重庆弹子石雷士大厦项目讲述文档格式.docx
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配套工程
吊层及地下车库
设1个4F地下车库，一层吊层包括车库、设备用房及部分商业吊层车位20个，建筑面积共计12034.49m2，包括商业面积6647.52 m2，车库及设备面积5386.97 m2；
其中-1F建筑面积
11830.66m2，停车位225个；
-2F建筑面积14651.14m2，停车位
387个；
-3F建筑面积14651.14m2，停车位387个；
-4F建筑面积14651.14m2，停车位371个。
另3#楼L1车库坡道37.5m2，车位6个，面积一同计入地下车库。
地下车库总面积61208.55 m2，总车位1396个，其中室内总车位1390个，室外车位6个。
配套设施
消防控制室位于1#L1层、1#L4为低区避难层及设备和物业管理用房，1#L19为高区避难层及设备。
物业管理用房、消防控制室、建筑面积分别为506.55m2、98.68m2。
公厕
公厕位于2#L1层，建筑面积分别为77.02m2。
设备用房
水泵房、配电房、发电机房等设备用房均设置在吊层及地下车库内。
景观绿化
绿化设计以绿色植物为主，布置采取点、线、面相结合的完整绿化系统，绿地面积3016.88m2、绿地率20.54%。
公用工程
供水
依托市政供水。
给水为中法供水公司弹子石水厂（南岸水厂）三级水减压供给区域，从建地东、西两侧DN200、DN400市政给水干管分别引DN200，DN400两路给水管进入本地块。
排水
排水系统采用雨污分流制，雨水经小区内雨水沟排入市政雨水管网；
餐饮废水经隔油池处理后与生活污水一起经生化池处理后排入市政污水管网，送鸡冠石污水处理厂处理达《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级B标后排入长江。
供电
地下车库负1层设置一座10kV开闭所，采用10kV双路电源供电。
10kV双路电源拟由电力部门规划的南坪CBD区
110kV/10kV商务区变电站提供，10kV专线沿市政规划电力电缆沟引入。
拟在本工程地下车库负1层设置3个专用变配电所（2×
2000KVA+2×
1600KVA+1×
1250KVA），同时在地下
车库负1层分别设置自备2台柴油发电机组作消防设备备用电
源。
环保工程
生化池
生化池处理规模600m3/d，位于2#塔楼西北侧。
隔油池
隔油池规模为150m3/d，位于2#塔楼西北侧。
地下车库废
气
地下停车库设机械排风系统，引至室外绿化带排放。
柴油发电机
房废气
柴油发电机房设单独的排风系统，由防爆风机通过专用排风竖
井排至室外绿化带。
餐饮油烟
设置油烟净化器、排气筒，所有厨房油烟经油烟净化器处理后
由变压式排烟道排至楼顶高空排放。
生化池废气
生化池废气引至2#塔楼楼顶排放，排气口朝向西侧道路。
，
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垃圾收集点
在场区设有2处垃圾收集点，分别位于2#裙楼西南侧、1#楼东北侧。
办公电子垃圾专门收集交由具有资质单位回收处置；
餐饮隔油池废油脂交由具有资质单位处置；
商业餐厨垃圾采用有盖的专用容器（有盖塑料桶、箱等）单独收集，每日定时交由取得相应资质的单位统一收运、集中处理。
1.3项目建设规模
项目总用地面积14684m2，建筑面积163769.69m2，包含一座150米高的超高层写字楼，一栋12层高商业塔楼及5层高商业裙楼及相关配套用房。
其中地上建筑面积100599m2，包括办公面积58713.98m2，商业面积
30058.82m2，会所面积13106.09m2，物业管理用房面积506.55m2等；
地下建筑面积63170.69m2。
建筑密度为50.35%，容积率6.85，绿地率20.54%，停车位1396个。
1.4建设周期及投资
项目从2013年2月开始筹备， 2013年2月至2013年8月为项目准备期，项目准备期为7个月。
项目从2013年9月开始勘察设计、施工建设，到
2015年12月竣工验收，2015年12月移交使用、投入运营。
从2013年12月至2015年12月为项目建设期，包括准备期的项目建设工期为3年。
项目总投资约104125.31万元，其中环保投资约349万元。
本项目主要的技术经济指标见表1.4-1。
表1.4-1 技术经济指标一览表
项 目
规划条件
设计数值
备注
建设用地面积（m2）
C5-1a/02
8,445
C5-4c/02
6,239
共计
14，684
总建筑面积
-
163769.69
其中
1、地上建筑面积
≤100599
100599
2、地下建筑面积
63170.69
1、配套设施
682.25
1）物管用房
≥0.3%总建面
506.55
2）消防控制室
98.68
3）公厕
设置一处
77.02
第2页
2、公建
101878.89
1）办公
58713.98
2）商业
30058.82
3）会所
13106.09
3、车库及设备用房
61208.55
总计容建筑面积
容积率
≤3.89
4.24
≤10.94
10.39
6.85
建筑密度
≤52%
58.09%
C5-4c
≤49%
39.89%
50.7%
50.35%
绿地率
≥20%
20.54%
停车位
≥1023
1396
① 外
6
② 内
1023
1390
建筑高度（层数）
34
1.5选址合理性
（1）从地质条件分析
拟建场地未发现滑坡、泥石流、断层破碎带、岩溶和地下洞室等不良工程地质现象，场区地质构造简单，现状基本稳定。
水文地质条件较为简单，地下水、地表水对砼物无腐蚀性，场地内可规划建筑。
（2）从交通、能源方面分析
区域内有完善的规划道路，使区域内交通十分便捷；
同时配套的基础设施水、电、气、通讯均能满足本工程的需要。
此外，重庆市CBD总部经济区由中法能源服务有限责任公司实施重庆市
CBD总部经济区集中供冷供热工程。
利用重庆可再生的长江江水资源和丰富的天然气资源，采用天然气冷热电三联供和江水源热泵复合系统，制备冷水和热水，通过区域管网和能源换热站供给整个CBD总部经济区80万平方米建筑物各楼栋用户，进行集中供冷供热。
本项目位于南岸区弹子石组团C分区C5-1/02，C5-4-C/02号地块，属于重庆市CBD总部经济区集中供冷热工
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程的服务范围，集中供冷热规模充分考虑了服务范围内建筑的运营负荷，能满足本项目的运营需求。
（3）从周围用地的现状分析
拟建项目所在地为商业金融用地，周边没有工业用地，周围无名胜古迹和重点文物保护单位，也无自然保护区、风景名胜区等特殊需要保护的对象，周边环境对工程的建设制约因素不大。
（4）从工程建成后对环境的影响分析
在服务期对环境的影响主要为生活污水、油烟、地下车库的汽车尾气、生活垃圾排放等，这些污染将分别对环境产生一定的影响，但建设单位会采取一系列的污染防治措施来减轻影响，生活污水经处理后排入鸡冠石污水处理厂，废气等引至屋顶高空排放，生活垃圾运至填埋场处理，经处理后，工程对外环境影响不大，所在区域环境质量仍能满足相应的功能区划要求。
（5）从外环境对工程自身的影响分析
本项目位于南岸区弹子石组团C分区，项目西侧为城市次干道南滨路、北侧为规划中的城市次干道二号路（B线），南侧为规划中的城市支路一号路
（D线），通过预测可知，交通噪声对本工程有一定的影响，在采取相应的防护措施，如：
临街窗户安装双层隔音玻璃，种植长绿高大树木等等，能够有效的减轻交通噪声对本工程的影响。
根据上述分析可以看出，工程的建设符合重庆市城市总体规划，通过采取相应有效的污染防治措施后，工程建设对环境的影响小，外环境对工程的不利影响能得以减轻，工程的选址合理。
1.6与法律法规、政策、规划和规划环评的相符性
（1）产业政策符合性分析
根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本工程为高层办公楼、商业楼建设，不属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》中淘汰类、限制类项目，符合国家相关法律法规要求，为允许类建设项目，符合国家产业政策。
（2）区域规划符合性分析
①选址与规划符合性
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拟建项目所在地属于重庆市弹子石组团C分区C5-1/02，C5-4-C/02号地块。
根据重庆市规划局《建设用地规划许可证》地字第500108201300008号，地块的开发建设由重庆无极房地产有限公司开发，建设用地性质为商业金融用地，办公用地和文化娱乐用地。
拟建项目为房地产开发性质，其建设内容主要为办公和商业，严格按照所在地块的用地性质进行相应的建设，因此项目建设符合区域总体规划和地块规划发展要求。
②建设内容与规划符合性
根据重庆市规划局《建设用地规划许可证》地字第500108201300008号，项目的用地面积、计容建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等均符合规划要求。
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2建设项目周围环境现状
2.1建设项目所在地的环境现状
（1）环境空气质量现状
评价利用南坪例行监测点的数据，监测结果表明，PM10、SO2、NO2均满足《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中二级标准，项目所在区域环境空气质量良好。
（2）水环境质量现状
评价利用2013年2月长江寸滩断面例行监测数据，监测结果表明，
pH、COD、BOD5、NH3-N、石油类各项指标均《地表水环境质量标准》
（GB3838-2002）Ⅲ类水域标准要求。
（3）声环境质量现状
评价在地块外东侧和西北侧分别设置了2个噪声监测点，监测结果表明，
1#监测点昼间噪声未出现超标现象、2#监测点昼间噪声出现超标现象，夜间噪声均出现超标，1#监测点超标原因主要是汽车鸣笛等引起；
2#监测点超标原因主要是由于周边建筑施工噪声引起。
2.2建设项目环境影响评价范围
（1）地表水环境
拟建项目污废水排入鸡冠石污水处理厂处理达《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级B标后排入长江，根据《环境影响评价技术导则——地面水环境》，地表水评价作影响分析即可。
（2）地下水环境
项目占地区域及周边200m范围。
（3）声环境
场界外200m范围。
（4）环境空气
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项目占地区及周边200m的范围。
（5）生态环境
拟建项目占地及场界外200m范围。
3建设项目环境影响预测及拟采取的主要措施与效果
3.1拟建项目污染物产排情况汇总
项目施工期、服务期污染物产生、排放情况见表3.1-1~3.1-2。
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表3.1-1 污染物产生排放及防治措施汇总表
时段
环境要素
污染源
污染物
产生情况
治理措施
排放情况
治理效果
浓度
（mg/L）
产生量
排放量
施工期
生态环境
施工场地
水土流失
/
设置排水沟，边坡挡墙及配套绿化
植被恢复、减轻水土流失
环境空气
粉尘
少量
道路定期洒水，施工采用湿式作业
减轻施工粉尘及施工机具尾气对周边环境影响
CO、NOX
地表水环境
混凝土养护废水
废水量
20m3/d
沉淀处理后全部回用于场地洒水
施工废水全部回用，不外排，消除施工废水对地表水的影响
SS
400
8kg/d
施工机械及运输车辆冲洗废水
15m3/d
隔油、沉淀处理后全部回用于施工机械及运输车辆的冲洗
500
7.5kg/d
石油类
25
0.38kg/d
生活污水
10.8m3/d
依托周边现成的市政设施
9.9m3/d
经市政设施进入市政污水管网，送至鸡冠石污水处理厂处置
COD
350
3.78kg/d
3.47kg/d
BOD5
250
2.70kg/d
2.48kg/d
NH3-N
35
0.35kg/d
声环境
噪声
70~88
dB
合理安排施工机具的工作
时间
减轻噪声对周围环境的
影响
固体废物
弃土弃渣
32.1万m3
全部运往南岸区长生垃圾填埋场处理
生活垃圾
60kg/d
施工人员的生活垃圾收集后由环卫部门统一送往城市垃圾填埋场处置
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表3.1-2 服务期污染物产生排放及防治措施汇总表
（t/a）
浓度（mg/L）
排放量（t/a）
服务期
生活污水餐饮废水
21.71万
经隔油处理后的餐饮废水同生活污水一并排入生化池内，处理达GB8978-1996三级
标准后通过市政管网排入鸡冠石污水处理厂处理达一级B标后排入长江。
达标排放
537
116.59
400（60）
86.84（13.03
）
299
65.07
200（20）
43.42（4.34）
262
56.97
150（20）
32.57（4.34）
31
6.79
30（8）
6.51（1.74）
动植物
油
110
23.85
80（3）
17.37（0.65）
油烟
10~15mg/m3
餐饮业油烟经净化设施处理达标后由专用烟道收集后引至楼顶
排放
2mg/m3
满足GB18483-
2001《饮食业油烟排放标准》
车库备用柴油机、生化池
油烟、臭气
柴油发电机尾气通过专用排气筒地面排放；
车库汽车尾气机械排风；
生化池臭气设管道引至楼顶高空排放。
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续表3.1-2 服务期污染物产生排放及防治措施汇总表
备用柴油机、通风机、水泵
75~95dB（A）
选用低噪设备；
置于地下设备房、隔音、减振措施；
进出小区的车辆禁鸣、限速；
商铺禁止使用高音喇叭扰民
噪声对周围环境的影响轻微
固废
日常办公商业
生活垃
圾
1002.69
垃圾分类定点收集后由环卫部门统一清运处置。
办公
电子垃圾
1
废灯管废电池等电子垃圾设专门归类箱，并要求及时尽快的交由有
资质的回收单位回收处理或交环卫部门处理。
污泥
30
专业部门半年清掏一次，交由环卫部门收集、处理。
废油脂
2
交由具有资质单位处置。
餐饮
厨余
450
商业餐厨垃圾采用有盖的专用容器（有盖塑料桶、箱等）单独收集
每日定时交由取得相应资质的单位统一收运、集中处理。
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3.2建设项目评价范围内的环境保护目标分布情况
拟建项目位于重庆弹子石组团C分区C5-1/02，C5-4-C/02号地块。
根据现场调查，本项目区域内不涉及自然保护区、风景名胜区等，场区无高压线穿越。
项目四周主要为商业金融用地。
按环境要素确定敏感点以及环境保护
对象见表3.2-1及图1。
表3.2-1 拟建项目环境保护对象
环境保护目标
位置（方位、距离、高差）
特征
空气、噪声
中海学校
NE、290m、约8m
中海国际社区配套学校，
24个班，约1000人
已建，5F
重庆出版传媒创意中心（在建）
S、30m、0m
文化艺术、新闻出版、办公，约7000人
于10月底建成入住，超高层办公
中讯广场（在建）
E、7m、0m
规划的商业金融用地
预计于2014年12月
30日竣工，目前正在进行基础施工
地表水
长江
W、100m
现状水质为Ⅲ类
污废水处理后全部进入污水处理厂，影响较小
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图1 环境敏感点分别及声环境质量现状监测布点图
3.3环境影响分析及污染防治措施
（1）施工期
①污废水
施工场地废水主要为施工人员生活污水、混凝土养护废水、施工机械冲洗废水及进出场地运输车辆的冲洗废水。
施工期施工人员的生活污水主要依托周边现有市政设施，产生的污水排入市政污水管网，送鸡冠石污水处理厂进行处理；
施工废水由沉淀池进行隔油、沉淀处理后，上清液全部回用。
经处理后对环境影响小。
②废气
施工期废气主要为施工机具作业时产生的含CO和NOX废气，土石方开挖、场地平整及物料装卸等施工过程产生的粉尘，车辆运输产生的二次扬尘等。
第12页
施工期环境空气污染预防措施应以管理为主，施工期间加强土石方开挖、回填及运输的管理，并采用湿式作业，对施工场地及施工道路定期洒水（特别是旱季），以减少施工粉尘对环境的污染。
③噪声
工程施工噪声主要由施工机具和运输车辆引起。
施工机具主要有挖掘机、推土机、载重汽车、振捣棒、吊车等，噪声值在84～99dB之间。
施工方在施工过程中应加强管理，合理安排施工时间，禁止夜间施工，减轻施工期噪声对周边环境的影响，避免噪声扰民。
特别注意施工时对项目东北侧的中海学校的声环境保护，可采取将施工场界周围的硬质围挡增加设置高度，将施工机具安排在场地中部等措施。
④固体废物
施工期产生的固体废物主要为施工的弃土弃渣及施工人员的生活垃圾。
弃土送至江北区城市建筑弃渣场处理；
施工人员的生活垃圾集中收集后由环卫部门统一清运处置。
经处理后，项目施工期固体废物对环境影响小。
（2）服务期
服务期污废水为居民、商业、物管等产生的生活污水，污水量约为594.72m3/d，主要含COD、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等污染物。
隔油沉淀后的餐饮废水汇同生活污水进入生化池处理达《污水综合排放标准》
（GB8
升级会员 