正业地产工程部作业指导书.docx
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正业地产工程部作业指导书
现场三通一平
1.作业目的
现场三通一平（通水、通电、通路、平整场地）是工程开展施工的前提条件之一，是建设方向施工单位下达开工令的条件之一，对项目的总工期和经济效益有重要影响。
2.作业依据
《建设工程规划许可证》，规划方案，总平面图；公司的相关规定。
3.主管岗位 工程总监：
督促检查“三通一平”的进展，协调相关问题。
主办岗位 工程部部长：
组织开展“三通一平”工作。
协办岗位土建工程师和水电主管工程师：
现场跟进平整场地、通路的施工进展，具体申办施工用水、施工用电。
4.紧前工作条件
已接收土地，修建性详细规划已批准，已取得《建设工程规划许可证》（通水电）。
5.作业描述
5.1场地平整
5.1.1场地平整的准备工作
在修建性详细规划已批准、总平面图已具备时，可根据规划图、总平面图的平面布置、尺寸、标高等要求，对照场地的现状（查地形图或现场测量）确定是否需要平整场地、什么区域要降低标高、什么区域要填高、挖或填的高度是多少。
若平整场地的工程量较大，可呈报公司确定是否单独委托土石方施工队还是一并由土建施工队施工，对于场地内有较大高差的情况，还应考虑（结合建筑物情况、道路、园林）是否需要采取边坡支护（挡土墙、喷锚等）；若平整场地的工程量较小，可直接包含到土建工程中由土建施工单位进场后完成。
若要委托土石方施工队，则应选择好施工单位，先商定价格，拟、签合同，准备开工。
5.1.2场地平整的实施
土地接收后，由土建施工队或单独委托的土石方施工队进场进行场地平整。
首先测量原地标高，视现场情况，按10米或5米间隔的方格网测量，施工单位测量，监理旁站监督，做好记录，绘制平面图，我方现场管理人员审核签字。
其次，按规划总平面图的布置，现场测放出对应的区域（按设计标高），确定出需要挖、填的区域。
视现场情况和施工单位的机械、人力情况，确定施工的线路；若要进行边坡支护的，应同时进场配合施工。
完成以上工作后，即可进行场地平整。
完成后再进行测量，绘制平整后的平面图，按区域标注平整后的标高。
5.2通路
在接收土地前或接收土地后，应视项目场地现状、周边道路情况，结合项目的规划、平面布置考虑使场地与周边市政路接通、怎样设置路口，有现成的道路可用的，主要考虑如何接驳、开设路口，按市政管理规定，开设路口应向市城管部门申请；场地离市政路较远需要修路的，应事先征得土地所有人的同意，委托施工单位修路，筑路工程可视情况由平整场地的土石方施工队一并完成。
接收土地后若离工程开工的时间较长，且场地内道路、排水管网已设计好的，在通路时可将场地内的道路同时施工，即将施工临时道路与规划市政路合二为一，为施工时提供方便通畅的通道，也可从总体上节约工期、成本。
5.3通水电
按葫芦岛市现行规定，施工临时用水、用电需取得《建设工程规划许可证》后才能申请办理。
办理前应根据工程拟建的幢数、面积、施工需用的主要机具、施工期人员数量等情况，计算出需报装的水、电容量。
鉴于葫芦岛市的实际情况，水电报装和实际安装一般委托自来水公司和供电局属下承装单位为宜。
5.3.1申请施工用水
申请施工用水按下列方法办理：
自行或委托具备资质的承装单位到葫芦岛市自来水公司或公司属下各供水管理所办理申请报装手续。
申请临时用水，须按规定提交相应的文件和图纸：
5.3.2申请施工用电
申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理，填写用电申请表，由供电局审批后现场安装。
开工放线、验线
1.作业目的
确保工程项目严格按规划部门批准的修建性详细规划实施。
2.作业依据
项目红线图、单体（单项）工程放线册。
3.主管岗位工程部长：
协调处理放线后发觉的误差，重大问题及时向公司相关部门、领导汇报。
主办岗位测量工程师:
与开发公司项目部、规划部门一起进行红线及单体（单项）工程的放样，移交平面及高程控制点。
4.紧前工作条件
项目部已经取得规划部门提供的坐标及高程控制点，并取得了红线图、放线册。
5.作业描述
5.1项目开工前，根据项目部移交的由规划部门提供的红线图及城市坐标与高程控制点放线，进行工地围墙及其他施工准备期的工程内容的施工。
5.2单位（单项）工程开工前，必须建立平面及高程控制。
5.3主办岗位根据规划局提供的坐标及高程控制点组织编制《平面主轴线和高程控制点控制图》，在场地内建立平面和高程控制标桩。
5.4主办岗位必须在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩。
主办岗位必须代表项目工程部与施工单位在《平面主轴线和高程控制点图》上签章确认。
5.5施工单位根据项目工程部移交的控制标桩及《平面主轴线和高程控制点图》进行核验，核验无误后由项目工程部、监理公司、施工单位联合验线后方可正式施工。
委托监理
1.作业目的
委托监理公司对工程进行监理是国家建筑法的规定，监理单位是现行建设工程五大责任主体之一，选择一个服务到位的监理公司有利于工程的顺利进行。
2.作业依据
《中华人民共和国建筑法》，《建筑工程质量管理条例》；公司相关规定。
3.主管岗位 公司总经理：
审定监理单位，审批监理合同。
主办岗位 工程总监：
选择监理单位。
协办岗位经营总监、合同部长、造价部长：
协助选定监理单位，草拟合同。
4.紧前工作条件
项目立项已批复，具有项目计划备案确认书；用地、规划已批复，具有《建设用地规划许可证》、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》。
5.作业描述
5.1监理的有关规定
《中华人民共和国建筑法》规定我国推行建设工程监理制度，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。
建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
《建筑工程质量管理条例》明确规定了必须实行监理的工程范围，建设部86号令《建设工程监理范围和规模标准规定》对监理的范围和规模标准有详细的规定。
建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。
建设前期阶段、设计阶段、保修阶段是否实行监理，由建设单位自行决定。
我司项目一般委托监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修阶段实行监理。
按《中华人民共和国招投标法》的规定，下例条件的工程的监理必须实行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
5.2监理招标
监理招标之前应对拟选监理单位进行考察，考虑监理公司的实力、服务水平、以往的合作经历等情况拟选监理单位，一般采用邀请招标的方式。
图纸管理
1．作业目的
做好图纸管理，是工程管理的重要后勤保障。
规范工程实施过程的图纸管理工作，使施工过程的图纸及相关技术文件在各个环节存放规范有序，清晰明了，易于查询追溯。
图纸管理应做到手续齐全、收发及时，不遗失，无差错，废图应及时绝迹。
2、主管岗位技术部长：
负责统一指导管理本项目的图纸管理。
主办岗位资料工程师：
具体负责本项目图纸管理作业的日常操作。
3、作业描述
3.1本项目现场指挥部成立后，主办岗位承担设计文件和资料的管理工作。
3.2现场资料工程师接收公司设计主管部门（技术研发中心）发放的设计文件或资料时，应检查文件手续是否齐全；图纸及设计变更须盖有设计单位的出图章和公司的图纸审核章。
确认手续齐全后，签认日期后接收。
交由现场使用的设计文件或资料，均应首先交给本主办岗位进行接收登记。
3.3主办岗位严格实施图纸资料的收发登记制度。
文件的收发借阅，均应在公司编制的收（发）文登记簿上登记，签字和写明领取日期。
主办岗位负责对出借图纸和其他资料的追讨。
3.4工程部应为本主办岗位配备专用的文件橱柜。
主办岗位负责对现场图纸、变更及其他文件资料分类整理，做好标签，有序存放。
留存的原件孤本应加锁保管。
3.5所有图纸及设计变更主办岗位自领一份，作为归档留存。
除非常特殊的情况，留存的原件仅容许在主办岗位的监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看的视线范围。
3.6主办岗位在技术部长的指示下分发文件资料，领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。
如发生图纸份数不足，应立即告诉技术部长，由其安排补印或补晒。
3.7整套工种图纸更换的，必须要求领取人将原始文件资料归还，本主办岗位当场清点，发现有遗缺且无法补全的应在登记册上做好记录，并由新图领取人签字确认。
3.8作废的图纸应及时处理。
禁止将不作任何处理的废图纸乱丢乱放、听任散失。
3.9工程竣工时，留存的全套图纸应整理齐全，以作竣工图核对时用。
施工计划与施工方案审核
1.作业目的
审核承包方上报的施工组织设计（方案），并提出修改意见或予以确认，使施工组织设计（方案）作为承包方组织施工的依据，保证项目施工有计划有步骤地进行，保证关键工序有正确合理的施工方案，防范施工质量事故，提高建筑产品质量，使建设成本合理化。
审核承包方上报的施工总体进度计划和分阶段进度计划，并提出修改意见或予以确认，作为施工过程进度管理的有效依据，保证项目施工过程进度得到有理有据的控制。
2.主管岗位 技术总监/工程总监：
敦促技术部长/工程部长进行施工组织设计（方案）和工程进度计划的审核，对项目经理出具的审核意见签署意见。
主办岗位 技术部长/工程部长：
负责召集各专业工程师在工程开工前对承包方的施工组织设计（方案）进行审查，并提交书面审查意见给部门经理签署意见，督促承包方修改施工组织设计（方案）和按照经确认的施工组织设计（方案）施工。
负责组织审核承包方总进度计划，各分部分项工程进度计划，年（季、月、周）施工进度计划，并督促承包方按审核后的进度计划实施。
协办岗位 各专业工程师：
协助技术部长/工程部长审核本专业工程的施工组织设计（方案）和专业工程进度计划，提出建议；负责督促承包方按经审核后的施工组织设计（方案）和工程进度计划施工。
4.紧前工作条件
施工组织设计（方案）审核：
项目已具备开工条件，施工单位上报施工组织设计（方案）。
工程进度计划审核：
根据开发需要，工程各节点工期已经确定；施工单位按期上报工程进度计划。
5.作业描述
5.1施工组织设计审核
5.1.1技术部长根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，会同各专业工程师审核施工单位施工组织设计的合理性、针对性、可操作性和对公司目标、要求的贯彻情况，并出具书面审核意见，报技术总监审核。
并督促施工单位根据审核意见进行修改。
5.1.2施工组织设计审核时，可参照以下原则进行：
（1）是否符合国家的技术政策，是否考虑施工合同规定条件及法规条件，突出“质量第一”的原则；
（2）对工程的特点及难点的针对性；
（3）是否具有可操作性；
（4）质量管理和技术管理体系及保证措施；
（5）施工顺序是否合理，平面布置和进度计划与施工方案是否协调；
（6）施工安全、环保、消防和文明施工措施是否符合有关规定并切实可行。
5.1.3施工组织设计审核的重点：
（1）主要施工过程的施工方法和资源配置是否科学合理；
（2）施工进度计划和阶段性工期计划是否满足合同要求，分段流水及立体交叉是否合理；
（3）施工平面图是安排和布置现场的依据；
（4）资源配置计划应包括主要材料、劳动力和机械设备需用量计划；
（5）工期、质量、安全和文明施工目标及措施；
（6）施工方案的针对性及“四新”技术的推广应用的可行性；
（7）施工组织设计与协调；
（8）信息技术与资料管理能否体现动态管理及现代管理手段运用。
5.1.4技术部长结合各专业工程师提供的审核意见，整理形成施工组织设计的书面审核意见，报技术总监签署意见。
技术部长将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善。
5.1.5施工队应按经技术总监确认的施工组织设计组织施工，技术部长负责组织各专业工程师督促施工单位对施工组织设计的实施。
5.2专项工程施工技术方案审核
5.2.1一些重要的专项工程，技术部长应要求施工单位在施工前做施工专项技术方案报监理和技术总监审批。
一般情况下，以下各专项施工方案均应做专项技术方案：
（1）深基坑支护设计与施工方案；
（2）桩基工程及地基处理方案；
（3）地下室与屋面防水施工方案；
（4）预应力结构施工方案；
（5）主体结构及钢结构施工方案；
（6）地基沉降检测方案；
（7）各专业（消防、机电、弱电、市政、园林等）专项施工方案；
（8）塔吊组装、拆卸，高支模，大体积混凝土浇注，外排栅搭设等安全技术方案。
（9）为完成预算内的工作量而必须增加临时性的或辅助性的作业，这些作业需要甲方承担工程费用的，如：
基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特殊养护、特殊材料或制品的性能测试、赶工措施等。
5.2.2技术部长会同专业工程师，就专项施工方案的安全性、风险性、可靠性、经济性等进行审查。
专项施工方案应在保证质量和安全的情况下，尽可能地节约费用。
5.2.3各专业工程师在审核后提供审核意见提纲，技术部长结合各专业工程师提供的提纲，整理形成专项技术方案的书面审核意见，报技术总监签署意见。
技术总监将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善。
5.2.4施工队应按经技术总监确认的专项施工方案组织施工，技术部长负责组织各专业工程师督促施工单位对专项施工方案的落实情况。
5.3工程进度计划的审核
5.3.1总体进度计划
施工单位在开工前将工程总体进度计划上报工程部长。
工程部长根据合同约定的工期要求，审核总体进度计划的可行性、合理性以及对合同要求的贯彻程度，审核后提出意见并报工程总监审批。
施工单位根据审核意见的要求进行修改，并按经确认的总体进度计划组织施工。
5.3.2月（季）度进度计划
5.3.2.1每月（季）度结束前，工程部长要求施工单位提交本月（季）度工程进度报告和下月（季）度工程进度计划。
5.3.2.2月（季）度进度报告至少应包含以下内容：
（1）施工、安装、试验等进展情况（包括分包工程进展情况）；
（2）施工作业班组人员安排情况；
（3）材料、设备等的采购和进场情况；
（4）现场签证情况和安全文明施工情况；
（5）实际进度与计划进度的对比；
（6）对工期延误的措施采取情况。
5.3.2.3工程月（季）度进度计划至少应包含以下内容：
（1）工程月（季）度整体计划安排；
（2）施工作业班组人员计划安排；
（3）材料、设备采购和进场计划；
（4）分包工程进场计划安排；
（5）对工期延误拟采取的针对性措施。
5.3.2.4工程部长核实施工单位月（季）度进度报告与实际情况是否符合，总结上月进度计划的落实情况；审核月（季）度进度计划是否充分落实公司的工程进度要求，提出改进意见后要求施工单位采取足够措施保证计划实行。
5.3.2.5各专业工程师协助工程部长，督促施工单位按时递交进度报告和进度计划，负责督促施工单位落实进度计划的实施。
工程例会及专题会议
1.作业目的
工程例会和专题会议是工程管理的重要形式，通过项目现场工程例会和专题会议对工程项目建设进行定期和不定期有针对的管理控制。
2.作业依据
《工程管理控制程序》、《工程管理制度》
3.主管岗位 工程总监：
监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；及时、定期对工作的记录进行审核；必要时，参加或主持会议。
主办岗位 工程部长：
负责本作业的组织工作，会议中对工作做出安排，对项目现场问题做总协调，组织会后既要的整理；检查会中工作安排的落实情况。
协办岗位 现场各专业工程师、工程部资料员：
现场工程师协助工程部长对本专业工作做出安排，对本专业问题做出协调，跟进安排工作的落实情况；部门资料员做好会议既要的收集、汇报工作。
4.紧前工作条件
进场开始工程项目建设施工。
5.作业描述
5.1工程例会工程例会一般以周为周期，定期对现场工程管理工作总结，布置下周工作，并集中地协调解决项目建设中的问题。
工程例会由工程总监主持，也可以与项目监理例会结合在一起召开。
5.2首次例会监理单位、施工单位进场后，工程总监应及时组织召开首次工程例会。
首次例会首先介绍工程项目情况，包括建设单位、监理单位、总包单位，应明确工程管理目标（工期、质量、安全文明、投入等）。
宣布工程例会制度，明确每周工程例会召开的时间，要求各施工单位例会前报本周工作总结和下周工作计划。
安排监理单位和施工单位现场负责人代表讲话。
工程项目建设各参与方通过首次例会开始相互了解、建立合作，树立共同的工程项目管理目标。
首次例会是一次非常重要的工程例会。
5.3工程例会安排
5.3.1要求各施工单位至少提前2个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。
5.3.2建筑总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解决的问题；
5.3.3项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题；
5.3.4项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调；
5.3.5甲方项目负责人（甲方代表）对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见；
5.3.6监理对会议中的决议做好记录，并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。
5.4会议纪要监理单位应在24小时内整理好会议纪要，各参会单位会签，并发工程例会各参加单位。
5.5注意事项
5.5.1各项目工程例会召开时间，应由部门统一调整，尽量避免两个或多个项目同一天的同一时间召开。
5.5.2工程例会因故临时调整召开时间要及时通知项目各相关单位，并报部门领导。
5.5.3各单位做工作总结和下周工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。
5.5.4甲方和监理对工程建设作点评时应对上周安排工作和需整改的问题作检查。
5.5.5对公司下发的计划和工作的安排，会议前应酌情与监理单位和工程总承包单位作好沟通交流。
5.6工程专题会议
5.6.1专题会议是非定期召开的工程管理会议，因为需要解决问题的突发性、紧迫性，要求立即组织多个相关单位有针对性地协调解决。
5.6.2专题会议必须首先明确会议议题，会后形成专题会议纪要。
样板引路、材料选型和封样验收
1.作业目的
凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺，都必须样板引路，这是保证施工质量的重要管理措施。
是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改进操作，加快进度，避免大批量返工的最有效的技术手段。
材料选型及封样验收是降低工程成本，保证施工质量及设计、施工效果的有力手段。
2.主管岗位 工程总监：
督促检查主办岗位的作业操作。
主办岗位 现场工程师：
负责样板引路及与公司相关部门（技术部、物资部、合同部、造价部、营销部）一起对材料（设备）选型、定板，共同封样。
3.作业描述
3.1本主办岗位在审查施工单位的施工组织设计时，应注意有关样板引路的章节，叙述笼统，缺乏具体内容的应向工程总监建议退回重新编制。
3.2样板必须经本主办岗位和监理单位共同验收，对样板的效果有异议的由项目经理和总监理师到场做出结论。
调整工艺或整改完善后需经复验直至达到“甲方满意”的要求。
3.3本主办岗位在日常的现场巡视时，须检查监理单位是否在以样板为验收标准，控制着大面积铺开的工艺操作质量。
3.4以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路
3.4.1标准层的结构施工的第一层（或第二层）
以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。
3.4.2砌墙施工
以一层中的一个单元为样板单位。
重点在外墙块体材料砌筑时的手势步骤，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。
使用新型墙体材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层，其操作工艺由监理确认，其建筑效果由设计单位确认。
3.4.3室内装修
以一个户型为一个样板单位，包括内门窗安装工艺，内墙面粉刷或装潢效果，楼地面，强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺等。
3.4.4外墙装修
以一个标准层为一个样板单位，包括外门窗安装工艺，窗套和线脚的施工工艺，保温材料，外墙涂料的颜色，文化石镶贴的排列、间隙的工艺。
3.4.5室外埋地管井
以连续的两个井和之间的管道为一个样板单位，各种用途和各种口径的管井须分别进行样板施工，包括用料、构造、接口密封、坡度。
3.5外购成品封样
3.5.1目前我司施工部分的主要材料、设备选定主要包括以下内容：
配电箱；水暖外网管材管件；塑钢门窗、玻璃；进户门；防火门；单元门；外墙涂料；文化石；屋面瓦；防水材料等。
由于我司从成本控制的角度出发，采用定厂、定价的办法，所以，材料、设备的选定除了工程技术部门意见之外，还要经过物资部、造价部的确认。
对于影响装修效果的，原则上还应该经过营销部审核。
在向总包单位下发关于“甲定”材料、设备的工作联系单时，应同时出具该产品的封样样品和书面质量指标，封样的样品上必须有供方不可失灭和否认的印记。
样品的选定由上述相关单位责任人签字确认，交由主办岗位与监理单位一起妥善保管。
3.5.2成品批量进场时，监理单位凭封样标准验收，发现有差异的应立即报告本主办岗位，对总包采购的成品，本主办岗位做出决定后，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，本主办岗位应报告工程部长，并协助工程部长处理。
3.5.3对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用，如本主办岗位（或本岗位上级）强行指令施工单位使用而引起质量事故的，本主办岗位（或本岗位上级）应负失职责任。
3.6以下外购成品必须封样
3.6.1门窗样品
包含所有型材的断面，附件和五金样品的展板一块，已组装完成的同系列中定货数量最多的一种规格实样一套，如现场条件许可，样品可以直接安装到永久性位置上，以观实效。
施工其间的成品保护由总包负责。
3.6.2外墙涂料
在现场选一个面积较大的墙面拐角处（其中一面应向阳），要求表面毛糙度与施工墙面基本一致，并能保留到外墙涂料施工结束之前。
由供方提供材料和工艺标准，由施工单位的油漆工在旁站的供方技术员现场指导下，在两个互成角度的墙面上各涂布二到三平方。
精确计量所用的主副料，并按涂布实际面积折算成单方用料。
将贴有完整标签的用剩空桶作为封样保存。
3.6.3内墙涂料
与外墙涂料的做法基本一致，只是样板选择在室内。
3.6.4外墙贴面
包括文化石。
在结构主体上选择一处便于观察的墙面拐角（其中一面应向阳）。
完全使用供方提供的主副料，由已确定的专业施工单位试贴或试安装。
试贴面积根据观察需要由现场决定，预计在正式施工时需要凿除而毁坏的，应另向供方索取样品封样保存，如面砖至少一箱，各种材质石板的规格料至少一块。
3.6.5金属或玻璃料的阳台拦杆，飘窗栏杆，栏板和扶手
可直接在已纵横拉线定位的阳台上按设计要求制作安装。
其式样，用料，颜色由设计单位确认，现场成品保护由总包负责。
3.6.6各种预埋和外露的管材及配件
同时采用不同厂商牌号的，由监理单位贴好厂商标签妥善保管。
3.6.7各种电器插座、开关、户用配电箱
由监理单位贴好厂商标签妥善保管。
3.6.8防水、保温材料
卷状和块体状的材料以实物封样，流质状的材料以供方提供的包装样品封样。
并在实地进行样板施工，精确计量单方耗用量。
对新型材料，必须在实地试验铺装，即在供方的指导下采用供方
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