分户验收方案.docx
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分户验收方案
第一章、工程概况
一、工程概况
1、牡丹江恒远房地产开发的林口铁路C区4#住宅楼，建筑外形为“U”型，层数为七层，一层为门市、车库，层高为5.7m，二～七层为住宅，层高均为2.9m，总建筑面积为8448㎡.
2、施工地点：
林口县新华路
3、建筑类别：
三类
4、耐火等级：
二级
5、抗震设计裂度：
6度
6、结构类型：
桩基础、砖混结构
7、安全等级：
二级
8、使用年限：
50年
9、装修及配套工程：
（1）室内：
天棚、墙面：
抹灰、刮大白
地面：
水泥压光
卫生间、厨房墙面：
抹灰
（2）室外：
外墙涂料
（3）建筑节能采用240厚机制红砖墙体+80厚阻燃型聚苯板。
（4）地热采暖、电气部分满足建筑设计规范要求。
（5）屋面构造：
保温防水屋面。
第二章、分户验收的程序
一、分户验收工作由建设单位组织实施。
建设单位项目负责人及专业技术人员、监理单位项目总监理工程师及专业监理工程师、施工单位项目技术（质量）负责人等人员应参加分户验收工作。
已选定物业公司的，物业公司相关人员应参加分户验收；已经出售的住宅可邀请业主（住户）参加分户验收工作。
二、建设单位组织监理单位参照《住宅工程质量分户验收内容及要求》，编制分户验收方案，确定具体验收项目、验收部位、验收时间、验收数量和方法及验收参与人员等。
分户验收应逐户、逐间进行。
三、分户验收小组按照制定的方案进行分户验收。
分户验收可分阶段进行，当分户检验项目具备质量验收条件时，就可组织验收（如室内标高，开间（进深）轴线抽测），并在验收部位做适当标识。
分户验收后，应及时填写《住宅工程质量分户验收记录》，并由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目经理及各方参加人员签字。
所有验收项目均符合规范和设计文件要求的，分户验收结论为合格。
四、分户验收小组如发现验收结果不符合规范或设计文件要求的，应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；经整改仍不符合规范或设计文件要求的，应按《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定进行处理。
对于建设单位有其它方面质量要求的住宅工程及精装修的住宅工程，其分户验收内容可自行确定。
第三章、分户验收的组织及准备工作
一、分户验收前必须完成各种安全和功能性检验，做好记录，重点是：
（1）门窗性能检验；a、各种门窗的质量性能是否符合设计要求；b、各种门窗的品种类型规格尺寸开启方向安装位置防腐，保温是否符合设计要求；c、各种门窗的安装必须牢固开启方向、配件、埋件形式及数量必须符合要求。
（2）淋水、蓄水试验，a、坡层顶做淋水试验；b、卫生间、厨房和平屋顶做蓄水试验；c、蓄水试验的蓄水高度，蓄水时淋水试验的淋水时间必须符合要求。
（3）抽气试验，a、检查其是否通畅，用火点燃一张纸看其是否有向上的抽动；b、通风口的高度必须符合设计及规范要求；
（3）外墙保温结构检验，由试验室进行。
（4）绝缘电阻、接地电阻测试，用仪器检验。
（5）通电试验。
（6）通水、通球试验。
（7）采暖系统水压试验。
（8）给水管道压力试验。
（10）煤气管道压力试验等。
二、分户验收前必须整理好质量控制资料，由总监组织相关监理工程师检查符合要求后由各专业监理工程师签字认可，质量控制资料必须完整，整理好报监理检查合格后在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，方可进行分户验收工作。
三、组成验收组，有建设单位负责组织，施工单位项目经理、各专业质量检查员、监理单位项目总监、各专业监理工程师、各物业工程师组成。
四、逐户检查验收，填写分户验收记录表
1）室内标高、开间（进深）轴线抽测表（表1）
2）地面、门窗、防水工程质量分户验收记录表（表2）
3）水、电安装工程质量分户验收记录表（表3）
4）公共部分工程质量分户验收记录表（表4）
一式四份，建设、施工、工程监理和物业公司各保存一份。
表5《住宅工程质量分户验收汇总表》一式五份，除上述各单位一份外，增加建设单位竣工验收备案时报送当地工程质量监督机构一份。
i.在每套验收合格的住宅进户门的内侧张贴《住宅工程质量分户验收合格证》。
ii.当地工程质量监督机构对单位工程竣工验收进行现场监督时，应抽查10—20%的房间，并与分户验收记录对照，核查分户验收真实程度，若发现分户验收记录与实体工程明显不符，应责令建设单位重新组织分户验收和单位工程竣工验收。
iii.建设单位应在工程醒目处公示填写备案证号公告，建设单位不向用户提供《工程竣工验收备案证书》复印件，不张贴《住宅工程质量分户验收合格证》，视为建筑工程没有达到合格标准，用户有权拒绝办理入户手续。
iv.为保证分户验收的真实性，分户验收表格必须手写，不得采用电脑打印，否则视为无效，验收意见栏必须由验收人本人签名或盖本人岗位章，不得由他人代签。
五、建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量确定并成立各专业质量检查组（土建检查组、给排水及采暖检查组、电气检查组），认真贯彻执行住宅分户验收的有关文件和法规，分户验收组指定专人编制受检工程分户验收方案，并向参加人员交底并准备好相关的检测仪器，如小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位监测仪等，以监理为骨干力量委托监理全过程把关，在施工过程中及时对有关部位进行分户验收，各施工单位积极配合严格执行分户验收程序。
对以具备分户验收条件的单位工程及时组织验收。
第四章、为了落实住宅工程质量分户验收在施工中从以下几个方面加强质量控制的验收内容
（一）室内标高、开间（进深）轴线抽测
施工单位在施工中，如主体放线时就要对各种轴线、标高进行普通检查，由监理单位专业监理工程师进行抽查，合格后方可进行主体施工。
在主体结构每层施工后要对其轴线、标高进行检查，不合格的马上返工。
合格后报监理验收，监理验收时一定要认真进行不得走形式。
主体完工后，监理应对其轴线标高进行验收，标高验收用尺不好量可用两米长的尺杆、木的、铝合金的都可以，做好尺寸刻度做到毫米（有条件用激光测距仪）。
各层标高轴位示意图，应用墨线弹到地面上。
按图示位置进行测量。
第五章、分户验收的内容及检查方法
1.验收内容
净空间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差。
2.质量要求
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合规定
3.空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
项目允许偏差（mm）极差（mm）检查方法
净开间±1520用激光测距仪辅以钢卷尺检查
净高度±1520
4.检查方法：
1）空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
2）空间尺寸测量宜按下列程序进行：
（1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
（2）室内净高（激光测距仪）500mm处。
每个房间（除厨房、卫生间等处）抽测5点（其中距墙柱四角500处各测一点，中间测一点）。
（3）净开间、进深尺寸每个房间（除厨房卫生间等）各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm。
净高尺寸每个房间不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。
（4）测量地面水平度，当开间（进深）5m以内不超过20mm，当开间进深超过5m时，每延米不超过5mm。
（5）每户检查时应按（室内标高、开间（进深）轴线抽测表）进行记录，检查完毕检察人员应及时签字。
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一、室内地面
1.普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）
1）水泥楼地面面层粘结质量
（1）验收内容：
水泥楼地面面层粘结质量
（2）质量要求：
面层与基层应结合牢固，无空鼓。
（3）检验方法：
用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击。
注：
空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
（4）检查数量：
对所有布点全数检查。
2）外观质量
（1）验收内容：
面层观感质量。
（2）质量要求：
水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。
（3）检验方法：
以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。
（4）检查数量：
逐间检查。
二、板块楼地面面层
1）外观质量
（1）验收内容：
板块楼地面面层外观质量。
（2）质量要求：
板块面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
（3）检验方法：
检查板块面层外观质量缺陷，以目测高度为1.5m左右，俯视地坪。
（4）检查数量：
全数检查。
2）板块楼地面面层粘贴
（1）验收内容：
板块面层粘贴质量。
（2）质量要求：
板块面层上下层应结合牢固、无空鼓。
（3）检验方法：
用小锤轻击检查。
（4）检查数量：
对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。
三、室内楼梯
1）室内楼梯尺寸
（1）验收内容：
楼梯踏步尺寸。
（2）质量要求：
室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
（3）检验方法：
尺量检查。
（4）检查数量：
全数检查。
四、室内墙面、顶棚抹灰工程
1）室内墙面
（1）验收内容：
室内墙面外观质量。
（2）质量要求：
室内墙面不应有爆灰、裂缝。
阴阳角应顺直。
（3）检验方法：
距墙800mm-1000mm处观察检查。
（4）检查数量：
全数检查。
2）室内墙面面层与基层粘结质量。
（1）验收内容：
室内墙面面层与基层粘结质量。
（2）质量要求：
抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
（3）检验方法：
在可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。
注：
空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
（4）检查数量：
全数检查。
五、室内顶棚抹灰
1）室内顶棚粘结质量
室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。
（1）验收内容：
顶棚抹灰与基层的粘结质量。
（2）质量要求：
顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。
（3）检验方法：
观察检查。
当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，采用小锤轻击检查。
（4）检查数量：
全数检查。
2）顶棚抹灰观感质量
（1）验收内容：
顶棚抹灰观感。
（2）质量要求：
顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。
（3）检验方法：
观察检查。
（4）检查数量：
全数检查。
六、门窗、护栏和护手、玻璃安装工程
1门窗工程
1）门窗开启性能
（1）验收内容：
门窗开关使用性能。
（2）质量要求：
门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
（3）检查方法：
观察、手板检查；开启和关闭检查。
（4）检查数量：
全数检查。
2）门窗配件
（1）验收内容：
门窗配件规格、数量、位置。
（2）质量要求：
门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠防锈措施。
（3）检查方法：
观察、手板检查；开启和关闭检查。
（4）检查数量：
全数检查。
3）门窗扇的橡胶密封条和毛毡密封条。
（1）验收内容：
金属门窗扇的橡胶密封条和毛毡密封条。
（2）质量要求：
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
（3）检查方法：
观察、手板检查。
（4）检查数量：
全数检查。
七、门窗的排水
（1）验收内容：
门窗的排水孔、窗台流水坡度、滴水线。
（2）质量要求：
有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。
窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。
（3）检查方法：
观察、手板检查。
（4）检查数量：
全数检查。
八、进户门质量
（1）验收内容：
进户门、特种门种类、位置。
（2）质量要求：
进户门种类应符合设计要求，若设计进户门为非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位置。
（3）检查方法：
观察、开启检查。
（4）检查数量：
全数。
九、护栏和护手工程
1）护栏和护手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置
（1）验收内容：
护栏和护手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。
（2）质量要求：
护栏和护手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：
1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m.
2）栏杆应采用不宜攀登的构造。
栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
3）楼梯护手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其护手高度不应小于1.05m。
4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m。
5）外窗台低于0.9m，应有防护措施。
6）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
当设计文件规定室内楼梯栏杆由用户自理时，应设置安全防护。
（3）检查方法：
观察、测量检查；手板检查。
（4）检查数量：
全数检查。
十、玻璃安装工程
1）玻璃的品种
（1）验收内容：
玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向。
（2）质量要求：
玻璃的质量应符合设计要求和相应标准的要求。
（3）检查方法：
观察、尺量检查；检查玻璃标记。
（4）检查数量：
全数检查。
2）落地门窗、玻璃隔断的安全措施
（1）验收内容：
落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志或护栏。
（2）质量要求：
落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏。
（3）检查方法：
观察检查。
（4）检查数量：
全数检查。
3）玻璃观感质量
（1）验收内容：
门窗玻璃安装、表面观感。
（2）质量要求：
安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。
（3）检查方法：
尺量、观察检查。
（4）检查数量：
全数检查。
十一、防水工程
1外墙
1）外墙防水
（1）验收内容：
外墙面的防渗漏功能。
（2）质量要求：
工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
（3）检查方法：
1）进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
2）做外窗淋水后进户目测观察检查。
（4）检查数量：
逐户全数检查。
2外窗
1）外窗防水
（1）验收内容：
住宅外窗的防水性能。
（2）质量要求：
1）建筑外墙金属窗、塑料窗应经备案的检测单位对气密性和水密性进行现场抽检合格。
2）门窗框与墙体之间采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
3）住宅工程外窗及周边不应有渗漏。
（3）检验方法：
1）建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。
2）淋水观察检查。
采用人工淋水试验，每三～四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时后进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
（4）检查数量：
1）建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按现行国家验收规范窗复验要求的数量，现场检测可代替窗进场抽样复验。
2）人工淋水逐户全数检查。
3楼地面
1）面层坡度
（1）验收内容：
有防水、排水要求的楼地面面层坡度。
（2）质量要求：
不应有倒泛水和积水现象。
（3）检查方法：
观察和采用泼水试验。
（4）检查数量：
全数检查。
4、屋面
1）屋面防水
（1）验收内容：
顶层住宅屋面防水功能。
（2）质量要求：
1）屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
2）屋面工程防水层不应有渗漏和结水现象。
3）天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。
（3）检查方法
1）对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。
2）平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不不低于20mm。
3）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
（4）检查数量：
住宅顶层逐户全数检查。
十二、建筑节能：
热桥处理，实体检验质量，由具有资质的试验单位出具检测报告。
十三、安装工程
1给水管道安装工程
1）给水管道及配件安装
（1）验收内容：
管道的支架、吊架、水表、阀门安装。
（2）质量要求:
管道支、吊架安装应平稳、牢固，其间距应符合规范；水表、阀门安装位置应便于使用检修、不受曝晒、污染和冻结。
安装螺翼式水表，表前与阀门应有不小于8倍水表接口直径的直线管段，表外壳距墙表面净距为10～30mm，水表进水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。
（3）检查方法及使用工具：
观察、尺量和手板检查。
（4）检查数量：
全数检查。
2）功能试验
（1）试验内容：
通水及压力试验。
（2）质量要求：
给水管道末端应保持水压在0.05～0.35MPa范围内不渗不漏；室内各用水点放水通畅，水质清澈。
（3）检查方法：
保压24小时后每户逐一打开用水点，检查卫生洁具、阀门及给水管管道及接口。
（4）检查数量：
全数通水检查。
3排水管道安装工程
1）排水管道安装
（1）验收内容：
管道支、吊架，管道坡度，塑料管道伸缩节。
（2）质量要求：
1）排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节，顶层出墙（屋面）的管道应设置伸缩节。
管道固定或滑动支吊架位置应设置合理，并应符合设计及规范要求。
2）管道不应有倒坡或平坡现象。
（3）检验方法：
观察和测量检查。
4）排水管道配件安装
（1）验收内容：
检查口或清扫口，排水通气管，三通及弯头，组火圈或防水套管等。
（2）质量要求：
1）生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合下面规定：
①、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生洁具的最高层必须设置，检查口的朝向应便于检修。
暗装立管，在检查口处应安装检修门。
②、在连接3个及3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。
当污水管在楼板下悬吊敷设时，可将清扫口设在上一层楼地面上，污水管起点的清扫口与管道相垂直的墙面距离不得小于200mm；若污水管起点设置堵头代替清扫口时，与墙面距离不得小于400mm。
③、在转角小于1350的污水横管上，应设置检查口或清扫口。
2）排水通气管不得与风道或烟道连接，且应符合下列规定：
①、通气管应高出屋面300mm，且必须大于最大结雪厚度。
②、在通气管出口4m范围以内有门、窗时，通气管应高出门、窗顶600mm或引向无门、窗一侧。
③、上人屋面通气管应高出屋面2m，并应根据防雷要求设置防雷装置。
3）高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置组火圈或防火套管。
（3）检验方法：
观察和测量检查。
（4）检查数量：
全数检查。
5）排水管道系统功能试验
（1）验收内容：
通水试验，通球试验。
（2）质量要求：
排水管道通水应畅通，管道及接口无渗漏。
排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。
（3）检查方法：
同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查；用球径不小于排水管道管径的2/3的球对排水主立管及水平干管管道进行通球检查。
（4）检查数量：
全数检查。
6）室内采暖系统安装
1）管道及管配件安装
（1）验收内容：
管材、阀门、伸缩装置及配件的规格、型号，管道接口，管道坡度，管道支吊架，管道的防腐与保温。
（2）质量要求：
1）供回水水平干管宜采用热镀锌钢管，镀锌层破坏处应作防腐处理；保温层应完整无缺损，材质、厚度、平整度符合要求。
2）供回水主干管的固定与补偿器的位置应符合要求；当散热器支管＞1.5m时应设管卡固定。
3）供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。
4）立管过楼板处应设套管，防水要求的房间套管高度为50mm，其它为20mm，套管与管道之间封闭严密。
5）暗装管道饰面应做醒目标志，供、回水管道应有明显标识。
（3）检查方法：
观察、尺量检查。
（4）检查数量：
全数检查。
7）采暖系统入口装置及分户热计量系统入户装置
（1）验收内容：
各种阀门、热计量表、温度计、压力表、过滤器等的规格、型号、公称压力及安装位置。
（2）质量要求：
1）各种阀门及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察。
2）平衡阀、调节阀安装完毕后应根据系统平衡要求进行调试，并做好调试标记。
（3）检查方法：
对照图纸检查。
3分、集水器
（1）验收内容：
分、集水器材料、规格、型号、公称压力及安装位置高度。
（2）质量要求：
1）分、集水器材质应为铜质，成型质量符合要求。
2）规格、型号、公称压力及安装位置、高度符合设计要求。
3）固定牢靠，阀门连接严密。
（3）检查方法：
观察、尺量检查。
（4）检查数量：
全数检查。
2）散热器
（1）验收内容：
散热器材质，散热器安装。
（2）质量要求：
1）散热器的规格、型号、公称压力符合设计及相关产品的要求。
2）散热器的防护及面漆附着良好，色泽均匀
3）散热器背面与装饰后的内墙面安装距离为30?
，支架、托架埋设牢固、安装位置正确。
（3）检查方法：
观察检查。
（4）检查数量：
全数检查。
3）卫生器具安装工程
（1）验收内容：
卫生器具安装尺寸、固定、接管及波度、管口封闭，金属件防腐。
（2）质量要求：
1）卫生器具安装尺寸、接管及坡度应符合设计及规范要求；固定牢固；接口封闭严密；支、托架等金属件防腐良好。
2）卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭灵活。
3）地漏位置合理，低于排水表面，地漏水封高度不小于50mm。
（3）检查方法：
观察、手板和尺量检查。
（4）检查数量：
全数检查。
5）卫生器具功能试验
（1）试验内容：
卫生器具盛水和通水试验。
（2）质量要求及检验方法：
盛水试验满水后各连接件不渗不漏；通水试验排水畅通。
（3）检查数量：
全数检查。
十四、电气工程安装质量
1、验收内容：
1）配电箱安装质量
检查方法及数量：
观察和检查漏电保护装置、线路回路标志。
全数检查。
2）开关、插座安装质量
检查方法及数量：
观察。
全数检查。
2、验收标准：
1）漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。
2）开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。
十五、其它
1、验收内容：
1）烟道设置
检查方法及数量：
观察。
全数检查。
2）空调孔、板设置
检查方法及数量：
观察。
全数检查。
2、验收标准：
1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。
2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。
1、分户验收内容、检验方法、检查数量仍以《住宅工程质量分户验收实施指南》为依据，记录表格简化为五表一证。
2、将过程控制和分户验收有机结合
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