mm；

2-13-2煤气管明敷，离墙面~4cm；煤气管每层加管卡，安装位置准确牢固；

2-13-3管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理；

2-13-4密闭试验符合规范标准；

2-13-5管道涂刷黄颜色油漆，标识清晰；油漆涂刷均匀、光洁；

2-13-6煤气管的要求，还应结合工程所在地的具体标准；

2-14配电箱、开关、插座（含电视机、电话）

2-14-1用户箱内回路功能标识齐全、清晰、准确；（用纸打印后粘贴）；

2-14-2线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地联接紧密；

2-14-3开关、插座面板并列安装高差允许偏差；每户内开关、插座的面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差；

2-14-4绝缘测试符合要求，导线和导线及地间的绝缘电阻测定值必须大于兆欧；

2-14-5通电测试，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠；

2-15楼宇对讲、家庭安防、紧急报警

2-15-1门口呼叫住户（室内机）和门口机（主机）的通信联网功能必须运行正常；可视访客图像应清晰，无波动；

2-15-2门口呼叫住户（室内机）和管理员机功能运行正常；

2-15-3管理机与门口机的通信联网功能必须运行正常；

2-15-4电控锁密码开锁功能正常；

2-15-5在火警等紧急情况下电控锁的自动释放功能必须符合要求；

2-15-6市掉电后，备用电源应保证系统正常工作8小时以上；

2-15-7烟感、温感、燃气探测器、紧急求助报警装置等各控制器功能运行正常；

2-16独立汽车库

独立汽车库的各分项检查标准参照分户验收标准。

第三部分单元（单体）公共部分

3-1单元进户门

3-1-1安装位置、开启方向正确；

3-1-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头等配件安装齐全；

3-1-3门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；

3-1-4表面平整，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；

3-1-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为~，高低差小于2mm；

3-1-6门口机（主机）和门口呼叫住户（室内机）的通信联网功能必须运行正常；

3-1-7电控锁密码开锁功能正常；

3-1-8一卡通开启门锁功能正常；

3-2集中电表箱

3-2-1电度表的回路功能标识齐全、清晰、准确；

3-2-2表箱门扇方正、平整，无变形；表面油漆均匀，光洁，无损伤，锈；

3-3楼梯间栏杆

3-3-1栏杆安装应牢固，无松动现象；杆件焊接处（拼接处）及表面应打磨平整、光滑，无毛刺；表面洁净，无油污等；

3-3-2楼梯梯段的栏杆高度（踏步阳角边沿处至扶手顶面的垂直距离）符合设计要求并应不低于，楼梯水平段栏杆的高度应不低于；垂直杆件的净距不大于；

3-3-3楼梯水平梯段或平台处的栏杆底部，应采取防止物体坠落伤人的安全措施；

3-4管道井门

3-4-1安装位置正确，牢固；开启方向正确；关闭时，框扇外表面与墙面基本平；

3-4-2门扇方正、平整，无变形；开启灵活，不碰擦；表面油漆均匀，光洁，无损伤，锈；

3-4-2框四周宜设盖缝条；盖缝条应与墙面平伏、顺直；

3-5地面

检查要求参照2-3；

3-6墙面、天棚

检查要求参照2-2；

3-7楼层标识

3-7-1小高层及高层宜设置楼层标识，标识安装位置合适、统一、醒目、牢固；

3-8照明、疏散标志

3-8-1照明灯具、疏散标志安装位置正确、牢固；开关、照明运行正常；

3-8-2市掉电后，小高层、高层的应急电源（蓄电池）功能正常；

3-9信包箱

3-9-1信箱号与室号一一对应；

3-9-2信包箱开关灵活、方便，无明显损伤、变形；表面洁净，无污染；

第四部分单体公共部分

4-1墙、地面

检查标准参考2-2、2-3、2-8等；

4-2室外斜坡

4-2-1坡度符合设计和规范要求；

4-2-2坡度应有防滑、防坠等的安全措施；

4-3室外散水坡

4-3-1表面平整、清洁，泛水披向外；分格缝、分隔缝处油膏填嵌饱满、密实；

4-3-2散水坡无下沉、开裂；

第五部分公建配套工程

5-1室外排水工程

5-1-1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径必须符合规范及设计要求；窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；

5-1-2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；

5-1-3管道应顺直且排水通畅；

5-1-4管路及窨井中无建筑垃圾；

5-2行车道路（混凝土、沥青面层）和停车位

5-2-1混凝土路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂、等缺陷，接缝高差不得大于2mm；

5-2-2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；分隔缝宜用防水油膏填嵌饱满、密实；

5-2-3表面洁净，无混凝土（砂浆）残浆、泥浆等污染现象；

5-2-3路基无下沉；路面无凹陷；路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm；

5-2-4路面坡度符合设计允许偏差小于%，无积水现象；路边出水口排水通畅，无堵塞，并与排水管道相通；

5-2-5植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象；车位划分清晰，档车石和车位分布合理；

5-2-6房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通；路面不应有积水、空鼓和断裂现象；

5-3小区景观

5-3-1小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处，层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；

5-3-2休闲娱乐设施完好，安装牢固，有相应安全措施/设施，并有告示牌；

5-3-4室外照明系统布局合理，便于控制管理；系统运行正常；绝缘测试符合规范标准；

5-4绿化

5-4-1绿化用水试压符合要求，给水口布局合理，无积水；水表及保护设施安装符合要求；

5-4-2栽植布置：

符合设计要求，放样偏差不得超过5%；

5-4-3土地平整及施肥：

表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥；

5-4-4草坪：

满铺留缝间隙1—，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整；

5-4-5切草边：

线条清晰，平顺自然；

5-4-6花坛、草坪地高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部实；

5-4-6定向及排列：

树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；

5-4-7孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求；

5-4-8垂直度、支撑、绕杆：

符合《规程》规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一；

5-5水泵房

5-5-1建安部分：

5-5-1-1顶棚、墙面、地坪、门窗、门锁（参照单体检查标准）；

5-5-1-2水泵四周排水沟及总排水沟合理通畅；

5-5-1-3噪音控制符合国家环保标准要求；

5-5-1-4日常照明安装符合要求；应急照明功能良好，位置合理；

5-5-2水箱

5-5-2-1内外爬梯、透气孔（帽）等附属设施齐全；

5-5-2-2水箱体及管道穿墙处无渗漏；

5-5-2-3水箱内外垃圾清理干净；

5-5-3电气控制柜

5-5-3-1安装牢固，便于操作和维修；

5-5-3-2电气控制柜内器件及配线符合规范，线路标识清楚，标牌规范；

5-5-3-3电气控制柜的各种控制功能正常；

5-5-3-4控制柜同室外的控制线接口有防短路保护装置，并且接线端子按一对一方式接线；

5-5-3-5控制柜前绝缘地毯完好；

5-5-3-6联合动负荷试车合格；

5-5-4水泵及电动机

5-5-4-1水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响；

5-5-4-2电动机和水泵运转时，各部件发热正常；

5-5-4-3电动机接线符合规范，且端口有保护措施；

5-5-4-4须进行经１２ｈ以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求；

5-5-5阀门及管道安装

5-5-5-1阀门开关完好、灵活；

5-5-5-2标识清晰，正确；

5-5-5-3支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；

5-5-5-4水压试验及保温、防腐措施符合要求：

设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；

5-5-6电气仪表

5-5-6-1安装符合规范，便于观察和维修；

5-5-6-2仪表读数正确，偏转流畅