土地估价方法及案例汇总.docx
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土地估价方法及案例汇总
、^法
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价系数修正
法
主要原则
替代
收益
建筑成本十地价■房地价
成本可及性
替代
替代
评估对象
土地；建筑物；不动产
土地；建筑物；不动产
土地：
建
筑物：
建筑物；新开发土地
土地
土地
适用范围
适宜有交易实例地区的土地及不动
产估价
适宜有收益的土地或建筑物
有交易地区口地产有开发、
再开发价
值
建筑物或新开发地
道路系统完整且附设有路线价，深度修
正系数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地价格修正系数表
限制
1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正：
3必须査证比较案例资料的准确性。
1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。
1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确：
3开发费用难以准
•'让
1不适宜于已建成地或已
开发地；2成本不等于价格。
不适宜于无路线价
区域。
不适宜于无基准地价区域。
理论基础
1依实例地价格，比较求评估地价格：
2无理论基础，但实用。
1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。
1地价・房地价-建筑成本-利润利息：
2建筑价■房地价-地价：
3有理论基础。
1建筑价-重
置成本■折旧：
2新开发地价■土地取得费+开发费+利润+利息十区位修正。
宗地价-路线价"深度指数*条件修正指数*时间修正系数。
宗地价■基准地价*
（1±£区域及个别因素修正系数〉■-批租年期系数*时间修正系数。
估价程序
1收集适当交易实例；2査证交易条件状况，包括价格、支付条件、动机及宗地条件：
3实例交易情况
1估价总收益：
2估价总费用：
3计算纯收益：
4选定还原率：
5计算收益价格。
1估计开发完成后房地售价：
2估计建筑费用；3估计各项税费:
4计
1确定土地征用拆迁费：
2确定开发费；
3确定利润：
4确定利息：
5计算成本价格：
6位置修正。
1查定路线价：
2査定深度指数；
3查定条件指数；4査定时间修正指数：
5修正出宗
1査定基准地价；2查证评估地块条件；
3査定各项修正系数；4修正出宗地价。
修正：
4实例期口修正：
5实例区域及个别因素修正：
6判定比较价格。
算地价。
地价格。
现实性
评估结果与
市价相近，最
具现实性
评估结果与市价稍有偏
接近市价
评估结果与市价常有偏
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价
格
比较价格
比较价格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
某公司于2000年7月1口经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m-,土地出让年限为2000年7月1口至2040年6月30口，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面枳为15000111-,于2001年7月1口竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300%/m-o现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税及附加为销售收入的8.5%,姿厂讣问为：
1"门"（入的10鴉若2005年7月1口同类型建筑物重置价值为1500元/mb房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1口价值。
（注释：
1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止口期2040年6月30口短于房屋经济寿命到期口（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30口止），故折旧年限到土地终止口2040年6月30日止,共39年）解：
1年经营收入=6000万元
2年须扣除总费用：
销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元：
商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元：
房屋年折旧：
折旧年限从2001年7月1口至2040年6月30口共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元：
年折旧额=2250/39=57.69万元：
已折旧年限从2001年7月1口至2005年6月30口共4年。
3房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
4房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69M）*8%=161.54万元
5土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
6该地块于2005年7月1口的价值：
P=a/r%*[1-1/（1+r^]=（310.77/6%）*[1-1/（1+6%）35]=4505.62万元：
土地单价=9011元/平方米。
二评估房地产价格
案例2
某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。
据当地资料，容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为15万元。
已知土地还原率n=6%,该饭店的建筑还原率取12=8%o评估该饭店的价格，估价期口为2005年8月。
解：
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；
土地总地价=10000nr*1000元/nF*（1+2*60%）=2200万元；
土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/（1+6%）50]=139.58万元/年；
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；
房价=（房屋年纯收益/口）*[l-l/（14-r2）5O]=（40.42/8%）*[l-l/（l+8%）5O]=494.48万元。
案例3
不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。
用途为综合楼。
占地面积为各层建筑面积如下:
土地面枳为8400m2o建筑物部分：
1楼3800m2；2-5楼：
2800m2；合计：
15000m20
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
5
2800
40
112000
26000
4
2800
40
112000
26000
3
2800
40
112000
26000
2
2800
40
112000
26000
1
3800
100
380000
114000
合计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%,设备所占比例为35%,建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。
不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%,不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。
作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%,估价期口为2005年9月30口；估价口期为2005年9月1日-10月30日。
解：
租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失额=82.8万元（按一个月的租金计算），贝IJ,总收益=租金刊攵益-损失=912.33万元；
折旧费=主体（4800*65%*1/50）+设备（4800*35%*1/10）=230.40万元，维持管理费=4800*2%=96.0万元（按建筑物造价的2%计算），租税=54.65万元，保险费=0.48万元；
则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元;故,纯收益=总收益■总费用=530.8万元;不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/（1+综合还原率）50]=6493.53万元。
三评估承租土地使用权价格
案例4
某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元,该租约上有10年到期，余期租金不再调整。
据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？
解：
年租金差额（租金盈余）=10-8=2万元：
承租土地使用权价格=（2/8%）*[1-1/（1+8%）10]=13.42万元。
市场比较法案例
注意事项：
注意特殊交易；因素修正按影响人小确定不同权重：
各项修正不超过20%,总修正不超过
30%；估价结果确定可按不同权重计算。
案例1
估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对彖及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：
估价对彖
实例A
实例B
实例C
用途
商业
商业
商业
商业
交易面积
6000
9000
5700
6300
交易情况
求正常市场价
值
急于出售，比
正常低5%
拍卖成交，比
正常高5%
正常交易
交易口期
2005.6.30
正常，价格指
数105
2004.10
价格指数101
2005.4
价格指数103
2005.1
价格指数102
区域因素合计
100
98
100
97
个别因素合计
100
98
99
100
容积率
2
1.8
2.3
2.1
剩余使用权限
40年
38年
39年
40年
成交价格（元/m'）
4500
5200
4900
本题注意：
要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容枳率修正
系数表）
估计对彖
实例A
实例B
实例C
容积率系数
1
0.98
1.03
1.01
使用权限修正中，土地还原利率取6%；
解：
由题可得，比准价格：
实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*l/0.9867=5303元/
实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*l/0.9935=4983元/
实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*l/l=5149元/m:
；
由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3,实例E权重取0.3；实例C权重取0.4,
实例A
实例B
实例C
比准价格
5303
4983
5149
权重
03
0.3
0.4
估价对象评估单价
5145
估价对彖评估值
3087
案例2
某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一
供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下:
项目
待估宗地
实例A
实例B
实例C
用途
T#
T#
r.'lk
工业
供应圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易时间
2005.10.31
2005.01
2005.01
2005.08
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交价格
370元/m‘
392元/m2
355元/m2
区域因素
交通条件
0
-1%
_2%
0
基础设施
0
-1%
_2%
-1%
产业聚集
0
0
T%
2%
环境情况
0
-2%
0
0
个别因素
宗地面积
0
3%
0
5%
宗地形状
0
-2%
0
0
地形
0
0
T%
-3%
规划限制
0
0
0
0
根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知:
待估宗地
实例A
实例B
实例C
容积率系数
1
0.98
0.96
0.97
交易期口修正：
据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%,平均月上涨幅度为0.4%,将2005年1月地价指数定为100,贝IJ,2005年10月地价指数为104；2005年8月地价指数为103.2o
解：
实例A=370*100/100*l/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m2；
实例B=395*100/100*l/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m2；
实例0=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/
上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：
待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=4017t/m：
o
成本逼近法案例
案例1
某开发区征用土地总面积5KnF,现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5K111-0该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m\根据测算，该开发区土地征地、安置。
拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/Kin2,开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
解：
土地取得费=（4.5+1.5）*108/（5*106）=120元/nF
土地开发费=（2.0*10$）/（1*106）=200%/nr
投资利息=120*[（l+10%）2-l]+200*40%*[（l+10%）L5-l]4-200*60%*[（l+10%）05-l]=43.367G/m2
投资利润=（120+200）*20%=64元/m：
土地增值收益=（120+200+43.36+64）*20%=85.47元/m2
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83%/m-
（由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去）
开发区可出让土地比率=（开发区总面枳-不可出让土地面枳"开发区土地总面积*100%=70%可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/nr
年期修正后价格=732.61*[1-1/（1+7%）50]=707.747C/m2
土地总价格=707.74*10000=7077400元
剩余法（假设开发法）案例
一单纯的地价评估
案例1
有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Ki$,适宜进行''五通一平”开发后的分块有偿转让：
附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/m2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/Kiir,开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%,投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%,熟地可转让土地面枳的比率为60%。
试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。
解：
设荒地的总价为p
总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元；
总利息=p*（l+4%）*[（l+12%）3-l]+5*[（l+12%）15-l]=0.421P+0.926亿元;
总转让税费=12*6%=0.72亿元：
购买税费=P*4%=0.04P；
总利润=（1.04P+5）*20%=0.208P+1亿元：
可知P=12-5-（0.421P+0.926）-0.72-0.04P-（0.208P+l）=2.609亿元；故
荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/m»
案例2
估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面枳为1000m-,且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7,允许建筑覆盖率＜50%,土地使用权年限为50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。
（估价过程：
确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容枳率为7,建筑覆盖率为50%,故建筑总面枳为70000m-，设建筑物层数14层，各层建筑面枳为5000m-,地上1-2层为商业用地，建筑面积为10000m2,3-14层位住宅，建筑面积为60000nr:
预设共需3年时间完成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%—年后才能售出；预计商业楼平均售价4500元/m-,住宅楼平均售价2500元/估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%,年利息率15%,销售费用为楼价的3%,税费为楼价的6%,投资利润率为25%：
在未来3年开发费用第一年需投入20%,第二年投入50%,第三年投入30%。
）
解：
方法一：
静态方式计算地价设总地价为P,
总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元；总建筑费=5000万元；
总专业费用=总建筑费*8%=400万元；
总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期
=P*15%*3+5000（1+8%）*15%*（20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5）=P*0.45+l134万元；
总销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元；
总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=戸*0.25+1350万元；由此可知
总地价P=19500-5000-400-（P*0.45+1134）-585-1170-（P*0.25+l350）=5800万元。
方法二：
动态方式计算地价
假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15%：
总楼价=（4500*10000）/（1+15%）3+（2500*60000）/（1+15%）3*[30%/（1+15%）°4-50%/（14-15%）°5
+20%/（1+15%）1]=12230万元;
总建筑费=5000*[20%/（1+15%）°5+50%/（1+15%）15+30%/（1+15%）2-5]=4017万元;
总专业费=总建筑费*8%=321万元；
（因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，实际上已含有利息,
故不再单独计算总利息）；总税费=总楼价*6%=734万元；
总利润=（总建筑费+总地价+总专业费）*利润率=戸*0.25+1085万元：
有题可知：
总地价P=12230-4017-321-734-（P*0.25+1085）=4858万元。
由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元:
总地价=4900万元；单位地价=49007E/m2；楼面地价=700元/m2o
二开发商预期利润测算
案例3
某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3000in2,土地价格为80万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。
用途为住宅，最大容枳率为4。
该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，住宅售价预计为3000%/nr,建筑费和专业费预计为1000ic/nr,在建筑期间的投入情况：
第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为12%,不动产销售的额税费为不动产总价的6%。
解：
不动产总价=3000*3000*4=3600万元；建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元；
地价及其他费用=8000000*（1+12%尸896万元；
总利息=896*[（1+12%）225-1]+1200*40%*[（14-12%）15-1]+1200*60%*[（1+12%）°5-1]
=391.1603万元（注：
地价计息期为2年3个月即2.25年）；
销售税费=3600*6%=216万元；开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元：
利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%：
利润占开发总成本的百分比=896.8397/（1200+896+391.1603+216）=33.18%：
由此可知，项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
三建筑费及专业费最高控制标准的测算
案例4
某公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000m2,地价及相关法律、估价等费用为300万元，城市规划宗地用途为工业厂房，最人容积率为1.5,确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
已知该工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，目前市场同类工业厂房的售价预计为1300元/n?
开发资金均匀投入，贷款年利率12%,开发商要求利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
解：
假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元，
不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元；地价及其他费用=300万元；
总利息=3OO*[（1+12%）2-1]+X*[（1+12%）1-1]=0.12X+763200元;
开发商利润=2340*18%=421.2万元；销售税费=2340*6%=140.4万元得
X=23400000-3000000-（0.12X+763200）-4212000-1404000=12518571.429元；
单位面枳建筑费及专业费控制标准=12518571.429心2000*1.5尸695.47元/n?
。
路线价估价法案例
计算方法：
1临街地：
临街深度未达里地，其每平方米（即单价）依其深度，按深度指数计算。
1平行四边形，以高位临街深度，按深度指数计算单价。
2梯形：
平行边与临街线一致，依其高度为临街深度，按深度指数计算单价后，再视其上下边长比，利用价值进行加价或减价修正，其修正数额以不超过原计算单价两成为限：
平行边垂直于临街线，以其两边中点的连线为临街深度，计算单价，不进修正。
3三角形：
正三角形（一边为临街线的），以其高度的一半为临街深度，计算单价；逆三角形（三角形顶点在临街线上），以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算。
4两面临街地，纵深在36m（含36m）以下者，应以中线分前后两部分，分别计算。
5深度超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。
2路
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